АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-16960/2020

25 января 2021 года

город Саратов

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2021 г.

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению АО «ЕПК Саратов»

 

Заинтересованные лица:

Управление Росреестра по Саратовской области

АО «Стройтерминал»

 

о признании незаконным решения от 16.07.2020 № 64/217/001/2020-7626 о приостановлении государственной регистрации 

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации Договора аренды нежилого помещения № 1-ВТ от 01.01.2020г.

 

при участии:

от АО «ЕПК Саратов» – ФИО2, по доверенности от 20.11.2020г., диплом о ВЮО обозревался

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО3 по доверенности от 11.01.2021 г., диплом о ВЮО обозревался 

 

у с т а н о в и л:

АО «ЕПК Саратов» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, просит суд:

- Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации от 16.07.2020 № 64/217/001/2020-7626 и об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.11.2020 № 64/217/001/2020-7626.

            - Обязать Управление Росреестра по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации в установленном порядке договора аренды нежилого помещения № 1-ВТ от 01.01.2020г.

            - Взыскать с Управления Росреестра по Саратовской области в пользу АО «ЕПК Саратов» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

            Заявитель поддержал заявленные требования.

Управление Росреестра по Саратовской области просит в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным в отзыве.

АО «Стройтерминал», согласно представленному отзыву, поддерживает позицию заявителя, просит требования удовлетворить.

            Из материалов дела и позиции заявителя следует, что 06.07.2020г. АО «ЕПК Саратов» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением № 64/217/001/2020-7626 о государственной регистрации Договора аренды нежилого помещения № 1-ВТ от 01.01.2020 года, заключенного между АО «ЕПК Саратов» и ЗАО "Стройтерминал" в отношении нежилого помещения, общей площадью 540,4 кв. м, являющегося частью Здания, общей площадью 1052,9 кв. м с кадастровым номером: 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...> принадлежащего на праве собственности АО «ЕПК Саратов», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 01/005/2014-45645 от 20.06.2014 г.

            16.07.2020 Управление Росреестра по Саратовской области вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки № 64/217/001/2020-7626.

            Из текста уведомления о приостановлении следует, что в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) начиная с 16.07.2020, осуществление действий по государственной регистрации сделки - договора аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>, документы на которую были представлены с заявлением от 06.07.2020 входящий № 64/217/001/2020-7626, приостанавливается в связи с тем, что:

            - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Росреестр указывает следующее: 

- В Управление Росреестра по Саратовской области поступили заявления о государственной регистрации сделки - договора аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>.

- Для проведения государственной регистрации представлен договор аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ, предметом которого является помещение площадью 540,4 кв.м, расположенное в нежилом помещении площадью 1052,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020314:689 по адресу: 

<

...>.

- Согласно статей 14, 15, 18 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

- В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.

- Согласно части 5 статьи 44 Закона если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

- Кроме того, в соответствии с пунктом 24 части 4 статьи 8 Закона в кадастр недвижимости вносятся в качестве основных сведений сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

- Основанием для внесения сведений в кадастр недвижимости о части здания или помещения, является технический план в соответствии со статьей 24 Закона.

- Согласно части 1 статьи 24 Закона технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином  недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

- Однако в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о части помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>, являющейся предметом договора аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ.

- Технический план, подготовленный для постановки на государственный кадастровый учет части помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>, являющейся предметом договора аренды нежилых помещений от 01.02.2020 № 1-ВТ, в орган регистрации прав не представлен.

Осуществление действий по государственной регистрации сделки приостановлено до 16.10.2020.

Росреестр указал, что государственная регистрация сделки будет осуществлена одновременно с постановкой на кадастровый учет части помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>, являющейся предметом договора аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ. Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничение прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона о регистрации).

            02.11.2020 Управление Росреестра по Саратовской области вынесло уведомление об отказе в государственной регистрации № 64/217/001/2020-7626 на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) в связи с истечением 02.11.2020 срока приостановления, указанного в уведомлении от 16.07.2020 осуществления действий по государственной регистрации сделки - договора аренды нежилых помещений от 01.01.2020 № 1-ВТ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020314:689, расположенного по адресу: 

<

...>, документы на которую были представлены с заявлением от 06.07.2020 входящий № 64/217/001/2020-7626 и неустранением приведенных в данном уведомлении причин/, препятствующих осуществлению государственной регистрации, в том числе::

            - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

   Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Общества с суд с вышеуказанным заявлением.

Доводы заявителя сводятся к следующему.

- В соответствии с п. 5 ст. 44 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. (далее по тексту - "Закон о недвижимости"), если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

- Подпунктом 24 п. 4. ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено внесение сведений о части объекта недвижимости, а п.3 ст. 14 указанного ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

- Таким образом, необходимо отличать случаи, когда часть объекта недвижимого имущества (например, помещение в здании) ставится на кадастровый учет как самостоятельный объект, и случаи, когда в реестр вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяются обременения, при этом образования самостоятельного объекта в реестре не происходит.

- Согласно постановлению Пленума ВАС РФ, в п. 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указал, что положения ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

- Согласно позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" от 30.11.2016 следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

- Оснований для появления нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, оснований для осуществления кадастрового учета соответствующей части помещения не имеется. Описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является дополнительной характеристикой данного объекта. В настоящем деле кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

- Ответчиком не учтено, что учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости осуществляется исключительно в целях отражения в ЕГРН сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды.

Также заявитель указывает следующее. 

На государственную регистрацию были представлены Договор аренды, план передаваемого в аренду Помещения (Приложение № 1 к Договору аренды).

Таким образом, в соответствии со статьей 607 ГК РФ в Договоре аренды стороны указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды.

План передаваемого в аренду Помещения (Приложение № 1 к Договору аренды) является неотъемлемой частью Договора. Таким образом, материалы регистрационного дела содержат данные позволяющие индивидуализировать передаваемый объект недвижимости по Договору аренды.

В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" у Заявителя отсутствовала обязанность по предоставлению документов предусмотренных ч. 4 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами не допускается. 

Учитывая, что договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, что подтверждает, что у Ответчика не было законных оснований для приостановки государственной регистрации Договора аренды.

Таким образом, суть приостановки и отказа сводится к следующему.

Между АО «ЕПК Саратов» и АО «Стройматериал» заключен договор аренды № 1-ВТ от 01.01.2020 нежилого помещения площадью 540,4 кв.м, расположенное в нежилом помещении площадью 1052,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020314:689 по адресу: 

<

...>.

АО «ЕПК Саратов» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации вышеуказанного договора.

Управление Росреестра по Саратовской области отказало в регистрации в связи с отсутствием документов, подтверждающих, что нежилое помещение площадью 540,4 кв.м. сформирован как отдельный объект.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду следующего. 

Согласно разъяснениям, данных в пункте 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 N 122-ФЗ, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Установив, что в спорном договоре аренды указано конкретное помещение: № 7 пл. 470,2 кв.м и № 8 пл. 70,2 кв.м. = 540,4 кв.м., расположенные рядом (том 1 л.д. 41), указана площадь, указан этаж, к договору приложен план с графическим описанием, который соответствует кадастровому паспорту, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды.

В данном случае передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, прошедшего кадастровый учет.

Соответствующие разъяснения даны в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г. (далее - Обзор), согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Неустранение причины, препятствующий осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона N 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

   Аналогичный вывод изложен в Определении ВС РФ № 307-КГ17-18061, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16.12.2019 N Ф06-55483/2019 по делу N А06-1998/2019. 

Права заявителя нарушены, суд удовлетворяет требования.  

   Государственная пошлина уплачена в размере 3000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд  

 

Р Е Ш И Л :

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации от 16.07.2020 № 64/217/001/2020-7626 и об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.11.2020 № 64/217/001/2020-7626.

            Обязать Управление Росреестра по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации в установленном порядке договора аренды нежилого помещения № 1-ВТ от 01.01.2020г.

            Взыскать с Управления Росреестра по Саратовской области в пользу АО «ЕПК Саратов» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

            Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 201, 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                                Ю.П.  Огнищева