242/2019-58400(4) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-36831/12

01 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2019 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Катькиной Н.Н., судей Муриной В.А., Терешина А.В., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от компании КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД: ФИО2 по нотариально удостоверенной  доверенности от 30.04.19, зарегистрированной в реестре за № 77/374-н/77-2019-3-1964,  

от акционерного общества Акционерный коммерческий банк «Международный  финансовый клуб»: ФИО3 по доверенности № 6 от 18.01.19, ФИО4 по  доверенности № 2 от 13.01.17,  

от конкурсного управляющего акционерного общества «Глобинвестрой» ФИО5: ФИО6 по доверенности от 25.02.19,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу компании КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД  на определение Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2019 года по делу   № А41-36831/12, принятое судьей Политовым Д.В., по заявлению конкурсного  управляющего акционерного общества "Глобинвестстрой" о признании сделки  недействительной,  

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий акционерного общества (АО) "Глобинвестстрой" ФИО7 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением  

о признании договора долевого участия № 522/МО-2/ОПТ от 21.04.15 недействительной  сделкой и применении последствий недействительности сделок, вернув стороны в  первоначальное положение и восстановив права АО «Глобинвестстрой» на 14 жилых  помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, на общую  сумму 16 рублей (корпус 2 блок А №№ 5 (2), 6 (3), 7 (4), 9 (6), 18 (15), 31 (43), 32(43), 60  (88), 61 (89), 86 (134); блок В №№ 220 (362), 236 (423), 239 (426), 251 (438) (указаны старый  и новый номер квартиры) (т. 1, л.д. 3-14).  

Заявление подано на основании статьи 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ  от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

В деле в качестве третьих лиц. не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, участвуют акционерное общество Акционерный  коммерческий банк (АО АКБ) «Международный финансовый клуб», ФИО8, ФИО9.  

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по  существу спора, конкурсный управляющий АО "Глобинвестстрой" в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные  требования, просил признать договор № 522/МО-2/ОПТ долевого участия в строительстве  жилого дома от 21.04.15 недействительным, взыскать с Компании КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД  23 215 123 рубля 30 копеек (т. 6, л.д. 168-170).  

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2019 года был  признан недействительным заключенный АО "Глобинвестстрой" и Компанией КОНГЕЙТ  ЛИМИТЕД договор № 522/МО-2/ОПТ участия в долевом строительстве жилого дома от  21.04.15, применены последствия недействительности сделки путем взыскания с Компании  КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД в пользу АО "Глобинвестстрой" 23 215 123 рублей 30 копеек (т. 7,  л.д. 155-159).  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Компания КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД  обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в  которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда  фактическим обстоятельствам дела (т. 8, л.д. 2-16).  

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в  соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав  представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что  обжалуемое определение подлежит отмене.  

Как следует из материалов дела, 21.04.15 между АО "Глобинвестстрой"  (Застройщик) и Компанией КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД (Участник долевого строительства) был  заключен договор № 522/МО-2/ОПТ участия в долевом строительстве, по условиям  которого Застройщик обязался в предусмотренный настоящим Договором срок своими  силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения  разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Участнику долевого строительства  Объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего Договора и  требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и  дополнениями), а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную  настоящим Договором цену и принять Объект долевого строительства в порядке и на  условиях, предусмотренных Договором (т. 1, л.д. 15-22).  

Из условий договора следует, что под Объектом стороны понимают 14 квартир  общей площадью 1 484,12 кв.м., стоимостью 110 179 рублей 23 копейки за 1 кв.м. и общей  стоимостью 163 519 200 рублей, расположенных в 22 секционном многоквартирном жилом  доме (корпус 20 переменной этажности, строительство которого ведет Застройщик на  земельном участке площадью 44 012 кв.м. по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 77:03:0006017:21.  

В соответствии с пунктом 5.3. договора от 21.04.15 Участник долевого строительства  обязуется внести денежные средства в размере, указанном в пункте 5.1. договора, путем  перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 6 месяцев с  даты государственной регистрации настоящего договора.  

Оплата по указанному договору в сумме 163 519 200 рублей была произведена  Компанией КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД в полном объеме 08.07.15, что подтверждается  

выпиской с расчетного счета АО "Глобинвестстрой", открытого в АО АКБ  "Международный финансовый клуб" (т. 7, л.д. 27).  

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 года в  отношении АО «Глобинвестстрой» была введена процедура банкротства – наблюдение,  временным управляющим утвержден ФИО7, установлено применять при банкротстве  должника правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона   № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», к участию в деле привлечен  уполномоченный орган – Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в  строительстве и контролю в области долевого строительства.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2017 года АО  "Глобинвестстрой" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное  производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника было  возложено на ФИО7.  

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, конкурсный  управляющий ФИО7 указал, что договор № 522/МО-2/ОПТ участия в долевом  строительстве от 21.04.15 был заключен при неравноценном встречном исполнении,  поскольку спорные квартиры реализованы должником Компании КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД по  цене ниже реализации квартир иным юридическим лицам, что причинило вред  имущественным правам кредиторов должника.  

Признавая требования обоснованными, суд первой инстанции руководствовался  результатами проведенной по делу судебной экспертизы.  

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по  следующим основаниям.  

Пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О  несостоятельности (банкротстве)" закреплено, что сделки, совершенные должником или  другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в  соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в  порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или  после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом  недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  

стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств,  если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им  иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного  встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается конкурсный управляющий АО  "Глобинвестстрой" в рассматриваемом заявлении (продажа имущества по заниженной  цене), свидетельствуют об оспаривании сделки по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве.  

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением  главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что  пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания  недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки.  

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не  требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому  неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из  условий сделки.  

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве  неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в  частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как  условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых  аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена  в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия  этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств,  указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных  обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности  контрагента), не требуется.  

Следовательно из толкования статьи 61.2 Закона о банкротстве для признания  сделки должника подозрительной необходимо доказать два факта: совершение сделки  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или  после принятия указанного заявления; неравноценное встречное исполнение обязательств  другой стороной сделки.  

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Московской  области от 02 февраля 2015 года было назначено судебное заседание по заявлению  ФИО10 по рассмотрению вопроса о введении процедуры в  отношении должника после отмены постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 19 января 2015 года определения Арбитражного суда Московской  области от 07 октября 2014 года о введении процедуры наблюдения в отношении АО  "Глобинвестстрой" по заявлению ФИО11  

Таким образом, оспариваемый договор был заключен после возбуждения  производства по делу о банкротстве должника.  

Как указывалось выше, 21.04.15 между АО "Глобинвестстрой" (Застройщик) и  Компанией КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД (Участник долевого строительства) был заключен  договор № 522/МО-2/ОПТ участия в долевом строительстве, предметом которого являлось  инвестирование строительства и получение Участником долевого строительства 14 квартир  общей площадью 1 484,12 кв.м., стоимостью 110 179 рублей 23 копейки за 1 кв.м. и общей  стоимостью 163 519 200 рублей, расположенных в 22 секционном многоквартирном жилом  доме (корпус 20 переменной этажности, строительство которого ведет Застройщик на  земельном участке площадью 44 012 кв.м. по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 77:03:0006017:21.  

Конкурсный управляющий АО "Глобинвестстрой" указывает, что определенная  сторонами данного договора цена 1 кв.м. ниже цен аналогичных помещений, закрепленных  в договорах долевого участия, заключенных между должником и иными контрагентами.  

Между тем, из общедоступной информации, размещенной в системе "Картотека  арбитражных дел" в сети "Интернет", следует, что в реестр требований АО  "Глобинвестстрой" о передаче жилых помещений включены следующие требования 12  участников строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве,  заключенных в период с марта по май 2015 года включительно, в которых стоимость 1  кв.м. жилого помещения определена в диапазоне от 103 879 рублей 91 копейки до 110 000  рублей, также АО "Глобинвестстрой" после заключения оспариваемого договора заключал  сделки с иными контрагентами, в которых 1 кв.м. помещения оценивался в диапазоне от 52  950 рублей 34 копеек до 110 107 рублей 35 копеек.  

Таким образом, определенная сторонами в договоре № 522/МО-2/ОПТ от 21.04.15  цена 1 кв.м. помещения существенно не отличается от цены, определенной должником в  аналогичных сделках.  

Ссылка конкурсного управляющего АО "Глобинвестстрой" на заключение  должником в 2015 году с контрагентами - юридическими лицами договоров долевого  участия в строительстве с ценой 1 кв.м. помещения в среднем значении 130 000 - 140 000  рублей не может быть принята в качестве основания для признания сделки  недействительной.  

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и  юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

Следовательно, заключение каждой сделки подразумевает достижение ее сторонами  договоренности о взаимовыгодных условиях. При этом соразмерность встречного  исполнения надлежит рассматривать применительно к условиям каждого договора,  который может учитывать степень готовности объекта, расположение помещения в доме,  личность покупателя, количество приобретенных им помещений, условия оплаты и прочее.  

Из общедоступной информации, размещенной в системе "Картотека арбитражных  дел" в сети "Интернет", следует, что в реестр требований АО "Глобинвестстрой" о передаче  жилых помещений были включены требования ООО "Экспрэс Сервис" по 18 договорам  

участия в долевом строительстве жилого дома, заключенным 10.07.15, в которых цена 1  кв.м. помещения установлена в размере 110 000 рублей.  

Таким образом, цена 1 кв.м. помещения в договорах с юридическим лицом,  заключенных более, чем через 3 месяца после совершения оспариваемой сделки, то есть в  условиях большей готовности объекта, была установлена ниже цены оспариваемой сделки.  

В целях установления действительной стоимости имущества Арбитражным судом  Московской области определением от 06 марта 2018 года по настоящему делу была  назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО  "Независимый центр экспертизы и оценки" (т. 5, л.д. 3).  

Согласно заключению эксперта № 320/18 от 13.06.18 рыночная стоимость спорных  жилых помещений по состоянию на 21.04.15 составляла 186 734 326 рублей или 125 821  рубль 58 копеек за 1 кв.м. (т. 5, л.д. 8-88).  

Исходя из изложенного, по условиям оспариваемой сделки жилые помещения были  проданы по цене на 15 642 рубля 35 копеек ниже определенной экспертом рыночной цены  этого имущества, что составляет 12,43 % от последней.  

Также разница между определенной в оспариваемом договоре цены 1 кв.м.  помещения в размере 110 179 рублей 23 копейки и средней стоимости помещений,  заявленной конкурсным управляющим АО "Глобалстрой" в размере 140 000 рублей  составляет 29 820 рублей 77 копеек или 21,3 %.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.11 N 913/11 по  делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его  рыночной стоимостью в размере 30% и более.  

Однако, представленные конкурсным управляющим АО "Глобалстрой" в материалы  дела доказательства не свидетельствует о наличии существенного расхождения в цене  объекта при заключении договора № 522/МО-2/ОПТ от 21.04.15.  

Поскольку из материалов дела следует, что спорное имущество было отчуждено по  цене, ниже рыночной стоимости не более, чем на 21,3%, апелляционный суд не может  признать данное расхождение в цене существенным.  

Данный вывод соответствует сложившийся судебной практике (определение  Верховного Суда РФ от 21.08.18 N 305-ЭС18-11736 по делу N А41-53153/2016,  

определение Верховного Суда РФ от 24.11.17 N 305-ЭС17-15301 по делу  N А41-69790/2014).  

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об отчуждении должником  имущества по заниженной цене нельзя признать обоснованным.  

Кроме того, цена договора была оплачена Компанией КОНГЕЙТ ЛИМИТЕД в  полном объеме, что следует из выписки по расчетному счету должника.  

Следовательно, в результате оспариваемой сделки конкурсная масса АО  "Глобинвестстройстрой" не уменьшилась, поскольку должник получил соразмерные  отчуждаемым квартирам денежные средства. Доказательств обратного не представлено.  

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований  не имелось, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2019 года по  

делу № А41-36831/12 отменить. 

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего АО "Глобинвестстрой"  

отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа  

через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия. 

Председательствующий Н.Н. Катькина  

Судьи: В.А. Мурина 

А.В. Терешин