Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-37964/2017

г. Краснодар

26 февраля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ООО «Люксор», г. Сочи

к ТОО «БИПЭК АВТО Казахстан», г. Усть-Каменогорск, Республика Казахстан

о взыскании 2 398 006 руб. 50 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов

 

при участии:

от истца: ФИО1, ФИО2

от ответчика: ФИО3, ФИО4, ФИО5 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Люксор» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ТОО «БИПЭК АВТО Казахстан» о взыскании 2 398 006 руб. 50 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

От истца поступили возражения на дополнительный отзыв ответчика и документы в соответствии с определением суда.

Ответчик в судебном заседании заявил встречный иск к ООО «Люксор» о взыскании 1 425 860 руб. 59 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты за оказание эксплуатационных услуг по договору от 01.05.2014 г., 258 501 руб. 60 коп. неосновательно перечисленных денежных средств в качестве целевого сбора в фонд капитального ремонта, 430 836 руб. неосновательно перечисленных денежных средств в качестве платы за эксплуатационные услуги, 1 738 854 руб. обеспечительного платежа, а также 304 931 руб. 17 коп. переплаты за коммунальные услуги теплоснабжения помещений.

Согласно ч. 1 ст. 132 АПК РФ, ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. 

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. 

При отсутствии условий, предусмотренных названной нормой, арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 135 АПК РФ действия суда о рассмотрении вопроса о принятии встречного искового заявления осуществляются в ходе осуществления действий по подготовке дела к судебному разбирательству.

Вместе с тем, встречное исковое заявление подано ТОО «БИПЭК АВТО Казахстан»  после окончания предварительной подготовки по делу, по истечении более пяти месяцев с момента принятия первоначального иска к производству арбитражным судом, что в соответствии с пунктом 6 ст. 132 АПК РФ влечет за собой рассмотрение дела с самого начала.

Тем самым, в данном случае совместное рассмотрение первоначального и встречного иска не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, как указано в п. 3 ч. 2 ст. 132 АПК РФ, и является достаточным основанием для возврата встречного иска.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2017 г. по делу № А60-2949/2017.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым встречное исковое заявление  ТОО «БИПЭК АВТО Казахстан»  возвратить заявителю.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования ООО «Люксор» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ответчику - ТОО «БИПЭК АВТО Казахстан» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...>:

- нежилые помещения №№ 1,4,7,10, подвал № 1, площадью 524,2 кв.м. (4/21 в праве общей долевой собственности) (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 705588 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 1-3,34,35,115 площадью 1561,1 кв.м. (2/54 в праве общей долевой собственности) (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 797628 от 20.08.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 1-3,34,35,115 площадью 1561,1 кв.м. (3/54 в праве общей долевой собственности) (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 798035 от 08.09.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 205-213,245,246 площадью 179,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 894305 от 21.06.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 54-72 площадью 292,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 683415 от 16.07.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 214-222,247,248 площадью 189,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 894306 от 21.06.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 73-91 площадью 294,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 688218 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 223-231, 249-257, 267,268 площадью 261,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 560747 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения № 92-109 площадью 266,3 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 688215 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения № 110-114 площадью 43 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 571783 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения № 181-201 площадью 223,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 571782 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 232-240, 258-266, 269,270 площадью 258 кв.м. (2/54 в праве общей долевой собственности) (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 688216 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения № 241-244 площадью 73,3 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 688217 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения № 160-168 площадью 83 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 560749 от 23.04.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 169-171,171а,172-174 площадью 71,1 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 560748 от 30.04.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 1-10,19-24,31-40 площадью 303,1 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 808253 от 22.08.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 1-9,17-22,29-38 площадью 279,6 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 192491 от 11.10.2014 г.);

- нежилые помещения №№ 11-18,25-30,41-50 площадью 258,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ 808254 от 25.08.2014 г.).

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН от 29.09.2017 г. (л.д. 115-130, Т. 3).

01.05.2014 г. между истцом (управляющий) и ответчиком (собственник) заключен договор на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб».

В п. 1.3 договора указано, что Морская резиденция «Санторини клуб» (далее также Морская резиденция) – здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, д. 10.

Согласно п. 2.1 договора, по настоящему договору управляющий обязуется за вознаграждение оказывать по заданию собственника следующие услуги:

- эксплуатационные услуги, перечень которых приведен в п. 1.10 настоящего договора, с целью обеспечения надлежащего состояния и эксплуатации имущества Морская резиденция «Санторини клуб», находящегося в общем пользовании и территории Морской резиденции;

- коммунальные услуги, связанные с поддержанием и обеспечением бытовых условий и современного уровня комфорта в Апартаментах № ЗН, перечень которых дан в п. 1.11 настоящего договора;

- услуги по осуществлению своевременной оплаты собственником арендных платежей за пользование земельным участком, на котором расположена Морская резиденция «Санторини клуб» и который необходим для его использования (адрес земельного участка: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, кадастровый номер: 23:49:0203012:19, площадью 7881 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиница) соразмерно его доле в обязательстве по аренде.

В соответствии с п. 1.10 договора, эксплуатационные услуги – комплекс юридических и фактических действий, которые управляющий выполняет по настоящему договору собственными силами и/или с привлечением третьих лиц.

Согласно договору, плата за эксплуатационные услуги включает в себя:

- эксплуатация, осуществление планово-предупредительного ремонта, текущего ремонта здания, мест общего пользования, инженерных сетей и иных объектов, необходимых для нормального функционирования Морской резиденции в целом и здания в частности;

- обеспечение пользованием бесплатной инфраструктурой ООО «Санаторий «Заполярье», в том числе: пользование парковой территорией, открытыми спортивными и детскими площадками, открытыми бассейнами и пляжной инфраструктурой (душ, пляжный инвентарь, кабинки для переодевания, туалеты и т.п.);

- текущий ремонт сантехники, электрики, кондиционирования, вентиляции мест общего пользования;

- техническое обслуживание инженерных элементов здания, строений и сооружений инфраструктуры (в т.ч. мест общего пользования) Морская резиденция (в т.ч. вентиляция, дымоудаление и аварийное обслуживание);

- техническое обслуживание систем водоснабжения и водоотведения (в т.ч. аварийное обслуживание);

- техническое обслуживание систем электроснабжения (в т.ч. аварийное обслуживание);

- техническое обслуживание систем отопления (в т.ч. аварийное обслуживание);

- содержание Морской резиденции (в т.ч. мест общего пользования) (в том числе, но не исключительно, уборка мусора, работы по озеленению, вывозу мусора и снега и т.д.), внешнее благоустройство Морской резиденции;

- круглосуточная охрана Морской резиденции (осуществление режима пропуска и проезда на территорию Морской резиденции, охрана общественного порядка и общего имущества в соответствии с установленными правилами);

- уборка снега, очищение от наледи, сосулек кровли здания, поверхностей строений и сооружений инфраструктуры территории Морской резиденции;

-вывоз твердых бытовых отходов;

- техническое обслуживание и ремонт лифтов в зданиях;

- заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на обеспечение как Морской резиденции в целом, так и здания и апартаментов в частности, электроснабжением, отоплением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией;

- обеспечение мест общего пользования, строений и сооружений инфраструктуры  Морской резиденции (в т.ч. территории) электроснабжением, отоплением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией;

- обеспечение надлежащего функционирования инженерных сетей холодным и Морской резиденции;

- обеспечение права пользования инженерными сетями Морской резиденции для обеспечения апартаментов электроснабжением, канализацией, холодным и горячим водоснабжением, отоплением.

В силу п. 2.5 договора, за предоставление услуг, предусмотренных настоящим договором, собственник уплачивает управляющему вознаграждение. Вознаграждение управляющего включается в стоимость услуг, указанную в п. 7.8 настоящего договора.

Собственник обязан оплачивать счета  в 10-дневный срок с момента их получения (п. 7.5 договора).

В силу п. 7.8 договора, стороны согласовали стоимость услуг управляющего по договору:

1) С 1 мая 2014 г. ежемесячная сумма платежей собственника по настоящему договору определяется по следующей формуле:

Пл. 1 = Э+К+А, где

Э – плата за эксплуатационные услуги, рассчитанная в порядке, предусмотренном п. 7.8.2 настоящего договора;

К – плата за коммунальные услуги, рассчитанная в порядке, предусмотренном п. 7.8.4 настоящего договора;

А – размер платежа за аренду земельного участка, определяемый в соответствии с долей собственника в обязательстве по аренде (Приложение № 3).

2) На момент заключения настоящего договора ежемесячная плата за эксплуатационные услуги (Э) рассчитывается по формуле: 

Э = SхС, где

S – общая площадь апартаментов, принадлежащих собственнику на основании договора купли-продажи от 27.03.2014 г.

С – расчетная ставка платы за эксплуатационные услуги в месяц за 1 квадратный метр, на момент заключения настоящего договора С = 141,26 руб./кв.м.

Э= 1574,4 кв.м.*141,26 руб./кв.м.= 222 399 руб. 74 коп.

Размер ежемесячной платы собственника за эксплуатационные услуги по настоящему договору составляет 222 399 руб. 74 коп.

В соответствии с п. 7.9.2 договора, расчетная ставка за эксплуатационные услуги может быть изменена по инициативе управляющего в связи с изменением цен поставщиков и подрядных организаций. Об изменении расчетной ставки за эксплуатационные услуги управляющий обязан направить собственнику уведомление о предстоящем изменении цен не менее чем за 1 (один) месяц до начала применения. В случае, если произошло изменение расчетной ставки в сторону увеличения более чем на официально утвержденный федеральным законом о бюджете РФ уровень инфляции или более, чем на 10% от ранее установленной расчетной ставки (в зависимости от того, что больше), то такое изменение расчетной ставки должно быть подтверждено и обоснованно управляющим соответствующими расчетами с приложением наименования организаций (или физических лиц), которые явились причиной такого изменения расчетной ставки.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует без ограничения срока его действия (п. 9.1 договора).

Перечень и характеристики апартаментов определены сторонами в приложении № 1 к договору.

Дополнительным соглашением от 01.07.2014 г. к договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. сторонами утвержден уточненный перечень апартаментов, а также в связи с увеличением площади апартаментов изменен п. 7.8.2 договора, устанавливающий размер эксплуатационных услуг.

Так, согласно п. 3 дополнительного соглашения к договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г., на момент заключения договора ежемесячная плата за эксплуатационные услуги (Э) рассчитывается по формуле:

ААЭ=SхС, где

S – общая площадь апартаментов, принадлежащих собственнику.

С – расчетная ставка платы за эксплуатационные услуги в месяц за 1 квадратный метр, на момент заключения настоящего договора С = 141,26 руб./кв.м.

Э= 2236,30 кв.м.*141,26 руб./кв.м.= 315 899 руб. 74 коп.

Размер ежемесячной платы собственника за эксплуатационные услуги по настоящему договору составляет 315 899 руб. 74 коп.

Как указывает истец, в результате ненадлежащего выполнения ответчиком обязанности по оплате услуг по заключенному между сторонами договору от 01.05.2014 г. по состоянию на 31.07.2017 г. за ответчиком образовалась задолженность в сумме 2 398 006 руб. 50 коп., из которых:

- 842 814 руб. – задолженность по взносам в фонд капитального ремонта за период с 01.01.2016 г. по 31.07.2017 г.;

 - 1 555 192 руб. 50 коп. – задолженность по коммунальным и эксплуатационным расходам за апрель – июнь 2017 г.

Претензия истца № 32 от 10.08.2017 г., направленная в адрес ответчика была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ответным письмом № 47 от 20.08.2017 г. ответчик отказался оплачивать спорную задолженность, ссылаясь на не предоставление ООО «Люксор» актов фактически выполненных работ с расшифровками понесенных расходов.

Неоплата ответчиком задолженности в сумме 2 398 006 руб. 50 коп. послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что заключенный между сторонами договор на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. был расторгнут ответчиком в части на основании одностороннего уведомления № 32 от 24.05.2017 г.

Помимо этого ответчик указал, что истцом незаконно был сформирован фонд капитального ремонта и повышена в одностороннем порядке ставка за эксплуатационные услуги по заключенному между сторонами договору.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Наличие помещений в одном имущественном комплексе в силу разъяснения, данного Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, а также Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 41 постановления от 23.06.2015 № 25, дает основание для применения по аналогии норм статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд отмечает, что при рассмотрении дела № А32-12720/2017 в котором ООО «БИПЭК АВТО Казахстан» оспаривал действительность договора управления от 01.04.2014 г., Арбитражный суд Краснодарского края действительно сделал вывод о том, что указанный договор является договором возмездного оказания услуг и к нему не применяются положения жилищного законодательства.

Однако указанный вывод суда носит характер правовой оценки, а не характер преюдициально установленного факта (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем не связывает и не может связывать суды при рассмотрении иных дел с участием тех же лиц. Вопросы применения норм материального права преюдициального значения не имеют (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16362 по делу А40- 152245/2014).

При таких обстоятельствах суд находит, что к отношениям собственников гостиничного комплекса подлежат применению нормы об общей долевой собственности (глава 16 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе, норма статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений, в том числе и о выборе способа управления, обязательно для всех собственников, если оно принято при наличии кворума и в пределах компетенции общего собрания.

Указанный вывод сформулирован в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018г. по делу № А32-39251/2017, в котором участвовали те же лица.

Как установлено судом, решением общего собрания от 16.12.2013 был избран способ управления нежилыми помещениями в виде управляющей организации – общества с ограниченной ответственностью «Люксор».

Заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Люксор» и товариществом с ограниченной ответственностью «БИПЭК АВТО Казахстан» от 01.05.2014 г. по своей правовой природе является договором управления, аналогичным договору управления, указанному в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

По расчету истца, в результате ненадлежащего выполнения ответчиком обязанности по оплате услуг по договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. по состоянию на 31.07.2017 г. за ответчиком образовалась задолженность в сумме 2 398 006 руб. 50 коп.

Как установлено судом, расчет задолженности по эксплуатационным расходам в сумме 1 555 192 руб. 50 коп. произведен истцом исходя из площади помещений ответчика 3 344,5 кв.м. и стоимости эксплуатационных услуг в размере 155 руб. за 1 кв.м. (с 01.06.2016 г.).

Ответчик, не согласившись с представленным истцом расчетом задолженности, представил контррасчет задолженности, согласно которому на стороне ответчика имеется переплата в сумме 2 273 665 руб. 14 коп. (л.д. 115-123, Т.7).

Как указывает ответчик, истцом незаконно был сформирован фонд капитального ремонта и повышена в одностороннем порядке ставка за эксплуатационные услуги по заключенному между сторонами договору.

Указанный довод ответчика отклоняется судом ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 30.06.2015 г. истец направил в адрес собственников апартаментов «Санторини Клуб» уведомление о формировании фонда капитального ремонта объектов недвижимости Морская резиденция «Санторини клуб», а также об установлении размера взноса на капитальный ремонт с 01.07.2015 г. в размере 14 руб. за 1 кв.м.

Протоколом заочного голосования собственников № 16 от 13.05.2016 г. принято решение против отмены взносов в фонд статьи «Капитальный ремонт», в связи с чем истец оставил статью и сборы на капитальный ремонт из расчета 14 руб. за квадратный метр.

В подтверждение формирования фонда на капитальный ремонт спорного здания и аккумулирования поступающих от собственников помещений денежных средств, истцом в материалы дела представлена справка ФАКБ «Российский Капитал» (ПАО), согласно которой по состоянию на 26.01.2018 г. остаток денежных средств ООО «Люксор» на расчетном счете № 

<

***> составляет 3 021 064 руб. 46 коп.

Как указал истец в возражениях на отзыв ответчика, плата за сбор в фонд капитального ремонта образовалась посредством увеличения расчетной ставки, причем размер увеличения составил не более 10%, что согласуется с положениями п. 7.9.2 договора на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г.

Заочное решение общего собрания собственников нежилых помещений в составе Морской резиденции «Санторини Клуб», оформленное протоколом № 16 от 13.05.2016 г. принято большинством голосов собственников, указанный протокол в установленном законом порядке недействительным признан не был.

Помимо этого, с 01.06.2016 г. истцом была в одностороннем порядке на основании п. 7.9.2 договора на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. увеличен тариф за эксплуатационные расходы до 155 руб. за 1 кв.м. (до 10%).

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 7.9.2 договора на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. стороны установили возможность управляющей компании самостоятельно  увеличивать размер установленного тарифа на эксплуатационные расходы до 10 %.

Истец в подтверждение обоснованности увеличения расчетной ставки за эксплуатационные расходы в 2015 и 2016 годах представил в материалы дела счета на оплату от постоянных поставщиков товаров и услуг, а также уведомления об изменении цен подрядчиков, из содержания которых следует, что цена за один и тот же товар и одни и те же услуги увеличивалась у поставщиков на протяжении спорного периода времени.

Помимо этого, как следует из материалов дела, ответчик в течение длительного времени (в 2015-2017 годах) оплачивал стоимость эксплуатационных расходов по заключенному между сторонами договору от 01.05.2014 г. в полном объеме по установленным истцом тарифам, в том числе по 155 руб. за 1 кв.м., не заявляя при этом возражений относительно увеличения тарифа.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что увеличение истцом тарифа на эксплуатационные расходы в 2015 и 2016 годах является обоснованным, соответствующим положениям заключенного между сторонами договора на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г., и длительное время принималось ответчиком без возражений. 

Таким образом, расчет задолженности, представленный истцом, признается судом верным, контррасчет задолженности, представленный ответчиком – отклоняется.

Довод ответчика о том, что истцом при расчете задолженности неправильно рассчитана площадь помещений, принадлежащих ответчику, отклоняется судом, поскольку перечень принадлежащих ответчику помещений и их площадь утверждены сторонами в приложении к договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г.

Помимо этого площадь помещений ответчика в размере 3351,4 кв.м., на которую производятся начисления истцом, установлена также решением Арбитражного суда Краснодарского края при рассмотрении дела №А32-39251/2017.

Довод ответчика о том, что договор на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014г. был частично расторгнут ответчиком в одностороннем порядке отклоняется судом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, письмом № 32 от 24.05.2017 г. ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения спорного договора в части получения и оплаты эксплуатационных услуг, за исключением оплаты по фактическим расходам  (вывоз и утилизация ТБО; страхования, технического обслуживания и ремонта лифтов; пользования инфраструктурой ООО «Санаторий Заполярье»; круглосуточной охраны территории).

Ответным письмом от 30.05.2017 г. исх. № 16 истец отказался от расторжения договора в указанной ответчиком части.

Вместе с тем, как установлено судом и было указано выше, заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором управления, аналогичным договору управления, указанному в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, такой договор для всех собственников помещений должен содержать равные условия. 

Исключения из принципа соразмерного несения расходов могут быть может быть установлено только общим собранием и только при отсутствии необоснованных различий для собственников помещений, относящихся к одной и той же категории (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П). 

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что он вправе в одностороннем порядке отказываться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором управления, не могут быть признаны соответствующими закону.

По смыслу заключенного между сторонами договора, характер оказываемых услуг не позволяет разделить их объем и частично отказаться от каких-либо из них, по своему характеру спорные услуги оказываются комплексно, в неразрывной связи друг с другом.

Полезный эффект от оказания эксплуатационных услуг получают все собственники апартаментов Морской резиденции в связи с использованием общего имущества спорного здания.

Довод ответчика о том, что истцом были оказаны услуги ненадлежащего качества и не в полном объеме, отклоняется судом как необоснованный и не подтвержденный материалами дела.

Как усматривается из материалов дела, все счета на оплату и акты оказанных услуг по договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. за спорный период были переданы истцом ответчику.

Каких-либо замечаний, возражений, отказов в подписании актов оказанных услуг ответчиком не заявлялось.

Доказательства направления ответчиком в адрес истца каких-либо замечаний, претензий по качеству услуг в материалы дела не представлены.

Также ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены в материалы дела мотивированные отказы от подписания актов оказанных услуг, в связи с чем услуги считаются оказанными и подлежат оплате.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.12.2015 г. по делу № А12-7298/2015, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2016 г. по делу № А40-151385/2015.

Отказ ответчика от подписания акта выполненных работ за май-июнь 2017 г. в связи с непредоставлением истцом подробной расшифровки произведенных работ не может считаться мотивированным отказом от подписания акта выполненных работ, письма ответчика исх. № 2 от 08.02.2016 г., № 512 от 16.06.2016 г., № 658 от 17.08.2016 г. не содержат обоснованных претензий по качеству или объему предоставленных услуг.

Договором на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. установлена общая ставка за комплекс оказываемых истцом эксплуатационных услуг (перечень которых также установлен договором) и не предусмотрена необходимость предоставления собственнику расшифровки по оказанным услугам.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

В подтверждения факта надлежащего оказания эксплуатационных услуг по договору на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция «Санторини клуб» от 01.05.2014 г. истцом материалы дела представлены договоры с подрядными организациями, акты оказанных услуг, товарные накладные, подтверждающие выполнение следующих работ: дезинфекционные работы и услуги; обслуживание сетей передачи данных, охрана, обслуживание парковки, обслуживание лифтов; техническое обслуживание систем пожаротушения и пожарной сигнализации, вывоз ТБО; техническое обслуживание трансформаторной подстанции, услуги связи для офиса, подряды на ремонтные работы и поставка стройматериалов, поставка необходимых товаров; страхование стационарно установленных грузоподъемных механизмов/лифтов, техническая поддержка сайта;  прочистка ливневой канализации и пользование инфраструктурой.

Представленные ответчиком в подтверждение своих возражений акт осмотра № 354 от 15.12.2017 г. и заключение специалиста от 14.02.2018 г. не могут быть приняты судом в качестве доказательства оказания истцом услуг ненадлежащего качества.

Как следует из материалов дела, осмотр спорных помещений произведен представителями ответчика в декабре 2017 г., в то время как задолженность по оказанию эксплуатационных услуг отыскивается истцом за период с апреля по июнь 2017 г.

Помимо этого, указанные документы не содержат выводов о причинах и давности возникновения выявленных недостатков, не позволяют установить причинно-следственную связь между недостатками, имеющимися в спорном здании и оказанием истцом эксплуатационных услуг ненадлежащего качества.

При указанных обстоятельствах ответчиком не представлено соответствующих доказательств с достаточной степенью достоверности свидетельствующих об оказании истцом услуг ненадлежащего качества.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 г. по делу № А32-22882/2017.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд приходит к выводу, что требования ООО «Люксор» о взыскании с ответчика 2 398 006 руб. 50 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Встречное исковое заявление ТОО «БИПЭК АВТО КАЗАХСТАН» возвратить заявителю.

Взыскать с ТОО «БИПЭК АВТО КАЗАХСТАН» (БИН 091240008010) в пользу ООО «ЛЮКСОР» (ИНН 

<

***>) 2 398 006 руб. 50 коп. задолженности, а также 34 990 руб. расходов по оплате госпошлины.

Выдать ТОО «БИПЭК АВТО КАЗАХСТАН» справку на возврат из федерального бюджета уплаченной по встречному иску госпошлины.     

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                     Н.А. Ермолова