ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-35712/2019

г. Самара

24 ноября  2020 года

Резолютивная часть постановления оглашена 17 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань" на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.09.2020 по делу № А55-35712/2019 (судья Рысаева С.Г.),

принятое по иску администрации городского округа Тольятти

к обществу с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань"

третьи лица: акционерное общество «Почта России»,  ФИО2, ФИО3, Управление ФССП России по Самарской области, ФИО4,  ФИО5 закрытое акционерное общество Технический центр «Пролог Плюс»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань" об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией городского округа Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью «Тихая Гавань» при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101180:8803, площадью 3022 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Приморский, д. 31, утвердив п. 1.1, 1.1.1-1.1.3, 2.1, 2.2, 2.7-2.8, 2.10-2.11, 3.1.3, 4.2.5-4.2.6, 4.2.8, 4.2.11, 5.1, 5.3, в редакции истца (с учетом уточнений исковых требований, принятых определением суда от 16.06.2020).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены

акционерное общество «Почта России»,  ФИО2, ФИО3, Управление ФССП России по Самарской области, ФИО4,  ФИО5 закрытое акционерное общество Технический центр «Пролог Плюс».

До принятия решения по делу Администрация уточнила редакцию спорных пунктов. 

Арбитражный суд Самарской области решением от 08.09.2020 урегулировал возникшие между сторонами разногласия, приняв часть пунктов в редакции истца, часть пунктов – в редакции ответчика, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 1.1. На основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, учитывая наличие заявления (№ 3154-вх/5.2 от 13.06.2019), выписок из ЕГРН на объекты недвижимости и земельный участок, представленного заявителем Сообщения арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования городского округа Тольятти (далее - Участок) для эксплуатации нежилого здания с разрешенным использованием:

административные здания

(разрешенное использование земельного участка)

с характеристиками, указанными в п. 1.2. настоящего договора, сроком на 49 (сорок девять) лет.

Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации.

Пункт 1.1.1. Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящемся на этом земельном участке, на основании дополнительного, соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

Пункт 1.1.2. Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне арендаторов (правообладателей помещений в здании, зданий) при переходе прав на помещения (здания), находящемся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

Пункт 1.1.3. При этом под правообладателями понимаются лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении и (или) оперативном управлении, расположенные на данном земельном участке, здания, сооружения (помещения в нем).

Пункт 2.1. Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора. Годовой размер арендной платы за единицу площади для каждого из лиц на стороне арендатора исчисляется посредством умножения доли площади объектов (помещений), принадлежащих конкретному лицу на стороне арендатора, в общей площади зданий (помещения), указанной в п. 1.2.5 договора, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора, и на базовый размер арендной платы за единицу площади земельного участка, рассчитанный по формуле, приведенной в пункте 2.2 настоящего договора.

Пункт 2.2. Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 № 94-1/п "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти".

Базовый размер арендной платы за 1(один) квадратный метр земельного участка в год для функционального использования территории составляет:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» -1,97 руб.

«5.2. Связь (здания и помещения, в которых организации связи предоставляют услуги почтовой связи)» -19,66 руб.

«8.7. Управление организациями» - 229,32 руб.

Бр =((УПКС*ВП)/100%)*Кв*Кд, где:

Бр - базовый размер арендной платы в рублях за 1кв.м в год;

УПКС- значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, равное 6551,9 руб. за 1 кв.м в год, рассчитанный путем деления кадастровой стоимости земельного участка, равной 19 799 841,8 руб.согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от 20.02.2018 99/2018/83184131, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора.

ВП - величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах, равная для земельных участков, на которых расположены объекты:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» - 3,0 «5.2. Связь» - 3,0 «8.7. Управление организациями» - 3,5.

Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» - 0,01 «5.2. Связь» - 0,1 «8.7. Управление организациями» - 1,0 Кд - дополнительный коэффициент, применяемый в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.о.Тольятти», равный -1,0.

Пункт 2.7. В случае изменения реквизитов, указанных в п. 2.6. настоящего договора, информация об этом доводится до арендатора путем опубликования арендодателем в газете «Городские ведомости» и размещается на официальном сайте администрации г.о.Тольятти (www.tgl.ru). С момента публикации арендаторы считается уведомленным об изменении реквизитов.

Пункт 2.8. При перечислении денежных средств в оплату арендной платы арендатор обязан указывать в платежном документе все банковские реквизиты, определенные в пункте 2.6 договора, а также точное назначение платежа, номер и дату договора и период, за который осуществляется оплата. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными с момента поступления денежных средств на счет с реквизитами, указанными в п. 2.6.

Пункт 2.10. Неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным настоящим договором, не может служить основанием для невнесения арендной платы и не исполнения возложенных на арендатора договором обязанностей.

Пункт 2.11. стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе не наступивших, будущих обязательств арендатора по оплате арендной платы до конца действия договора либо неисполненных, в том числе не наступивших, обязательств по договорам, заключенным между сторонами, образующаяся переплата арендатору арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по договору за будущие периоды или по иным заключенным между сторонами договорам аренды земельных участков (при наличии).

Пункт 3.1.3. На возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ухудшением качества земли на арендованном земельном участке в результате деятельности арендатора, в установленном законодательством порядке.

Пункт 4.2.5. Осуществлять мероприятия по предотвращению уничтожения и повреждения зеленых насаждений, защите зеленых насаждений, охране почвенного слоя, санитарной очистке озелененных территорий от отходов производства и потребления.

Пункт 4.2.6. Выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации существующих подземных и наземных коммуникаций, инженерных сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных в границах арендуемого земельного участка, и обеспечить доступ к ним с целью их ремонта и обслуживания.

Пункт 4.2.8. Обеспечить арендодателю, а также государственным и муниципальным органам, осуществляющим контроль за использованием и охраной земель, свободный доступ на земельный участок.

Пункт 4.2.11. Уведомить арендодателя о переходе права собственности на здания (помещения), строения и сооружения, расположенные в границах арендуемого земельного участка, в срок, не превышающий 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 5.1. Исключить.

Пункт 5.3. В случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условиями настоящего договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

В заявлении общества с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань" о взыскании судебных расходов отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.  

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

При рассмотрении в суде апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. 

Стороны, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела,  13.06.2019 (вх.№ 3154-вх/5.2) в Администрацию городского округа Тольятти обратилось ООО «Тихая гавань» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101180:8803, площадью 3022 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Приморский, 31.

Рассмотрев указанное заявление, Администрация городского округа Тольятти письмом № 4925/5.2 от 04.07.2019 направила в адрес ООО «Тихая гавань» проект договора аренды земельного участка с актом приема-передачи.

01.08.2019 ООО «Тихая гавань» в своем ответе (вх.№ 4222-вх/5.2) на письмо от 04.07.2019 № 4925/5.2. с учетом замечаний, которые по его мнению необходимо устранить, вернуло на доработку проект договора аренды земельного участка.

Письмом № 6219/5.2 от 19.08.2019 Администрация городского округа Тольятти в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ предложила направить в адрес Администрации городского округа Тольятти для рассмотрения протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101180:8803 с подписанным проектом договора аренды.

Указанный протокол разногласий был направлен в адрес Администрации городского округа Тольятти 09.09.2019.

17.09.2019 Администрацией городского округа Тольятти (№ 6938/5.2) направленный протокол разногласий к договору аренды земельного участка был отклонен, одновременно с этим, в адрес ООО «Тихая Гавань» направлен протокол согласования разногласий.

24.09.2019 (вх.№ 5237-вх/5.2) в адрес Администрации городского округа Тольятти поступило письмо ООО «Тихая Гавань» о внесении корректировки в подписанный протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка в части указания показателей «Управление организациями» на показатель «Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях».

02.10.2019 (вх. № 5391-вх/5.2) в адрес Администрации городского округа Тольятти поступило письмо ООО «Тихая Гавань» об отказе в согласовании условий договора аренды земельного участка.

04.10.2019 Администрация городского округа Тольятти письмом (№ 7340/5.2) направила в адрес ответчика новый протокол согласования разногласий к проекту договора аренды земельного участка с учетом внесения изменений по функциональному использованию помещений.

11.10.2019 (вх. № 5580-вх/5.2) в адрес Администрации городского округа Тольятти поступило письмо, согласно которому ООО «Тихая Гавань» также полностью отклонила протокол разногласий, направленный письмом исх.№ 7340/5.2 от 04.10.2019, поскольку организация не имеет возможности корректно идентифицировать для целей расчета арендной платы, функциональное использование помещений другими собственниками в здании по адресу: б-р Приморский, 31.

Частью 1 ст. 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком возникли разногласия по следующим пунктам договора 1.1; 1.1.1; 1.1.2; 1.1.3; 2.1; 2.2; 2.7; 2.8; 2.10; 2.11; 3.1.3; 4.2.5; 4.2.6; 4.2.8; 4.2.11; 5.1; 5.3.

Ответчик указал на то, что отсутствует множественность лиц на стороне арендатора, коэффициент вида использования земельного участка Кв – «бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях», а также представил заявление о судебных расходах на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...> являются: АО «Почта России», Управление ФССП России по Самарской области, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Частью 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Иные правообладатели здания, расположенного по адресу: 

<

...> не направили в Администрацию городского округа Тольятти подписанные договора аренды земельного участка, а также заявлений о включении их в спорный договор аренды земельного участка.

Поскольку собственники помещений вправе обратиться с заявлением о включении их в договор аренды путём заключения дополнительного соглашения суд считает возможным принять пункты договора 1.1; 1.1.1;1.1.2;1.1.3 в редакции истца.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с Постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 № 94-1/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти», в случае если земельный участок (здания, помещения, строения, сооружения) используется в соответствии с двумя или более видами функционального использования, базовые размеры арендной платы определяются исходя из каждого вида использования, при этом размер арендной платы определяется пропорционально площади объекта(ов) недвижимого имущества, используемого под каждый вид функционального использования, к общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке. Арендная плата является регулируемой ценой.

Истцом в материалы дела представлена переписка сторон (письма от 03.08.20.№ 44664-вн/5.2, от 12.09.19 № 6842/5.2) из которой следует, что истцом расчёт платы за пользование спорным земельным участком рассчитывался исходя из коэффициента Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка: «5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» - 0,01», при этом ответчик оплачивал пользование земельным участком.

Указание в п. 2.2 договора коэффициента вида использования земельного участка для связи и для управления организациями имеет значение для иных арендаторов и не влияет на права ответчика при расчёте размера арендной платы.

В связи с чем пункт 2.1, 2.2 приняты в редакции истца:

Пункт 2.1 арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора. Годовой размер арендной платы за единицу площади для каждого из лиц на стороне арендатора исчисляется посредством умножения доли площади объектов (помещений), принадлежащих конкретному лицу на стороне арендатора, в общей площади зданий (помещения), указанной в п. 1.2.5 договора, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора, и на базовый размер арендной платы за единицу площади земельного участка, рассчитанный по формуле, приведенной в пункте 2.2 настоящего договора.

Пункт 2.2. Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 № 94-1/п "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти".

Базовый размер арендной платы за 1(один) квадратный метр земельного участка в год для функционального использования территории составляет:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» -1,97 руб.

«5.2. Связь (здания и помещения, в которых организации связи предоставляют услуги почтовой связи)» -19,66 руб.

«8.7. Управление организациями» - 229,32 руб.

Бр =((УПКС*ВП)/100%)*Кв*Кд, где:

Бр - базовый размер арендной платы в рублях за 1кв.м в год;

УПКС- значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, равное 6551,9 руб. за 1 кв.м в год, рассчитанный путем деления кадастровой стоимости земельного участка, равной 19 799 841,8 руб.согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от 20.02.2018 99/2018/83184131, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора.

ВП - величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах, равная для земельных участков, на которых расположены объекты:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» - 3,0 «5.2. Связь» - 3,0 «8.7. Управление организациями» - 3,5.

Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка:

«5.1. Бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях» - 0,01 «5.2. Связь» - 0,1 «8.7. Управление организациями» - 1,0 

Кд - дополнительный коэффициент, применяемый в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.о.Тольятти», равный -1,0.

Пункты договора п. 2.7, п. 2.8, п. 2.10, п. 2.11 приняты в редакции ответчика, поскольку на момента рассмотрения дела собственники помещений правом на вступление в договор не воспользовались. Изложение данных пунктов в редакции ответчика не нарушает прав иных пользователей помещений в спорном здании, поскольку последние вправе вступить в договор аренды путём заключения дополнительного соглашения.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262.

В силу пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Пункты договора п. 3.1.3, п. 4.2.5,п. 4.2.6 приняты в редакции истца, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 13, ст. 42, п. 4 ст. 57 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 549Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В пункте 1 статьи 551Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Часть 3 ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пункт 4.2.11 договора правомерно принят в редакции истца поскольку согласуется с ч. 3 ст. 552, ст. 551, ст. 549, ст. 218,223 ГК РФ.

Пункт 5.1 договора обоснованно исключен судом первой инстанции, поскольку относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Применительно к пункту 4 ст. 421 ГК РФ суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к согласию.

Согласно пункту 1 статьи 330Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения денежного обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) денежного обязательства в будущем.

Исходя из положений статьи 331Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

Стороны выразили согласие на включение условий о неустойке в спорный договор.

Нормы закона, регулирующие арендные отношения не предусматривают конкретный размер неустойки за нарушение договора аренды, поэтому принятие его исходя из размера 0,03% согласованной с арендатором, не противоречит статьям 330,331,421 ГК РФ.

В связи с чем пункт 5.3 договора правомерно принят в следующей редакции: В случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условиями настоящего договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дела в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая, что исковые требования имеют неимущественный характер, расходы по государственной пошлине правомерно отнесены на ответчика, 

Поскольку, представитель ответчика в судебные заседания 18.05.20, 16.07.20,10.08.20 не явился, а также учитывая, что разрешая спор, суд изложил пункты договора аренды в редакции истца суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления ответчика о взыскании судебных расходов, поскольку судебный акт принят не в его пользу.

Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными. 

Довод заявителя о том, что исковое заявление должно было быть оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание, не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку судебные заседания откладывались, в том числе по ходатайству ответчика в связи с неблагоприятной санитарно-эпидемиологической обстановкой, кроме того, из представленного истцом ходатайства об уточнении иска следовало, что он не утратил интерес в разрешении возникшего спора. 

Довод заявителя о необоснованном принятии судом уточнений исковых требований суд апелляционной инстанции также находит необоснованным. 

Первоначально администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с требованием об урегулировании возникших разногласий при заключении договора аренды земельного участка в редакции администрации городского округа Тольятти (стр. 4 искового заявления).

Довод ООО «Тихая гавань» о том, что наименование искового заявления звучит «о понуждении заключить договор», а уточнение иска звучит как «урегулирование разногласий» не имеет правового значения, поскольку требования администрации городского округа Тольятти сформулированы в просительной части искового заявления, после слов «прошу».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2020 года администрации городского округа Тольятти в порядке подготовки к судебному заседанию было предложено уточнить исковые требования и уточнить правовое обоснование иска, что и было сделано в порядке стати 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2020 года в порядке статьи 49 АПК РФ, судом приняты уточнение к иску.

Основанием для обращения администрации городского округа Тольятти в суд послужило: обращение ООО «Тихая гавань» с заявлением от 13.06.2019 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101180:8803, площадью 3022 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Приморский, 31.

Таким образом, вопрос заключения договора аренды земельного участка не решался с 13.06.2019 года, при этом, администрация во всех письмах направленных ответчику настаивала на заключении договора в своей редакции, которая и была изложена в иске и в уточнениях.

Правовые основания указанные администрацией статья 420 ГК РФ, статья 421 ГК РФ, статья 445 ГК РФ, статья 446 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ.

Действующее законодательство возложило на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность по обращению в суд с иском к правообладателям здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, о понуждении заключить этот договор аренды.

Заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, определение Верховного суда Российской Федерации от 13.04.2017 года №305-ЭС 16-16501 по делу №А41-97565/2015.

Доводы ООО «Тихая Гавань» о том, что привлеченные к участию в деле третьи лица должны являться соответчиками, являются необоснованными.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Частью 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратился только один правообладатель ООО «Тихая Гавань», иные правообладатели здания, расположенного по адресу: 

<

...> не направили в администрацию городского округа Тольятти подписанные договоры аренды земельного участка и не выразили несогласие с условиями договора, следовательно, спор по условиям договора возник у администрации городского округа Тольятти и ООО «Тихая Гавань».

Иные лица, вправе вступить в договор аренды на стороне Арендатора.

Довод заявителя о неисполнимости решения суд апелляционной инстанции также отклоняет, в пункте 2.1 и 2.2. договора аренды земельного участка, который было предложено заключить ООО «Тихая Гавань» содержится условие, что арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения доли площади объектов в общей площади зданий на площадь земельного участка, указанную в п. 1.2.3. договора на базовый размер арендной платы за единицу площади земельного участка, рассчитанной с учетом функционального использования «бытовое обслуживание населения в капитальных сооружениях».

Озабоченность ООО «Тихая гавань» вопросом каким образом администрация городского округа Тольятти намерена брать плату за землю с иных собственников здания не имеет отношения к спору, рассматриваемому по делу №А55-35712/2019.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.09.2020 по делу № А55-35712/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

                                                                                                                          С.Ш. Романенко