ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-13216/2021

г. Воронеж

22 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                 ФИО1,

судей

                 ФИО2,

                 ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО5: ФИО6, представителя по доверенности №36АВ3964006 от 17.11.2022;

от администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 321366800003592, ИНН 

<

***>) к администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права на объект недвижимого имущества, 

третьи лица: открытое акционерное общество «Российские железные дороги», ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области) о признании права на объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м, степенью готовности 8%, расположенный на земельном участке по адресу: г. Воронеж, (кадастровый район Воронежский), станция Воронеж-Курский.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД»), ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО5 обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

ТУ Росимущества в Воронежской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО5 поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО5 - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:49 (единое землепользование) площадью 8 121 376 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «обслуживание и эксплуатация объектов железнодорожного транспорта, для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта».

30.12.2004 ТУ Росимущества по Воронежской области (арендодатель) и ОАО «РЖД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:49 для использования в целях обслуживания и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта в границах указанных в кадастровой карте (плане) общей площадью 8 121 376 кв. м сроком с 30.12.2004 по 30.12.2053.

Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.12.2004.

01.07.2008 ОАО «РЖД» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Электромонтажспецсервис» (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка № ЦРИЗ/4/А/0711010000/08/.

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора субаренды части земельного участка от 01.07.2008 № ЦРИЗ/4/А/0711010000/08/ арендатор передает, а субарендатор принимает в пользование за плату на праве субаренды часть земельного участка площадью 423 кв. м, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющий адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью и предоставленного арендатору для использования в целях обслуживания эксплуатации объектов железнодорожного транспорта по договору аренды от 30.12.2004 № 275 сроком на 20 лет.

28.06.2016 ООО «Электромонтажспецсервис» (субарендатор) и ФИО7 (новый субарендатор) заключен договор уступки прав субаренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого субарендатор уступает, а новый субарендатор принимает право субаренды и обязанности субарендатора земельного участка по договору аренды части земельного участка № ЦРИЗ/4/А/0711010000/08/ от 01.07.2008 на часть земельного участка площадью 423 кв. м, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющего адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью и предоставленного арендатору для использования в целях обслуживания эксплуатации объектов железнодорожного транспорта по договору аренды от 30.12.2004 № 275 сроком на 20 лет. 

20.09.2018 ФИО7 (субарендатор) и ФИО5 заключен договор уступки прав субарендатора земельного участка на часть земельного участка площадью 423 кв. м из земель поселений, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющего адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью.

Расположенный в границах субарендованной истцом части земельного участка объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м, степенью готовности 8% описан техническим планом от 10.08.2021, подготовленным кадастровым инженером ФИО8

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, ИП ФИО5 обратилась в арбитражный суд области с настоящими требованиями в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд области руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором возведен спорный объект, передан истцу на основании договора от 20.09.2018 уступки прав субарендатора земельного участка на часть земельного участка площадью 423 кв. м, выделенного из единого землепользования площадью 8 121 376 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:0049, имеющего адресные ориентиры: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский) ст. Воронеж-Курский, являющегося федеральной собственностью.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды: если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В материалы реестрового дела было представлено распоряжение ОАО «РЖД» от 27.02.2007 № 312р о передаче в субаренду находящегося у ОАО «РЖД» на праве аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ст. Воронеж-Курский на 244 км от ПК 3+99 м до ПК 4+46 м.

В соответствии с пунктом 1 указанного распоряжения земельный участок предоставлен сроком на 20 лет для целей строительства; в соответствии с пунктом 6 распоряжения на начальника Юго-Восточной железной дороги возлагается обязанность по согласованию с ТУ Росимущества по Воронежской области возможности строительства объектов недвижимости и заключения договора субаренды части земельного участка.

Также в материлах реестрового дела содержится письмо вице-президента ОАО «РЖД» от 11.02.2008 № 1929, которым согласовывается снижение начальной цены продажи права аренды части земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ст. Воронеж-Курский на 244 км от ПК 3+99 м до ПК 4+46 м, в связи с тем, что согласно отчету независимого оценщика в границах земельного участка находится фундамент, возведенный в отсутствие разрешительной документации. Подпунктом «б» пункта 3 письма предусмотрено указание в уведомлении о проведении торгов обязательства ОАО «РЖД» оказать победителю торгов содействие при решении имущественно-правовых вопросов, связанных с фактом нахождения на земельном участке самовольной постройки.

Письмом ТУ Росимущества по Воронежской области от 02.05.2007 № 6-2338была согласована передача в субаренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ст. Воронеж-Курский на 244 км от ПК 3+99 м до ПК 4+46 м, на конкурсной основе с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы» ФИО9 от 04.04.2022 № 72 следует, что фактически определить функциональное назначение спорного строения на момент осмотра не представляется возможным, строение находится на стадии строительства, в связи с чем определить, соответствует ли требованиям норм коэффициент застройки, установленный местными нормами, не представляется возможным (коэффициент застройки определяется в зависимости от вида разрешенного использования). По расположению объекта незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8% по адресу: г. Воронеж, (кадастровый район Воронежский), станция Воронеж-Курский относительно границ арендованного земельного участка не соответствует нормам (расстояние менее 3 м для прочих объектов), однако нормами допускается уменьшение данного расстояния, вплоть до блокировки строений на смежных земельных участках, кроме того, в зависимости от функционального назначения спорного строения допускается в отдельных случаях уменьшение данного расстояния, вплоть до расположения строения на меже, следовательно, наличие данного нарушения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определить соответствует ли объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8%, строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений не представляется возможным, так как функциональное назначение спорного строения на момент осмотра определить не представляется возможным, строение является незавершенным строительством объектом.

По техническому состоянию и конструктивному исполнению объект относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, указанный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан и пригоден к дальнейшей эксплуатации. 

На момент осмотра объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8%, расположенный на земельном участке по адресу: г. Воронеж (кадастровый район Воронежский), станция Воронеж-Курский представляет собой замкнутый бетонный ленточный фундамент отдельно стоящего строения, заглубленный порядка 1,4-1,5 м и выступающим кирпичным цоколем над уровнем поверхности земли порядка 0,6 м. Для дальнейшего возведения на его основе нежилого одноэтажного здания необходимо разработать соответствующий проект, выполнить работы в соответствии с проектом, а также с учетом действующих строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

При применении указанной правовой позиции особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление этого участка для строительства на нем определенного объекта, в связи с чем при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка и устанавливать наличие определенно выраженной воли собственника на предоставление участка в аренду для возведения строений конкретного типа (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 и от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740).

Из условий договора аренды земельного участка от 30.12.2004 не следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:00 00 000:0049 предоставлялся, в том числе для цели строительства спорного объекта. 

Кроме того, в связи с тем, что спорный объект является незавершенным строительством (функциональное использование не установлено), определить, соответствует ли объект незавершенного строительства площадью застройки 413,9 кв. м степенью готовности 8% строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений не представляется возможным.

Правовая позиция истца обоснована тем, что воля арендодателя на разрешение на спорном земельном участке строительства выражена в дополнительном соглашении от 20.08.2008 № 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2004 № 275, заключенному Территориальным управлением Росимущества по Воронежской области (арендодатель) и ОАО «РЖД» (арендатор).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

Правообладатели ограниченных вещных прав, обязательственных прав, а также лица, использующие земельный участок на иных основаниях, при осуществлении строительства обязаны соблюдать не только правовой режим земельного участка, но и ограничения их прав, установленные законом или договором (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

Так, при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями которого не предусматривалась возможность возведения такого объекта, является самовольной.

В то же время пунктом 4.3.4 дополнительного соглашения от 20.08.2008 № 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2004 № 275 предусмотрено право арендатора осуществлять на земельном участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений сооружений в целях обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услуг железнодорожного сообщения, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы» ФИО9 от 04.04.2022 № 72 следует, что фактически определить функциональное назначение спорного строения на момент осмотра не представляется возможным в отсутствие разрешения на строительства и проектной документации, соотнести его необходимость для обслуживания железнодорожного транспорта.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.08.2023 по делу № А14-13216/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

судьи       

ФИО2

ФИО3