АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-14814/2024 

 

Дата принятия решения –  06 августа 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гариповой А.З., рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-14814/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Риэлт", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М", г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить с дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № АМ-3772-10/2021 от 26.03.2021 года на следующих условиях:

Пункт 3.7 Договора изложить в следующей редакции:

«3.2. Увеличение постоянной части арендной платы возможно Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, не ранее одного года со дня подписания акта приема-передачи Помещения и не более, чем на индекс потребительских цен за прошедший год по отношению к месяцу, в котором было предыдущее увеличение постоянной части арендной платы, а в случае, если изменение постоянной части арендной платы в течении предыдущего года не происходило - по отношению к месяцу того года, в котором такое изменение происходило. Арендодатель не позднее, чем за один месяц до планируемого изменения постоянной части арендной платы, высылает в адрес Арендатора соответствующее уведомление, которое может быть выслано посредством почты России, либо по ранее согласованным адресам электронной почты (email)»;

Во всем, что не противоречит настоящему соглашению, стороны руководствуются условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации.

Настоящее соглашение, в соответствии с ч.2 ст.425 ГК РФ действует с момента его подписания Сторонами и распространяет свое действие на правоотношения с 26.03.2021 года.

Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Соглашения, несет Арендатор.

Настоящее соглашение составлено в 2-х (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон договора.»,

с участием: 

от истца – ФИО1, доверенность от 04.06.2024,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 18.04.2024, ФИО3, доверенность от 18.04.2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Риэлт", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить с дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № АМ-3772-10/2021 от 26.03.2021 года.

Определением от 11.07.2024 судебное заседание отложено на 23.07.2024.

В судебное заседание явились представители сторон.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к  материалам дела дополнительных документов.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что 26.03.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-3772-10/2021 по условиям которого, арендодатель перелает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование(аренду) часть нежилого здания (чз: расположена в пределах 1 этажа, состоит из совокупности помещений с позициями № 4,5,6,7,8,9) общей площадью 98,2 кв.м., являющегося частью нежилого здания 261,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание магазина по адресу: РТ, 

<

...>, этаж 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером: 16:50:220437:371, находящееся по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, городской округ город Казань, 

<

...> здание 56 (п.1.1. договора).

30.03.2021 арендодателем нежилые помещения переданы арендатору, о чем составлен соответствующий акт.

Согласно п. 5.1. договора срок аренды составляет десять лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. 

Право аренды зарегистрировано 13.04.2021, запись регистрации                                № 16:50:220437:371-16/203/2021-2.

В соответствии с п.3.1. договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Пунктом 3.1.1. договора установлен размер ежемесячной арендной платы в размере 108 020 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДC не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. 

Согласно п. 3.2. договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Татарстан, но не более чем на 5 %. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением о об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

За период с даты заключения договора арендная плата по договору не изменялась.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись дополнительные соглашения с предложением об увеличении размера арендной платы в результате корректировки на индекс потребительских цен в размере 5 % (письмо от 30.10.2023; письмо от 29.11.2023; письмо от 15.01.2024).

Ответчик отказывался от подписания дополнительных соглашений, свой отказ мотивировал тем, что повышение размере арендной платы возможно лишь по обоюдному согласию сторон.

12.03.2024 истец в адрес ответчика направил дополнительное соглашение об изменении пункта 3.2. договора аренды. Предложенные Ответчику изменения п. 3.2. договора, касаются порядка оформления изменения размера арендной платы, на одностороннее уведомление. Формулировка п. 3.2. договора предложенная истцом: «3.2. Увеличение постоянной части арендной платы возможно Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, не ранее одного года со дня подписания акта приема-передачи Помещения и не более, чем на индекс потребительских цен за прошедший год по отношению к месяцу, в котором было предыдущее увеличение постоянной части арендной платы, а в случае, если изменение постоянной части арендной платы в течении предыдущего года не происходило - по отношению к месяцу того года, в котором такое изменение происходило. Арендодатель не позднее, чем за один месяц до планируемого изменения постоянной части арендной платы, высылает в адрес Арендатора соответствующее уведомление, которое может быть выслано посредством почты России, либо по ранее согласованным адресам электронной почты (email)"».

Истец считает, что с учетом буквального толкования условий договора аренды № АМ-3772-10/2021 от 26.03.2021 года, изменение арендной платы в результате корректировки на индекс потребительских цен в размере 5 %, не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Обязанность уплачивать арендную плату в новом размере наступает у арендатора с момента подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.

По мнению истца, договор аренды № АМ-3772-10/2021 от 26.03.2021 является длительным, истец и ответчик являются лицами, деятельность которых направлена на извлечение прибыли, однако позиция и действия ответчика в отказе в подписании дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы в результате корректировки на индекс потребительских цен в размере 5 %, очевидно свидетельствуют о том, что целью договора аренды для ответчика является не достижение экономического эффекта сторонами, а причинение ущерба истцу, а также необоснованное извлечение прибыли используя свое доминирующее положение в договорных отношениях, злоупотребляя своим правом на отказ в подписание дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы.

Как указывает истец, он несет убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, заработную плату сотрудникам, а также нести расходы по содержанию имущества, используемого ответчиком.

Истец считает, что ответчиком в процессе исполнения договора аренды созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктом 4 приведенной правовой нормы установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Пензенской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какойлибо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен. При этом изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. 

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Изложенное согласуется с определенной сторонами процедурой изменения арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с предложением об изменении размера арендной платы, что предполагает его рассмотрение арендатором и в случае согласия на изменение договора - заключение сторонами соответствующего соглашения. 

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. 

Содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на индекс потребительских цен свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем. 

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Аналогичный правовой подход применен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 8 февраля 2024 г. № Ф06-12748/2023.

В нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения договора аренды в судебном порядке.

Учитывая, что стороны не достигли соглашения об изменении условий договора аренды, и договор аренды не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, так же исходя из того, что доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют и договор аренды нежилого помещения не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Довод истца о злоупотреблении правом ответчиком судом отклоняется в силу следующего.

Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Доказательств совершения ответчиком действий в обход закона с единственной целью причинения вреда истцу не представлено.

Таким образом, оценив доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями, арбитражный суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения не имеется. 

Поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат, то по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.