ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

25.10.2023

Дело № А40-209443/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23.10.2023

Полный текст постановления изготовлен  25.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Аникиной Н.А., Коваля А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06 мая 2023 года,

от ответчика: не явился,

рассмотрев 23 октября 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ук Белый Парус – Балашиха»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 20 июля 2023 года по делу № А40-209443/2022,

в деле по иску общества с ограниченной ответственностью «Ук Белый Парус – Балашиха» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ук Белый Парус – Балашиха» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, департамент) о взыскании задолженности в виде платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги за период с 01 июля 2021 года по 31 мая 2022 года в размере 59 575 руб. 01 коп., неустойки в размере 3 339 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на то, что по условиям договора купли-продажи с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13 от 12 июля 2013 года покупатель обязуется нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги с момента предоставления права пользования жилым помещением, вместе с тем, суды не исследовали обстоятельства, связанные с моментом передачи помещения покупателю; кроме того, истцом не были представлены документы, подтверждающие, что гражданка, которая заселена, не производила оплату за ЖКУ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции 23 октября 2023 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, просил обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников от 13 мая 2021 года № 3Э/2021 истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Согласно справке об объекте недвижимости от 15 июня 2022 года город Москва с 13 апреля 2010 года является собственником жилого помещения (квартиры № 59 площадью 94, 2 кв.м) в указанном многоквартирном доме.

Истец указал, что за период с 01 июля 2021 года по 31 мая 2022 года начислил плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги в размере 59 575 руб. 01 коп.158.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт жилого помещения, наличием задолженности в размере 493 281 руб. 25 коп.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что квартира № 59 на основании распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 22 марта 2013 года № Р53-1979 предоставлена гражданке ФИО2 на семью из 4-х человек по договору купли-продажи с рассрочкой платеж, следовательно, на ней лежит бремя несения расходов на содержание данного имущества.

12 июля 2013 года в отношении указанной квартиры заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13, по условиям которого плата за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги уплачивается покупателем с момента предоставления права пользования жилым помещением, а такое право покупателю предоставляется с момента подписания договора.

Согласно пункту 2.2.3 договора покупатель обязуется нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги с момента предоставления права пользования жилым помещением.

В соответствии с пунктом 5.6 договора плата за жилищные, коммунальные и иные услуги вносится покупателем в установленном порядке ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором с управляющей организацией.

В силу пункта 9.4 договора покупатель признается собственником жилого помещения после регистрации перехода права собственности.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 124, 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 4 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», суды исходили из того, что с момента заключения договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа жилое помещение является заселенным, в связи с чем, в соответствии с пунктом 3 статьи 153 ЖК РФ, а также с учетом условий договора купли-продажи с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13 и распоряжения от 22 марта 2013 года № Р53-1979, оснований для присуждения к взысканию с департамента как представителя собственника этого жилого помещения платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, отсутствовали.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник имущества.

Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223 и пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (пункт 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22), а значит и фактическим потребителем услуг, в том числе электрической энергии.

Регистрация права собственности, предусмотренная как Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», зависит исключительно от волеизъявления покупателя, ввиду чего отсутствие такой регистрации, при наличии доказательств передачи спорных помещений во владение третьих лиц, не может являться основанием для возложения на ответчика обязанности по оплате коммунального ресурса, после передачи спорного имущества третьим лицам.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2006 года № 373-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО3 на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 ГК РФ», моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что квартира № 59 на основании распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 22 марта 2013 года № Р53-1979 предоставлена гражданке ФИО2 на семью из 4-х человек по договору купли-продажи с рассрочкой платеж.

При этом, 12 июля 2013 года заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13, по условиям которого плата за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги уплачивается покупателем с момента предоставления права пользования жилым помещением, а такое право покупателю предоставляется с момента подписания договора.

Соглашаясь с доводами ответчика и указывая, что согласно договору № 873-Кр/10/13 от 12 июля 2013 года департамент предоставил право пользования и проживания в квартире покупателю с момента подписания договора, следовательно, обязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг несет покупатель, суды при рассмотрении настоящего спора не исследовали обстоятельства, связанные с моментом передачи помещения покупателю.

Кроме того, суд округа обращает внимание суда первой инстанции на необходимость рассмотрения вопроса о привлечении ФИО2 в качестве третьего лица, не заявляющего свои требования относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как лица, являющегося покупателем по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13 от 12 июля 2013 года.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при неполно выясненных фактических обстоятельствах дела, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, в полном объеме проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании которых установить имеющие значение для дела обстоятельства; установить момент передачи помещения по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры с рассрочкой платежа № 8473-Кр/10/13 от 12 июля 2013 года, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2; принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 20 июля 2023 года по делу № А40-209443/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                                    Ж.П. Борсова 

 

Судьи:                                                                                                               Н.А. Аникина 

 

                                                                                                                    А.В. Коваль