ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41487/2022

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2024 года

15АП-19803/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В. 

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом; 

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО1 по доверенности от 10.10.2023, паспорт; 

от Прокуратуры Краснодарского края: представителей не направила, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  23.11.2023 по делу № А32-41487/2022 

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчику акционерному обществу «Совхоз «Восход»

при участии Прокуратуры Краснодарского края  

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды, об обязании вернуть земельный участок, об указании, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды, о восстановлении в ЕГРН сведений,

 

                                   УСТАНОВИЛ:

 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, территориальное управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Совхоз «Восход» (далее - АО «Совхоз «Восход»,  общество, совхоз,  ответчик) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 (далее - спорный земельный участок);

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 14.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286;

- обязать АО «Совхоз «Восход» вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда;

- указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0000000:620-23/050/2020-2 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620;

- восстановить в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 «для сельскохозяйственного использования».

Исковые требования мотивированы тем, что АО «Совхоз «Восход» был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды в порядке переоформления, что является признаком мнимости договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему.

Решением от 23.11.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, территориальное управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, о чем свидетельствует государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», а также договор аренды №23-09/5282 от 24.03.2020. Череда сделок заключена территориальным управлением под влиянием заблуждения со стороны совхоза, направлена на обход конкурентных процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, следовательно, все заключенные сделки являются ничтожными. Судом не дана оценка фактам неиспользования участка в сельскохозяйственных целях. Законодательством установлен запрет на изменение видов разрешенного использования государственных земель под коммерческую застройку, вразрез с императивно установленной публичной процедурой, что явилось основанием для отмены истцом в рамках самоконтроля распоряжения МТУ Росимущества.

           В отзыве на жалобу совхоз просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. АО «Совхоз «Восход» указывает, что право аренды возникло на законных основаниях. Ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставлении земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 № 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 № 644-р, от 11.03.2020 № 23-199-р) в установленном порядке не отменялись и не обжаловались. Учитывая то, что предметом иска по настоящему делу являются требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5286 и дополнительного соглашения к нему недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками. Оспариваемая сделка не может быть квалифицирована в качестве мнимой. Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. Оспариваемая сделка не может быть квалифицирована как противоправная сделка или сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.   Довод территориального управления о незаконном выведении спорного земельного участка из сельскохозяйственного оборота приводится в противоречие с положениями действующего законодательства, в том числе с положениями Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В данном случае не имело место незаконное выведение земельного участка из сельскохозяйственного оборота. Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Истцом выбран ненадлежащий способ судебной защиты, заявленные требования несоразмерны характеру защищаемого (нарушенного, по мнению истца) права. Кроме того, истец является стороной оспариваемой сделки, который на протяжении более двух лет принимал встречное исполнение со стороны арендатора, является лицом, непосредственно принимающим решения относительно судьбы спорного земельного участка, в том числе того решения, о недействительности которого заявляет в настоящем иске. АО «Совхоз «Восход» считает, что истец в данном случае недобросовестно подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным, срок на предъявление которого истек, либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве РФ, а также преследует незаконную цель фактического изъятия земельного участка. Требование истца о возврате земельного участка МТУ Росимущества «в освобожденном виде» не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в статье 167 Гражданского кодекса РФ. 

В дополнении к апелляционной жалобе МТУ Росимущества указывает, что при рассмотрении дела суду необходимо учесть позицию суда кассационной инстанции, изложенную в постановлении от 26.02.2024 по делу № А32-40339/2022 и выводы суда общей юрисдикции по делу № 2-7892/2023.  

Определением апелляционного суда от 22.01.2024 судом удовлетворено ходатайство Прокуратуры Краснодарского края  о вступлении в настоящее делопрокурора.

В судебном заседании объявлено о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2024 года судьи Шапкина П.В. на судью Сороку Я.Л.  В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебное заседание истец и Прокуратура Краснодарского края явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения № 1 от 14.05.2020 к договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал свою правовую позицию, дал пояснения относительно судебного акта, принятого по результатам рассмотрения тождественного спора.

Истцом ранее было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Адлерским районным судом г. Сочи  искового заявления Генеральной прокуратуры Российской Федерации по делу №2-7892/2023.

Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному в указанной норме права, необходимо установить, что рассматриваемое дело связано с другим делом, которое рассматривается Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом арбитражный суд. Связь между двумя делами должна носить правовой характер. Обязательным условием приостановления производства является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения иного судебного дела. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 18167/07.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению.

            В настоящем случае,  территориальным управлением оспариваются и одновременно исполняются арендные сделки как стороной договора (арендодателем),  что накладывает необходимость применения принципа эстоппель. В рамках дела в суде общей юрисдикции истцом выступает прокуратура, которая непосредственно не является стороной сделки,  правовые выводы  судов о действительности (недействительности) сделок не могут относиться к преюдициальным, напрямую не препятствуют рассмотрению настоящего дела с конкретным составом его участников, с учетом того, что оспаривание сделок производится именно стороной сделки, с конкретным  предметом спора и   приведенными основаниями иска. 

С учетом изложенного, в рассматриваемой ситуации суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приостановления производства по настоящей апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объектов, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0000000:620 из земель населенных пунктов, площадью 12 711 кв. м, с видом разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования». 

На основании указанного распоряжения был заключен договор аренды N 23-09/5286 от 24.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО «Совхоз «Восход» о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 с указанием следующих видов разрешенного использования: «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели».

В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р МТУ Росимущества установило вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620, площадью 12 711 кв. м: «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели».

14.05.2020 между МТУ Росимущества и АО «Совхоз «Восход» заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5286.

Указанные изменения внесены в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 22.08.2022.

Истец указывает, что в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также проверки обоснованности изменения вида разрешенного использования МТУ установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 не используется, а вид разрешенного использования был изменен с нарушением действующего законодательства.

Также, по мнению истца, ОАО «Совхоз Восход», заключая оспариваемый договор, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и производственной возможности для этого не имело. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды было осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

  Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

  На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 216, пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса).

Возникшее до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в публичной собственности земельными участками сохраняется. Юридические лица обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее - Закон N 137-ФЗ).

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право лиц, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от цели предоставления. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий.

Суд  установил, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов. 

В материалы дела не представлены доказательства наличия оснований для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные в статье 45 Земельного кодекса, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 до настоящего времени. 

Договор аренды, заключенный без проведения торгов именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, реально исполнен сторонами, повлек соответствующие ему правовые последствия. 

Основания для признания договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 мнимой сделкой отсутствуют.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (часть 6 статьи 1). Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (части 3, 4 статьи 37).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Суд первой инстанции посчитал, что дополнительным соглашением от 14.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286 стороны привели условия договора аренды в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствие с распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р и сведениям об измененном на основании данного распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимся в ЕГРН. 

При этом решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное названным распоряжением, принято управлением для приведения характеристик земельного участка в соответствие действующему генеральному плану и правилам землепользования и застройки города Сочи (спорный земельный участок в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ вошел в границы населенного пункта - город-курорт Сочи, на правовой режим участка стало распространяться действие градостроительного регламента). 

В данном случае при заключении дополнительного соглашения стороны не преследовали цель нарушения условий договора аренды в части целевого использования земельного участка.

Доводы Росиущества о том, что спорный договор аренды следует оценивать в совокупности с дополнительным соглашением об изменении вида разрешенного использования, заключенным с истцом во исполнение принятого им же распоряжения, как единую сделку, носящую мнимый характер, направленную на передачу земельного участка для целей строительства, суд оценивает критически.

Оснований считать договор аренды земельного участка, заключенный в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования с сохранением в договоре аренды исходного вида разрешенного использования земельного участка – для сельскохозяйственного использования, частью схемы по выводу земельного участка сельскохозяйственного назначения под застройку – суд не находит, поскольку для такого вывода явно недостаточно утверждений о незаконности изменения вида разрешенного использования земельного участка по принятому истцом же распоряжению. 

Последовавшая после заключения договора аренды сделка по изменению вида разрешенного использования земельного участка, заключенная тем же истцом во исполнение принятого им же распоряжения, не порочит сам договор аренды, заключенный Росимущество во исполнение принятого им распоряжения от 11.03.2020 №23-199-р о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества, действительность которого истцом не оспаривается.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286, дополнительного соглашения к нему от 14.05.2020 № 1 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками. 

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок. 

Несостоятелен довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой. 

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. 

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки. 

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор. Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 № 4-КГ16-69. 

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом. 

Обязательства, возникшие из спорного договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286, сторонами фактически исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства, что подтверждает акт осмотра участка от 18.08.2022. 

Сторонами определены существенные условия договора аренды, за пользование указанным участком арендатор оплачивает установленную договором арендную плату. 

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен. 

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 № 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой. 

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. 

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены. 

С учетом изложенного, в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожными) договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 судом обоснованно отказано.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. 

Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельный участок при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договоров аренды). 

В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). 

Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из ЕГРН (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Изменение указанного в договоре аренде вида разрешенного использования земельного участка недопустимо; само по себе включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны), не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования. 

Такие действия свидетельствуют о нарушения установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

При этом факт заключения сторонами договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования значения не имеет.

Таким образом, требование истца в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 14.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286 подлежит удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  26.02.2024 по делу № А32-40339/2022.

Кроме того, истец Распоряжением от 16.08.2022 N 23-445-/2 отменил свое Распоряжение от 20.04.2020 N 23-304-р об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Требование об обязании АО «Совхоз «Восход» вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда отклоняется судом.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды.

Между тем, оспариваемый договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286 не признан судом недействительной сделкой.

Истец также просил восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка «для сельскохозяйственного использования».

Поскольку апелляционным судом дополнительное соглашение N 1 от 14.05.2020 признано недействительной сделкой, данное требование подлежит удовлетворению.

Также, постановление по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи об измененном виде разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620, установленного дополнительным соглашением N 1 от 14.05.2020.

Довод ответчика об истечении срока исковой давности судом правомерно отклонен.

На основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению. 

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на совхоз в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  23.11.2023 по делу № А32-41487/2022 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 14.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5286.

Настоящее постановление является основанием для погашения в ЕГРН записи об измененном виде разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620, установленного дополнительным соглашением N 1 от 14.05.2020.

Восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 «для сельскохозяйственного использования».

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с акционерного общества «Совхоз «Восход» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 9000 рублей судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

Я.Л. Сорока