Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№06АП-2355/2023

28 июля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2024 года.Полный текст  постановления изготовлен 28 июля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей  Брагиной Т.Г., Жолондзь Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,

при участии  в заседании:

от ООО «Рент-Восток»: ФИО1,  доверенность от 09.11.2023; ФИО2,  доверенность от 09.11.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью  «Норд-Ост», общества с ограниченной ответственностью «Рент-Восток»

на решение от  27.03.2023

по делу №А73-9711/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Хабаровск) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Хабаровск) 

об установлении сервитута

третье лицо: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» (ООО «Рент-Восток») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» (ООО «Норд-Ост») об установлении частного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, общей площадью 1 825 кв.м, с разрешенным использованием: под фактическое строение базы, расположенное по адресу: 

<

...>, для предоставления  проезда и гостевой автопарковки сроком на 5 лет с автоматической пролонгацией в соответствии со схемой расположения сервитута  на  кадастровом  плане территории в 

<

...>.

Требование мотивировано необходимостью установления проезда  и гостевой автопарковки сроком на 5 лет с автоматической пролонгацией.

Уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования обоснованы принадлежностью на праве собственности здания, являющегося  объектом культурного наследия, с возложением охранных обязательств, в целях соблюдения которых необходимо  использование   земельного участка для  проезда и прохода, в том числе специальной техники и сформулированы следующим образом:

-установить в пользу ООО «Рент-Восток», с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры с кадастровым номером 27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецтехники, пожарной техники, транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, бессрочный частный сервитут с круглосуточным режимом использования в отношении части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 1 446 кв.м, с возможностью прохода, проезда ко всем существующим входам в здание-памятник;

-установить ежемесячную плату за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 1 446 кв.м, в размере 17 850 руб. в месяц;

-демонтировать существующие ворота 1 и ворота 2.

Уточнение иска принято судом к рассмотрению в части  требования об установлении сервитута. В части требования «демонтировать существующие ворота 1 и ворота 2» ходатайство отклонено ввиду заявления нового требования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края (Управление госохраны объектов культурного наследия).

Решением от 27.03.2023 в пользу ООО «Рент-Восток» установлен, с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры  с кадастровым номером  27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по  текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецтехники,  транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, бессрочный частный сервитут c круглосуточным режимом использования  в отношении части земельного участка  с кадастровым  номером  27:23:0030327:128, площадью 1 321 кв.м,    расположенного  по адресу: 

<

...>, в координатах характерных точек.

Этим же решением суд установил ежемесячную плату за право  пользования частью земельного участка c кадастровым номером  27:23:0030327:128, площадью 1 321 кв.м,  в размере  16 607  руб.  

На судебный акт ООО «Рент-Восток» и ООО «Норд-Ост» поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе с дополнениями ООО «Рент-Восток» считает судебный акт подлежащим отмене, ссылаясь на необоснованное исключение судом из назначения сервитута использование его для проезда пожарной техники, поскольку обеспечение пожарной безопасности является обязанностью собственника памятника культурного наследия.

По мнению заявителя жалобы, все четыре фасада здания памятника имеют вход/выход, к которым должен быть обеспечен проход/проезд. Проезд к северо-западному фасаду возможен только с северных ворот №2, а конфигурация сервитута, площадью 1 321 кв.м, не предусматривает полноценный проезд через северные ворота №2, так как захватывает ¼ проезда через указанные ворота. 

При этом, суд руководствовался экспертным заключением №11-22/э от 28.01.2022, выполненным ФИО3, которой установлено наличие кругового проезда, а, следовательно, отсутствие необходимости проезда через северные ворота №2. 

Заявитель жалобы не согласен с данными выводами эксперта, считая, что экспертом не было проведено полное и всестороннее исследование (не произведены замеры ширины отмостки и водоотводных лотков зданий; не учтен существующий порядок доступа к зданию), исходя из чего вывод эксперта, не обладающего специальными познаниями в области пожарной безопасности, о наличии кругового проезда –  не обоснован.

Кроме того, в собственности ООО «Рент-Восток» находится здание рефрижератора, его частью с северо-западной стороны является пристройка – трансформаторная подстанция ТП-53, для доступа к которой постановлениями Администрации г.Хабаровска от 24.01.2020 №182, от 15.10.2020 №3297 разработан проект публичного сервитута части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128. Данным проектом предусмотрен проезд к северо-западной стороне здания холодильника с северных ворот №2. Указанный порядок доступа является наименее обременительным для правообладателя земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, из возможных.

По приведенным основаниям ООО «Рент-Восток» считает, что соблюдение норм пожарной безопасности, выражающееся в обеспечении двух пожарных проездов к зданию, является невозможным без установления сервитута, с учетом норм пожарной безопасности.

ООО «Норд-Ост» в своей апелляционной жалобе также считает судебный акт подлежащим отмене с вынесением нового судебного акта о частичном удовлетворении требований.

В обоснование указано на уклонение судом от определения предмета доказывания, сбора доказательств по существу спора и оценки аргументов сторон, поскольку фактически решение построено  на результатах экспертного исследования, проведенного по вопросам, сформулированным истцом, без учета мнения ответчика. В результате судом установлен сервитут, содержащий колоссальный объем правомочий сервитуария.

По мнению заявителя жалобы, назначая проведение экспертизы, суд поставил перед экспертом некорректно сформулированные вопросы, ответы на которые построены экспертом на  анализе норм права, а не на применении специальных познаний специалиста.

При этом, предусмотренные последним разрешением, датированным 2017 годом, работы выполнены истцом без установления сервитута и использования участка ответчика.

В этой связи ООО «Норд-Ост» заявлено ходатайство с дополнением к нему о назначении по делу комплексной экспертизы.

В отзывах на жалобы стороны выразили несогласие с позициями друг друга.

Третье лицо – Управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края свое мнение по делу не выразило, отзывы не направило.

Определением от 17.08.2023 апелляционным судом по делу назначена комплексная экспертиза, проведение которой поручено экспертам: ООО «Центр земельного права» - ФИО4, ООО «ФИО5 и Партнеры» - ФИО5, ООО «Бизнес аудит оценка» - ФИО6.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Возможно ли организовать проезд к объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37, через иные (не только через участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128) земельные участки, смежные с земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030327:37, в том числе существует ли возможность организации проезда через смежную территорию общего пользования (дорогу)?

2.Возможно ли использование объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37, имеется ли доступ к каждому входу в такое здание с указанного земельного участка?

3.Определить наименее обременительный для собственника соответствующего земельного участка, через который возможно организовать проход, проезд к участку истца (ООО «Рент-Восток») и расположенному на нем объекту недвижимого имущества (с учетом расположения зданий, коммуникаций, устройства сетей и использования территории собственником и арендаторами), вариант проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030327:37 через территорию соответствующего смежного земельного участка?

4.Имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37 возможность организации мест стоянки транспортных средств? Определить площадь таких мест и количество транспортных средств, возможных к размещению.

5.Возможно ли исполнение охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, установленных в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187 с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37?

6.В случае невозможности исполнения охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств без использования земельного участка  с кадастровым номером 27:23:0030327:128, определить наименее обременительные площадь, конфигурацию, поворотные точки с указанием геодезических координат для установления обременения (сервитута) земельного участка  с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и его использования, с учетом осуществления ООО «Рент-Восток» охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств?

7.Определить ежемесячную рыночную стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, установленного экспертами для целей прохода и проезда.

8.Определить ежемесячную рыночную стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, установленного экспертами для целей исполнения охранных обязательств.

Производство по делу приостановлено на время проведения экспертизы.

Ввиду поступления в апелляционный суд экспертного заключения производство по делу возобновлено.

В дополнениях к апелляционной жалобе ООО «Рент-Восток» выразило несогласие с экспертным комиссионным заключением от 26.12.2023 в части исследования, выполненного экспертом ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО6 по вопросу определения рыночной стоимости сервитута, считая его недопустимым доказательством, в связи с чем заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В обоснование указано на безосновательно завышенную стоимость сервитута, увеличившуюся  на 302%, в то время как площадь сервитута по результатам комплексной экспертизы увеличилась на 0,65%, применение экспертом ФИО6 сравнительного подхода, который не учитывает особенности и специфику объекта оценки. 

Кроме того, ссылаясь на факт проведения данным экспертом экспертизы в рамках дела №А73-12425/2018, ООО «Рент-Восток» считает, что неоднократное взаимодействие эксперта и представителя приводят к доверительным и рабочим отношениям, что делает эксперта заинтересованным в исходе дела.

В подтверждение своей позиции представлены: рецензия №2/2024-КУ от 07.03.2024 на заключение эксперта №951-22 от 14.12.2022,  рецензии №3/2024-КУ от 07.03.2024 на заключение комиссии экспертов от 26.12.2023. Указанные рецензии выполнены Ассоциацией «Русское общество оценщиков» по договорам с ООО «Рент-Восток».

В связи с возникшими у сторон вопросами экспертом ФИО6 направлены письменные пояснения.

ООО «Рент-Восток», в свою очередь, представило возражения по пояснениям эксперта ФИО6

ООО «Норд-Ост» в дополнениях к апелляционной жалобе уточнило позицию, считая решение подлежащим изменению с установлением в пользу истца бессрочного сервитута, площадью 1 373 кв.м, для проезда, прохода и исполнения охранных обязательств в отношении объекта культурного наследия, с платой в 106 550 руб. в месяц, режимом беспрепятственного пользования сервитутом согласно режиму работы базы на территории земельного участка ответчика.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб истцом и ответчиком представлены многочисленные дополнительные пояснения с обоснованием своей правовой позиции и возражениями на позицию стороны.

В заседании суда 17.07.2024 представители ООО «Рент-Восток» указали на несостоятельность доводов жалобы ООО «Норд-Ост», настаивая на удовлетворении своей апелляционной жалобы.

ООО «Норд-Ост», третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили; ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся и дополнительно представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, апелляционный суд считает решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно материала дела ООО  «Рент-Восток» на праве собственности принадлежит объект «Здание рефрижератора» с кадастровым номером 27:23:0030327:187, общей площадью 2 299,7 кв.м,  расположенное по адресу:  

<

...>, год постройки 1917.

На основании решения Исполнительного комитета Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 18.07.1971 №171 «О постановке на государственную охрану памятников истории и культуры Хабаровского края», Указа Президента Российской Федерации 20.02.1995 №176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения», Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2013 №1029  объект «Здание рефрижератора» включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 301310008480006.

В отношении прав  собственника имеется ограничение в виде обременения охранным обязательством собственника объекта культурного наследия №33, выданного 03.07.2012  Министерством культуры Хабаровского края.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37, общей площадью 2 057,69 кв.м, с разрешенным использованием «под здание холодильника, для объектов общественно-делового назначения», принадлежащее  на праве собственности ООО  «Рент-Восток».

Согласно выписке из реестра  границы земельного участка проходят  в отдельных местах на небольшом удалении  от  стены здания.

В целях сохранения и государственной охраны  объекта приказом Министерства культуры Хабаровского края №1-32/01.03-01 01  от 31.12.2013 «Об утверждении границ территорий и режимов использования земель в границах данных территорий объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в г.Хабаровске» утверждены границы территории объекта «Здание рефрижератора», 1912 г.», расположенного по ул.Кавказская, 35 в соответствии с приложением №8, 38.

Охранная зона составляет  2 620 кв.м.

Границы охранной зоны объекта культурного наследия не входят в состав земельного участка, принадлежащего истцу.

Объект истца расположен  на земельном участке, примыкающем к земельному участку ответчика.  

Границы участков истца и ответчика являются смежными по трем сторонам,  с одной стороны участок с кадастровым номером 27:23:0030327:37 имеет границу с территорией общего пользования - дорогой по ул.Кавказская.

ООО «Норд-Ост» является собственником земельного участка с  кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью  8 015,91  кв.м.

Территория участка используется ответчиком для  производственной и хозяйственной деятельности. На участке находится несколько капитальных  строений. 

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2021 на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128, расположенный по адресу:  

<

...>, на площадь 2 620 кв.м (учетный номер части: 27:23:0030327:128/5) наложено обременение в виде особого режима использования земли.

Подъезд к земельному участку с кадастровым номером  27:23:0030327:128 возможен со стороны ул.Кавказской (дорога общего пользования), с противоположной стороны подъездные пути и дороги отсутствуют ввиду  расположения реки Амур. 

Участок оборудован двумя подъездными путями с дороги общего пользования,  проходящей по ул.Кавказской.

Земельный участок огражден забором,  имеющим двое ворот.

Северные ворота (ворота 2) являются пожарным проездом. 

Ворота 1 оборудованы пропускным пунктом и используются  в  течение дня  для доступа лиц на территорию земельного участка (арендаторов, клиентов ответчика,  работников). 

Территория находится под видеонаблюдением. 

На въезде  на территорию земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 установлен шлагбаум.

Данное обстоятельство ограничивает доступ  истца к  принадлежащему зданию и земельному участку.

Во внесудебном порядке стороны не достигли соглашения по обеспечению доступа и проезда к зданию и земельному участку для использования здания и  исполнения охранных обязательств.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения иска).

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность установления в отношении земельного участка сервитута в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274-276 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.  

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Плата за сервитут определяется судом, исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей  (пункты 7, 8, 9, 12  «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

В  ходе  рассмотрения  спора  по существу в целях определения вариантов установления сервитута для проезда и прохода к земельному участку истца, площади сервитута, границ поворотных точек, установления возможности проезда к земельному участку истца по иной территории, стоимости сервитута судом первой инстанции по делу назначены: судебная экспертиза, дополнительная экспертиза, производство которых поручено эксперту ООО  «Кадастровый центр» эксперту  ФИО3; оценочная экспертиза по определению ежемесячной рыночной стоимости сервитута с поручением ее проведения эксперту ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО7

Основываясь на выводах проведенных экспертиз, судом установлен в пользу истца, с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия, бессрочный частный сервитут, площадью 1 321 кв.м, стоимостью 16 607 руб. в месяц, с круглосуточным режимом использования, включающим в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по  текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецтехники,  транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора.

Вместе с  тем, судом не учтено следующее.

В силу статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости, и должен быть наименее обременительным для ответчика.

Согласно пункту 10 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Требование об установлении сервитута мотивировано необходимостью исполнения охранных обязательств в отношении объекта культурного наследия.

Между тем, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие нуждаемость в сервитуте в испрашиваемом истцом объеме полномочий, а также  доказательства, обосновывающих конкретные цели использования сервитута, в отсутствие в материалах дела каких-либо проектов, задач, разрешений на проведение работ по ремонту, обслуживанию и пр., невозможность которых повлекла необходимость обращения за сервитутом в арбитражный суд.

Поскольку установленный судом сервитут не может, исходя из положений статьи 274 ГК РФ, содержать чрезмерный объем правомочий сервитуария, без определения какого-либо порядка использования такой территории и без учета прав собственника, апелляционный суд считает необходимым установить в пользу истца бессрочный частный сервитут (право ограниченного пользования) для проезда, прохода,  исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия в отношении здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 (памятник истории и культуры).

По приведенным основаниям, учитывая заявленную цель установления сервитута, довод жалобы истца о необходимости дополнительного включения в назначение сервитута –  использование его для проезда пожарной техники, отклоняется.

По этим же основаниям доводы жалобы ответчика об установлении судом «колоссального» объема правомочий признаются обоснованными.

При этом, апелляционный суд исходит из факта разработки постановлениями Администрации г.Хабаровска от 24.01.2020 №182, от 15.10.2020 №3297 проекта публичного сервитута части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, которым предусмотрен проезд к северо-западной стороне здания холодильника с северных ворот №2.

Кроме того, в предмет доказывания по настоящему спору входят вопросы, касающиеся не только прохода и проезда к объекту истца, но и особенностей использования памятника культурного наследия, находящегося в собственности истца. 

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» необходимо регулярное проведение работ по обслуживанию, ремонту Объекта культурного наследия для поддержание его в исправном состоянии.

В этой связи необходим повторный анализ стоимости соответствующего сервитута, поскольку экспертным заключением не учтено, что земельный участок ответчика теряет рыночную стоимость от накладываемых ограничений, в то время как истец, напротив, увеличивает стоимость принадлежащих ему объектов ввиду установления проезда и улучшением условий эксплуатации сооружений.

Согласно заключению комплексной экспертизы №68 от 26.12.2023, проведенной в рамках апелляционного производства, организовать проезд к объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37, через иные (не только через участок с кадастровым номером 27:23:0030327:128) земельные участки, смежные с земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030327:37, в том числе через смежную территорию общего пользования (дорогу), невозможно.

Использование объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 невозможно.

Исполнение охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, установленных в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0030327:187 с земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 не представляется возможным.

Экспертами определены  наименее обременительные площадь, конфигурация, поворотные точки с указанием геодезических координат для установления обременения (сервитута) земельного участка  с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и его использования, с учетом осуществления ООО «Рент-Восток» охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, площадью 1 373 кв.м.

Экспертами также указано, что в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 существует возможность для парковки легковых автомобилей в количестве 8 мест, исходя из расчета минимального машино-места 2,5 на 5,3 м. При этом, экспертами обращено внимание, что на данную территорию распространяется запрет устройства открытых и закрытых автостоянок, за исключением гостевых парковок, обслуживающих памятник.

Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка для целей прохода и проезда определена экспертами в 56 357 руб.; ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка для целей исполнения охранных обязательств –  50 193 руб.

Учитывая соответствие заключения комплексной экспертизы №68 от 26.12.2023 требованиям, предусмотренным законодательством, апелляционный суд признает его надлежащим доказательством по делу.

В свою очередь, экспертные заключения ООО  «Кадастровый центр» не принимаются во внимание, так как не учитывают особенности использования памятника культурного наследия, находящегося в собственности истца.

Исходя из установленной экспертами в заключении №68 от 26.12.2023 возможности размещения транспортных средств непосредственно на земельном участке истца, необходимость установления сервитута для целей «размещения транспортных средств» или «парковок» отсутствует, поскольку истец не нуждается в размещении транспортных средств по периметру своего здания на чужом земельном участке.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб ответчиком признана установленная комиссией экспертов (комплексной экспертизы №68 от 26.12.2023) необходимая площадь сервитута (1 373 кв.м). 

Истец не согласился с рыночной стоимостью сервитута.

Согласно экспертному заключению №95122 от 14.12.2022 (эксперт ООО «ДВОК» ФИО7), член Ассоциации «Русское общество оценщиков») ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка c кадастровым номером  27:23:0030327:128, площадью 1 321 кв.м,  для целей исполнения охранных обязательств определена в 16 607 руб. (12,57 руб. за 1 кв.м).

В соответствии с экспертным заключением №68 от 26.12.2023 (эксперт ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО6, член Ассоциации «Русское общество оценщиков») ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного   участка  c   кадастровым  номером  27:23:0030327:128, площадью 1 373 кв.м,  для целей исполнения охранных обязательств определена в 50 193 руб. (36,56 руб. за 1 кв.м).

Таким образом, материалы дела содержат два судебных заключения экспертов, рыночная стоимость в которых значительно отличается друг от друга.

В этой связи истцом заявлено ходатайство  о назначении повторной экспертизы, со ссылкой на недопустимость экспертного заключения от 26.12.2023 в части исследования, выполненного экспертом ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО6 по вопросу определения рыночной стоимости сервитута, безосновательно завышенную стоимость сервитута, применение экспертом ФИО6 сравнительного подхода, который не учитывает особенности и специфику объекта оценки; рецензию №2/2024-КУ от 07.03.2024 на заключение эксперта №951-22 от 14.12.2022,  рецензию №3/2024-КУ от 07.03.2024 на заключение комиссии экспертов от 26.12.2023, выполненные Ассоциацией «Русское общество оценщиков» по договорам с ООО «Рент-Восток», которое подлежит отклонению по следующим основаниям.

По результатам исследования экспертом ФИО6 определена  рыночная плата за сервитут для целей прохода и проезда, составляющая 56 357 руб. в месяц, для целей исполнения охранных обязательств - 50 193 руб.

При ответе на данный вопрос экспертом проведен исчерпывающий анализ предмета оценки, определены рыночные величины стоимости участка,  применены коэффициенты, исходя из интенсивности использования участка истца для цели прохода и проезда и исполнения охранного обязательства, которые приведены в таблицах 8 и 9.

Величина ежемесячной рыночной стоимости платы за право ограниченного пользования (сервитута) определена в соответствии с Методикой учета потери в площади земельного участка (Источник: Журнал Вестник ТГУ, выпуск 2(142), статья «Земельные сервитуты: практика оценки соразмерной платы», 2015 г.1) в рамках доходного подхода в четыре этапа.

Представленные в качестве возражений рецензии, выполненные Ассоциацией «Русское общество оценщиков», не могут быть приняты во внимание, учитывая порядок получения и изготовления данных рецензий.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертиза отчета не является контролем, осуществляемым в соответствии со статьей 24.3 настоящего Федерального закона.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд определением от 14.02.2024 предложил Ассоциации «Русское общество оценщиков» в срок до 12.03.2024 сообщить Шестому арбитражному апелляционному суду о возможности (невозможности) проведения комиссией экспертов экспертизы отчета в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ двух судебных экспертных заключений; сроке проведения; стоимости проведения экспертизы отчета; с представлением сведений об экспертах, которым будет поручено комиссионное проведение экспертизы отчета.

В ответ на определение суда письмом от 13.03.2024 СРО сообщило о невозможности проведения подобного рода исследования. 

Между тем, ООО «Рент-Восток» получены рецензии от 07.03.2024, подготовленные на договорной основе Ассоциацией «Русское общество оценщиков», которые предъявлены истцом в материалы дела. 

Данное обстоятельство, учитывая обращение апелляционного суда к СРО в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, вызывает сомнения в объективности и достоверности рецензий, выполненных СРО по договору с истцом, а также и в добросовестности самого истца, вступившего в коммерческие взаимоотношения с СРО, при наличии запроса суда.

В силу пункта  3.3. Устава «Ассоциация «Российское общество оценщиков» (размещен в открытом доступе на сайте http://sroroo.ru/information), с момента приобретения в установленном законодательством Российской Федерации порядке статуса саморегулируемой организации оценщиков и до момента прекращения указанного статуса Ассоциация не вправе: осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов Ассоциации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

По приведенным основаниям апелляционный суд не считает возможным признать достоверными и допустимыми в качестве средств доказывания вышеуказанные рецензии.

Кроме того,  экспертом ФИО6  даны письменные ответы на поставленные истцом вопросы путем направления в адрес эксперта спорных рецензий.

Согласно пояснениям эксперта ФИО6 Методика учета потери в площади земельного участка (Источник: Журнал Вестник ТГУ, выпуск 2(142), статья «Земельные сервитуты: практика оценки соразмерной платы», 2015 г.) производится в этапы:

1-й этап: производится расчет рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

2-й этап: определяется коэффициент относительного снижения стоимости земельного участка вследствие установления сервитута и производится расчет стоимости площади сервитута;

3-й этап: определяется коэффициент, учитывающий степень ограничения прав собственника в результате установления сервитута и соразмерная плата за сервитут при единовременной выплате (стоимость, приходящаяся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате);

4-й этап производится расчет величины платы за Право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитута) (соразмерная плата за сервитут при периодических выплатах).

Таким образом, проведенный экспертом ФИО6 анализ учитывает все критерии для определения соразмерной платы за сервитут,  особенности ее рыночного аспекта и изменение стоимости обременяемого участка, который  по существу не противоречит Методическим рекомендациям по определению соразмерной платы за сервитут Ассоциации «Русское общество оценщиков» (СПОД РОО 04-113-2021),  используя схожий подход к оценке (расчет снижения стоимости участка, степень ограничения, материальную выгоду).

По приведенным основаниям апелляционный суд приходит к выводу о том, что результаты исследования эксперта ФИО6 по  определению соразмерной платы за сервитут являются обоснованными и достоверными, что исключает назначение по делу  повторной экспертизы.

Ссылка представителя ООО «Рент-Восток» на возможную заинтересованность эксперта ФИО6, проводившего экспертизу в рамках иного дела, подлежит отклонению, как основанная на предположениях, что недопустимо в силу правил доказывания.

Кроме того, факт проведения ФИО6 экспертизы по другому делу, чья кандидатура была предложена представителем ООО «Норд-Ост», исходя из положений статьи 23 АПК РФ, не дает оснований для вывода о заинтересованности эксперта в исходе настоящего спора.

Поскольку плата за сервитут определяется судом, исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута  (пункт 12  «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), апелляционный суд считает необходимым определить ежемесячную плату в целях проезда, прохода,  исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия за сервитут в размере 50 193 руб.

Требование истца об установлении круглосуточного режима использования сервитута, учитывая  наличие у ответчика охраняемой территории базы, не отвечает стандартам добросовестного поведения, исходя из чего апелляционный суд считает необходимым установить режим беспрепятственного пользования сервитутом в соответствии с режимом работы базы на территории земельного участка ответчика, а доступ в иное время –  по предварительному, не менее чем за сутки, уведомлению ответчика о количестве транспортных средств, их государственных регистрационных номерах и лицах, которым должен быть предоставлен доступ на территорию базы  в вечернее/ночное время.

При этом, возникновение какой-либо аварийной ситуации не может повлечь отказ ответчика в доступе истца к его объекту.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд считает оспариваемое решение подлежат изменению ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения спора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Вместе с тем, апелляционный суд считает необходимым отнести судебные расходы при рассмотрении настоящего дела на каждую из сторон в том объеме, который ими понесен, применительно к правовому подходу, приведенному в Определении Конституционного Суда РФ от 12.03.2024, согласно которому поскольку рассмотрение иска направлено на установление правового режима объектов права, а не на разрешение материально-правового спора, издержки, понесенные в связи с рассмотрением указанной категории дела, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли, и не подлежат распределению по правилам главы 9 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  27.03.2023 по делу №А73-9711/2021 изменить.

   Установить на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 8 015,91 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, в интересах общества с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» бессрочный частный сервитут (право ограниченного пользования), площадью 1 373 кв.м, в границах поворотных точек: 

Nт

X

Y

Дирекционный угол

Расстояние м.

37

454998.17

3177630.13

323 10 35

4.92

н14

455002.11

3177627.18

49 27 07

9.72

н15

455008.43

3177634.56

23 21 17

1.57

н11

455009.87

3177635.19

49 16 39

29.06

н12

455028.83

3177657.21

29 22 48

11.91

н13

455039.21

3177663.05

138 58 20

6.67

41

455034.18

3177667.43

139 57 12

5.16

42

455030.23

3177670.75

228 32 36

1.03

1

455029.55

3177669.98

229 23 00

38.03

8

455004.79

3177641.11

136 53 28

2.55

7

455002.93

3177642.85

228 31 39

5.29

6

454999.43

3177638.89

140 34 55

5.67

5

454995.05

3177642.49

228 25 54

15.96

4

454984.46

3177630.55

138 55 24

29.24

3

454962.42

3177649.76

49 00 18

57.81

н16

455000.34

3177693.39

55 03 02

1.75

43

455001.34

3177694.82

176 25 36

1.27

9

455000.07

3177694.90

142 20 55

6.00

н2

454995.32

3177698.57

223 56 41

0.70

н17

454994.81

3177698.08

231 25 13

2.20

н3

454993.44

3177696.36

142 14 08

2.78

н18

454991.24

3177698.06

230 16 37

65.73

н19

454949.24

3177647.51

319 35 27

11.31

н20

454957.85

3177640.18

41 31 47

7.05

н21

454963.13

3177644.85

320 35 29

1.48

н8

454964.27

3177643.91

317 47 35

24.13

н22

454982.15

3177627.70

322 07 25

11.29

н10

454991.06

3177620.77

52 47 08

11.75

37

   Назначение, правовой режим сервитута: для проезда, прохода,  исполнения охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия в отношении здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 (памятник истории и культуры).

   Установить ежемесячную плату за сервитут в размере 50 193 руб. с внесением не позднее 15-го числа отчетного месяца.

   Установить режим беспрепятственного пользования сервитутом согласно режиму работы базы на территории земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, площадью 8 015,91 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, с 08 часов 00 минут до 20 часов 00 минут.

   Доступ в иное время осуществляется по предварительному, не менее чем за сутки, уведомлению общества с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» о количестве транспортных средств, их государственных регистрационных номерах и лицах, которым должен быть предоставлен доступ на территорию базы  в вечернее/ночное время.

   Перечислить с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда (платежные поручения №50 от 13.06.2023, №84 от 11.07.2023) в пользу ООО «Центр земельного права» - 150 000 руб., в пользу ООО «ФИО5 и Партнеры» - 100 000 руб., в пользу ООО «Бизнес аудит оценка» - 60 000 руб.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Т.Г. Брагина

Ж.В. Жолондзь