ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-12410/2022

18 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2, представитель по доверенности от 05.05.2022; ФИО3, представитель по доверенности от 05.05.2022;

от ответчика (должника): не явился (извещен),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25773/2022)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «ПолиПласт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2022 по делу № А56-12410/2022 (судья Нетосов С.В.), принятое 

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «ПолиПласт» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Оллтек» 

о взыскании 1 954 711,20 руб. за период с 01.11.2021 по 31.12.2022, 196 734,19 руб. задолженности за коммунальные платежи, 500 000 руб. ущерба, 100 000 руб. штрафа, 143 309,38 руб. пени, 37 474 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПолиПласт» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оллтек» (далее - ответчик) о взыскании 1 954 711,20 руб. за период с 01.11.2021 по 31.12.2022, 196 734,19 руб. задолженности за коммунальные платежи, 500 000 руб. ущерба, 100 000 руб. штрафа, 143 309,38 руб. пени, 37 474 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, представитель истца ходатайствовал о принятии уточнения исковых требований, в соответствии с которыми просил взыскать с ответчика: 

- арендную плату за период: ноябрь 2021 г., декабрь 2021 г. в сумме 1 954 711 (один миллион девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот одиннадцать) рублей 20 коп.;

- коммунальные платежи за период: ноябрь 2021 г. декабрь 2021 в сумме 196 734 (сто девяносто шесть тысяч семьсот тридцать четыре) рубля 19 коп.;

- пени за просрочку уплаты арендной платы и коммунальных платежей по ставке 0,1% за период с 11.11.2021 по 04.02.2022 в общей сумме 143 309,38 (сто сорок три тысячи триста девять рублей) 38 коп.;

- пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей, начисленные по ставке 0,1% от суммы задолженности за период с 05.02.2022 по день фактического исполнения обязательства;

- ущерб, причиненный имуществу Арендодателя в период действия Договора аренды, в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей;

- штраф за просрочку возврата Помещения по Договору аренды в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 20.06.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в иске отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «ПолиПласт» обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что судом первой инстанции при вынесении решения по делу не были установлены фактические обстоятельства дела, в частности период фактического пользования Помещением ответчиком после 31.10.2021. При этом суд не дал правовую оценку пояснениям Ответчика относительно даты фактического освобождения Помещения, вместе с тем указанные пояснения носят противоречивый характер.

Истец указал, что ООО «Оллтек» прямо указывает в отзыве на исковое заявление о том, что его сотрудники имели доступ в Помещение вплоть до конца декабря 2021 года (том 1, л.д. 14). Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждается представленными ответчиком в дело счетами-фактурами и актами выполненных работ. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в период после 31.10.2021 ответчик от своего имени заключал договоры на ремонтные работы в арендуемом Помещении и на демонтаж принадлежащего ему имущества, находящегося в Помещении. При этом, наличие каких-либо иных оснований (договоренностей) о доступе сотрудников и контрагентов ООО «Оллтек» в арендуемое Здание, помимо самого Договора Аренды, ответчиком в дело не представлено.

Суд первой инстанции при вынесении решения по делу, необоснованно, по мнению истца, признал отсутствие фактического использования арендатором объекта аренды, указав в обоснование данного довода на отсутствие имущества ответчика на спорных площадях на дату 01.11.2021. Вместе с тем, по мнению подателя жалобы, как следует из Акта осмотра Помещения от 01.11.2021 (том 1, л.д. 91, 92) в Здании присутствовало имущество ответчика, что и не отрицалось последним в ходе судебного разбирательства. Более того, отсутствие имущества Арендатора само по себе не может служить доказательством отсутствия использования Помещения.

Истец настаивает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчиком в дело была представлена только часть электронной переписки сторон за период с 26.10.2022 по 02.11.2022 (том 1, л.д. 116 -121). При этом, ответчик не представил суду те письма, в которых он соглашался с установленным размером ущерба от повреждения пола в Помещении, а также те письма, в которых ответчик запрашивал у истца счет на оплату арендной платы за пользование Помещением в период с 01.11.2022 по 19.11.2022. Такие действия стороны, по мнению истца, являются недобросовестным поведением и злоупотреблением правом.

Вывод суда об уклонении ООО «ПолиПласт» от приемки Помещения истец считает необоснованным и несоответствующим фактическим обстоятельствам дела. Суд не дал надлежащую правовую оценку условию второго абзаца п. 1 Акта, где указано, что Арендатор (ответчик) признает обоснованным отказ Арендодателя в приемке Помещения на дату 01.11.2021 в связи с тем, что Помещение не соответствует условиям Договора, регулирующим порядок его возврата.

Поскольку, как указал истец, ответчик не возвратил Помещение 31.10.2021, в Акте от 01.11.2021 стороны установили и согласовали порядок дальнейших взаимоотношений по возврату Помещения.

Довод ответчика о том, что Акт подписан неуполномоченным на то лицом (том 1, л.д. 103), истца считает необоснованным.

Суд первой инстанции при вынесении решения не дал правовую оценку тому факту, что акт возврата Помещения, датированный 01.11.2021, был направлен ответчиком истцу почтой 29.12.2021, т.е. после окончания ответчиком последних работ в Здании, указанный акт возврата Помещения получен истцом 11.01.2022 (том 1, л.д. 87, 88, 89).

Вывод суда первой инстанции о том, что Ответчиком не было допущено просрочки в возврате Помещения истцу, по мнению подателя жалобы, является не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Ссылка суда на возвращение истцом обеспечительного платежа не доказывает факта надлежащего возврата Помещения.

Заявитель считает, что ссылка суда на то, что истцом не предоставлен расчет размера ущерба, является необоснованной. Истцом в дело было представлено коммерческое предложение на ремонт пола от компании ООО «КЕОЛА», содержащее в себе расчет (смету) на ремонт пола с указанием состава работ и их стоимости. Однако судом допущены нарушения норм процессуального права, документы, представленные в электронном виде не были исследованы.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем ответчика представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу; заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО4, который, как полагал ответчик, располагает информацией, имеющей значение для правильного разрешения спора, поскольку непосредственно он осуществлял возврат спорного помещения от имени ООО «Оллтек».

Руководствуясь положениями ст. 268, 56 АПК РФ, принципом относимости и допустимости доказательств, апелляционной коллегией в удовлетворении данного ходатайства было отказано.

Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы и представленных пояснений в полном объеме; представил суду нотариальный протокол о производстве осмотра доказательств (электронной переписки сторон).

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, процессуальное поведение сторон в ходе рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции полагает возможным приобщить к материалам дела нотариальный протокол о производстве осмотра доказательств (электронной переписки сторон).

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания 15.11.2022 (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явился, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО«ПолиПласт» и ООО «Оллтек» был заключен договор аренды № ПП-10/01-21 от 28.01.2021 сроком до 27.12.2021 года.

В соответствии с условиями Договора, ООО «ПолиПласт» (далее - Арендодатель, истец) предоставило, а ООО«Оллтек» (далее - Арендатор, ответчик) приняло во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение - Здание производственно-складской базы общей площадью 1604,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:07:1302051:322 (далее - Помещение, Здание).

Данные помещения использовались ООО «Оллтек» с 2013 года по договору долгосрочной аренды с ООО «БалтСтрой». По согласованию с ООО «БалтСтрой» в арендованных помещениях ООО «Оллтек» были установлены производственные линии, коммунальные системы (электроснабжения, вентиляции, пожаротушения), складское оборудование. В связи со сменой собственника здания и имеющейся у нового собственника потребности в использовании помещений для внутренних нужд, между ООО «Оллтек» и ООО «ПолиПласт» был согласован краткосрочный договор аренды № ПП-10/01-21 до конца 2021 года с возможностью досрочного расторжения.

В соответствии с п. 3.3.9. арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и другие платежи в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

С даты начала срока аренды и до даты истечения срока аренды, Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю арендную плату, определяемую их трех составляющих:

- Базовой арендной платы;

- Коммунальных платежей;

- Платежей за Телекоммуникационные услуги.

Согласно п. 4.4. договора оплата Базовой арендной платы производится Арендатором до 10 числа каждого месяца за текущий месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Днем оплаты считается день поступления соответствующих денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В соответствии с п. 3.3.16. Договора Арендатор обязался обеспечить нормальную эксплуатацию арендуемого Помещения, чистоту и порядок, бережно относиться к оборудованию и приборам инженерных систем и коммуникаций, а также нести полную ответственность за их эксплуатацию.

На основании п. 3.3.7. Договора Арендатор обязан возместить Арендодателю ущерб, причиненный Помещению в результате действий и/или бездействий Арендатора.

Пунктом 5.2. Договора установлено, что в случае повреждения Помещения в результате действий/бездействий арендатора, последний обязан по выбору Арендодателя или возместить, нанесенный Помещению ущерб в полном объеме, или провести необходимый ремонт за свой счет.

В соответствии с п. 3.3.14. Договора Арендодатель обязался по истечение срока аренды освободить Помещение и передать его Арендодателю по акту сдачи-приемки в соответствии с положениями раздела 8 договора в исправном состоянии, с учетом нормального износа,

Согласно п.п. 8.1., 8.2., 8.5. Договора аренды, по истечении срока аренды Арендатор обязан принять все необходимые действия к полному освобождению Помещения от своего имущества и вернуть Арендодателю Помещение по Акту возврата в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа не позднее 5 рабочих дней с момента окончания срока аренды. Арендатор обязан за свой счет подготовить Помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата Помещения по форме, согласованной в Приложении № 3 к Договору.

Помещение считается переданным Арендатором и принятым Арендодателем с момента подписания сторонами Акта возврата.

Пунктом 8.3 Договора установлено, что в случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причинённых Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх стоимости арендной платы по договору.

02 сентября 2021 года письмом исх. №53/2021-исх от 01.09.2021 Арендатор уведомил Арендодателя о намерении досрочно расторгнуть Договор аренды на основании п. 7.3. Договора и просил считать последним днём аренды 31 октября 2021 года. Указанное письмо исх. №53/2021-исх от 01.09.2021 было направлено представителем Арендатора ФИО5 на электронную почту Арендодателя.

Арендодатель согласился с досрочным прекращением аренды и принял в счет оплаты последнего месяца аренды (октября 2021 года) внесенный при заключении договора обеспечительный платеж. 

В ходе совместного осмотра помещений 01 ноября 2021 года арендодателем были сформулированы замечания к состоянию помещений и требование об их устранении арендатором, а именно: к качеству уборки производственной части помещения и демонтажу в нем остатков систем вентиляции и электроснабжения, наличию косметических повреждений 2-х подьемно-секционных ворот, наличию сколов напольного покрытия складской части здания и деформации шва напольного покрытия производственного помещения. Данные замечания были оформлены в форме акта от 01 ноября 2021 года.

По итогам рассмотрения требований арендодателя ООО «Оллтек» было согласована дополнительная уборка, демонтаж вентиляции и электроснабжения, ремонт подъемных ворот. После проведения дополнительных исследований в ремонте полов ООО «Оллтек» отказал ввиду того, что наличие недостатков верхнего слоя покрытия пола явилось следствием его естественного износа с учетом многолетнего использования помещения по его прямому назначению с размещением складских стеллажей, согласованных прежним собственником здания ООО «БалтСтрой».

Арендодатель, проанализировав рыночные цены на ремонт покрытия пола в Помещении, предложил Арендатору возместить ущерб от повреждения покрытия пола путем выплаты Арендодателю 500 000 рублей в счет возмещения ущерба и предложил Арендатору заключить соответствующее соглашение о добровольном возмещении убытков.

Соглашение достигнуто не было, убытки не возмещены.

В декабре 2021 года Арендодателем были направлены две претензии в адрес Арендатора (от 21.12.2021 исх, № 42/02-04-ПП и от 28.12.2021исх. № 45/02-04-ПИ) с требованием:

1) Уплатить Арендодателю денежные средства за фактическое пользование Помещениями в период с 01.11.2021 по 30.11.2021 в общей сумме 981 269,44 (девятьсот восемьдесят одна тысяча двести шестьдесят девять) руб. 44 копейки, из которых 977 355,6 (девятьсот семьдесят семь тысяч триста пятьдесят пять) руб. 60 копеек, включая НДС 20%, составляет базовая арендная плата и 3913,84 (три тысячи девятьсот тринадцать) руб. 84 копейки составляют коммунальные платежи;

2) Уплатить Арендодателю за период с 01.11.2021 по 30.11.2021 коммунальные платежи за отопление и электроэнергию в общей сумме 72 128,31(семьдесят две тысячи сто двадцать восемь) руб. 31 коп.

3) Уплатить Арендодателю денежные средства за фактическое пользование Помещениями в период с 01.12.2022 по 31.12.2021 в общей сумме 1 098 047,64 (один миллион девяносто восемь. тысяч сорок семь) руб. 64 копейки, из которых 977 355,6 (девятьсот семьдесят семь тысяч триста пятьдесят пять) руб. 60 копеек, включая НДС 20%, составляет базовая арендная плата и 120 692.04 (сто двадцать тысяч шестьсот девяносто два) руб. 04 коп. составляют коммунальные платежи.

4) Возместить Арендодателю ущерб за повреждение покрытия пола в Помещениях в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) руб. на основании п.5.2 Договора;

5) Выплатить Арендодателю штраф за несвоевременную передачу Помещений в сумме 100 000 (сто тысяч) руб. на основании п. 5.4. Договора;

6) Устранить повреждение воротных систем.

29 декабря 2021 года ответчик направил в адрес истца ответ на претензию - письмо исх. № 8702021-исх от 24.12.2021. В указанном письме Арендатор отказался удовлетворить требования Арендодателя в досудебном порядке, указанным письмом Арендатор также направил Арендодателю Акт возврата Помещения, датированный 01 ноября 2021 г. в одном экземпляре, подписанный представителем ООО «Оллтек» по доверенности - ФИО5, на акте возврата Арендатором сделана запись о том, что ООО «ПолиПласт» отказалось от подписания акта.

Полагая, что ответчик не предпринял необходимых фактических действий по возврату Помещения истцу, действовал недобросовестно и в нарушение условий договора, арендодатель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил факт уклонения арендодателя от приемки помещения и факт освобождения ответчиком спорных помещений к моменту прекращения действия договора (31.10.2021), суд признал отсутствие фактического использования арендатором объекта аренды ввиду отсутствия его имущества на спорных площадях, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга (задолженности по арендной плате и коммунальным платежам), пеней за просрочку платежей, а также штрафа за просрочку возврата Помещения. Также суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств наступления убытков в указанном размере, в связи с чем отказал в иске в части требования о взыскании 500 000 руб. ущерба.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Как было указано выше, 02 сентября 2021 года письмом исх. №53/2021-исх от 01.09.2021 Арендатор уведомил Арендодателя о намерении досрочно расторгнуть Договор аренды на основании п. 7.3. Договора и просил считать последним днём аренды 31 октября 2021 года. Арендодатель согласился с досрочным прекращением аренды. Таким образом, договор считается расторгнутым с 31.10.2021.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно правовой позиции, изложенной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Бремя доказывания факта возврата объекта аренды арендодателю возлагается на арендатора. 

Обязанность Арендодателя по истечение срока аренды освободить Помещение и передать его Арендодателю по акту сдачи-приемки предусмотрена п. 3.3.14, 8.1, 8.2, 8.5 Договора аренды.

Факт передачи ключей уполномоченному лицу Арендодателя не доказан Ответчиком, подтверждающих документов Ответчиком не предоставлено. Непередача ключей является отрицательным фактом, не требующим доказывания со стороны Истца, бремя доказывания в данном случае возлагается на Ответчика.

Как следует из материалов дела, 01 ноября 2021 состоялся совместный осмотр Помещения представителями Арендатора и Арендодателя, по результатам которого сторонами был составлен Акт (том 1, л.д. 91,92). Согласно Акта от 01.11.2021, при совместном осмотре Помещения представителями сторон были подтверждены и зафиксированы в Акте существенные недостатки Помещения, в числе прочих выявлено следующее:

- в Здании находилось имущество Арендатора, а именно ответчик не демонтировал и не вывез из Здания систему технологической местной приточной вентиляции, кабельные линии от оборудования, кронштейны от кондиционеров, восемь анкеров, крепежные клипсы;

- существенное повреждение покрытия пола в Помещении в количестве 270 мест повреждений (выбоины, сколы диаметром 5 – 7 см, торчащие из пола штыри);

- повреждение воротных систем «DoorHan» (2 шт), находящихся в зоне ответственности Арендатора (это единственные ворота, через которые осуществляется погрузка и выгрузка сырья/готовой продукции из автотранспорта в Здание);

- было установлено грубое нарушение Арендатором требований противопожарной безопасности в Здании, а именно: в пяти пожарных шкафах, расположенных в арендуемом Здании, отсутствовали ключи, два пожарных шкафа были деформированы и замяты, о чем указано в п. 2.9. Акта от 01.11.2021 (том 1, л.д. 91). При этом, согласно п.п. 5.5., 5.6. акта разграничения эксплуатационной ответственности (приложение № 4 к Договору) ответственность за сохранность всех частей системы противопожарной безопасности в Здании возлагается на Арендатора (ответчика).

Довод ответчика о том, что на 01.11.2021 в Помещении отсутствовало имущество ответчика не соответствует действительности и опровергается материалами дела.

Так, в отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что в 2013 году ООО «Оллтек» в Помещении были установлены производственные линии, складское оборудование, а также инженерно-коммунальные системы технологической вентиляции, электроснабжения, пожаротушения. Таким образом, ответчик подтверждает, что указанное оборудование было установлено именно им. Из чего следует, что указанные в Акте от 01.11.2022 остатки оборудования (остатки технологической вентиляции, кабельных линий от снятого производственного оборудования, всевозможные крепления, в т.ч. анкерные и пр.) являются имуществом ООО «Оллтек».

При этом, исходя из положений п.п. 8.1., 8.2., 8.5. Договора аренды, по истечении срока аренды Арендатор обязан принять все необходимые действия к полному освобождению Помещения от своего имущества.

Согласно Протоколу осмотра электронной переписки сторон, в письме, направленном 10.11.2021 представителем ответчика ФИО4 (yprudnikov@Alltech.com) представителю истца ФИО6 (fandeeva@skl-co.ru), указано, что 12.11.2021 ФИО4 будет встречаться в Помещении с монтажниками (цитата: «по устранению замечаний по крепежам/проводам и т.д. Срок завершения – до 17 часов 12 ноября»). Дополнительным подтверждением тому, ответчик осуществлял демонтаж остатков своего имущества после 31.10.2021 являются закрывающие бухгалтерские документы (акты, счета-фактуры), выставленные подрядчиками ответчику, как заказчику указанных работ (том 1, л.д.77, 78, 79, 80, 81). Кроме того, ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что в целях выполнения согласованных с истцом работ, ответчик с 01.11.21 по 05.11.21 силами привлеченного подрядчика выполнял уборку Помещения, с 07.11.21 по 12.11.21 ответчиком был произведен демонтаж остатков оборудования, а в декабре 2021 г. был закончен ремонт подъемно-секционных ворот в Помещении (л.д. 14).

Таким образом, ответчик сам подтверждает тот факт, что он имел доступ в Здание и пользовался Помещением, проводил в Здании ремонтные и иные работы вплоть до конца декабря 2021 года.

Наличие каких-либо иных оснований (договоренностей) о доступе сотрудников и контрагентов ответчика в арендуемое Здание, помимо самого Договора Аренды, ответчиком в дело не представлено. Ссылки ООО «Оллтек» на то, что работы, проводимые в Помещении подрядчиками ответчика, принимались сотрудниками истца опровергаются представленными в дело доказательствами. Так, бухгалтерские документы на проводимые после 31.10.22 в Здании работы выписаны на имя ООО «Оллтек» и подписаны сотрудниками ответчика, указанные первичные документы заверены печатью ООО «Оллтек» (том 1, л.д. 77, 78, 79, 80, 81).

Таким образом, довод ответчика о том, что на 01.11.2021 в Помещении отсутствовало имущество, принадлежащее ему опровергается материалами дела, электронной перепиской сторон и пояснениями самого ответчика.

Суд первой инстанции, при вынесении решения по делу, необоснованно, признал отсутствие фактического использования арендатором объекта аренды, указав в обоснование данного довода на отсутствие имущества ответчика на спорных площадях на дату 01.11.2021.

Более того, учитывая положения ст. 622, 655 ГК РФ, отсутствие имущества Арендатора само по себе не может служить доказательством отсутствия использования Помещения. Доказательств возврата арендованного имущества в порядке, установленном законом и условиями договора, ответчик суду не представил.

Пунктом 7.3. Договора установлен порядок возврата помещения при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендатора. В соответствии с вышеназванным пунктом Договора, при желании Арендатора расторгнуть Договор досрочно, он должен не позднее, чем за два месяца уведомить об этом Арендодателя и в течение этого срока произвести все расчёты и сдать Помещение Арендодателю по акту возврата в исправном состоянии. Согласно п. 8.2. Договора обязанность по подготовке Помещения к возврату, включая составление Акта возврата, лежит на Арендаторе.

Таким образом, в случае расторжения Договора по основаниям п. 7.3. Договора, ответчик обязан был возвратить Помещение истцу до 31.10.2021 включительно. Однако Ответчик до 31.10.22 возврат Помещения не произвел, акт возврата Помещения Истцу не предоставил, уведомлений о готовности передать Помещение в срок до 31.10.2021 истцу не направил.

Возвращение истцом обеспечительного платежа ответчику (зачет в счет оплаты арендной платы за октябрь 2021) не доказывает факта надлежащего возврата Помещения.

Из пункта 1 Акта осмотра от 01.11.2021 года следует, что Арендодатель отказывает арендатору в приемке (по акту возврата) арендованного Здания производственно-складской базы по основаниям, указанным в Акте. При этом. как следует из второго абзаца п. 1 Акта, Арендатор признаёт обоснованным отказ Арендодателя в приёмке Помещения на дату 01.11.2021 в связи с тем, что Помещение не соответствует условиям Договора, регулирующим порядок возврата Помещения.

Довод ответчика о том, что Акт подписан неуполномоченным лицом необоснован. 

Данный довод опровергается материалами дела и электронной перепиской сторон, а также противоречит принципам добросовестности и недопущению противоречивого поведения. 

Акт от 01.11.2021 был подписан сотрудником ООО «Оллтек» ФИО4, являющемся руководитель обособленного подразделения ООО «Оллтек» в г. Всеволожск. В течение всего срока действия Договора аренды ФИО4 представлял интересы ООО «Оллтек» во взаимоотношениях между сторонами по Договору аренды и подписывал от имени ООО «Оллтек» различные документы, связанные с исполнением Договора. Таким образом, полномочия ФИО4 явствовали из обстановки (ст. 182 ГК РФ).  

Более того, в ходе рассмотрения дела, ответчик не заявлял об исключении Акта от 01.11.2022 из состава доказательств по делу, более того, ответчик ссылался на данный Акт как на доказательство по делу, а также ответчик заявлял ходатайство о вызове в качестве свидетеля по делу руководителя Обособленного подразделения ООО «Оллтек» ФИО4, подписавшего данный Акт 01.11.22.

На основании изложенного, учитывая нарушение ответчиком порядка возврата арендованного имущества, апелляционная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о неправомерном уклонении истца от приемки помещения и подписания акта возврата. 

Кроме того, следует принять во внимание, что акт возврата Помещения, датированный 01.11.2021, был направлен ответчиком истцу почтой только 29.12.2021. Указанный акт возврата Помещения получен истцом 11.01.2022 (том 1, л.д. 87, 88, 89).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). 

В данном случае, подлежит применению правовой принцип эстоппель, согласно которому Ответчик в силу обстоятельств фактического исполнения им соглашения (Акта от 01.11.2021) утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний, а именно недобросовестно утверждать, что акт был подписан неуполномоченным лицом (принцип venire contra factum proprium). 

Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах». 

В п. 3 вышеназванного Постановления ВАС указано, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора.

Таким образом, Акт от 01.11.2021 фактически содержит в себе соглашение сторон, определяющее обязательства сторон после одностороннего растяжения договора Ответчиком, т.е. обязательственные отношения сторон перешли в ликвидационную стадию, в которой подлежат сопоставлению друг с другом осуществленные сторонами представления и выводятся завершающие (ликвидационные) обязанности, лишь по исполнению которых обязательственное отношение, порожденное договором аренды, может считаться окончательно прекратившимся.

Соответственно после исполнения Ответчиком всех обязательств, согласованных сторонами в Акте от 01.11.2021, Ответчик 29.12.2021 направил Истцу 

Довод ответчика о том, что размер взыскиваемых коммунальных платежей не подтвержден в установленном порядке, является необоснованным и отклоняется судом апелляционной инстанции.

Подтверждение объективных показаний приборов учета коммунальных услуг за соответствующий период не требует от сторон какой-либо сверки показаний или поверки приборов учета. Кроме того, все показания приборов учета могут быть подтверждены поставщиками коммунальных услуг.

Из буквального толкования п. 4.7. Договора, не следует, что снятие показаний приборов учёта должно производится совместно, также из буквального толкования вышеназванного пункта Договора не следует, что Арендодатель обязан осуществлять вызов представителя Арендатора для снятия показаний приборов учета. 

В п. 4.7. Договора указано, что Арендодатель обязуется ежемесячно предоставлять Арендатору документы, подтверждающие стоимость соответствующих коммунальных услуг и объемы фактического потребления, что и было сделано истцом. Закрывающие Акты потребления коммунальных услуг за ноябрь и декабрь 2021 года были направлены ответчику отдельным сопроводительным письмом исх. № 06/02-04-ПП от 02.02.2022 (после получения от оветчика акта возврата помещения в январе 2022 г), что подтверждается почтовой квитанцией и выпиской из реестра исходящей корреспонденции. Ответчик не заявил истцу возражений относительно корректности расчета.

Кроме того, не все заявленные ко взысканию коммунальные платежи, рассчитываются на основании показаний приборов учета. Так, услуги отопления рассчитываются на основании параметров площади арендуемого помещения согласно установленному тарифу. 

Надлежащие доказательства исполнения обязательства по передаче объекта аренды истцу ответчиком в материалы дела не представлены, как и доказательства уклонения истца от приемки объекта аренды и наличия обстоятельств, освобождающих от обязанности оплаты арендной платы за спорный период.

Поскольку доказательств погашения задолженности, альтернативного расчета ответчик суду не представил, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за ноябрь 2021 г., декабрь 2021 г. в размере 1 954 711, 20 руб. и задолженности по коммунальным платежам за ноябрь 2021 г. декабрь 2021 в размере 196 734, 19 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 5.3 Договора, в случае несвоевременного перечисления арендной платы и иных платежей в соответствии с Договором, арендодатель имеет право начислить и предъявить арендатору требования об уплате пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, сторонами данный факт не оспаривается, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца, за период с 11.11.2021 по 04.02.2022 размер неустойки за просрочку оплаты арендных и коммунальных платежей составил 143 309,38 руб. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика неустойки, начисленную с 05.02.2022 по день фактической оплаты долга. Представленный истцом расчет пени составлен на основании условий Договора, судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком документально не опровергнут.

Вместе с тем, апелляционный суд признает исковые требования в данной части подлежащими удовлетворению частично.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497) введен мораторий на начисление неустойки с 01.04.2022.

Как установлено пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Произведя перерасчет неустойки, суд пришел к выводу о правомерности, заявленной ко взысканию неустойки в размере 143 309,38 руб., начисленной за период с 11.11.2021 по 04.02.2022 и неустойки, начисленной за период с 05.02.2022 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по день фактического исполнения обязательства

Заявленные истцом требования о взыскании неустойки за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (период действия моратория) являются не правомерными и удовлетворению не подлежат

Пунктом 7.3. Договора установлен порядок возврата помещения при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендатора. В соответствии с вышеназванным пунктом Договора, при желании Арендатора расторгнуть Договор досрочно, он должен не позднее, чем за два месяца уведомить об этом Арендодателя и в течение этого срока произвести все расчёты и сдать Помещение Арендодателю по акту возврата в исправном состоянии. Согласно п. 8.2. Договора обязанность по подготовке Помещения к возврату, включая составление Акта возврата, лежит на Арендаторе.

Таким образом, в случае расторжения Договора по основаниям п. 7.3. Договора, ответчик обязан был возвратить Помещение истцу до 31.10.2021 включительно. Однако Ответчик до 31.10.22 возврат Помещения не произвел, акт возврата Помещения Истцу не предоставил, уведомлений о готовности передать Помещение в срок до 31.10.2021 истцу не направил.

Учитывая просрочку, допущенную ответчиком, требование истца о взыскании штрафа за просрочку возврата Помещения по Договору аренды в сумме 100 000 рублей также подлежит удовлетворению.

В отношении требования о взыскании ущерба в размере 500 000 руб., апелляционная коллегия отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом в соответствии с пунктом 2 указанной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение положений ГК РФ о возмещении убытков разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановлении N 7).

В пункте 11 Постановления N 25 указано, что, применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В пункте 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 5 Постановления N 7 по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Как было указано выше, актом от 01 ноября 2021 были подтверждены и зафиксированы существенные недостатки Помещения. В числе прочих выявлено, что существенное повреждение покрытия пола в Помещении в количестве 270 мест повреждений (выбоины, сколы диаметром 5 – 7 см, торчащие из пола штыри).

Из материалов дела следует, что сам факт наличия повреждений и сумму ущерба ответчик не оспаривал. 

Доводы Ответчика о том, что повреждения Помещения носили косметический характер, являлись естественным износом и не препятствовали использованию Помещения в нарушение ст. 65 АПК РФ Ответчиком ничем не подтверждены, напротив в Акте от 01.11.22 стороны зафиксировали, что повреждения в Помещении являются существенными. Доводы Ответчика о том, что наличие остатков имущества Ответчика и неисправные пожарные шкафы в Здании, а так же торчащие из полы штыри не являлись, по мнению последнего, препятствием для нормального пользования Помещением являются необоснованными.

Истцом в дело было представлено коммерческое предложение на ремонт пола от компании ООО «КЕОЛА», содержащее в себе расчет (смету) на ремонт пола с указанием состава работ и их стоимости.

Более того, в электронном письме от 15.11.2021, направленном представителем ответчика ФИО5 (agazarov@Alltech.com) представителю истца ФИО6 (fandeeva@skl-co.ru), ответчик признает обоснованным и соглашается компенсировать истцу ущерб в размере 500 000 руб. 

Таким образом, электронной перепиской сторон подтверждается, что стороны согласовали сумму компенсации равную 500 000 рублей, которую ответчик обязался выплатить Истцу.

Пунктом 5.2. Договора установлено, что в случае повреждения Помещения в результате действий/бездействий арендатора, последний обязан по выбору Арендодателя или возместить, нанесенный Помещению ущерб в полном объеме, или провести необходимый ремонт за свой счет.

Оценив представленные в материалы дела документы, доводы истца и ответчика, апелляционный суд признает доказанным факт наличия убытков как по праву, так и по размеру, в связи с чем, требования истца о взыскании ущерба в размере 500 000 руб. подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.06.2022 по делу №  А56-12410/2022 подлежит отмене, как принятое при неполном выяснении существенных обстоятельств дела и нарушением норм материального права.

При этом, вопреки доводам подателя жалобы, нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.06.2022 по делу №  А56-12410/2022  отменить. 

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оллтек» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПолиПласт» задолженность по арендной плате за ноябрь 2021 г., декабрь 2021 г. в размере 1 954 711, 20 руб., задолженность по коммунальным платежам за ноябрь 2021 г. декабрь 2021 в размере 196 734, 19 руб., пени за просрочку оплаты арендных и коммунальных платежей за период с 11.11.2021 по 04.02.2022 в размере 143 309,38 руб., пени за просрочку оплаты арендных и коммунальных платежей, начисленные по ставке 0,1% от суммы задолженности за период с 05.02.2022 по день фактического исполнения обязательства, за исключением периода действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, штраф за просрочку возврата Помещения по Договору аренды в размере 100 000 руб. и 500 000 руб. ущерба, а также 37 474 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оллтек» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПолиПласт» 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.М. Кротов

 

Судьи

Н.С. Полубехина

 М.В. Тарасова