Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125795/2022

28 января 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  28 января 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Спора» 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Трансмед» 

третьи лица: 

1. общество с ограниченной ответственностью «Неффромед»; 

2. Администрация города Новокузнецка, 

о взыскании, о расторжении договора,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 15.01.2025, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спора» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Трансмед» с требованием о расторжении договора аренды № 1\11-18 ТР от 12.12.2018, об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние.

После перерыва, в настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители ответчиков, надлежащим образом извещенный истец не явился. 

Ответчик поддерживал доводы отзыва, также полагал, что выводы эксперта в заключении, а также его пояснения в судебном заседании опровергают позицию истца. Истцом в ходе рассмотрения дела были представлены письменные позиции, в том числе по заключению судебной экспертизы. 

С учетом изложенного, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Трансмед» (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 12.12.2018 № 1/11-18ТР, в соответствии с условиями которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу 

<

...> (площадью 1156,6 кв.м. с кадастровым номером 42:30:030273:3814) и пом. 85 (площадью 577,6 кв.м. с кадастровым номером 42:30:030273:3813). 

Впоследствии, по договору купли-продажи от 05.03.2022 указанные помещения проданы индивидуальным предпринимателем ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Спора» (покупатель, далее по тексту – арендодатель), регистрация перехода права собственности к арендодателю произведена 11.03.2022. Из пункта 1.3 договора купли-продажи следует, что новому собственнику известно, что в отношении переданного имущества заключен договор аренды.

Срок действия договора аренды определен сторонами как 10 лет с момента его подписания в силу пункта 6.3. 

Условиями пункта 3.3.2 договора аренды арендатору предоставлено право за свой счет произвести на объекте перестройку, перепланировку, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, не затрагивая несущие конструкции, осуществить прокладку коммуникаций, необходимых для использования объекта в целях аренды, произвести работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий и капитальный ремонт объекта с письменного согласия арендодателя. 

Пунктом 5.2 договор аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством. Нарушение признается существенным, когда одна из сторон допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Из пункта 5.3 следует, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения объекта, либо с неоднократными нарушениями, а также если арендатор существенно ухудшает нежилое помещение. 

Согласно пункту 1.5 договора помещения переданы арендатору для использования под медицинский центр гемодиализа. 

Из технических паспортов, составленных в отношении помещений Московским областным бюро технической инвентаризации по состоянию на 19.08.2022 следует, что в помещении 83 установлен лифт пассажирский, в помещении 85 отсутствует обозначение имеющейся в данном помещении шахты лифта. На лифте имеется информационная таблица, из которой следует, что регистрационный номер лифт № 429-232, лифт введен в эксплуатацию 14.12.2020. 

Письмом от 10.07.2022 арендодатель уведомил арендатора о проведении с 01.09.2022 капитального ремонта, а также о проведении перед капитальным ремонтом работ по техническому заключению о состоянии несущих, ограждающих конструкций и инженерных систем, которые начнутся с 10.08.2022. 

В соответствии с изложенным, арендодателем привлечено акционерное общество «Мосэкспертиза», которым подготовлено заключение от 12.09.2022 из которого следует, что работы по изменению планировочных решений, устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования в арендованных помещениях имеют признаки реконструкции. Сведения о помещениях, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости не соответствуют фактическим. 

Арендодатель полагает, что арендатором нарушены условий пункта 3.3.2 договора, нарушения выражены изменением параметров объекта капитального строительства путем установки шахты лифта, демонтажом части плит перекрытия в помещениях, в которых при вводе объекта в эксплуатацию лифтовая шахта предусмотрена не была, а также установкой самого лифта с соответствующими элементами конструкции. 

Поскольку арендатор произвел реконструкцию помещений, согласие собственника на производство работ не представлялось, а разрешительная проектная документация не представлена арендодателю и существует риск угрозы для жизни и здоровья граждан, арендодатель обратился в суд с требованиями о приведении объекта в первоначальное состояние и о расторжении договора. 

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что арендатором в ходе исполнения договора и пользования помещением была возведена шахта лифта и введен в эксплуатацию лифт. 

Собственником спорных помещений 83 и 85 является истец, что подтверждается сведениями в выписках из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации перехода к нему права собственности от 11.03.2022 № 42:30:0302073:3813-42/081/2022-2 и от 11.03.2022 № 42:30:0302073:3814-42/081/2022-4. 

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 следует, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В настоящем случае нарушение, по мнению истца, выражено проведенной ответчиком в отсутствие разрешения собственника реконструкцией помещения и возведением шахты лифта и лифтового оборудования. 

Статьями 615 и 619 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Также право на расторжение предусмотрено пунктами 5.2 и 5.3 договора. 

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Из пункта 2.2 статьи 49 Грк РФ следует, что в случае, если объекты капитального строительства относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Требования к содержанию и комплектности такой документации установлены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. 

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием как требовать расторжения договора, так и требовать приведения объекта в первоначальное состояние, как в том числе не соответствующего градостроительным нормам.  

Ответчик полагает, что выполненные работы не являются реконструкцией, им были произведены перепланировка и переустройство помещений, в подтверждение чего в дело приобщены Решение Комитета ЖКХ администрации города Новокузнецк от 15.10.2019 № 308, акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме от 25.09.2020, приложена рабочая документация ПИЗ-19-АС, технические планы помещений. 

Из акта от 25.09.2020 следует, что заявителем являлся ФИО2 (предыдущий собственник помещений), работы заключались в монтаже и демонтаже не несущих перегородок, частичный демонтаж перекрытия, установка лифтовой кабины, устройство наружной стены дверного проема, установка сантехнического оборудования, обшивка стен гипсокартонном. 

Довод о непредставлении в Администрацию города Новокузнецк проектной документации, которой не предполагалась установка лифтовой кабины и устройство шахт лифта судом отклоняется, поскольку как следует из акта от 25.09.2020 такие работы Администрацией были приняты. Из статьи 28 Жилищного кодекса РФ следует, что переустройство и (или) перепланировка помещения подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.

Истец полагает, указанные документы не являются доказательством утверждения собственником проектной документации и не подтверждают факт согласия собственника на проведение реконструкции, а также не могут подменять собой письменное согласие собственника, предусмотренное пунктом 3.3.2 договора. 

Вместе с тем, суд находит такую позицию необоснованной, поскольку из представленных документов следует, что с намерением о проведении переустройства и (или) перепланировки обращался сам собственник помещения, а не арендатор. 

Истец верно оценивает содержание положений пункта 3.3.2 договора, предусматривающего письменное согласие собственника. Из статей 153, 160, 162 ГК РФ следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Исходя из того, что за проведением переустройства (перепланировки) обращался сам собственник помещения, суд полагает, воля на проведение такого переустройства (перепланировки) собственником выражена, в связи с чем отсутствуют основания полагать обратное. 

С учетом мнения сторон судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» ФИО3. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Повлекла ли установка лифтовой шахты за собой изменение технико-экономических показателей нежилых помещений: - площадью 577,6 (пятьсот семьдесят семь целых 6\10) кв.м., подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813, расположенное по адресу: 

<

...> а, пом. 85; - площадью 1156,6 (одна тысяча пятьсот шестьдесят целых 6\10) кв.м., этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814, расположенное по адресу: 

<

...> а, пом. 83? 2. Являются ли работы по устройству лифтовой шахты и лифтового оборудования на объекте по адресу: 

<

...> а, пом. 83,85 работами по капитальному ремонту или реконструкции?  3. Влияют ли работы по устройству лифтовой шахты и лифтового оборудования на объекте по адресу: 

<

...> а, пом. 83,85 на несущие конструкции вышеуказанного объекта?

В поступившем заключении предупрежденный об уголовной ответственности эксперт приходит к следующим выводам. По первому вопросу: установка лифтовой шахты в помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42.30.030273:3814) и №85 (подвал N61, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, повлекло за собой изменение технико-экономических показателей указанных нежилых помещений, в связи с тем, что произошло уменьшение общей, полезной и расчетной площади. По второму вопросу: выполненные строительно-монтажные работы по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, согласно рабочей документации, разработанной ООО «Проектный Институт», в период с 16.10.2019 г. по 16.10.2020г. в нежилых помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814) и №85 (подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, характеризуются, как реконструкция объекта капитального строительства. По третьему вопросу: выполненные строительно-монтажные работы по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, согласно рабочей документации, разработанной ООО «Проектный Институт», в период с 16.10.2019 г. по 16.10.2020г. в нежилых помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814) и №85 (подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

...>, не влияют на существующие строительные конструкции указанных нежилых помещений и указанного здания в целом. 

Исходя из поступивших в материалы дела сведений о наличии согласия собственника на проведение работ в помещениях, представителем истца в судебном заседании 23.12.2024 устно заявлено ходатайство об отказе от иска в части требования об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние. 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Согласно части 5 названной статьи арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Суд первой инстанции, проверив наличие условий, предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает препятствий для принятия заявленного отказа от иска в части требований. Полномочия лица, заявившего ходатайство, подтверждены.

Исходя из пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу в части требований, если истец отказался от иска в части и отказ принят арбитражным судом.

Исходя из содержания заявления, во взаимосвязи с положениями статей 59, 61, 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеются основания полагать, что истцу известны последствия прекращения производства по делу в части требований (статья 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В указанной части судом принят отказ истца от иска. 

При этом истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора № 1\11-18 ТР от 12.12.2018, поддержал доводы о том, что выполненные работы существенно ухудшают имущество. 

По ходатайству истца в судебное заседание 23.12.2024 вызван эксперт ФИО3, который дал пояснения по выполненному заключению, а также ответил на вопросы сторон и суда. 

По доводам представленных сторонами рецензий в материалы дела истец возражал против выводов эксперта. 

Ответчик указывал, что не согласен с выводами по первому вопросу, а именно по причинно-следственной связи между работами по устройству лифтовой шахты, работами по перепланировке и изменению технико-экономических показателей помещений, также сторона не согласился с выводами по второму вопросу. 

Суд полагает обоснованными возражения ответчика  относительно выводов эксперта по второму вопросу и отмечает, что в ходе проведенных работ с созданием шахты лифта и установки лифтового оборудования не изменялась сущность объекта, что является отличительным признаком от реконструкции объекта. 

Также суд отмечает, что ремонтные работы соответствовали цели использования помещений, установленной договором аренды в пункте 1.5 и проведены в целях исполнения требований СП 59.13330.2020 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2020 № 904/пр с учетом фактического использования помещений как медицинского центра, что подтверждено ответчиком. 

При этом суд отклоняет доводы ответчика по выводам в рецензии относительно первого вопроса, поскольку рецензенты ФИО4 и ФИО5 сначала указывают, что проектная документация не является документом подтверждающим правильность кадастровым данных опровергая использованную экспертом площадь 1057,69 кв.м., однако в расчетах также ссылаются на проектную документацию. Расчет эксперта и вывод о том, что площадь помещения была уменьшена с 1156,6 кв.м. до 1057,69 кв.м. не опровергнут, а возражения ответчика представляют собой по существу немотивированное несогласие с выводами эксперта. 

Возражения ответчика по выводам эксперта по третьему вопросу со ссылкой на рецензию эксперта-строителя ФИО6 судом также отклоняются, поскольку в пункте 2.3 им проанализировано содержание рабочей документации 2019 года без учета акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме от 25.09.2020, а ссылка на заключение от 12.09.2022 № 52.021.19.103/09-22 содержательно представляет собой вывод о непредставлении документов на исследования без вывода о несоответствии фактически возведенного объекта строительным нормам и правилам. 

Таким образом, с учетом вывода эксперта ФИО3 об отсутствии влияния на существующие строительные конструкции указанных нежилых помещений и указанного здания в целом строительно-монтажных работ по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, а также принимая во внимание фактическое согласие собственника на проведение таких работ, которые в том числе ухудшают технико-экономические показатели помещения, что является реализацией правомочия пользования собственником принадлежащего ему имущества, суд не находит  оснований для расторжения договора по основаниям статьи 619 ГК РФ.  

Поскольку истец отказался от иска в части требования об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние, в этой части ему подлежит возврату из федерального бюджета 70 % уплаченной государственной пошлины (от 6 000 рублей) в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса. 

В остальной части государственная пошлина не возвращается в связи с предъявлением необоснованного требования. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Спора» от иска в части требования об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние. 

Прекратить производство по делу в указанной части. 

В остальной части в иске отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спора» из федерального бюджета 4 200 рублей государственной пошлины, уплаченной за подачу иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.