АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16795/2019

г. Владивосток

28 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.С., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению  Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, включая пени,

и встречному исковому заявлению по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока к производству о взыскании с УМС г. Владивостока убытков.

при участии в заседании:

от истца по первоначальным требованиям: ФИО1, удостоверение, диплом, доверенность 13.12.2022 

от ответчика по первоначальным требованиям: ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность 01.12.2022

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» о взыскании 968 660,34 рублей задолженности по арендной плате, включая пени.

            Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым УМС просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.09.2012 №01-02492-001-Н-АР-6789-00 в размере 2 615 496 рублей 70 копеек за период м 01.02.2017 по 26.02.2021, пеню в размере 277 338 рублей 31 копейка за период с 01.02.2017 по 26.02.2021.

            Определением от 17.08.2021 к производству принят встречный иск ООО             «Лев-Информ» о взыскании с УМС г. Владивостока убытков в размере 1 138 786 рублей 40 копеек.

            Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым общество просит взыскать с муниципального образования город Владивосток в лице Управления муниципальной собственности города Владивостока за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» убытки в размере 993 094 рубля 44 копейки.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Поповым Е.М. от 23.03.2022 в деле №А51-16795/2019 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Грызыхиной Е.А.  на судью Понкратенко М.В., дело №А51-16795/2019 передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В.

В судебном заседании  18.04.2023 объявлялся перерыв до 24.04.2023.

Представитель УМС г.Владивостока на заявленных требованиях настаивал, указал, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы не выполнялась, что привело к образованию задолженности, настаивает на том, что корректирующие коэффициенты не должны применяться при расчете арендной платы, по встречным исковым  требованиям возражает, указывая, что общество знало о том, что спорные помещения относятся к недвижимому памятнику истории и культуры, и что к ним применяется особый режим использования.

Представитель общества возражал по первоначальным исковым требованиям, указал, что в своем расчёте истец не применил корректирующий коэффициент 0,4, подлежащий применению при расчете арендной платы для всех субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещения у муниципального образования г.Владивосток. Истец препятствовал реализации ответчиком преимущественного права на выкуп спорного помещения. На встречных исковых требованиях настаивал  в полном объеме.

            Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (арендатор) и Управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) заключен договор аренды №01-02492-001 -Н-АР-6789-00 от 03.09.2012 нежилого помещения площадью 125,8 кв. м., находящегося по адресу 

<

...>, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-12 (II), этаж мансардный) (далее - Помещение).

Помещение передано обществу 03.09.2012 по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.3 договора арендодатель предоставляет арендатору объект во временное пользование на срок с 03.09.2012 по 02.09.2017.

По условиям договора аренды размер арендной платы установлен в размере      64 331 рубля 29 копеек, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). 

Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). 

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей          в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Уведомлениями от 04.03.2015 №28/6-1342, от 11.04.2016 №28/6-2541, от 16.03.2017 №28/6-1618, от 03.04.2018 №28/6-2437 УМС г.Владивостока сообщило обществу о том, что в соответствии с постановлением администрации г.Владивостока от 12.05.2015 №2871 «об утверждении значения коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» с 01.03.2015 арендатору надлежит оплачивать арендную плату в размере 29 023 рублей 38 копеек, с 01.01.2016 – 72 051 рублей 04 копейки, с 01.03.2016 –             80 625 рублей 12 копеек, с 01.03.2017 – 84 575 рублей 75 копеек, с 01.03.2018 –                 86 098 рублей 12 копеек.

10 марта 2017 года ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение помещения.

Письмом от 24.03.2017 Управление незаконно отказало ООО «Лев-Информ» в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, расположенного по адресу 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу №А51-12707/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу №А51-12707/2017 от 23.07.2018 отказ Управления признан незаконным, на Управление была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении Помещения.

22.11.2019 ООО «Лев-Информ» получило уведомление от 07.11.2019 №19/3280 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 31.10.2019 № 295 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

            Не достигнув согласия относительно заключения договора купли-продажи,  ООО «Лев-Информ» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения, площадью 125.8 кв.м, этаж - мансарда, находящегося по адресу: 

<

...>, пом. II, кадастровый номер 25:28:020019:172, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: 3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 8981000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 по делу №А51-2826/2020, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований отказано, ввиду недопущения отчуждения арендованного обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, другими федеральными законами.

            Полагая, что у арендатора возникла задолженность по внесению арендных платежей УМС г. Владивостока направило в адрес ООО «Леф-Информ» претензию от 01.04.2019 №28\6-2071, с требованием оплаты задолженности в размере 968 660 рублей 34 копейки по состоянию на 28.02.2019, которую просило оплатить  в течение 15 дней с момента получения претензии.

           Поскольку задолженность ответчиком не погашена, УМС г. Владивостока обратилось с рассматриваемым иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

            В свою очередь ООО «Лев-Информ» заявило встречный иск о взыскании с   УМС г. Владивостока убытков.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в части, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции (Кинф), который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119, с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018, равное 1,0315 с 01.03.2020; равное 1,0501 с 01.03.2021.

Пунктом 1.3 порядка оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства города Владивостока и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в г. Владивостоке утвержденным Постановлением администрации г. Владивостока от 18.09.2013 № 2673 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке» на 2014 - 2021 годы» действующий до 01.01.2020 – муниципальное имущество, предоставляемое в качестве Имущественной поддержки (далее - муниципальное имущество), должно быть включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, утвержденный решением Думы города Владивостока от 16.07.2010 № 517 (порядок).

Также пунктом 1.4. указанного порядка установлено, что муниципальное имущество предоставляется во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, без торгов, в том числе на новый срок, на льготных условиях в качестве Имущественной поддержки на долгосрочной основе на срок не менее пяти лет с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Льготные условия владения и (или) пользования муниципальным имуществом, в том числе при заключении договоров аренды муниципального имущества на новый срок, устанавливаются путем применения коэффициента, корректирующего расчет арендной платы, установленного муниципальным правовым актом Владивостокского городского округа, к субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим условиям, предусмотренным частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», а также к организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, с которыми заключены договоры аренды муниципального имущества без проведения торгов.

Оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде применения при расчете арендной платы корректирующего коэффициента за пользование муниципальным имуществом, включенным в Перечень, осуществляется только по одному из заключенных с субъектом малого и среднего предпринимательства договоров аренды муниципального имущества, при условии, что срок применения такого коэффициента не истек.

Согласно решению Думы города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» внесены изменения, согласно которым, величина коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих условиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации и принятым в соответствии с ним муниципальными правовыми актами Владивостокского городского округа, принимаемыми в целях реализации муниципальных программ (подпрограмм) составляет 0,7.

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Следовательно, ответчик соответствует требованиям к организации, которой предоставляется льгота в виде применения корректирующего коэффициента к размеру арендной платы, равного 0,7.

Довод ответчика о необходимости применения понижающего коэффициента 0,4 судом отклоняется, как необоснованный. Действительно, до внесения изменений в 2016 году в Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» к субъектам малого предпринимательства применялся понижающий коэффициент 0,4. Вместе с тем, с 01.01.2017 коэффициент изменен на 0,7. 

Поскольку в договоре сторонами согласовано, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то к спорным отношениям с 01.01.2017 применяется корректирующий коэффициент 0,7.

В материалы дела представлен справочный расчет основного долга, выполненный с применением коэффициента 0,7. Судом проверен представленный расчет арендной платы, признан арифметически верным и обоснованным, в связи с чем размер задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 26.02.2021 составляет 1 356 988 рублей 92 копейки, подлежащий взысканию с ООО «Лев-Информ».

В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать.

Довод ответчика о том, что истец препятствует реализации ответчиком преимущественного права на выкуп спорного помещения, в связи с чем образовалась задолженность по уплате арендных платежей, также не находит правового основания в силу следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 по делу № А51-2826/2020 установлено, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества, то есть после вступления в силу положений Закона № 315-ФЗ, являющегося объектом культурного наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ действовали, в связи с чем у управления отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

Учитывая специфику отчуждаемого муниципального имущества (входит в состав объекта культурного наследия регионального значения), отчуждение спорного объекта должно подчиняться и соответствовать нормам Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующим в настоящее время. 

Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Доводы общества о преимущественном праве на выкуп арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу №А11-10976/2016.

УМС г. Владивостока также заявлено требование о взыскании 277 338 рублей  31 копейки пени период с 01.02.2017 по 26.02.2021 за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

Судом проверен представленный УМС г. Владивостока в материалы дела  справочный расчет пени, который признан арифметически верным и обоснованным. С учетом изложенного взысканию с ООО «Лев-Информ» подлежит пеня в размере 101 681 рублей 95 копеек.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту Постановление от 24.03.2016 №7), если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

            В связи с отсутствием в материалах дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, а также заявления мотивированного ходатайства  ответчика о снижении неустойки, судом не усматривается оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

            Исходя из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 КГ РФ).

            Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). 

            Как следует из п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. 

            Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

            В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

             Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

            Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер убытков. 

            Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

            Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ). 

            На основании абзаца 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

            В этой же статье указан перечень условий, при которых преимущественное право может быть реализовано. 

            Между тем, в соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации. 

            В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22 января 2015 г., объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию. 

            В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами. 

            Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Закон о приватизации, Закон № 73-ФЗ, которые вступили в силу 22 января 2015г. 

            Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия. Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

            Таким образом, с 22.01.2015 в отношении приватизации объектов культурного наследия установлены особенности (статьи 20, 29 Закона о приватизации), которые являются специальными по отношению к норме стать 3 Закона № 159-ФЗ, и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

             Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 по делу №А51-2826/2020 установлено, что арендованное имущество, в отношении которого общество обращалось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 9 Закона №159-ФЗ, относится к памятнику истории и культуры на основании охранного обязательства от 04.06.2013 №136-13, и что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества статья 29 Закона №178-ФЗ действовала в редакции Закона №315-ФЗ, признал, что у УМС отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном Законом №159- ФЗ. 

            В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

            Таким образом, вступившим в законную силу решением суда установлены фактические обстоятельства, свидетельствующие о том, что уже на момент обращения общества в УМС с заявлением о выкупе арендованного имущества, у общества отсутствовало право на выкуп этого имущества в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, а у Управления отсутствовала обязанность принять положительное решение по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта. 

            Доводы общества о том, что УМС, являясь органом муниципальной власти, заведомо недобросовестно осуществляя свои обязанности, не сообщило обществу о невозможности выкупа арендованного имущества по причине отнесения его к объекту культурного наследия, чем причинило обществу заявленные убытки, судом отклоняется в силу следующего. 

            Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 по делу №А51-2826/2020, дополнительным соглашением от 03.09.2012 к договору аренды недвижимого имущества от 03.09.2012, в раздел 6 договора «Особые условия» дополнен пунктами об обеспечении режима памятника, о сроках действия охранного обязательства, условиях содержания памятника и территории, разрешительными и запретительными условиями и т.д. 

            Таким образом, обществу как стороне по договору аренды, было известно о том, что объектом аренды является объект недвижимости, отнесенный к памятнику истории и культуры, и у общества как арендатора данного объекта недвижимости имеются особые обязательства по использованию этого имущества, с учетом его статуса как памятника истории и культуры на основании охранного обязательства 08.10.2013 №287-12. 

            В связи с этим, вступая в правоотношения по использованию данного имущества как арендатор, и намереваясь выкупить данное общество, в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом №159-ФЗ, общество обязано было учесть нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок использования и приватизации объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры. 

            Тот факт, что УМС в решении об отказе в выкупе арендованного обществом в порядке реализации преимущественного права, и в дальнейшем при обращении общества в УМС для заключения договора купли-продажи, не указало на невозможность его выкупа в силу отнесения данного объекта к объектам культурного наследия, не свидетельствует о том, что общество не могло знать или у него не было возможности в ином порядке узнать об императивном запрете, установленном действующим законодательством на приватизацию объектов, отнесенных к памятникам истории и культуры. 

            Доводы ответчика о том, что обществом понесены убытки в виде арендных платежей, судом отклоняется, поскольку уплата арендных платежей являлось обязанностью общества в силу действующего договора аренды объекта недвижимости, которое не выбывало из пользования общества и использовалось им в предпринимательских целях.

             Кроме того, не заключение с обществом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости не было связано с незаконными действиями или бездействиями уполномоченного органа муниципального образования, поскольку в силу императивного запрета действующего законодательства у УМС не имелось правовых оснований для заключения с обществом договора купли-продажи, то арендные платежи, внесенные им по договору аренды, не могут быть признаны убытками. 

            Тот факт, что в отказе УМС была указана иная причина невозможности выкупа арендуемого имущества, и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края данный отказ УМС признан незаконным, не имеет правового значения, поскольку действовал императивный запрет законодательства на приватизацию арендуемого имущества, и у общества не возникло изначально право на его приватизацию.

             На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае ответчиком не доказано нарушение его прав, а также незаконность действий/бездействий ответчика, и тем самым не подтверждается причинно следственная связь между нарушением права и возникшими убытками. 

            В связи с чем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований общества.

            В связи с частичным удовлетворением первоначального иска, государственная пошлина, от уплаты которой в силу положений статьи 333.37 НК РФ, УМС г.Владивостока освобождено,  в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ООО «Лев-Информ» пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»                 (ИНН 

<

***>) в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 1 356 988 рублей                92 копейки, пени в размере 101 681 рубль 95 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 18 891 рубль государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.