Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21862/2023

7 декабря 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 7 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.07.1997, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к закрытому акционерному обществу «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.04.1998, адрес: 628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 21 441 548 руб. 11 коп.,

третьи лица: акционерное общество «ИПОТЕЧНОЕ АГЕНТСТВО ЮГРЫ»,  публично-правовая компании «РОСКАДАСТР», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 

в заседании суда приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенность от 14.03.2022 № 1-01/98Д (с использованием системы веб-конференции),

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 № 04-01/02 (с использованием системы веб-конференции),

от третьих лиц – не явились.

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» (далее – ответчик, ЗАО «НСД») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № 3-АЗТ, в том числе: долг по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.06.2022 в размере 12 618 779 руб. 00 коп., пени за несвоевременную оплату за период с 10.04.2021 по 11.09.2022 в размере 1 084 662 руб. 92 коп., долг по предоставленной отсрочке за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 7 082 261 руб. 03 коп., пени за несвоевременную оплату долга по арендной плате по предоставленной отсрочке с 10.01.2021 по 11.09.2022 в размере 655 845 руб. 16 коп.

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 307, 309,395, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Ответчик представил в суд пояснения (направлены в электронном виде 22.03.2023, зарегистрированы канцелярией суда 23.03.2023, л.д. 50, 51), с исковыми требованиями не согласился, указал, что у первоначально предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 86:11:0000000:26) должны, согласно согласованному с Администрацией города Нижневартовска проекта межевания, измениться границы, поскольку переданный в аренду, должен быть разделен, так как ЗАО «НСД» построило на земельном участке (кадастровый номер 86:11:0000000:26) многоквартирный жилой дом, что подтверждается разреше6ниями на ввод в эксплуатацию от 25.12.2020 № 86-ru86305000-75-2020, от 09.06.2020 № 86- ru86305000-52-2020, от 14.12.2020 № 86- ru86305000-107-2020.Фактическая площадь земельного участка, ограничена условной границей с выполненным благоустройством, составляет 8 260 кв. м.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.06.2023 в связи прекращением полномочий судьи Неугодникова И.С. дело передано на рассмотрение судье Кубасовой Э.Л.

Истец 01.09.2023 в электронном виде направил заявление об уточнении исковых требований (зарегистрированы канцелярией суда 04.09.2023, л.д. 83). Согласно заявлению об уточнении исковых требований истец просит взыскать с закрытого акционерного общества «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» в пользу администрации города Нижневартовска основную задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.06.2023 в размере 25 237 558,00 руб., пени за несвоевременную оплату за период с 13.04.2021 по 28.08.2023 в размере 2 143 457,33 руб., задолженность по предоставленной отсрочке за период с 01.05.2021 по 31.12.2022 в размере 8 332 071,80 руб., пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате по предоставленной отсрочке с 10.01.2021 по 28.08.2023 в размере 992 592,77 руб., всего 36 705 679,90 руб.

От ответчика в электронном виде поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из ЕГРН (зарегистрировано канцелярией суда 24.10.2023).

В суд от акционерного общества «ИПОТЕЧНОЕ АГЕНТСТВО ЮГРЫ» поступил отзыв (направлен в электронном виде 28.09.2022, зарегистрирован канцелярией суда 02.10.2023, л.д. 95, 96). Сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26, площадью 15 897 кв.м. был предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № 3-АЗТ, сроком на 5 лет с 25.03.2020.Ответчик обязательства по строительству выполнил и 09.07.2021 передал жилые помещения (178 квартир) по акту приема-передачи квартир ипотечному агентству. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26, площадью 15 897 кв.м. размежеван, путем разделения и образования двух земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0201001:12444 площадью 7 637 кв.м. и  86:11:0201001:12443 площадью 8 260 кв.м. 

Ответчик 03.10.2023, 22.11.2023 в электронном виде направил пояснения, приложил контррасчет.

Истец в пояснениях также указал, что земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 сформирован в отведенных проектом межевания границах. Земельные участки с кадастровыми номерами 86:11:0201001:12444 и 86:11:0201001:12443 поставлены на кадастровый учет 15.08.2023,  пеня начислена с 01.07.2021 по 30.06.2023.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте заседания суда в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем опубликования определения арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», третьи лица явку представителей в заседание суда не обеспечили.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со статьями 123, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика иск признал частично.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № 3-АЗТ (далее – договор, л.д. 14-16), с дополнительным соглашением от 06.10.2020 (далее - Соглашение) (л.д. 17, 18).

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель  «земли населенных пунктов», площадью 15 897 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0000000:26, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: . многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> в восточном планировочном районе 3 очереди строительства.

Договор заключен на 5 лет (пункт 1.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы составляет 12 618 779 руб. (пункт 2.2 договора).

Арендная плата вносится арендатором  равными частями ежеквартально в следующие сроки: I кв. - до 10.04., II кв. - до 10.07.,  III кв. - до 10.10, IV кв. - до 10.12 (пункт 2.3 договора).

Пунктом 4.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 1/300 ключевой ставки  Центрального Банка Российской Федерации  за каждый день просрочки.

Соглашением от 06.10.2020 стороны предусмотрели отсрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договору аренды.

Отсроченный платеж по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 9 998 486,16 руб. арендатор обязан вносить в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 ежемесячно равными платежами не позднее 10 числа каждого месяца... Размер ежемесячного платежа, подлежащего внесению, составляет 416 603,59 руб. (пункт 1.1 Соглашения).

Поскольку в период с 01.07.2021 по 30.06.2023 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем, по данным истца, образовалась задолженность в размере 25 237 558,00 руб., а также задолженность по предоставленной отсрочке за период с 01.05.2021 по 31.12.2022 в размере 8 332 071,80 руб. (с учетом уточнений).

Истец направил (л.д. 20, 22, 23) в адрес ответчика претензии от 27.05.2022 № 3603-Исх-2816 (л.д. 19), от 13.09.2022 № 36-03-Исх-3965 (л.д. 21) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Наличие задолженности явилось причиной предъявления иска в арбитражный суд о взыскании задолженности и неустойки.

Земельный участок, с кадастровым номером 86:11:0000000:26, площадью 15 897 кв.м., который первоначально был   передан ответчику  в аренду, размежеван, путем разделения и образования двух земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0201001:12444 площадью 7 637 кв.м. и  86:11:0201001:12443 площадью 8 260 кв.м., которые поставлены на кадастровый учет 28.07.2023. 

Земельный участок площадью 15 897 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предоставлен ответчику под строительство объекта по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № З-АЗТ.

Из материалов дела также следует, что между ответчиком и акционерным обществом «ИПОТЕЧНОЕ АГЕНТСТВО ЮГРЫ» заключен договор № 4856 03.07.2020 г. купли-продажи будущих жилых помещений. 

Ответчиком построен многоквартирный жилой дом. Ответчик 09.07.2021 передал, а Агентство приняло жилые помещения (178 квартир) по акту приема- передачи квартир.

Согласно условиям вышеуказанного Договора Агентство приобрело все квартиры в указанном доме.

После ввода в эксплуатацию объекта, многоквартирному дому был присвоен почтовый адрес: 

<

...> с постановкой на кадастровый учет МКД и земельного участка (благоустройство) необходимого для его эксплуатации, фактическая площадь земельного участка, ограниченная условной границей с выполненным благоустройством, под многоквартирным жилым домом по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (строительный от 4/1) определена и составляет 8 260 кв.м. кадастровый номер 86:11:0201001:12443.

Постановлением администрации города Нижневартовска от 26.08.2021 № 723 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> включен в муниципальный реестр наемных домов социального использования и является собственностью АО «Ипотечное агентство Югры».

Согласно сообщению Роскадастра от 07.11.2023 (лист дела 130) первые права собственности на помещения в указанном доме были зарегистрированы 21.06.2021.

Вместе с тем, как следует из расчета исковых требований, истцом размер арендной платы определен исходя из общей площади первоначального земельного участка 15 897 кв.м. и рассчитан, в том числе и за  период  после регистрации права собственности Агентства на жилые помещения в наемном доме.

По мнению истца, оплачивать арендные платежи должен ответчик за пользование двумя земельными участками, поскольку они находятся в границах первоначального земельного участка и, в том числе за период после регистрации права собственности на жилые помещения в наемном доме за иным лицом. Истец отметил, что задолженность по арендной плате начислена до 30.06.2023, то есть до размежевания  земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 и постановки на кадастровый учет двух новых земельных участков.

Согласно статье 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011  согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Из пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Применительно к названным нормам, после ввода МКД в эксплуатацию арендатор (застройщик) не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

Отсутствие в спорном периоде раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, на основании чего пришел к выводу, что обязательства общества по внесению арендной платы должны были быть прекращены в отношении части земельного участка, занятой введенным в эксплуатацию объектом, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Тот факт, что у Агентства как собственника наемного дома, не возникло право собственности на соответствующий земельный участок, на котором расположен объект, не исключает принципа платности пользования землей.  

Таким образом, применительно к выводам, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011  договор аренды между истцом и ответчиком относительно земельного участка площадью 8 260 кв.м., занятого объектом недвижимости, и впоследствии поставленного на кадастровый учет под номером 86:11:0201001:12443, с даты регистрации права собственности 21.06.2021 прекратился на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в чьей собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Учитывая изложенное, основания для начисления арендной платы по договору аренды № 3-АЗ от 17.03.2021 за пользование соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26, начиная с  21.06.2021 отсутствуют. При этом арендная плата за остальную часть земельного участка, соответствующую размеру земельного участка с кадастровым номером 86:11:0201001:12444 начислена обоснованно.  

Ответчик в письменных пояснениях от 22.11.2023 также указал на эти обстоятельства и привел контррасчет заявленных сумм долга и неустойки, который подлежит принятию.  В судебном заседании исковые требования в размере, указанном в контррасчете, ответчик признал.

Исходя из изложенного, сумма основного долга за спорный период с 01.07.2021 по 30.06.2023 составит 11 300 817 рублей 64 копейки. 

Обоснованным является уточненное требование истца о взыскании суммы отсроченного платежа 8 332 071 руб. 80 коп. по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020, который на основании дополнительного соглашения от 06.10.2020 к договору аренды, должен был быть внесен  в период с 01.01.2021 по 31.12.2022.

Дополнительно истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени), предусмотренной пунктом 4.2 договора, за период с 13.04.2021 по 28.08.2023 в размере 2 143 457,33 руб. и за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате по предоставленной отсрочке с 10.01.2021 по 28.08.2023 в размере 992 592,77 руб.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами соблюдено в пункте 4.2 договора.

Суд проверил представленный расчет истца и контррасчет ответчика.

Размер неустойки на сумму долга составит 927 727 руб. 49 коп., за период с  13.04.2021 по 28.08.2023. 

При этом неустойка 992 592 рублей 77 копеек, начисленная истцом на сумму задолженности по отсроченному платежу за период с 10.01.2021 по 28.08.2023 является обоснованной.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению: с ответчика подлежат взысканию по договору аренды земельного участка от 17.03.2020 № 3-АЗТ долг по оплате арендной платы за период с 01.07.2021 по 30.06.2023 в сумме 11 300 817 руб. 64 коп., долг по отсроченному платежу 8 332 071 руб. 80 коп., договорная неустойка за период с 13.04.2021 по 28.08.2023 в сумме 927 727 руб. 49 коп., за несвоевременную оплату задолженности по отсроченному платежу  в сумме 992 592 рубля 77 копеек за период с 10.01.2021 по 28.08.2023. 

Статьёй 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статей 101, 110, 112 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в бюджет  Российской Федерации государственная пошлина 130 766 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» в пользу Администрации города Нижневартовска долг 19 632 889 рублей 44 копейки, неустойку  1 920 320 рублей 26 копеек.

Исковые требования в остальной части оставить без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» в доход федерального бюджета государственную пошлину 130 766 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

СудьяЭ.ФИО4