Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-987/2017

19 сентября 2017 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть объявлена 18.09.2017. Полный текст решения изготовлен 19.09.2017.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании после перерыва материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск) к Администрации муниципального образования «Кош-Агачский район» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; ул. Советская, д. 65, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н)  и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313040435700040, ИНН 

<

***>, ул. Войсковая, 23, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н)

о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка №186 от 12.10.2015.

В судебном заседании после перерыва участвуют представители:

от истца – ФИО3, по доверенность №8-17-2016 от 05.12.2017;

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением  к Администрации муниципального образования «Кош-Агачский район» (далее – Администрация, ответчик) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка №186 от 12.10.2015.

 

В исковом заявлении указано, что 12.10.2015 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №186, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 47212 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040201:460, расположенный по адресу: Республика Алтай, Кош-Агачский район, Тобелерское сельское поселение, сроком на 6 лет.

Считая пункты 4.1.4 и 4.3.2 договора не соответствующими требованиям действующего законодательства, Прокурор города Горно-Алтайска 16.05.2017 внес в администрацию МО «Кош-Агачский район» представление №07-04-2017 с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки. В ответе на представление Прокурора исполнительный орган местного самоуправления сообщил, что нарушения администрацией признаются, однако устранить нарушения закона в сроки, предусмотренные статьей 24 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» (месячный срок) не представляется возможным в связи с отдаленностью местонахождения некоторых контрагентов.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 23.06.2017 исковое заявление было принято к производству.

Ответчики в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представили, ни в одно судебное заседание, в том числе, и настоящее после перерыва не явились, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте его проведения, также посредством размещения определений на официальном сайте суда в системе «Интернет».

Определением от 24.08.2017 суд предлагал ответчикам рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части исключения из него оспариваемых пунктов. Каких-либо заявлений, ходатайств в суд от ответчиков не поступало.

Суд, выслушав представителя истца, определил продолжить судебное заседание после перерыва и рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей ответчиков на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 12.10.2015 между администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №186, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель на основании постановления №545-з от 12.10.2015 предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером: 04:10:040201:460, общей площадью 47212 кв.м., находящийся по адресу: Республика Алтай, Кош-Агачский район, Тобелерское сельское поселение, для сельскохозяйственного производства, сроком на 6 лет (с 16.09.2015 по 15.09.2021 г.)

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем имеется отметка Управления Росреестра по Республике Алтай от 03.11.2015.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.4, 4.3.2 спорного договора.

В пункте 4.1.4. спорного договора указано, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случаях:

- при ненадлежащем использовании, а именно при порче земель, невыполнении обязанностей по рекультивации земель, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного и иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора;

- невнесение арендной платы более двух кварталов подряд;

- иных случаях, предусмотренных законом;

- использования земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 4.3.2 указанного договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 указанного Постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя.

Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

При таких обстоятельствах, условие договора в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя  (пункт 4.3.2) является ничтожным.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, условия спорного договора аренды (пункт 4.1.4) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются также ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия пунктов 4.1.4, 4.3.2 договора аренды земельного участка №186 от 12.10.2015, заключенного между администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий (пункт 4.1.4, пункт 4.3.2 договора) не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными составляет 6000 рублей.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Горно-Алтайска также освобождена от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, суд взыскивает с предпринимателя в доход федерального бюджета 50% от установленной суммы государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.4, 4.3.2 договора аренды земельного участка №186 от 12.10.2017, заключенного между Администрацией муниципального образования «Кош-Агачский район» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; ул. Советская, д. 65, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 313040435700040, ИНН 

<

***>, ул. Войсковая, 23, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313040435700040, ИНН 

<

***>, ул. Войсковая, 23, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в  Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Судья

Е.Ф.Кириченко