Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6990/2017

19 января 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года.Полный текст  постановления изготовлен 19 января 2018 года.

           Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей  Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью «Наш город»: ФИО2, представитель по доверенности от 05.09.2017, ФИО3, представитель по доверенности от 12.01.2018;

от Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края: ФИО4, представитель по доверенности от 11.01.2018, ФИО5, представитель по доверенности от 10.01.2018 № 1-15-104;

от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

на решение от  13.10.2017

по делу № А73-10527/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей  Коваленко Н.Л.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Наш город»

к Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

о  признании незаконным постановления, о понуждении к заключению договора купли-продажи, передаче недвижимого имущества по акту приема- передачи, совершении необходимых действий, связанных с переходом к покупателю права собственности на недвижимое имущество

третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...> погибших партизан, д. 63-А, оф. 11, далее-ООО «Наш Город», истец)  обратилось  в Арбитражный суд  Хабаровского края с  иском к Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>, далее-Администрация, ответчик)  с учетом уточнения с требованиями:

 признать незаконным постановление Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края от 07.02.2017 № 137 об отмене постановления Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско- Гаванского муниципального района Хабаровского края от 21.06.2016 № 686;

 обязать Администрацию в течение 5 рабочих дней заключить с ООО «Наш город» договор купли-продажи муниципального имущества: нежилого «Здание-Мастерская», общей площадью 319,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,А2,А3,А4;

 передать ООО «Наш город» нежилое «Здание-Мастерская», общей площадью 319,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,А2,А3,А4 по акту приема-передачи;

 совершить необходимые действия, связанные с переходом к ООО «Наш город» права собственности на нежилое «Здание-Мастерская», общей площадью 319,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,А2,А3,А4.

Решением Арбитражного  суда Хабаровского края  от  13.10.2017  иск удовлетворен. 

Не  согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, настаивая на его отмене и принятии нового судебного  акта  об отказе в иске.

Согласно позиции Администрации,  оспариваемое истцом  постановление является нормативным актом, обжалование которого в арбитражный суд в  связи с принятием Кодекса административного  судопроизводства  Российской Федерации не предусмотрено. 

Поскольку  постановление о проведении  аукциона  от  21.06.2016 №686  отменено постановлением от 07.02.2017 №137, требование о понуждении  заключить договор и передать имущество, а также совершить  действия по переходу права  невозможно. Отказ от заключения договора обоснован нарушением  Федерального закона «О приватизации   государственного  и муниципального  имущества» допущенным  при проведении  аукциона, поскольку на продаваемое имущество  имелись ограничения в виде  аренды ООО «СК «Формат» и об этом не указывалось в аукционной документации, что свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, поскольку денежные  средства  по договору купли-продажи  возвращены   истцу, суд  при принятии судебного  акта  должен был разрешить данный вопрос,  в  ином случае, сделка  приобрела безвозмездный  характер. 

ООО «Наш  город» представлен отзыв  на апелляционную жалобу,  в котором  истец не  согласился с  ней,  полагая, что правила проведения  торгов при проведении аукциона  нарушены  не  были, договор аренды прекратил  свое действие, денежные средства 11.10.2017 возвращены ответчику. 

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному  разбирательству  назначено на  18.01.2018  на 12  часов  20 минут. Информация  об этом  размещена   публично на сайте  арбитражного суда в сети Интернет.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители  Администрации  настаивали на  доводах жалобы и отмене  решения  суда. 

Представители истца просили решение суда оставить без изменения,  апелляционную жалобу- без  удовлетворения. 

Третье лицо явку представителей не обеспечило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как  следует из  материалов  дела  и установлено судом,  23.06.2016  на сайте http://torgi.gov.ru 23.06.2016 в соответствии с постановлением Администрации  города Советская Гавань  от  11.06.2015 №378 размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи следующего муниципального имущества городского поселения «Город Советская Гавань»: нежилое здание мастерской, общей площадью 319,1 кв.м., расположенное по  адресу:  

<

...>, лит. А.А1,А2,А3,А4 (далее-спорное  имущество), с начальной продажной ценой (без  учета  НДС) 160 000  руб., дата проведения аукциона  21.07.2016.

Как  следует из протокола  рассмотрения  заявок  на  участие  в  открытом аукционе  от  20.07.2016, для участия в  аукционе  подано  две  заявки от ООО «Наш  город» и ООО «УК «Наш  город»,  которые  допущены к  участию  в аукционе.

В соответствии с протоколом от 21.07.2016, победителем открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи  муниципального имущества  признано ООО «Наш город».

13.07.2016 ООО «Наш Город» платежным поручением №280 внесло задаток  для участия в аукционе в размере 32 000 руб.;  платежным  поручением от 05.08.2016 истцом произведена оплата оставшейся стоимости имущества  128 000  руб.

Договор купли-продажи от 26.07.2016   ООО «Наш город» был подписан и направлен в Администрацию.

В свою очередь, Администрацией договор купли-продажи имущества  не подписан, здание мастерской не передано, действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности  не совершены,  в том числе по требованию  истца (письмо от 09.06.2017 исх. 182), денежные средства неоднократно возвращались победителю  аукциона. 

07.02.2017 Постановлением №137 Администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» отменено постановление от 21.06.2016 №686 о проведении открытого аукциона на право заключения договора  купли-продажи спорного имущества.

 Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Наш дом» в Арбитражный  суд  Хабаровского  края с рассматриваемым иском. 

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на  нее, выслушав позицию сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд  приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом  1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

  В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт  3 статьи  447 ГК РФ). 

В соответствии  с частью  1 статьи  18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 той же статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 

Из содержания статей 166, 449 ГК РФ следует, что если при проведении торгов были нарушены какие-либо правила, установленные законом, недействительными  они могут  быть  признаны только судом по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная по результатам  торгов,  является  оспоримой. 

В данном случае, сведений о признании торгов, проведенных  Администрацией 21.07.2016 в судебном порядке недействительными,  материалы  дела  не  содержат.

При таких обстоятельствах, доводы Администрации о ничтожности  сделки,  подлежащей  заключению по итогам проведения аукциона,  подлежат  отклонению. 

Кроме того, Администрация городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края обращалась в суд с иском к ООО «Строительная компания «Формат» о расторжении договора аренды №157 от 20.10.2014, предметом которого являлось имущество, выставленное ответчиком на торги. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.04.2017 по делу № А73-1099/2017 в иске Администрации отказано ввиду  того, что Администрация дважды реализовала свое право на односторонний отказ от договора аренды имущества. С 15.06.2016 договор аренды считается прекратившим свое действие.  

Таким  образом, на момент проведения открытого аукциона договор аренды  расторгнут и,  доводы   Администрация  о наличии обременения,  противоречат ранее установленным юридическим фактам.

В отношении требования о признании незаконным постановления Администрации от 07.02.2017 № 137. 

Указанным постановлением Администрация отменила свое постановление от 21.06.2016 № 686 о проведении открытого аукциона на право заключения договора  купли-продажи спорного имущества.

В соответствии с частью  1 статьи  198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

  При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть  4 статьи  200 АПК РФ). 

  Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии с  частью  4 статьи  448 ГК РФ, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

По смыслу пункта 4 статьи 448 ГК РФ организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона лишь до его проведения. После проведения торгов и определения их победителя   организатора торгов обязан заключить с победителем соответствующий договор.

В рассматриваемом случае оспариваемое постановление об отмене  аукциона принято через несколько  месяцев после его проведения, определения  победителя,  что  в силу  закона  недопустимо,  прямо  противоречит  части  4 статьи  448  ГК РФ, а потому оно правомерно признано недействительным.   

 Доводы Администрации о том,  что оспариваемое истцом  постановление является нормативным актом, обжалование которого в арбитражный суд в  связи с принятием Кодекса административного  судопроизводства  Российской Федерации не предусмотрено  основаны  на  неправильном  толковании  норм  процессуального права. 

Нормативными являются акты, принятые органами государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, содержание которых составляют правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы (пункт 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов».

 Оспариваемое постановление №137 от 07.02.2017 не содержит норм права и не устанавливает правил поведения, а представляет собой распорядительный акт органа местного самоуправления относительно  конкретного имущества, полномочия по распоряжению которым  предоставлены  Администрации   Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». По своей юридической природе такой акт не является нормативными правовым актом и может быть оспорен по правилам главы 24 АПК РФ.

В  соответствии с  частью 14 статьи 18 Федерального закона №178-ФЗ, в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (пункт  15    статьи 18 Федерального закона №178-ФЗ).

 Как  предусмотрено  пунктом   3 статьи 448 ГК РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.  Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения (пункт   6  статьи  448 ГК РФ). 

Принимая во  внимание приведенные  нормы,  договор купли-продажи здания мастерской должен был быть подписан между ООО «Наш  город» и  Администрацией не позднее  28.07.2016. 

Как установлено, договор был подготовлен ответчиком, направлен истцу, подписан последним и оплачен в рамках срока, установленного пунктом 2.2 договора, однако Администрация от его подписания уклонилась. 

Разногласий относительно содержания договора у сторон не  возникало, договор подписан истцом на условиях, предусмотренных аукционной  документации (приложение №5).   

При указанных обстоятельствах, судом правомерно удовлетворены требования ООО «Наш    город» о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи  муниципального имущества: нежилого «Здание-Мастерская», общей площадью 319,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,А2,А3,А4 в соответствии с  условиями,  изложенными в аукционной документации, по цене, определенной на  основании протокола о результатах аукциона по продаже  права на  заключение  договора  купли-продажи от  21.07.2016 №55, составляющей 160 000  руб. (без НДС)

 Согласно пункту  1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 статьи 556 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ   предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт   3  статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В  данном случае торги по продаже недвижимого имущества не признаны недействительными в установленном законом порядке, обязанность по оплате имущества покупателем исполнена, однако, договор купли-продажи имущества  Администрацией  не  подписан, здание мастерской покупателю не передано,  от   государственной  регистрации перехода  права  ответчик  уклоняется. 

При таких обстоятельствах, с учетом подлежащих применению  к спорным  правоотношениям норм материального права, у администрации имеется обязанность по передаче спорного имущества ООО «Наш  город» и государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно  позиции Администрации, поскольку денежные средства по договору купли-продажи  возвращены истцу, суд  при принятии судебного  акта  должен был разрешить данный вопрос, в ином случае, сделка приобрела безвозмездный  характер.

Из  материалов  дела следует, что денежные  средства, оплаченные  ООО «Наш  город» по  договору купли- продажи муниципального имущества  от  26.07.2016  неоднократно возвращались Администрацией на счет  истца.     

Между тем, в ситуации одностороннего неправомерного отказа продавцом имущества  от  заключения  по итогам  аукциона  договора,  возврат   уплаченных во исполнение договора средств не отменяет обязанности     продавца муниципального имущества в установленном  законом порядке  передать  его  и осуществить действия,  необходимые  для   перехода  права. 

Кроме того, после возврата средств, они вновь были перечислены ответчику во исполнение сделки (в частности, платёжным поручением №588 от  09.10.2017). 

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.10.2017 признается  апелляционным судом законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Основания для удовлетворения жалобы Администрации по изложенным в ней доводам у апелляционного суда  отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от  13.10.2017 по делу № А73-10527/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения,  апелляционную жалобу- без  удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова

В.Г. Дроздова