Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11930/2022

г. Хабаровск

27 октября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 27 октября 2022 г. 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1,

при участии:   

от истца -  ФИО2   (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО3  (представитель по доверенности), 

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 690091, 

<

...>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

третье лицо - акционерное общества «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды,  

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2012 г.  № 03-Ю-15354 с кадастровым номером 25:28:030018:511 за период с 01.06.2015 по 30.09.200 в размере – 2 596 131 руб. 84 коп., пени за период с 15.06.2015 по 30.10.2020 в размере – 682 472 руб. 60 коп., всего – 3 278 604 руб. 44 коп.

Определением суда от 20.07.2022 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание. 

К предварительному  судебному заседанию от представителя истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований – просит взыскать задолженность по  арендным платежам в размере 3 663 203 руб.  81 коп.  за период с 01.06.2015 по 31.03.2022 г., пеню в размере 1 113 489 руб. 88 коп. за период с 15.06.2015 по 25.04.2022 г.

Уточнения приняты  судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК.  

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.  В отношении доводов отзыва пояснила, что земельный участок не был возвращен ответчиком по акту приема-передачи. В связи с чем, ответчик обязан к внесению арендных платежей.  

Представитель ответчика  иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Третьим лицом представлен отзыв, согласно которому, третье лицо поддерживает позицию истца, ссылаясь на отсутствие у ответчика доказательств возврата истцу земельного участка.    

  Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела,  суд полагает иск не  подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, сторонами 06.06.2012 г. заключен договор аренды земельного участка № 03-Ю-15354 с кадастровым номером 25:28:030018:511 для строительства объекта «Микрорайн в бухте Патркол в г. Владивостоке. Тепломагистраль». 

Срок действия договора с 11.04.2012 по 10.03.2013 г. 

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2012 г.     

Ссылаясь на неисполнение обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился с настоящим иском. 

Факт неоплаты арендных платежей в указанный  истцом период   не оспаривается. 

Возражая против иска, ответчик заявляет об истечении срока исковой давности, а так же ссылается на прекращение договора аренды по истечении установленного им срока действия, передачу 27.09.2014 г.  построенного на спорном земельном участке  объекта третьему лицу (инвестору по договору инвестирования от 28.06.2012 г. 

Согласно п.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, акт возврата имущества из аренды сторонами не составлялся.  

Согласно п.2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16, норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. 

Таким образом, по своему содержанию норма п. 2 ст. 621 ГК не является императивной, что допускает возможность включения в договор положений исключающих возможность возобновления договора на неопределенный срок.    

Согласно п. 3 ст. 425 ГК, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

  Пунктом 5.1 договора аренды  стороны обусловили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора на новый срок производится исключительно по соглашению сторон. 

Таким образом, стороны своим волеизъявлением исключили возможность возобновления действия договора на неопределенный срок в порядке п.2 ст. 621 ГК.    

Истец и третье лицо, полагая требования подлежащими удовлетворению, указывают  на то, что поскольку арендатор не вернул спорный земельный участок по акту, он обязан к оплате пользования земельным участком.

Действительно, в силу положений ст. 622 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28.06.2021 г. ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» («Инвестор»)  и ФГУП  «Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного Федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства» (ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России») («Заказчик-Застройщик»)   заключен договор инвестирования № 3817. 

По своей правовой природе данный договор является договором подряда.  

Согласно разделу 1 договора, предметом настоящего Договора является инвестирование проектирования и строительства объекта: «Теплотрасса от УТ-3709 до границ земельного участка объекта капитального строительства Жилой район и объекты общегородского назначения в бухте Патрокл в г. Владивостоке» для обеспечения теплоснабжения жилого района и объектов общегородского  назначения в бухте Патрокл в г. Владивостоке (далее - объект), а именно:

Проектирование объекта.

Строительство объекта.

Оформление земельного участка под объект строительства.

Инвестор поручает, а Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательства по выполнению функций Заказчика-Застройщика по строительству и проектированию указанного в п. 1.1. настоящего договора объекта, выполнению проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Инвестор обязуется принять выполненные работы по проектированию и строительству и оплатить их в порядке, предусмотренном настоящим Договором и действующим законодательством, а также принять законченный строительством объект. Строительство объекта осуществляется на основании проектно-сметной документации, выполненной в соответствии с требованиями нормативно-технических документов.

Право собственности на объект строительства принадлежит Инвестору. Оформление имущественных прав производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Договору.

 

В целях исполнения условий договора ответчик заключил с истцом договор аренды, на котором основаны исковые требования. 

При сопоставлении адреса земельного участка указанного в договоре аренды и выписки из ЕГРН суд приходит к выводу, что на спорном земельном участке расположена часть объекта Тепломагистраль -  Здание пункта учета тепла   (кадастровый номер объекта 25:26:030018:15194). 

Как следует  из выписки из ЕГРН, право собственности третьего лица на данный объект теплоснабжения зарегистрировано 20.10.2020 г. 

Год ввода объекта в эксплуатацию – 2014 г. 

Согласно п. 2.1.1 договора инвестирования, в обязанности инвестора входит по окончании работ принять  по акту приема-передачи от заказчика-застройщика построенный объект, проектную и исполнительную документацию в течение 30 дней после окончания строительства.  

Сторонами договора инвестирования 27.09.2014 г. подписан акт приема-передачи имущества – законченного строительством объекта Микрорайн б. Патркол в г. Владивостоке. Тепломагистраль. Тепловая трасса. Тепловая трасса. Здание центрального теплового пункта. Здание пункта учета тепла.

К акту прилагаются разрешительная, проектная и исполнительная документация. 

Таким образом, законченный строительством  объект  передан  его собственнику 27.09.2014 г. со всеми относящимися к нему документами.  

Пунктом 5 ч.1 ст.1 ЗК провозглашен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Положениями ст. 552 ГК и ст. 35 ЗК так же установлен   принцип одновременного возникновения права на  соответствующий земельный участок при возникновении права на объект недвижимости расположенный на этом  земельном участке. 

Следовательно, получив в собственность  по акту приема-передачи  объект недвижимости,  инвестор приобрел право пользования соответствующим земельным участком.  

В силу положений п.2 ст. 8.1 ГК, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

 

Между тем, не имеет правового значения то обстоятельство, что право собственности зарегистрировано за истцом 20.10.2020 г. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, (применяемого судом по аналогии)  после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации не лишает законного владельца полномочий по владению и  пользованию недвижимым имуществом до момента государственной регистрации, ограничивая лишь его полномочия по распоряжению. 

Следовательно, осуществляя полномочия по владению и пользованию линейным объектом,  инвестор осуществлял и фактическое пользование земельным участком, на котором данный объект возведен. 

В силу положений ст. 65 ЗК землепользование в РФ является платным. 

Толкуя данную нормы в совокупности со ст. 1102 ГК, суд приходит к выводу о том, что обязанность по оплате землепользования возлагается на лицо, которое фактически осуществляет пользование земельным участком. Таком лицом в данном случае является АО «ДГК» - инвестор,  принявший законченный строительством объект. 

            При установлении фактического пользования спорным земельным участком третьим лицом   взыскание с ответчика задолженности по договору только на основании отсутствия  акт возврата имущества из аренды носило бы формальный характер и противоречило бы существу общих начал и смысла гражданского законодательства. 

Доказательств тому, что ответчик каким-либо образом создавал третьему лицу препятствия в государственной регистрации права третьего лица на переданный ему объект недвижимости третьим лицом не представлено. 

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

 

При таких обстоятельствах суд не считает целесообразным  давать правовую оценку  доводу ответчика об истечении  срока исковой давности. 

                   Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении  исковых требований отказать. 

    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                              Е.А. Букина.