СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-2439/2024-ГК

г. Пермь

07 мая 2024 года

Дело № А50-32557/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей          Крымджановой Д.И.,  Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,   

при участии:

от истца -  ФИО1, паспорт, доверенность от 12.07.2022, диплом;

(лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2024 года по делу № А50-32557/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (далее ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв. м. кадастровый номер 59:07:0011007:1151, по адресу: 

<

...>  (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, цена объекта установлена  в размере 2 011 250 руб. 00 коп. без учета НДС. С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате  государственной пошлины в размере 6 000 руб., на  оплату  экспертизы -  50 000 руб., на  оплату услуги представителя - 70 000руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, вернуть дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с выводами экспертизы об определении рыночной стоимости объекта в размере 2011250 руб., полагая  указанную величину недостоверной, т.к. экспертом  использовано недостаточное количество аналогов объекта оценки, в заключении отсутствует информация о наличии и состоянии инженерных сетей, общий износ дома. По мнению апеллянта, эксперт не изучил  характеристики  оцениваемого объекта недвижимости, что не позволило ему выявить все конкурирующие объекта и сравнительные преимущества  и недостатки, которые имеются  у оцениваемого объекта, что свидетельствует о неполноте заключения. Также полагает, что взысканная сумма судебных расходов на оплату услуг представителя является завышенной, чрезмерной, не соответствует объему выполненной представителем работы и степени сложности дела. Просит снизить сумму судебных расходов до 30000 руб. 

 До начала судебного разбирательства от истца  поступили письменный отзыв  на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы. 

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения  апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела  в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 31.12.2019 между Комитетом земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа и ИП ФИО2  был заключен договор аренды № 900 муниципального имущества (далее - Договор), а именно нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв.м,  кадастровый номер 59:07:0011007:1151, расположенного по адресу: 

<

...>.

В августе 2022 года ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения.

Решением Думы Краснокамского городского округа № 73 от 29.06.2022 в план приватизации вошло нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв.м, кадастровый номер 59:07:0011007:1151, по адресу: 

<

...> (л.д. 26-30 т.1).

  В соответствии с отчетом об оценке  ООО "Прайм консалтинг" № 1787/04/03 от 01.06.2022  рыночная стоимость муниципального имущества составляет 2 925 166 (два миллиона девятьсот двадцать пять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 60 копеек без учета НДС (20%).

Комитетом издано распоряжение № 1971.7-р от 30.08.2022 об условиях приватизации спорного помещения по цене 2 925 166,60 руб. (л.д. 84 т.1). Комитет направил проект договора купли-продажи нежилого  помещения, общей площадью 70,3 кв.м, кадастровый номер 59:07:0011007:1151, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Не соглашаясь с предложением Комитета, истец поручил частнопрактикующему оценщику ФИО3 провести оценку спорного имущества, который провел ее по состоянию на 14.09.2022 и определил в размере 1 128 000руб. Данный отчет истец направил ответчику с подписанным договором купли-продажи с протоколом разногласий (л.д. 98-104 т.1).

Комитет протокол разногласий отклонил, настаивал на своей редакции договора в части цены объекта (л.д. 105 т.1).

Указанные обстоятельства явились  основанием обращения истца в суд  с рассматриваемым  иском.

Возникшие  между  сторонами  разногласия урегулированы судом,    по результатам повторной судебной экспертизы цена объекта установлена в размере 2 011 250 руб.,  в удовлетворении требования истца об  обязании  Комитета подготовить график платежей к договору купли-продажи судом отказано, поскольку норма ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора или приложении к нему, у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, период рассрочки, процентная ставка.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии  со ст.  421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно  п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст.  446 ГК РФ). 

Материалами  дела  подтверждается наличие между сторонами разногласий при  заключении  договора купли-продажи  муниципального имущества, в том числе  по  вопросу установления  цены выкупа.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно  ст.  3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

В соответствии с ч. 3 ст.  9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В  силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.  При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12).

Установив факты  обращения истца в уполномоченный орган  с заявлением о выкупе объекта  22.07.2022,  проведения  оценки    объекта  ООО "Прайм консалтинг" на основании муниципального контракта №ЭА65/2022 от 11.04.2022,  при  этом  отчет № 1787/04/03 подготовлен оценщиком по  состоянию на 01.06.2022,   суд  первой инстанции  правомерно  отклонил представленный Комитетом  отчет  в связи  с невозможностью его  использования для целей установления цены выкупа, назначил судебную  оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Инвест-аудит" ФИО4.  

В соответствии с заключением  эксперта ООО "Инвест-аудит" ФИО4 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 2 525 000руб. без НДС (л.д. 6- 92 т.2).

Установив, что подобранные экспертом аналоги в рамках сравнительного подхода необоснованно отличаются наличием арендаторов и физическим состоянием, в части подобранных аналогов отсутствуют описание и фотографии, в связи  с чем нельзя сделать вывод о ценообразующих факторах подобранных объектов аналогов, суд первой инстанции  по  ходатайству истца назначил  повторную экспертизу, поручив ее проведение эксперту АНО "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" ФИО5.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 2-029 ФИО5 АНО "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" (л.д. 6- 112 т.3),  в соответствии которым   рыночная стоимость объекта  составляет 2 011 250руб. без НДС.

Оценив представленные доказательства по  правилам  ст.  71 АПК РФ,  принимая во внимание результаты  повторной  оценочной  экспертизы,  отсутствие оснований полагать  заключение эксперта № 2-029 ФИО5 ненадлежащим  доказательством,  учитывая, что  Комитетом  правомерность  выводов  эксперта не  опровергнута,  суд  первой инстанции обоснованно  установил цены  выкупаемого  муниципального  имущества равной  2 011 250 руб., изложив п. 2.1. договора  купли-продажи  в новой редакции. 

Довод  апеллянта о  несогласии с установленной судом  стоимостью   объекта, мотивированный   недостоверностью  рыночной стоимости объекта, определенной  по  результатам повторной судебной оценочной  экспертизы, отклоняется.

Согласно  ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В силу положений ст.  8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (ст. 4 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ).

Представленное  в материалы дела экспертное заключение № 2-029, подготовленное  экспертом ФИО5, должным образом мотивировано и аргументировано, содержит указание на  методику проведения экспертизы и использованные при  исследовании  нормативные акты. Что  качается  объектов  аналогов, использованных экспертом ФИО5, то  подобранные экспертом  аналоги  при  использовании  сравнительного  подхода соответствуют  спорному объекту по  заданным характеристикам (местоположение, удаленность  от  центра  города, назначение, состояние, этажность, наличие коммуникаций), экспертом  выполнены  корректировки на  зону коммерческой привлекательности, площадь  помещения.   Апеллянтом в  нарушение принципа состязательности  сторон  в процессе достоверность  заключения эксперта в качестве доказательства по  делу не  опровергнута, доводы об использовании  экспертом    недостаточного количества аналогов объекта оценки,  отсутствии надлежащего исследования характеристик  оцениваемого объекта недвижимости не нашли  подтверждения в материалах  дела.

Довод  апеллянта о несогласии с суммой  взысканных  судебных  расходов на оплату услуг представителя рассмотрен судом апелляционной инстанции.   

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны по делу, при этом расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (статья 110 АПК РФ). 

В соответствии со ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (ст.106 АПК РФ).

В соответствии с п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В подтверждение несения истцом расходов на оплату услуг представителя представлены договор оказания юридических услуг № 01-12/2022 от 10.12.2022, квитанция к приходному кассовому ордеру № 9, платежные поручения от 04.09..2023 № 154, от 24.07.2023 № 117, от  01.11.2023 № 187 на сумму 70000 руб. Таким образом, заявителем доказан факт оказания услуг, размер расходов, понесённых им на оплату услуг представителя, и относимость их к настоящему судебному делу.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 АПК РФ) (п.12 постановления Пленума от 21.01.2016 №1).

Согласно рекомендациям, изложенным в п.13 постановления Пленума от 21.01.2016 № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Как указано в п. 11 постановления Пленума  от 21.01.2016 № 1,  в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

Критерий разумности является оценочным. Для установления разумности рассматриваемых расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права.

Принимая во внимание  фактическую сложность рассматриваемого спора,   объем совершенных представителем процессуальных действий (в т.ч. подготовленных процессуальных документов) применительно к объему оговоренных  при заключении договора  об оказании юридических услуг от 10.12.2022 № 01-12/2022, качество подготовки позиции по иску и исполнения поручения поверенного в целом, суд первой инстанции  пришел к правильным выводам о том, что размер заявленных истцом судебных расходов соответствует уровню стоимости услуг, оказанных заявителю. 

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  не  имеется, ответчиком доказательств чрезмерности предъявленных расходов не приведено, фактическая сложность  рассмотренного  спора  обусловлена  предметом  и основанием иска, подтверждается проведенными  по  делу  судебными  экспертизами.

При названных   обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2024 года по делу № А50-32557/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

В.В. Семенов