/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-1105/2016

г. Краснодар

09 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от ответчика – Кабардино-Балкарского регионального отделения общественно-государственного физкультурно-спортивного объединения «Юность России»              (ОГРН 1030700002300) – Панжокова М.Ф. (доверенность от 02.07.2018), в отсутствие представителей истца ? территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ОГРН 1090725000266), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Юность», рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2017 (судья Маирова А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда         от 22.03.2018 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу                    № А20-1105/2016, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Кабардино-Балкарскому региональному отделению общественно-государственного физкультурно-спортивного объединения «Юность России» (далее – объединение), в котором просило:

– взыскать с арендатора объединения арендную плату за период с 10.10.2012 по 10.09.2013 в размере 8 361 956 рублей 67 копеек,

– взыскать с арендатора объединения неустойку в размере 752 501 рубль 36 копеек.

            Решением от 07.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.03.2017, в иске отказано (т. 1, л. д. 88 – 91, 117 – 118).

Судебные инстанции установили, что на основании распоряжения территориального управления от 09.10.2012 № 148 и договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 10.10.2012 № 264, объединению на срок с 10.10.2012 по 10.09.2013 предоставлен в аренду для развития детско-юношеского спорта земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 43 086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 36-в. Участок передан арендатору по акту от 10.10.2012. На земельном участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2). Пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 9 121 228 рублей 65 копеек. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа текущего месяца путем перечисления на счет арендодателя. Письмом от 12.10.2012 (исх. № А-12) ответчик обратился к истцу с предложением о расторжении договора аренды от 10.10.2012 № 264 в связи с тем, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежит на праве собственности другому юридическому лицу (обществу с ограниченной ответственностью «Юность»; далее – ООО «Юность»). Поступление письма подтверждается входящим штампом территориального управления о получении корреспонденции от 12.10.2012 за № 3100. В письме от 16.10.2012                     № 01-04/2311 истец указал, что договор аренды будет расторгнут, после внесения арендной платы за пользование федеральным имуществом и обращения нового собственника недвижимости (ООО «Юность») об оформлении арендных отношений. Ответчик платежным поручением от 15.10.2012 № 3 перечислил арендную плату за пользование участком в размере 49 483 рубля. Данный факт истец не оспорил, доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, не представил. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Установив факт оплаты ответчиком арендной платы за период с 10.10.2012 по 12.10.2012 (дата обращения с просьбой о расторжении договора аренды), судебные инстанции пришли к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения требований территориального управления не имеется.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее – арбитражный суд округа, окружной суд) от 23.06.2017 решение от 07.12.2016 и постановление от 02.03.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики (т. 1, л. д. 137 – 146). 

Арбитражный суд округа указал на следующее. Из содержания письма объединения от 12.10.2012 в адрес территориального управления (о расторжении договора аренды) следует, что собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102108:82, является ООО  «Юность». При этом территориальное управление предоставило в 2013 году ООО «Юность» как собственнику недвижимого имущества весь земельный участок на основании положений статьи 36 Земельного кодекса.  Между тем, обстоятельства, связанные с возникновением права собственности на объекты недвижимости у ООО «Юность», а также переходом к указанному юридическому лицу права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82, судебными инстанциями не устанавливались. ООО «Юность» (собственник недвижимости, с которым территориальное управление заключило в октябре 2013 года договор аренды в отношении спорного земельного участка) к участию в деле судами не привлекалось. Поэтому, выводы судебных инстанций о прекращении между сторонами арендных отношений с 12.10.2012 и о внесении объединением всей суммы арендной платы за период фактического пользования земельным участком, не могут быть признаны основанными на законе и соответствующими материалам дела.  

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Юность» (т. 2, л. д. 1 – 2).

Решением от 21.12.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.03.2018, в иске отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что с 12.10.2012 право аренды спорного земельного участка перешло к ООО «Юность», как собственнику расположенных на участке объектов недвижимого имущества. Договор аренды от 10.10.2012 № 264 в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82,  расторгнут по соглашению сторон с 12.10.2012. Факт оплаты ответчиком арендной платы за период с 10.10.2012 по 12.10.2012 подтвержден материалами дела, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований о взыскании с него арендной платы и неустойки не имеется. В соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), с учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины, названная пошлина по делу не взыскана.

Апелляционный суд, оставляя решение от 21.12.2017 без изменения, также отметил, что в заявленный истцом период спорный земельный участок в фактическом владении и пользовании ответчика не находился и он не мог им использоваться, в связи с нахождением на участке объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу         (ООО «Юность»). Довод истца о том, что ответчиком не соблюден письменный порядок расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции отклонил, как не имеющий правового значения.

            В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 21.12.2017 и апелляционное постановление от 22.03.2018 по настоящему делу отменить, вынести новый судебный акт. 

Податель жалобы указал, что в соответствии с пунктом 4.4.5. договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Каких-либо действий, направленных на расторжение договора аренды и возврат земельного участка, предусмотренных договором аренды и (или) действующим законодательством, ответчик не выполнил, обязательства по внесению арендной платы, предусмотренные договором, не выполнил и не выполняет на момент подачи кассационной жалобы. Действия ответчика, выразившиеся в невнесении арендной платы, при том, что договор аренды досрочно сторонами не расторгнут, представляют собой односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора, что является противозаконным. В условиях договора отсутствуют какие-либо основания для одностороннего отказа от исполнения договора арендатором. Расторжения договора по соглашению сторон не произошло; инициатива ответчика по вопросу расторжения договора аренды не привела к его фактическому расторжению. Отсутствие акта приема-передачи земельного участка от ответчика к истцу также подтверждает тот факт, что договор аренды сторонами досрочно не расторгался.     В результате бездействия ответчика в вопросе расторжения договора, земельный участок остался в фактическом его пользовании до истечения срока действия договора, как следствие, арендная плата подлежала внесению на условиях, установленных договором. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса, ответчик не представил ни дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, подписанное сторонами, ни акт приема-передачи земельного участка от ответчика к истцу. Возникшее между собственником и пользователем имущества обязательство, не может быть произвольно изменено одной из сторон, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной обязательствами          (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73). Правомерность требований истца доказывается и тем обстоятельством, что во исполнение пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса ООО «Юность» заключило с истцом договор аренды спорного участка лишь 18.10.2013, то есть по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 10.10.2012 № 264. Суды неправомерно сослались на положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, неверно истолковали и применили разъяснения, приведенные в пунктах 13, 14 постановления Пленума № 73. В силу указанных норм и разъяснений, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости ООО «Юность» приобрело право пользования лишь той частью земельного участка, которая находится непосредственно под зданием, общая площадь которого составляет 5 213,4 кв. м; своим правом требовать заключения (оформления) договора аренды земельного участка ООО «Юность» воспользовалось лишь 18.10.2013, то есть по истечении срока действия заключенного с объединением договора аренды земельного участка от 10.10.2012 № 264. 

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса  заседание окружного суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В судебное заседание представитель территориального управления, по ходатайству которого оно организовано и проведено с использованием систем видеоконференц-связи, не явился, представитель объединения просил кассационную жалобу отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, установлены судами при первоначальном и повторном рассмотрении дела № А20-1105/2016, изложены в принятых по нему судебных актах.

Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что объединением в период с 10.10.2012 по 10.09.2013 не выполнены надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок по договору от 10.10.2012 № 264.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

Предусмотрено подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Видно из норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, изложенных в   пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснений, что законный правообладатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, используемом другим лицом на праве аренды, с момента регистрации перехода права на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действующей в спорный период редакции) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, устранив недостатки, допущенные при первоначальном рассмотрении дела, приняв во внимание мнение ООО «Юность», привлеченного к участию в деле при его повторном рассмотрении, и поддержавшего возражения ответчика против иска, судебные инстанции установили, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102108:82, и права арендатора данного участка по договору от 10.10.2012 № 264, с 12.10.2012 перешли от объединения к ООО «Юность», о чем объединение своевременно информировало арендодателя, территориальным управлением и третьим лицом 18.10.2013 заключен и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним самостоятельный договор № 305 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82, за период, предшествующий отчуждению находящихся на спорном участке объектов недвижимости, арендная плата по договору от 10.10.2012          № 264 внесена, в связи с чем, оставили иск без удовлетворения.

Доводы жалобы, обусловленные отсутствием у объединения права на односторонний отказ от договора аренды от 10.10.2012 № 264, несоблюдением им порядка досрочного расторжения договора и не совершением действий по возврату земельного участка, который оставался в фактическом пользовании ответчика до истечения срока действия договора (10.09.2013), подлежат отклонению, как заявленные без учета установленных судами фактических обстоятельств перехода к третьему лицу прав арендатора по названной сделке. 

Ссылаясь на непредставление ответчиком акта приема-передачи (возвратного) земельного участка истцу (в рамках договора аренды от 10.10.2012 № 264), территориальное управление не только оставило без внимание вышеназванные обстоятельства выбытия объединения из арендных правоотношений, но и не опровергло факт подписания арендодателем акта приема-передачи спорного участка с ООО «Юность»    (в рамках договора от 18.10.2013 № 305). 

Возражения подателя жалобы о переходе к ООО «Юность» прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 10.10.2012 № 264 в отношении только части земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82, которая находится непосредственно под зданием (площадью 5 213,4 кв. м), окружным судом не принимаются, как противоречащие применимым в спорный период положениям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1      статьи 35 Земельного кодекса, разъяснениям о порядке их толкования и применения, приведенным в пунктах 13, 14 постановления Пленума № 11, пункте 25 постановления Пленума № 73, обстоятельствам и факту последующего заключения территориальным управлением и третьим лицом договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 18.10.2013 № 305. 

Иной размер земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенных ООО «Юность» объектов недвижимости, отличный от площади участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82, при рассмотрении настоящего дела участвующими в нем лицами не заявлен и документально не подтвержден.    

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 21.12.2017 и апелляционного постановления от 22.03.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации территориальное управление (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу № А20-1105/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 Н.С. Мазурова 

Судьи                                                                                                                В.Е. Епифанов 

                                                                                                                            А.И. Мещерин