АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А03-23984/2015

г. Барнаул

30 марта 2018 г.

резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2018 года 

решение изготовлено 30 марта 2018 года 

 

            Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307222214800031, ИНН 

<

***>), г.Барнаул, 

к акционерному обществу «Банк Интеза» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Москва, 

о взыскании 723 673 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 05.07.2017, паспорт,(до перерыва)

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности № 15-Б-15 от 04.12.2015, паспорт, (до перерыва) 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) после проведения судебной экспертизы, о взыскании с акционерного общества "Банк Интеза" (далее - АО "Банк Интеза", банк, ответчик) 3 692 157, 75 руб., в том числе, 736 157, 75 руб. - стоимость ремонтно-строительных работ; 100 000 руб. - убытков, оплаченных в качестве штрафных санкций за несвоевременное заключение предварительного договора аренды спорного помещения; 2 856 000 руб. - упущенной выгоды, возникшей в результате того, что помещение было признано непригодным для дальнейшей его эксплуатации без проведения ремонта за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 из расчета 600 руб. за 1 кв. м.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017, исковые требования удовлетворены, с банка в пользу предпринимателя взыскано 3 692 157 руб. 75 коп. убытков, 17 473 руб. расходов на оплату государственной пошлины, 20 000 руб. расходов за проведение экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  от 16 июня 2017 года вышеназванные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Судом кассационной инстанции при новом рассмотрении дела  суду первой инстанции поручалось  установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе по вопросу определения нормального износа возвращенных нежилых помещений, отнесения недостатков возвращенных помещений с точки зрения необходимости проведения текущего и капитального ремонта для их устранения; установить перечень неотделимых улучшений, соблюдение процедуры их согласования, а также необходимость их демонтажа исходя из условий договора и сложившихся правоотношений сторон; проанализировать действия истца с точки зрения обоснованности добровольной оплаты им штрафа по предварительному договору от 19.12.2015, заключенному с ООО "Меркурий", а также установить обстоятельства, исключающие подписание предварительного договора как мнимой сделки.

Как установлено судом, ИП ФИО2 совместно с ФИО5 (впоследствии дополнительным соглашением № 01 от 12.02.2014 в договор внесены изменения, арендодателем указан ИП ФИО2) 15.02.2013 заключен договор аренды № 1 с ЗАО "Банк Интеза" (арендатор), по условиям которого ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 668,60 кв. м: 1 этаж - 294,5 кв. м (помещения №№ 1-13), цокольный этаж - 374,1 кв. м (помещения №№ 1, 2, часть помещения N 3-10,85 кв. м, часть помещения N 4-26,35 кв. м, помещения №№ 5-20), именуемые в дальнейшем (помещения), расположенные по адресу: 

<

...> (пересечение с улицей Пролетарская, дом 124) для использования в качестве помещений офиса (приложения №№ 1, 2) (пункт 1.1.), принадлежащие истцу на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права серии 22 АД № 065551, 22 АД № 065553). 

В соответствии с п.2.1.1 договора, арендодателем помещения были переданы в том качественном состоянии, в котором помещения находились в момент подписания договора.

В соответствии с актом приема передачи помещений от 15.02.2015  помещения  переданы ответчику для использования в качестве помещений офиса, в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации (п. 1 акта приема-передачи помещений от 15.02.2015 г.).

Каких-либо недостатков помещений в момент передачи истцом ответчику в аренду выявлено не было.

В соответствии с п. 2.2.2. договора ответчик принимал на себя обязательство поддерживать помещение в исправном состоянии, обеспечить их нормальную эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.2.3. договора, ответчик также принимал на себя обязательство в течение срока действия договора, при возникновении объективной необходимости производить текущий ремонт помещений своими силами (и/или) путем привлечения подрядчика) и за свой счет.

Согласно п. 2.2.9 договора ответчик принимал на себя обязательство в случае переустройства (переоборудования), перепланировки, реконструкции (неотделимых улучшений)  помещений (необходимых арендатору) – нести расходы по согласованию указанных неотделимых улучшений в соответствующих инстанциях.

В соответствии с п. 2.2.12 договора, ответчик принимал на себя также обязательства содержать помещения и прилегающую к помещениям территорию (лестничные марши и площадки) в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Согласно п. 2.2.8 договора ответчик обязался возвратить помещения по акту приема-передачи (возврата) помещений в исправном состоянии с учетом нормального износа.

01.06.2015 г. в адрес истца поступило уведомление ответчика об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества № 01 от 15.02.2013 г. в одностороннем порядке по истечение 6 (шести) месяцев, исчисляя с даты получения уведомления индивидуальным предпринимателем ФИО2.

01.12.2015 года истцом и ответчиком был произведен совместный осмотр возвращаемого арендованного помещения.

В результате осмотра помещения истцом  установлены повреждения, в том числе инженерных коммуникаций,  указанные в исковом заявлении, также не  было демонтировано принадлежащее ответчику оборудование.  Ответчик несвоевременно возвратил  помещение, ключи от него. 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.

Пунктом 12 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды явились выявленные по результатам произведенного совместного осмотра с ответчиком (01.12.2015) повреждения возвращаемого из аренды помещения, в том числе инженерных коммуникаций, неосуществления демонтажа принадлежащего ответчику оборудования, невозможность сдачи в аренду нежилого помещения, пришедшего в негодность.

Размер реального ущерба судом определен  на основании экспертного заключения  от 30.06.2016, выполненного Федеральным бюджетным учреждением "Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации"  экспертом ФИО6 (т.2, л.д. 84-97).    

При новом рассмотрении дела ответчик заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы, которое судом было удовлетворено. 

На рассмотрение экспертов судом поставлены следующие вопросы:  

Какие ранее выявленные недостатки в арендуемом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 68,6 кв.м., относятся к физическому износу помещения, а какие возникли в связи с нарушением  акционерным обществом «Банк Интеза» условий договора аренды помещения?

Определить стоимость затрат по восстановлению недостатков отнесенных к физическому износу помещения и недостатков в связи с нарушением акционерным обществом «Банк Интеза» условий договора аренды помещения?

По ходатайству сторон производство судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГосЭксперт» эксперту ФИО6.

Экспертом ФИО6 проведена судебная экспертиза по делу, по результатам которой экспертом установлено, что в рамках первоначально проведенной экспертизы были выявлены повреждения исследуемых нежилых помещений, перечень которых приведен в исследовательской части настоящего заключения  (т.4, л.д. 72-73) Экспертом сделан вывод, что установленные повреждения  характеризуют  ухудшения  технических характеристик и эксплуатационных показателей отдельных элементов  на определенный момент времени и не определяют  наличие физического износа, его величины, измеряемой в процентах. 

Как указал эксперт, согласно п. 2.2.8 договора аренды №1 от 15.02.2013 арендатор обязан после прекращения действия договора в течение 3 дней возвратить помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа.  Эксперт указал, что нормальный износ это оценочная категория. Нормативы нормального износа в целях ст. 622 ГК РФ законодательно не утверждены. Под нормальным  эксперт понимает  износ, который арендуемое имущество претерпело было  при обычном  его использовании  по назначению. При этом отделка  поврежденных помещений, вид и качество  отделочных работ и материалов определяется их назначением  и выражается  в декоративно- эстетической, технической  и санитарно-гигиенической функциях.     

Экспертом сделан  вывод о том, что все указанные  в заключении повреждения имеют признаки естественного износа, образовались в результате механического воздействия. С учетом установленных повреждений было нарушено исправное состояние помещений.  Выявленные недостатки в арендуемых помещениях возникли в связи с нарушением  акционерным обществом "Банк Интеза" условий договора аренды. 

Стоимость затрат по восстановлению  недостатков  в связи с нарушением условий договора аренды  помещений  в ценах на дату проведения исследования составила 784 287 руб. 60 коп. 

С учетом вопросов, возникших у ответчика по результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО6 в судебном заседании даны письменные пояснения. Эксперт уточнил, что на страницах 4, 5 в п. 26, 13 и  на страницах 6, 7, 8  в  п. 26, 13 экспертного заключения указание на естественный износ просил отнести к физическому износу, потому что нормальный износ помещений  не соответствует  установленным повреждениям  дверного блока в виде потертостей, вмятин и иных повреждений ламинированных покрытий полотен в количестве 13 штук (5+8), которые образовались в результате механического воздействия  на декоративно-эстетическую поверхность (т.4, л.д. 103).

С указанным уточнением эксперта стороны согласились. 

Ответчик, возражая против заключения экспертизы,  указал, что считает необоснованным включение в перечень повреждений арендуемых помещений устройство  дополнительной перегородки  из ГКЛ в помещении 5 с дверным проемом (т.4, л.д. 75). Считает, что устройство такой перегородки им было согласовано с истцом. 

Судом при исследовании заключения эксперта установлено, что стоимость  расходов по восстановлению арендуемого  помещения, в котором было возведено устройство  дополнительной перегородки  из ГКЛ, составила  502 руб. 10 коп. (т. 4, л.д. 78). 

Истец в судебном заседании с указанными возражениями ответчика согласился. 

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уменьшил  исковые требования на 502 руб. 10 коп. Уточнение исковых требований принято судом. 

Других возражений по заключению экспертизы стороны не назвали. 

Ответчик ходатайства о проведении по делу дополнительной экспертизы не заявил. 

С учетом того, что истец первоначально заявлял требование о взыскании с ответчика 736 157, 75 руб., с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, размер исковых требований о взыскании реального ущерба  составляет 735 655 руб.65 коп. (736157,75 - 502,10). 

Заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя  из обязанности  ответчика при возникновении объективной необходимости производить текущий ремонт помещений своими силами (и/или) путем привлечения подрядчика) и за свой счет, предусмотренной  п. 2.2.3. договора, а также из условий  п. 2.2.8 договора аренды №1 от 15.02.2013, предусматривающих обязанность  арендатора после прекращения действия договора в течение 3 дней возвратить помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа. 

Поскольку проведенной по делу экспертизой установлено, что все повреждения арендуемого имущества возникли в результате ненадлежащего использования ответчиком арендуемого имущества ответчиком и  в связи с нарушением  акционерным обществом "Банк Интеза" условий договора аренды, заявленные требования о взыскании реального ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению в полном объеме.  

При рассмотрении исковых требований о части взыскания упущенной выгоды в размере  2 856 000 руб.,  возникшей в результате того, что помещение было признано непригодным для дальнейшей его эксплуатации без проведения ремонта за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 из расчета 600 руб. за 1 кв. м., суд установил следующее.

При повторном рассмотрении дела истец заявленные исковые требования поддержал, период взыскания обосновал тем, что до момента изготовления экспертного заключения при первоначальном рассмотрении дела (30.06.2016) не имел возможности сдать помещение в аренду, поскольку  не исключалась возможность и необходимость повторного осмотра помещения экспертом.     

Ответчик не возражая против размера арендной  платы 600 руб. за 1 кв.м., использованных истцом при определении размера упущенной выгоды, считает, что период определения упущенной выгоды должен быть сокращен на 2 месяца, поскольку истец имел возможность сдавать помещение в аренду другим лицам в том состоянии, в котором ответчик ему возвратил арендуемое помещение с условием ремонта помещения будущим арендатором. 

Как предусмотрено п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Рассмотрев требование истца о взыскании упущенной выгоды в размере  2 856 000 руб. суд считает его подлежащим удовлетворению в полном объеме. Доводы ответчика о сокращении периода начисления упущенной выгоды суд оценивает как необоснованные. Экспертными заключениями по делу установлено, что арендуемые ответчиком помещения имели повреждения, допущенные арендатором. Учитывая, что стороны мирным путем не договорились о размере причиненного истцу реального ущерба, по ходатайству истца по делу проводилась экспертизы и экспертом арендуемые помещения осматривались. Заключение по результатам экспертизы изготовлено только 30.06.2016. В данном случае суд считает, что истец правомерно определил период начисления упущенной выгоды именно до момента изготовления экспертного заключения. Сокращение периода начисления со стороны ответчика могло наступить в случае принятия им мер по ремонту арендуемого помещения или добровольного  возмещения истцу затрат на ремонт, чего со стороны ответчика добровольного сделано не было.      

Рассмотрев заявленные исковые требования о взыскании убытков в размере 100 000 руб., оплаченных истцом в связи с невозможностью заключения основного договора аренды,  суд установил следующее.   

19 декабря 2015 года между ИП ФИО2 и ООО "Меркурий" заключен предварительный договор  о заключении договора аренды, по условиям которого ИП ФИО2 обязался в срок до 01.12.2015 года заключить основной договор аренды. 

08.12.2015 в результате осмотра предлагаемого в аренду помещения, проведенного  ООО "Меркурий"  арендатор отказался от заключения основного договора в связи с ненадлежащим состоянием помещений и предложил ИП ФИО2 оплатить предусмотренный предварительным договором штраф в размере 100 000 руб. ИП ФИО2 оплатил в адрес ООО "Мекурий" штраф в размере 100 000 руб.

Понесенные истцом расходы суд оценивает в качестве убытков, причиненных истцу в результате его нарушенного права.     

Повторно рассмотрев заявленное требование, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.   

Как следует из материалов дела, на основании заключенного предварительного договора  от 19.10.2015 истец обязался передать  01.12.2015 ООО "Меркурий" в аренду  спорное помещение  (п.3.2.1 предварительного договора аренды)

За неисполнение данного условия пунктом 5.2 предварительного договора аренды истец обязан уплатить ООО "Меркурий" штраф 100 000  руб. При этом, в этот же день (01.12.2015) ответчик вернул истцу спорное помещение по  ранее заключенному с ним договору.  

Таким образом, 01.12.2015 ответчик должен был передать  помещения истцу, а истец по условиям  предварительного договора  передать помещение ООО "Меркурий". Однако,  по неизвестной причине в день возврата (передачи) помещения ответчиком истцу (01.12.2015)  ООО "Меркурий" приглашен не был, каких-либо доказательств, подтверждающих, что ООО "Меркурий" 01.12.2015 осматривал помещение, суду не представлено. Напротив, как следует из письма ООО "Меркурий", осмотр помещения был произведен генеральным директором только 08.12.2015. 

В данном случае суд соглашается с доводами ответчика о том, что истец не исполнил  свои обязательства по передаче помещения ООО "Меркурий" 01.12.2015, в результате чего без каких-либо предварительных возражений  оплатил ООО "Меркурий" штраф в размере 100000 руб., предусмотренный п. 5.2 предварительного договора аренды.  

Судом также учтено, что условия  предварительного договора  аренды не препятствовали  заключения основного договора аренды между истцом и ООО "Меркурий"  при условии,  если помещение  передавалось с  недостатками, за которые  ответственность несет истец (арендодатель), а отказ от заключения основного договора аренды истец мог  бы обжаловать в судебном порядке, чего сделано не было.  

Учитывая изложенное, оснований для взыскания убытков в размере 100 000 руб., оплаченной истцом неустойки, не имеется, поскольку истец не представил доказательств того, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также доказательства, подтверждающие факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Руководствуясь статьями 27, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с акционерного общества «Банк Интеза» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 591 655 руб. 65 коп., а также взыскать расходы за проведение экспертизы в размере 19 461 руб. 50 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 16 349 руб.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 538 руб. 50 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Алтайского края, перечисленных за проведение экспертизы по делу А03-23984/2015.

Возвратить акционерному обществу «Банк Интеза» 151 руб. 68 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Алтайского края, перечисленных за проведение экспертизы по делу А03-23984/2015.

Взыскать с акционерного общества «Банк Интеза» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23985  руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                          О.А.Федотова