Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10504/2017

25 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  25 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Домрачевой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: Горшенин Владимир Юрьевич, Полянская Оксана Сергеевна, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО ПО РАЗВИТИЮ НЕЖИЛЫХ ТЕРРИТОРИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ" (адрес:  Россия 195265, Санкт-Петербург, Черкасова 4,1, 259; Россия 197110, Санкт-Петербург, Кемская 14,2; Россия 197371, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КОМЕНДАНТСКИЙ 51/1, ЛИТЕР А/61Н, ОГРН:  1097847333297);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНГРИЯ" (адрес:  Россия 194044, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ 47/А/23-Н, ОГРН:  1167847416219);

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (адрес:  Россия 191311, Санкт-Петербург, ул.Смольного д.3; Россия 193124, Санкт-Петербург, ул. Блохина ,д 8,лит А; Россия 191186, Санкт-Петербург, Гороховая, д.2/6, литера А.)

о признании сделки недействительной 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 18.10.2017; 

установил:

ФИО2, ФИО3, ООО "Агентство по развитию нежилых территорий Ленинградской области" (далее – ООО «АРНТ», Агентство) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Ингрия" (далее – Ответчик, Общество) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра),  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградский области (далее – МТУ Росимущества) со следующими требованиями:

- о признании договора от 10.11.2016г. об уступке прав по договору аренды № 42/Р-2010-02 от 12.02.2010г. земельного участка площадью 294 610 кв.м., кадастровый номер 47:07:1046001:36, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, дер. Заневка, уч. № 1Л, заключенный между ООО «АРНТ» и ООО «ИНГРИЯ», и зарегистрированный Управлением Росреестра по Ленинградской области 09.12.2016г., запись регистрации № 47-47/001 -47/012/002/2016-7483/1, недействительным.

- о признании записи государственной регистрации № 47-47/001-47/012/002/2016-7483/1 от 09.12.2016г., содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, недействительной.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ООО «АРНТ» на основании договора аренды № 42/Р-2010-02 от 12.02.2010 г. сроком на 49 лет, в редакции дополнительных соглашений к указанному договору аренды от 30.03.2015г., от 20.01.2016г., № 1 от 12.07.2016г., заключенного с МТУ Росимущества (далее – Договор аренды) являлось  арендатором земельного участка площадью 294 610 кв.м., кадастровый номер 47:07:1046001:36, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Учебно-опытное лесничество, Кудровское участковое лесничество, квартал №45 (выделы 1 (часть), 2 (часть), 3-8), квартал №46 (выделы 114, 25, 27 (часть), 28 (часть)), квартал №47 (выделы 1, 2, 3 (часть), 4, 5 (часть), 6, 7 (часть), 8, 14 (часть), 16 (часть)) (далее – Земельный участок). 

30.01.2017г. ФИО2 и ФИО3 из выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 25.01.2017г. стало известно, что Агентство более не является арендатором Земельного участка, а в качестве арендатора значилось ООО «Ингрия». Согласно сведениям ЕГРН право аренды земельного участка принадлежало ООО «Ингрия» на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 10.11.2016г., зарегистрированного Управлением Росреестра 09.12.2016г., запись регистрации № 47-47/001-47/012/002/2016-7483/1 (далее – Договор об уступке). 

Согласно доводам искового заявления, ни Агентство, ни его участники, не имели намерения и не планировали производить отчуждение права аренды на Земельный участок третьим лицам. Право аренды Земельного участка являлось основным активом ООО «АРНТ», а хозяйственная деятельность последнего, была связана с разработкой и освоением Земельного участка  для целей собственного пользования. Договор об уступке совершен в ущерб интересам Агентства и его участников, повлек причинение им убытком, и подлежит признанию недействительным в соответствии с положениями статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) и статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) как крупная сделка, совершенная без  согласия органа юридического лица,  необходимость получения которого предусмотрена законом, о чем ООО «Ингрия» знало или должно была знать. 

Определением от 29.08.2017 суд удовлетворил ходатайство  ФИО2, ФИО3, ООО "Агентство по развитию нежилых территорий Ленинградской области" о проведении судебной экспертизы, приостановил производство по делу.

В судебном заседании 27.09.2017 суд возобновил производство по делу.

В настоящем судебном заседании представитель истцов заваленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика поддержал доводы своего отзыва.  

Как следует из материалов дела между ООО «АРНТ» и ООО «Ингрия» 10.11.2016г.  заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:1046001:36, который зарегистрирован Управлением Росреестра 09.12.2016г., запись регистрации № 47-47/001-47/012/002/2016-7483/1. В соответствии пунктом 2 указанного договора ООО «АРНТ» передает ООО «Ингрия» право аренды земельного участка, за цену 150 000 рублей. Указанный договор был заключен между ООО «АРНТ» в лице генерального директора ФИО5 и ООО «Ингрия» в лице генерального директора ФИО6, являвшегося так же единственным участником названного общества и 10.11.2016г. 

По условиям Договора об уступке Агентство передало ООО «Ингрия» право аренды Земельного участка за цену 150 000 рублей.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истцов с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со статьей 46 Закона об ООО (в редакции действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделки, совершаемые обществом и связанные с отчуждением обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки, совершаются с одобрения общего собрания участников общества. 

Уставом Агентства более высокий размер крупных сделок не предусмотрен.  

В соответствии пунктом 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее – Постановление Пленума № 28), лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки;

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

В качестве доказательств стоимости права аренды Земельного участка на момент совершения оспариваемой сделки истцами в материалы дела представлен отчет об оценке № 05/17-Н, выполненный ООО «Вэлью АРКА консалтинг» от 06.02.2017г., согласно которому, рыночная стоимость права аренды Земельного участка по состоянию на 09.11.2016 г. (на дату, предшествующую дате оспариваемой сделке) составляет не менее 855 000 000 рублей с учетом НДС, а также экспертное заключение СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» от 19.05.2017г. №80 на указанный отчет об оценке, согласно которому отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговая величина стоимости, отраженная в отчете об оценке (стоимость объекта оценки), соответствует рыночной стоимости.

Агентством в материалы дела представлены: бухгалтерский баланс за 2015 год, согласно которому стоимость активов ООО «АРНТ» на 31.12.2015г. составляет 2 870 000 рублей, справка за исх. №3с от 23.05.2017г. согласно которой фактическая стоимость активов ООО «АРНТ» по данным бухгалтерского учета на 31.12.2015г. составляет сумму 930 829 рублей 95 коп., бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах на 30.09.2016г., согласно которым стоимость активов ООО «АРНТ» на 30.09.2016г. составляет 355 000 рублей, аудиторский отчет от 15.05.2017г. выполненный ООО «Петербургторг-аудит» подтверждающий достоверность информации об активах ООО «АРНТ» на 30.09.2016г.,справка за исх.№4с от 23.05.2017г.  об учете Земельного участка как арендованного основного средства на забалансовом счете  001 «Арендованные основные средства» в оценке 27 987 950 рублей. 

По мнению истцов, рыночная стоимость права аренды Земельного участка, установленная вышеуказанным отчетом об оценке кратно превышает стоимость активов ООО «АРНТ» определенную по данным бухгалтерской отчетности Агентства как на 31.12.2015г. так и на 30.09.2016г., то есть на последнюю отчетную дату, на которую Агентство могло сформировать бухгалтерский баланс. 

По мнению ответчика, требования действующего законодательства об одобрении крупных сделок не распространяются на договоры об уступке прав аренды, так как при передаче прав аренды не происходит отчуждение имущества, так как арендованное имущество не является имуществом арендатора, а право собственности на такое имущество принадлежит арендодателю. 

Оценивая обоснованность заявленных истцами требований и возражений ответчика, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 46 Закона об ООО крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной, в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не мене чем одним процентом общего числа голосов участников общества. 

Частью 1 статьи 173 ГК РФ определено, что сделка, совершенная без согласия третьего лиц, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц указанных в законе. 

В соответствии с положениями пункта 8 Постановления Пленума № 28 содержащийся в пункте 1 статьи 46 Закона об ООО перечень видов сделок (заем, кредит, залог, поручительство) на которые наряду с договорами купли-продажи, дарения, меня распространяется порядок заключения крупных сделок, не является исчерпывающим. 

Как указано в Постановлении Президиума ВАС Р от 17.07.2012 №2820/12 по делу № А12-24511/10, договоры передачи права и обязанностей по договору аренды подлежат проверке на предмет их отнесения к крупным сделкам. Учитывая специфику отражения в бухгалтерском учете прав аренды, для целей установления того, являются ли крупными сделки по уступке прав аренды, необходимо исходить из рыночной стоимости прав аренды, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с изложенным, суд находит не основанным на законе довод ответчика о том, что на оспариваемую истцами сделку не распространяется требование действующего законодательства об одобрении крупных сделок. 

Определением от 29.08.2017г. арбитражный суд удовлетворил ходатайство истцов о проведении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права аренды Земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 170/СЭ/2017 от 11.09.2017 г., полученному в рамках проведенной судебной экспертизы, рыночная стоимость права аренды Земельного участка по состоянию на 10.11.2016г. (на дату оспариваемой сделки) составляет 699 500 000 рублей,  ответчиком указанное заключение эксперта не оспорено.  

Рыночная стоимость права аренды, установленная проведенной по делу судебной экспертизой, многократно превышает как сумму, указанную в качестве платы за уступаемое право аренды в оспариваемом Договоре об уступке (150 000 рублей), так и стоимость активов Агентства, указанную в представленных бухгалтерских балансах ООО «АРНТ» за 2015 года и за 9 месяцев 2016 года. 

Доказательств наличия согласия уполномоченного органа ООО «АРНТ» на совершение оспариваемой сделки, в том числе последующего, в материалы дела не представлено.  

Таким образом, арбитражный суд находит установленным и доказанным наличие признаков по которым оспариваемая истцами сделка признается крупной сделкой, а равно и то, что при совершении оспариваемой сделки был нарушен порядок ее одобрения установленный статьи 46 Закона об ООО.

 Совершение оспариваемой сделки, в нарушение порядка ее одобрения как крупной сделки в соответствии с правилами статьи 46 Закона об ООО привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов Агентства и его участников,  поскольку привело к утрате дорогостоящего права аренды Земельного участка по цене в разы ниже его рыночной стоимости, без равноценного встречного предоставления, то есть, повлекло причинение убытков истцам. 

Доводы ответчика о том, что  совершение оспариваемой сделки являлось способом предотвращения еще больших убытков для ООО «АРНТ», поскольку у Агентства на момент заключения Договора об уступке имелась задолженность по арендной плате по Договору аренды в размере 3 595 000 рублей, включая пени и которую ответчик в последствии погасил, отвергаются арбитражным судом как не обоснованные. Факт наличия задолженности по арендной плате по Договору аренды не может служить единственным и безусловным основанием, оправдывающим совершение оспариваемой сделки в нарушение порядка ее одобрения как крупной сделки, по цене в разы меньше рыночной стоимости уступаемого права аренды, в том числе в сопоставлении с размером вышеуказанной задолженности. Суд так же учитывает то обстоятельство, что в самом спорном договоре, отсутствует условие о возложении на ответчика обязанности по погашению задолженности Агентства по арендной плате или переводе на ответчика указанного долга, который в соответствии с правилами статьи 391 ГК РФ допускается только с согласия кредитора, а в отсутствие такого согласия является ничтожным.  

Доказательств наличия согласия арендодателя как кредитора на переход к ООО «Ингрия» задолженности Агентства по арендной плате в материалы дела не представлено. 

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума № 28 при решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судам следует учитывать то, насколько это лицо могло, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие у сделки признаков крупной сделки и несоблюдение порядка ее одобрения. В частности, контрагент должен был знать о том, что сделка являлась крупной и требовала одобрения, если это было очевидно любому разумному участнику оборота из характера сделки, например, при отчуждении одного из основных активов общества (недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.). 

Суду не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о проявлении ответчиком должной степени заботливости и осмотрительности, какие предполагаются к совершению от добросовестного участника гражданского оборота при совершении сделок по приобретению вещных и/или обязательственных прав на объекты недвижимости, а также доказательств принятия до совершения сделки разумных и достаточных мер по выяснению того, являлась ли спорная сделка крупной для ООО «АРНТ» исходя из характера сделки. Ответчиком не заказывалась и не проводилась оценка рыночной стоимости приобретаемого права аренды, не истребовались и не получались бухгалтерские и/или учредительные документы ООО «АРНТ» для их исследования и оценки на предмет наличия или отсутствия у планируемой к совершению сделки признаков крупности и наличия или отсутствия ограничений на совершение такой сделки в учредительных документах продавца.  В связи с чем, суд приходит к выводу что ООО «Ингрия» как контрагент по сделке должно было знать, что оспариваемая сделка является крупной. 

Обстоятельств, исключающих возможность удовлетворения заявленных требований, арбитражным судом не установлено.

Признание судом сделки недействительной и применение последствий недействительности повлечет необходимость внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее – ЕГРП).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

При таких обстоятельствах, по мнению суда,  понуждение Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию, путем указания данной обязанности в резолютивной части судебного акта, не требуется. Обязанность Управления Росреестра внести соответствующие  изменения в ЕГРП   установлена законом.    

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по госпошлине и за проведенную экспертизу подлежат возложению на ответчика.

Сумма излишне уплаченной госпошлины в размере  2 000 руб. подлежит возврату каждому из истцов в соответствии со ст.333.22 НК РФ в порядке, предусмотренном ст.333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным договор от 10.11.2016 г. об уступке прав по договору аренды № 42/Р-2010-02 от 12.02.2010 г. земельного участка площадью 294 610 кв.м., кадастровый номер 47:07:1046001:36, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Учебно-опытное лесничество, Кудровское участковое лесничество, квартал №45 (выдел 1 (часть), 2 (часть), 3-8), квартал №46 (выдел 1-14,25, 27 (часть), 28 (часть), квартал 47 (выделы 1,2,3 (часть), 4, 5 (часть), 6, 7 (часть), 8, 14 (часть), 16 (часть)), РНФИ П11480001805, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью  «Агентство по развитию нежилых территорий Ленинградской области» и обществом  с ограниченной ответственность «ИНГРИЯ» и зарегистрированного Управлением Росреестра по Ленинградской области 09.12.2016 г., запись регистрации № 47-47/001-47/012/002/2016-7483/1.

Взыскать с ООО "ИНГРИЯ" (ОГРН: 

<

***> дата регистрации: 26.10.2016) в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. и расходы за проведение экспертизы в размере 15 000руб. 

Взыскать с ООО "ИНГРИЯ" (ОГРН: 

<

***> дата регистрации: 26.10.2016) в пользу ООО "Агентство по развитию нежилых территорий Ленинградской области" (ОГРН 

<

***> дата регистрации: 20.11.2009) расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. и расходы за проведение экспертизы в размере 15 000руб. 

Взыскать с ООО "ИНГРИЯ" (ОГРН: 

<

***> дата регистрации: 26.10.2016) в пользу ФИО3 расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. и расходы за проведение экспертизы в размере 15 000руб. 

Возвратить ФИО2 из дохода федерального бюджета расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. 

Возвратить ООО "Агентство по развитию нежилых территорий Ленинградской области"  из дохода федерального бюджета расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. 

Возвратить ФИО3 из дохода федерального бюджета расходы по уплате госпошлины в размере 2000руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Домрачева Е.Н.