﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35863/2018

г. Краснодар

20 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица – Чекризовой Анны Сергеевны – Чекризова С.В. (доверенность от 08.05.2019), в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Рассвет"» (ИНН 2314025835, ОГРН 1122314001028), органов, осуществляющих публичные полномочия: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), межмуниципального отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Лабинскому и Курганинскому районам, третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Упорная"», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Чекризовой Анны Сергеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Филимонова С.С.) по делу № А32-35863/2017, установил следующее.

ООО «Агрофирма "Рассвет"» (далее – агрофирма) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) и межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – отдел) о признании незаконным действий управления, выразившихся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 правом аренды и возложении на управление обязанности устранить допущенные нарушения путем внесения соответствующей записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агрофирма "Упорная"» и Чекризова А.С.

Решением от 06.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.03.2019, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 3.2 договора стороны связали правовые последствия прекращения договора аренды не с датой принятия арендодателем решения о расторжении, а с уведомлением арендатора о таком расторжении. Вместе с тем доказательства направления уведомления о расторжении договора в адрес агрофирмы и получения заявителем указанного уведомления, в материалы дела не представлены. Обратившись в управление, Чекризова С.А. фактически оспорила зарегистрированное обременение выделенного ей в счет земельных долей земельного участка, при отсутствии доказательств расторжения в установленном порядке договора аренды. Регистрирующий орган не мог принимать решение о погашении записи об обременении на основании пункта 3.2 договора, поскольку дополнительным соглашением от 08.07.2016 пункт 3.2 договора исключен (соглашение зарегистрировано в установленном порядке).

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что Чекризова А.С., выразив несогласие с заключением договора аренды, выделила в счет принадлежащей ей земельной доли земельный участок, соответственно, договор аренды от 15.01.2007 № 3/Л, заключенный на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:18.1101002:15, в отношении выделенного земельного участка в силу пункта 5 статьи 14 Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) прекратил свое действие. Государственная регистрация права аренды на спорные земельные участки производится на основании договора аренды в отношении выделенного земельного участка. Сведения, подтверждающие обращение общества к собственникам земельных участков по вопросу заключения новых договоров аренды, отсутствуют. Обществу необходимо обратиться в управление с правоустанавливающими документами, свидетельствующими о заключении договоров аренды с собственниками выделенных участков. Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Зарегистрированное право не может быть оспорено путем предъявления требований в порядке главы 24 Кодекса.

В кассационной жалобе Чекризова А.С. просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что выдел земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 произошел до того, как агрофирма приобрело права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15. Передав права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15, ООО «Агрофирма "Упорная"» не передала права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130, принадлежащий Чекризовой А.С. Участники общей долевой собственности на общем собрании участников, проведенном 12.02.2013, единогласно проголосовали за расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:15; Чекризова А.С. реализовала право на обращение в управление с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка правом аренды.

В судебном заседании представитель Чекризовой А.С. поддержал доводы кассационной жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя Чекризовой А.С., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что собственники земельных долей (арендодатели) и ООО «Агрофирма "Южный путь"» (арендатор) заключили договор от 15.01.2007, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:0015, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.04.2007.

На основании договора от 10.05.2007 № 9, заключенного ООО «Агрофирма "Южный путь"» и ООО «Амбрус», к последнему перешли права и обязанности арендатора указанного земельного участка. Договор уступки зарегистрирован 26.06.2007.

ООО «Амбрус» и ООО «Агрофирма "Упорная"» подписали договор купли-продажи прав и обязанностей арендатора по договору от 07.12.2009. Договор зарегистрирован 25.01.2010 (запись о регистрации № 23-23-11/066/2009-610).

30 ноября 2011 года ООО «Агрофирма "Упорная"» и ООО «Санга» подписали договор от 30.11.2011 № 40, согласно которому права арендатора перешли к ООО «Санга». Договор зарегистрирован 02.03.2012 (запись № 23-23-11/010/2012-046).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу № А32-6910/2012 договор уступки прав и обязанностей от 30.11.2011 № 40 признан недействительным, ООО «Агрофирма "Упорная"» восстановлена в правах арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:18.1101002:15.

10 ноября 2016 года ООО «Агрофирма "Упорная"» подписало с агрофирмой договор № 9 уступки прав и обязанностей, по условиям которого права арендатора перешли к агрофирме. Договор зарегистрирован 06.12.2016 (запись № 23/011/802/2016-2178/2).

Земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15 преобразован в результате выдела из него земельного участка площадью 85 469 кв. м с кадастровым номером 23:18:1101002:130.

01 апреля 2016 года на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130 зарегистрировано право собственности Чекризовой А.С. Одновременно с регистрацией права собственности на земельный участок зарегистрировано обременение участка арендой в пользу агрофирмы. Основанием регистрации указан договор аренды от 15.01.2007.

Агрофирма обратилась в управление с заявлением о регистрации обременения в отношении выделенного земельного участка на основании договора уступки от 10.11.2016.

Решением от 02.08.2018 управление отказало в регистрации обременения. Отказ мотивирован тем, что согласно пункту 3.2 договора аренды от 15.01.2007 арендодатели вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор и прекратить арендные отношения по окончанию каждых семи лет с даты государственной регистрации договора путем подачи заявления о расторжении. Заявление подается не позднее 1 августа года, в котором заканчивается семилетний срок аренды. Чекризова А.С. (в лице уполномоченного представителя) обратилась с соответствующим заявлением, предоставив документы, подтверждающие выполнение условий пункта 3.2 договора. В связи с чем запись об аренде погашена.

Агрофирма, полагая, что отказ управления является незаконным, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

Удовлетворяя требования общества, судебные инстанции пришли к выводу о том, что согласно пункту 3.2 договора стороны связали правовые последствия прекращения договора аренды не с датой принятия арендодателем решения о расторжении, а с уведомлением арендатора о таком расторжении. Вместе с тем доказательства направления уведомления о расторжении договора в адрес агрофирмы не представлены. Обратившись в управление, Чекризова С.А. фактически оспорила зарегистрированное обременение выделенного ей в счет земельных долей земельного участка, при отсутствии доказательств расторжения договора аренды в установленном порядке.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15, из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130,  относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому при разрешении спора следует руководствоваться положениями Земельного кодекса и Закона № 101-ФЗ.

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом № 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Судами установлено, что на собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 принято решение 27.04.2013 о расторжении договора аренды от 15.01.2007, решение оформлено протоколом от 27.04.2013 (т. 1, л. д. 55 – 57). 

После принятия указанного решения земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15 преобразован, в результате выдела из него образован земельный участок площадью 85 469 кв. м с кадастровым номером 23:18:1101002:130. 

01 апреля 2016 года на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130 зарегистрировано право собственности Чекризовой А.С.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяла судам установить, что Чекризова А.С. на общем собрании 27.04.2013 проголосовала против продления договора аренды в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015, что позволяло ей в дальнейшем реализовать свое право на выдел в счет принадлежащих ей земельных долей земельный участок (пункт 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ). Данное право Чекризова А.С. реализовала, выделив из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130. Процедура выдела земельного участка инициирована сразу после проведения собрания (публикация в газете «Провинциальная газета» от 17.09.2013 № 148 (14510). С момента выдела спорного участка обременение (ограничение) в отношении выделенного земельного участка прекратилось в силу прямого указания закона, что является основанием для погашения записи об обременении (ограничении) в отношении выделенного участка. Изложенное подтверждается вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.06.2019 по делу № 33-15025/19.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, у судов отсутствовали основания для удовлетворения заявления общества.

Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального и процессуального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований общества.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по делу № А32-35863/2017 отменить. В удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                      Я.Е. Волков

Судьи										              Н.С. Мазурова

										              А.И. Мещерин