ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, тел. (87934) 6-09-16, 

факс: (87934) 6-09-14, e-mail: info@16aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А20-759/2007

26 февраля 2019 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казаковой Г.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Экспертиза» на определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.11.2018 о признании недействительными открытых торгов посредством публичного предложения имущества, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республики, г. Нальчик, ул. Идарова (Гагарина), д. 176, принятое в рамках дела № А20-759/2007 о несостоятельности (банкротстве) Региональной общественной организации «Молодежный жилой комплекс «Насып» (ОГРН 1040700001638, ИНН 0721009377),

при участии в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи:

от общества с ограниченной ответственностью «Аукционный дом «Коново»: представитель ФИО2 (по доверенности от 13.12.2017), представитель ФИО3 (по доверенности от 13.12.2017),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Экспертиза» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Аукционный дом «Коново» и обществу с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» о признании недействительными открытых торгов посредством публичного предложения имущества, расположенного по адресу: 

<

...>: лот № 1 - детский сад на 280 мест (незавершенное строительство, готовность 47%, имеется действующее разрешение на строительство); лот № 2: 195-квартирный жилой дом (незавершенное строительство, фактически по планировке 208 квартир, готовность 27%, имеется действующее разрешение на строительство), 304-квартирный жилой дом (незавершенное строительство, котлован, готовность 7%, имеется разрешение на строительство), трансформаторная подстанция, административное здание, сарай, мастерская, навес, ограждение железобетонное, ограждение около административного здания, внутриплощадочные дороги, подъездная площадка (гравий, щебень), подъездная площадка (асфальт, бетон), домик деревянный, домик вагончик площадью 27 кв. м.

Определением суда 26.11.2018 в удовлетворении требований отказано.

Общество «Научно-технический центр «Экспертиза» не согласилось с определением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит в рамках настоящего обособленного спора судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить, в связи с неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представители заинтересованного лица поддержали свои возражения относительно доводов жалобы, дав суду свои пояснения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу. 

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенной нормы, с учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», основанием признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, оказавшие влияние на результат торгов.

Учитывая изложенное, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, оспаривать действительность торгов по продаже имущества должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

Таким образом, основанием для признания торгов недействительными является совокупность двух условий: нарушение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

При разрешении спора судом установлено, что конкурсный управляющий должника выставил на продажу посредством публичного предложения имущества, расположенного по адресу: 

<

...>: лот № 1 - детский сад на 280 мест (незавершенное строительство, готовность 47%, имеется действующее разрешение на строительство); лот № 2: 195-квартирный жилой дом (незавершенное строительство, фактически по планировке 208 квартир, готовность 27%, имеется действующее разрешение на строительство), 304-квартирный жилой дом (незавершенное строительство, котлован, готовность 7%, имеется разрешение на строительство), трансформаторная подстанция, административное здание, сарай, мастерская, навес, ограждение железобетонное, ограждение около административного здания, внутриплощадочные дороги, подъездная площадка (гравий, щебень), подъездная площадка (асфальт, бетон), домик деревянный, домик вагончик площадью 27 кв. м. (т.д.1 л.д. 67-74)

Начальная цена – 63 423 000 руб., минимальная цена продажи – 38 053 800 руб. 

Организатором торгов являлось общество «Аукционный дом «Коново».

Информация о торгах опубликована на официальном сайте https://bankrot.fedresurs.ru 29.09.2017, в газете «Кабардино-Балкарская правда» 23.09.2017, в газете «Коммерсантъ» 30.09.2017. Информация о результатах торгов опубликована на официальном сайте https://bankrot.fedresurs.ru (т.д. 2 л.д. 23, 25-27). С учетом указанного обстоятельства, суд отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии существенной информации и предмете торгов. При этом, доказательств о том, что апеллянт обращался за получением необходимой информации к организатору торгов и ему необоснованно было отказано, в целях решения вопроса о необходимости его участия в торгах, в материалы дела не представлено.

По итогам проведения торгов путем публичного предложения в электронной форме (протокол от 01.11.2017 № 22393-ОТПП/2), между общественной организацией в лице конкурсного управляющего ФИО4 (продавец), организатором торгов - обществом «Аукционный Дом «Коново» и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» (ООО фирма «Строкс», покупатель) заключены договоры купли-продажи от 15.11.2017 №15/11 по лоту №1 на сумму 9 520 000 рублей, от 13.11.2017 № 13/11 по лоту №2 на сумму 40 600 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закон о банкротстве) продажа имущества должника в конкурсном производстве осуществляется в порядке, утвержденном собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Собрание кредиторов должника от 09.09.2017 в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.

Каких-либо нарушений в процедуре (правилах) проведения торгов, установленных действующим законодательством и повлиявших на их результат, судом первой инстанции не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, в том числе, что Положение о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества должника и внесенные в него изменения не оспорены и не признаны недействительными, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя довод жалобы относительно несоблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, при осуществлении торгов, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Применительно к рассматриваемому спору, приобретая по договорам купли-продажи от 13.11.2017 и от 15.11.2017 спорные объекты, ООО фирма «Стройкоммунсервис» приобрело право на земельный участок, на котором они расположены, и вправе требовать оформления арендных отношений или выкупа земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что существенных нарушений порядка проведения торгов организатором не допущено; имущество реализовано посредством публичного предложения в соответствии с Положением о порядке продажи имущества должника, утвержденным решением собрания кредиторов. Кроме этого, из материалов дела следует и заявителем не оспаривается, что он не подавал заявку на участие в торгах, то есть не являлся претендентом на участие в торгах, а также не является лицом, которому было отказано в участии в торгах.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В связи с чем предполагается, что достижением цели такого обращения в суд будет восстановление нарушенных прав и законных интересов заинтересованного лица (статья 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку, как установлено судом, заявитель жалобы не принимал мер к участию в торгах, им надлежащим образом не доказана заинтересованность в оспаривании торгов, а также заинтересованность в признании сделки недействительной, права общества с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Экспертиза» как потенциального покупателя проведением торгов и заключением сделки не нарушены, соответственно исключается возможность восстановления его прав.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В абзаце четвертом пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.12.2010 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что заявление об оспаривании сделки по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве уплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.11.2018 по делу № А20-759/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий         О.В.Марченко

Судьи          И.Н.Егорченко

         ФИО5