Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, 

<

...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-1899/2025

“30”

июля

2025 года 

«28» июля 2025 года оглашена резолютивная часть решения

«30» июля 2025 года изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи Ершовой Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алиевой Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Жилищный Трест – Лучший дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о частичной отмене предписания № ЖК - 2/508ШСА/КОВ/11574-0 от 28.12.2024,

третье лицо: ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 29.11.2024, ФИО3 по доверенности от 21.10.2024,

от Министерства: ФИО4 по доверенности от 03.10.2024,

от третьего лица: ФИО1,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилищный Трест – Лучший дом» (далее – ООО «Жилищный Трест – Лучший дом», Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением  к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство) об отмене предписания № ЖК - 2/508ШСА/КОВ/11574-0 от 28.12.2024 в части: 

- обязания произвести перерасчет размера платы для собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 46, расположенном по адресу: 

<

...> за услугу «Лифт» управляющей организацией в расчетных периодах: январь - март 2024, сентябрь - октябрь 2024 (п.1),

- обязания произвести перерасчет (корректировку) платы собственникам помещений в многоквартирном доме № 46, расположенном по адресу: 

<

...> за услугу «Домофон» за период с июня 2024 по ноябрь 2024 (п. 2),

- обязания разработать и довести до сведения собственников помещений в МКД № 46, расположенном по адресу: 

<

...> предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые можно проводить в многоквартирном доме (п. 6).

В судебном заседании представитель Заявителя поддержал заявленные требования в полном объёме. Министерство требования не признало по изложенным в отзыве основаниям.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, решением заместителя министра регионального контроля (надзора) Калининградской области от 06.12.2024 № ЖК-1508/пр в отношении Общества проведено КНМ в виде документарной проверки в рамках лицензионного контроля. 

По результатам проверки составлен акт документарной проверки № ЖК - 1508/пр от 09.12.2024.

В ходе проверочного мероприятия были выявлены следующие оспариваемые Обществом нарушения: управляющей организацией условия договора управления и лицензионных требований не выполнены в части одностороннего установления (повышения) размера платы для собственников помещений в МКД за услугу «Лифт» и «Домофон».

Так, управляющей организацией собственникам помещений в МКД в период с июля 2023 по декабрь 2023, с апреля 2024 по август 2024 начислялась плата за услугу «Лифт» в соответствии с договором с ООО «Рослифт» по следующей методике расчета: (2 лифта*4 805 руб.) / 3116,4 кв.м. (площадь помещений в МКД) - 3,08 руб./кв.м.). То есть размер платы за услугу «Лифт» составляет 3,08 руб./кв.м.

Вместе с тем, согласно платежным документам - квитанциям за некоторые расчетные периоды Заявителем выставлялась плата за услугу «Лифт» в следующем размере:

январь 2024, февраль 2024, март 2024 - 4,77 руб./кв.м.;

сентябрь 2024, октябрь 2024 - 5,70 руб./кв.м.

При этом, согласно выставленным ООО «Рослифт» управляющей организации актам № 37 от 31.01.2024, № 72 от 29.02.2024, № 102 от 31.03.2024, № 406 от 31.10.2024 стоимость технического обслуживания 2 лифтов в МКД составила 9 610 руб. (2 лифта*4 805 руб.), что соответствует размеру платы 3,08 руб./кв.м.).

Таким образом, Министерством выявлено нарушение действующего законодательства, выраженное в одностороннем установлении (повышении) размера платы для собственников помещений в МКД за услугу «Лифт».

Далее, ООО «Жилищный трест-Лучший дом» начиная с июня 2024 года собственникам помещений в МКД начисляется плата за услугу «Домофон» в размере 105 рублей с помещения.

Вместе с тем, в Министерство не представлены протоколы общих собраний собственников помещений в МКД по вопросу утверждения размера платы за услугу «Домофон».

Кроме того, Обществом в Министерство представлена копия программы энергосбережения и повышения энергетической эффективности по адресу: 

<

...> на 2024-2028 годы и копия программы энергосбережения для многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «Жилищный трест-Лучший дом», в отношении общего имущества собственников помещений в МКД, которые размещены на сайте управляющей организации.

Такие документы не приняты Министерством в качестве подтверждения исполнения требований Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила № 491) и Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с целью повышения энергетической эффективности многоквартирного дома, поскольку соответствующие программы должны быть подготовлены в отношении каждого конкретного дома, находящегося в управлении управляющей организации, в зависимости от нуждаемости проведения определенных работ на многоквартирном доме.

Согласно позиции Министерства, установленные проверочным мероприятием обстоятельства  свидетельствуют о нарушении Обществом обязательных требований, предусмотренных ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); подпункта «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110 (далее - Положение о лицензировании), подпунктов «в» и  «ж»" пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года N 416); п. 10 Правил № 491; п. 7 ст. 12 Закона № 261-ФЗ.

Оспариваемым Предписанием Обществу в срок до 24.02.2025 необходимо:

- произвести перерасчет размера платы для собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 46, расположенном по адресу: 

<

...> за услугу «Лифт» управляющей организацией в расчетных периодах: январь - март 2024, сентябрь - октябрь 2024 (п.1),

- произвести перерасчет (корректировку) платы собственникам помещений в многоквартирном доме № 46, расположенном по адресу: 

<

...> за услугу «Домофон» за период с июня 2024 по ноябрь 2024 (п. 2),

- разработать и довести до сведения собственников помещений в МКД № 46, расположенном по адресу: 

<

...> предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые можно проводить в многоквартирном доме (п. 6).

Общество, ссылаясь на то, что указанные обязанности на него возложены незаконно, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, являются: несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение их прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; незаконное возложение на них каких-либо обязанностей; создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В своем отзыве на заявление Министерство возражало против заявленных требований.  

Согласно части 2.3. статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. 

Многоквартирный дом № 46, расположенный по адресу: 

<

...> по данным государственной информационной системы жилищно - коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) введен в эксплуатацию в 2015 году, с этого же года он находится в обслуживании у управляющей компании ООО «Жилищный Трест —Лучший Дом».

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. 

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах определены приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр.

Пунктом 2 указанного приказа предусмотрено, что протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения общего собрания.

В случае, если содержательная часть протокола общего собрания содержит указание на наличие приложений, к протоколу общего собрания прилагаются перечисленные в ней документы.

Согласно пункту 31 Правил № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

На основании пункта 35 Правил № 491 указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Порядок и обязательные требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения установлены статьями 156, 161 Жилищного кодекса, пунктами 11.1, 32, 35 Правил № 491, Минимальным перечнем, подпунктом "в" пункта 4, пунктами 5 - 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса в плату за содержание жилого помещения, включается плата, в том числе, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту "3" пункта 11 Правил N 491, пункту 22 Минимального перечня работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта являются обязательными в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и должны быть включены в состав платы за содержание и текущий ремонт помещений многоквартирного дома.

На основании пункта 5.10.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, эксплуатирующая организация обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию, путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

Для этих целей эксплуатирующая организация обеспечивает, в том числе, проведение технического диагностирования, обследования лифтов и вывод лифтов из эксплуатации при истечении установленного срока эксплуатации. Указанные работы независимо от желания собственников МКД, должны включаться в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.12.2014 N 924/пр.

Согласно рекомендованной форме в платежном документе должен быть представлен детализированный расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а именно перечислены виды услуг по содержанию и ремонту жилого помещения и виды коммунальных услуг.

Выделение в платежном документе отдельной строкой стоимости конкретных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома не противоречит действующему законодательству, при этом предъявляемая плата не должна превышать размер утвержденный собственниками помещений.

Вопросом 3 Протокола №1 от 28.05.2018 внеочередного общего собрания собственников помещений МКД установлены тарифы (размер платы) за услуги по управлению, содержанию, и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе: тариф за обслуживание лифта установлен в размере - 2,52 руб. за 1 кв. м. общей площади помещения ежемесячно, текущий ремонт лифта (работы, не включенные в договор обслуживания с лифтовой компанией) - по фактическим затратам от общей площади квартиры.

Таким образом, собственниками было принято решение о выведении размера платы за услуги по ремонту лифтов из состава размера платы по статье «Содержание и текущий ремонт».

В январе 2024 обслуживающей лифты организацией ООО «Рослифт» были выполнены работы по ремонту платы управления ПУ-3 в МКД № 46, по ул. ФИО5, что подтверждается актом выполненных работ № 23 от 22.01.2024.

Руководствуясь Протоколом № 1 от 28.05.2018, управляющая компания ООО «Жилищный Трест - Лучший дом» произвела начисление платы собственникам многоквартирного дома № 46 по ул. ФИО5 в г. Калининграде:

Общая сумма выполненных работ составила - 15 720 рублей.

Таким образом: (2 (лифта) х 4 805 (стоимость ежемесячного ТО лифта) + 15 720 (стоимость ремонтных работ)/3 месяца взимания платы)/3 116,4 (общая площадь) = 4,77 руб./кв.м.

В сентябре 2024 обслуживающей лифтовое оборудование организацией ООО «Рослифт» были выполнены работы по ремонту двигателя привода дверей, подшипника привода дверей в МКД № 46 по ул. ФИО5 в г. Калининграде, что подтверждается актом выполненных работ № 321 от 17.09.2024.

Руководствуясь Протоколом № 1 от 28.05.2018, управляющая компания ООО «Жилищный Трест - Лучший дом» произвела начисление платы собственникам многоквартирного дома № 46 по ул. ФИО5 в г. Калининграде:

Общая сумма выполненных работ составила - 16 300 рублей.

Таким образом: (2 (лифта) х 4 805 (стоимость ежемесячного ТО лифта) + 16 300 (стоимость ремонтных работ)/2 месяца взимания платы)/3 116,4 (общая площадь) = 5,70 руб./кв.м.

Министерство расценило начисления за выполненный ремонт лифтов как увеличение Заявителем платы за услугу «Лифт» в одностороннем порядке и более, чем один раз за год, что противоречит  вопросу 4 Протокола № 1 от 28.05.2018.

При этом 4 вопросом указанного Протокола № 1 от 28.05.2018 установлено, что стоимость услуг по обслуживанию подрядными организациями в одностороннем порядке может увеличивать/уменьшаться управляющей организацией в случае изменения стоимости подрядными организациями, оказывающие такие услуги не чаще одного раза в год, в том числе установить, что тариф (размер платы) за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД изменяется 1 раз в год (увеличивается или уменьшается) на индекс потребительских цен по показателю «Жилищно - коммунальные услуги» для Калининградской области, определяемый Федеральной службой статистики.

Между тем, увеличение платы в порядке вопроса 4 Протокола № 1 от 28.05.2018 (касающегося размера стоимости услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества, а также порядка увеличения платы за такие услуги на индекс потребительских цен) Общество не производило, поскольку в спорный период (январь, февраль, март, сентябрь, октябрь 2024) выставляло собственникам к оплате помимо оказанных услуг по техническому обслуживанию лифтов, включенных в тариф, плату за фактически выполненные ремонтные работы (ремонт платы управления, двигателя привода дверей, подшипника привода дверей). 

Таким образом, начисление размера платы за услугу «Лифт» производилось в соответствии с Протоколом № 1 от 28.05.2018 исходя из расчета тарифа 3,08 руб. с надбавкой за текущий ремонт лифтового оборудования, что не является необоснованным увеличением тарифа.

В судебном заседании представитель Министерства сообщил суду, что предписание в указанной части вынесено Министерством в связи с тем, что Общество в ходе проверки не подтвердило оказание услуг по ремонту лифта, представив только акты выполненных работ с ООО «Рослифт» по тех.обслуживанию.

Между тем, позиция Министерства опровергается содержанием представленных в дело материалов КНМ, а именно, актами выполненных работ № 23 от 22.01.2024, № 321 от 17.09.2024 по ремонту лифта.

В данной части суд признает предписание необоснованным.

Касаемо выставления в платежных документах платы за «Домофон», суд полагает, что Общество не представило надлежащих доказательств обоснованности взимания такой платы.

Представленные ООО «Жилищный трест - Лучший дом» документы не содержат принятого решения собственников помещений МКД (протокола) по вопросу оказания услуги «Домофон» с утверждением платы в размере 105 руб. с квартиры ежемесячно. В информационной системе решение (протокол) собственников помещений МКД по данному вопросу не размещено.

Реестры голосования, на которые ссылается Заявитель в обосновании своих доводов, требованиям жилищного законодательства не соответствуют, являются приложением к письму ООО «Видеодомофонщик39» исх. № 189 от 31.05.2024 и не могут быть приняты во внимание.

Обществом в Министерство представлена копия программы энергосбережения и повышения энергетической эффективности по адресу: 

<

...> на 2024-2028 годы и копия программы энергосбережения для многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «Жилищный трест-Лучший дом», в отношении общего имущества собственников помещений в МКД, которые размещены на сайте управляющей организации.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 1 Закона № 261 настоящий Федеральный закон регулирует отношения по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Пунктом 11 статьи 2 Закона № 261 предусмотрено лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома - это лицо, на которое в соответствии с жилищным законодательством возложены обязанности по управлению многоквартирным домом.

Согласно пункту 4 статьи 12 Закона № 261, в целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности в перечень требований к содержанию общего имущества в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома. Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения.

Пункт 7 статьи 12 Закона № 261 предписывает, что лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и: повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

При этом экономические интересы собственников помещений в многоквартирном доме должны ложиться в основу планирования конкретных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в таком доме.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 2 Правил № 416).

В соответствии с п. 4 Правила № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, подготовкой предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности.

Таким образом, законодательством предусмотрено формирование плана работ по энергосбережению ежегодно в отношении каждого конкретного дома, находящегося в управлении управляющей организации, в зависимости от нуждаемости проведения определенных работ на многоквартирном доме, что, в свою очередь, определяется управляющей компанией по результатам сезонных и текущих осмотров, после чего в соответствии с Правилами № 491 обоснованные предложения по перечню работ должны быть ежегодно доведены до сведения собственников для принятия ими решения (пункты 10,11,31 Правил № 491).

Таких сведений разработанные Заявителем Программы не содержат.

То обстоятельство, что собственники помещений МКД не проявляют инициативу по финансированию мероприятий по энергоэффективности и энергосбережению не снимает с управляющей организации обязанности по разработке таких мероприятий и доведения до сведения собственников предложений по энергоэффективности и энергосбережению.

        Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным предписание Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК - 2/508ШСА/КОВ/11574-0 от 28.12.2024 в части обязания Общества с ограниченной ответственностью «Жилищный Трест – Лучший дом» осуществить перерасчет размера платы для собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 46, расположенном по адресу: 

<

...> за услугу «Лифт» в расчетных периодах: январь - март 2024, сентябрь – октябрь 2024.

В удовлетворении остальной части заявления отказать. 

Взыскать с Министерства регионального Министерству регионального контроля (надзора) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Жилищный Трест – Лучший дом» 50 000  рублей в счет уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                              Ю.А. Ершова