ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-13332/2022

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2022 года

15АП-21312/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Попова А.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 06.09.2022;

от ответчика и третьего лица: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 03.10.2022 по делу № А53-13332/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании права собственности, о передаче недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» (далее – ответчик, ООО «МГ-Девелопмент», общество) о передаче недвижимого имущества, о признании права собственности. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2022 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО «МГ-Девелопмент» передать ИП ФИО3 объекты долевого строительства: 

однокомнатная квартира №39, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1674, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №50, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1686, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №104, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1743, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №119, общей площадью 36,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1630, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №128, общей площадью 34,1 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1640, расположенная по адресу: 

<

...>. 

За ИП ФИО3 признано право собственности на объекты долевого строительства: 

однокомнатная квартира №39, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1674, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №50, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1686, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №104, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1743, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №119, общей площадью 36,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1630, расположенная по адресу: 

<

...>; 

однокомнатная квартира №128, общей площадью 34,1 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1640, расположенная по адресу: 

<

...>. 

С ООО «МГ-Девелопмент» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 60 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «МГ-Девелопмент» указывает, что ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена уплата цены договора после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Однако ИП ФИО3 не внесены ни наличные, ни безналичные денежные средства. Соглашение о зачете ничтожно, поскольку прямо противоречит закону. 

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3 (участник долевого строительства) и ООО «МГ-Девелопмент» (застройщик) заключен договор от 20.09.2017 № 39/50/104/119/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 6026 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011007:478, расположенном по адресу: 

<

...>, сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - квартиры в вышеуказанном жилом доме, а участник долевого строительства обязуется уплатить стоимость объектов долевого строительства и принять в собственность объекты долевого строительства по акту приема-передачи. 

В соответствии с п. 1.2 договора объектами долевого строительства являются следующие квартиры: 

однокомнатная квартира № 39, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 2 этаже в 2 подъезде общей площадью 34,32 кв. м; 

однокомнатная квартира № 50, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 3 этаже в 2 подъезде общей площадью 34,32 кв. м; 

однокомнатная квартира № 104, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 4 этаже в 4 подъезде общей площадью 34,32 кв. м; 

однокомнатная квартира № 119, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 2 этаже в 5 подъезде общей площадью 37,3 кв. м; 

однокомнатная квартира № 128, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 3 этаже в 5 подъезде общей площадью 34,35 кв. м. 

В соответствии с п. 1.5 договора адрес объектов долевого строительства, их характеристики могут быть уточнены после окончания строительства жилого дома. 

Согласно п. 2.1 договора, цена договора составляет 5 277 429 руб. и уплачивается истцом в течение трех календарных дней после государственной регистрации договора. 

Договор в установленном порядке зарегистрирован 27.09.2017. 

29.09.2017 стороны договора, учитывая взаимный характер встречных обязательств, пришли к соглашению о взаимозачете ранее образовавшейся суммы долга ООО «МГ-Девелопмент» перед ИП ФИО3 в размере 5 277 725 руб. в счет погашения обязательств по оплате цены договора № 39/50/104/И 9/128-478, в связи с чем был подписан акт о взаимозачете. 

Ранее образовавшаяся сумма долга ООО «МГ-Девелопмент» подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 по делу № А53-35104/2016, исполнительным листом, а также актом сверки от 02.10.2017. 

В соответствии с п. 1.3 договора срок передачи квартир - не позднее 31.03.2018. 

Однако застройщик не исполнил принятые на себя по договору обязательства. До настоящего времени квартиры не переданы. При этом строительство жилого дома, в котором находятся квартиры, завершено и жилой дом сдан в эксплуатацию в 2021 году. 

07.12.2021 квартирам присвоены кадастровые номера. 

27.01.2022 предприниматель направил застройщику уведомление с требованием о назначении даты приема-передачи квартир и составления соответствующего акта. 

Предприниматель, указывая, что застройщик уклоняется от юридической передачи объектов недвижимости, в отсутствие надлежащего документа о передаче квартир, он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей в период заключения договора, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В обоснование исковых требований предприниматель указал, что обязательства по уплате цены договора долевого участия в строительстве исполнены им надлежащим образом путем взаимозачета встречных обязательств, однако общество уклоняется от передачи квартир.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что Законом № 214-ФЗ предусмотрена уплата цены договора после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Однако ИП ФИО3 не внесены ни наличные, ни безналичные денежные средства.

В соответствии со статьями 410, 411 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В материалы дела представлен акт о взаиморасчете между ИП ФИО3 (сторона 1) и ООО «МГ-Девелопмент» (сторона 2), согласно которому сторона 2 в соответствии с договором №0102/15-1 от 01.02.2015 имеет перед стороной 1 задолженность в размере 5 277 725 руб. Основанием возникновения задолженности являются акты выполненных работ (п. 1 акта).

При этом, как уже было указано, образовавшаяся сумма долга ООО «МГ-Девелопмент» подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 по делу № А53-35104/2016, а также актом сверки от 02.10.2017. 

Согласно п. 2 акта, сторона 1 в соответствии с договором №39/50/104/119/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20.09.2017 имеет задолженность перед стороной 2 в размере 5 277 429 руб.

Принимая во внимание взаимный характер встречных обязательств, стороны решили зачесть сумму долга в размере 5 277 725 руб. в соответствии со статьей 410 ГК РФ, а именно: зачесть сумму долга стороны 2 перед стороной 1, а размере 5 277 725 руб. в счет погашения задолженности стороны 2 перед стороной 1, образовавшейся в соответствии с договором №0102/15-1 от 01.02.2015; зачесть сумму долга стороны 1 перед стороной 2 в размере 5 277 429 руб. в счет погашения задолженности стороны 1 перед стороной 2, образовавшейся в соответствии с договором №39/50/104/119/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20.09.2017.

Данный акт в установленном законом порядке ООО «МГ-Девелопмент» не оспорен, недействительным не признан. То обстоятельство, что оплата произведена посредством проведения зачета, а не путем перечисления денежных средств, не является свидетельством нарушения существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что состоявшийся зачет является надлежащим способом прекращения обязательства участника долевого строительства (истца) перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве и после проведения зачета по настоящему соглашению обязательства ИП ФИО3 по оплате договора №39/50/104/119/128-478 от 20.09.2017 считаются исполненными на сумму 5 277 429 руб. соответственно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что соглашение о зачете ничтожно, поскольку противоречит положениям Закона № 214-ФЗ, которыми не предусмотрена альтернативная возможность оплаты цены договора участия в долевом строительстве, кроме как оплаты в безналичном порядке; договорами участия в долевом строительстве также не предусмотрена возможность оплаты цены договора путем зачета встречных однородных требований, не принимаются апелляционным судом.

Как было указано выше, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (пункт 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей в период заключения договора).

Положения Закона № 214-ФЗ в действовавшей в период заключения договора редакции не накладывают на стороны ограничения о способах оплаты участником долевого строительства стоимости приобретаемого в собственность недвижимого имущества, из содержания договора также не следует запрет на осуществление такого вида расчетов, следовательно, истец имел полное право оплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества в строящемся многоквартирном жилом доме путем зачета встречного однородного требования.

Поскольку форма расчетов Законом № 214-ФЗ в соответствующей редакции не была определена, к правоотношениям между сторонами по договорам долевого участия в строительстве применяются общие нормы гражданского законодательства, в том числе положения о зачете. Общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации также не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования. 

Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве возможно было произвести посредством зачета встречных однородных требований. При этом неважно, вытекает ли предъявляемое к зачету требование из того же обязательства по договору долевого строительства или из другого (например, по договору подряда), главное условие - встречность и однородность обязательства и выраженная воля на проведение зачета хотя бы одной из сторон.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

При этом судом первой инстанции отмечено, что свои доводы о ненадлежащей оплате по договору застройщик приводит по истечении почти пяти лет с момента подписания акта о взаимозачете от 29.09.2017. Более того, застройщик участнику долевого строительства предупреждения по поводу погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также в последующем (через 30 дней) уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не направлял. Такие действия в период завершения строительства жилого дома и готовности объектов долевого строительства к передаче нельзя признать добросовестными.

Ответчиком не оспаривается факт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и готовности объектов долевого строительства. 07.12.2021 квартирам присвоены кадастровые номера. В выписках из ЕГРН указана фактическая площадь. Сведения о зарегистрированных правах в отношении вышеуказанных жилых помещений в ЕГРН отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Согласно статье 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. 

Обстоятельства, по которым до настоящего времени истец не зарегистрировал право собственности, не являются основанием к отказу истцу в признании права собственности на принадлежащие ему квартиры. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно возложил на застройщика обязанность передать однокомнатные квартиры № 39, № 50, № 104, № 119, № 128 предпринимателю, а также удовлетворил требования предпринимателя о признании за ним права собственности на спорные квартиры, поскольку именно регистрация права собственности приведет к наиболее быстрому и полному восстановлению нарушенных прав. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2022 по делу № А53-13332/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

СудьиА.А. Попов

С.И. Яицкая