АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2641/2020

«14» декабря 2023 г.                                                                                                   г. Краснодар          

 

            Резолютивная часть решения суда объявлена «14» декабря 2023 г.  

            Полный текст решения суда изготовлен «14» декабря 2023 г.  

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2, о сносе самовольно возведенного строения, третье лицо ООО «Галеон», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, МУП «Парки отдыха «Ривьера-Сочи», ООО «Парк Сервис», МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, АО «Универсальные финансовые решения», финансовый управляющий ФИО3,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, доверенность в деле, 

от ответчиков: не явились, извещены, 

от финансового управляющего: ФИО5, доверенность в деле, 

от иных лиц: не явились, извещены,  

 

У С Т А Н О В И Л:

администрация города Сочи (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с требованиями:

1) признать объект капитального строительства диско-клуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1, самовольным;

2) обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 осуществить снос объекта капитального строительства дискоклуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1, за свой счет;

3) аннулировать запись о государственной регистрации права № 23:49:203026:1417- 23/050/2019-4 от 20.05.2019 на дискоклуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417;

4) обратить решение к немедленному исполнению; 5) взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда (требования уточнены в порядке статьи 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленные требования администрации основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы возведением (реконструкцией) спорного объекта без разрешительной документации.

Предпринимателем был заявлен встречный иск о признании права собственности на объект капитального строительства диско-клуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, который принят судом к производству определением от 11.02.2021.

Решением от 22.09.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2021, спорный объект признан самовольным, суд возложил на предпринимателя обязанность в течение тридцати дней осуществить его снос за свой счет. С предпринимателя в пользу администрации взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда. Встречный иск оставлен без удовлетворения. Распределены судебные расходы. Суды установили, что в отношении спорного объекта с 08.11.2007 по 06.03.2008, а затем с 2008 по 2016 годы проведена реконструкция, выражающаяся в устройстве антресоли, в возведении пристройки литера «А1» и тамбура без получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А32-2641/2020 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции в постановлении от 13.04.2022 указал, что удовлетворяя требование о сносе всего объекта, суды руководствовались экспертным заключением, согласно которому спорный объект не соответствует параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001; приведение объекта в состояние, в котором он находился до проведения реконструкции, невозможно без нанесения ущерба зданию диско-клуба «Ультра». Вместе с тем, МУП «Парки отдыха «Ривьера-Сочи» представило в материалы дела рецензию от 11.06.2021 № 419 (т. 10, л. д. 140 – 146), в которой отмечены недостатки проведенной судебной экспертизы, в том числе отсутствие обоснованного вывода эксперта о невозможности производства работ по устранению строительных изменений, относящихся к реконструкции спорного объекта, в частности, в судебном заключении экспертом не указаны необходимые демонтажные работы, которые должны проводиться в соответствии с проектными решениями, в том числе содержать в себе решения по исключению негативных факторов, влияющих на технические характеристики основного объекта, вплоть до усиления конструкций. Суды не проверили изложенные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора; вопрос о возможности сноса пристроенных частей объекта и приведения его в первоначальное состояние достаточным образом не исследовали; не выяснили характер и степень возможных повреждений в случае проведения восстановительных работ, устранимость таких повреждений, в том числе путем проведения работ по усилению конструкций, а также намерение предпринимателя провести все необходимые работы в целях приведения спорного объекта в соответствие с имеющимися разрешениями. В рассматриваемой ситуации судам следовало предложить ответчику представить проект приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство, обсудить вопрос о проведении повторного (дополнительного) экспертного исследования, о чем также было заявлено ходатайство и третьим лицом.

При новом рассмотрении спора судом было установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2020 дело № А40-181390/18-187-237 ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождение г. Сызрань, Куйбышевской обл., ИНН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2022 дело № А40-181390/18-187-237 финансовым управляющим утверждена ФИО3 (ИНН 

<

***>). В рамках дела о банкротстве финансовым управляющим должника подано исковое заявление к ответчику о признании недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в конкурсную массу должника. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2022 дело № А40-181390/18-187-237 признан недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019, переход прав аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено права собственности ФИО1 в отношении здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019; прекращено право аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Суд обязал ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника здание: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1/3 от 07.05.2019.

С учетом вышеизложенного, суд привлек в дело в качестве ответчика ФИО2 (далее – ФИО2).

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал; представитель финансового управляющего также в судебное заседание явился; ООО «Галеон» было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое судом было рассмотрено и отклонено, поскольку отложение судебное заседание в данном случае, приведет лишь к затягиванию срока разрешения сформированного между сторонами спора и нарушению прав и законных интересов сторон, что не соответствует целям и задачам правосудия.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) в судебном заседании 07.12.2023 объявлен перерыв до 14.12.2023 до 10 час. 00 мин., после перерыва судебное заседание продолжено.

В адрес суда от администрации поступило ходатайство об уточнении исковых требований, заявленное только к ФИО2, которое судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ, в отношении ходатайства администрации о замене ответчика на ФИО2 суд учитвает, что суд уже привлек в дело в качестве ответчика ФИО2, тем самым с учетом волеизъявления администрации суд исключает из числа ответчиков ФИО1 и рассматривает требования только к ФИО2

При первоначальном рассмотрении спора судом первой инстанции было установлено, что специалистом управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного в градостроительного законодательства администрации города Сочи, на основании распоряжения администрации города Сочи от 28.10.2019 № 415-р о создании рабочей группы по организации и проведения инвентаризации объектов недвижимости, распложенных в МУП «Парки отдыха Ривьера-Сочи», проведен визуальный осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производство строительных работ по реконструкции танцплощадки. Правообладателем указанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи (запись регистрации в ЕГРН от 18.07.2007 № 23-23-50/026/2007-355).

Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004896 от 26.11.2008, указанный выше земельный участок передан в аренду ООО «ТрансЛайт» сроком до 06.08.2057.

В соответствии с договором от 07.05.2019 о передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.11.2008 № 4900004896, ООО «ТрансЛайт» передало свои права и обязанности, а ФИО1 принял соответствующие права и обязанности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004896 от 26.11.2008.

Согласно пункту 1.3 договора аренды № 4900004896 от 26.11.2008, возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

По смыслу пункта 4.1.2 договора № 4900004896 от 26.11.2008, администрация имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Согласно выписке из ЕГРН на арендованном земельном участке за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства диско-клуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м и указанный объект капитального строительства передан в аренду ООО «Галеон» сроком до 27.05.2029.

Совместно с сотрудниками МУП города Сочи «Муниципального института генплана» администрацией было установлено, что на арендованном земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства. По результатам анализа схемы, выполненной МУП города Сочи «Муниципального института генплана», установлено, что фактически площадь застройки объекта капитального строительства увеличена. Вместе с тем, согласно архивным документам на объект разрешение (уведомление) на реконструкцию указанного объекта администрацией не выдавалось. Следовательно, предпринимателем без получения разрешения на строительство (реконструкцию) выполнена реконструкция спорного здания кафе, путем увеличения площади застройки. Более того, реконструкция произведена в нарушение пункта 1.4 договора аренды земельного участка № 4900004896 от 26.11.2008. 

В соответствии со статьей  12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. 

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта  1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон об организации местного самоуправления) к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со статьей 72 ЗК РФ органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об организации местного самоуправления местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация, как орган местного самоуправления.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящее исковое заявление.

В соответствии с ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 ГрК РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается в целях осуществления контроля за выполнением требований градостроительной документации. Исходя из градостроительного законодательства, к градостроительной документации относятся правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, а также иные документы по планировке территории. Градостроительная документация содержит сведения, обязательные для учета при проектировании строительства и реконструкции объектов, в частности архитектурных объектов. Например, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, ограничения использования земельных участков. Все эти требования градостроительной документации необходимо соблюдать при проектировании строительства и реконструкции архитектурных объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ, пунктом 6 статьи 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи  222 ГК РФ. Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по исковому заявлению о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 13.07.2020 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «НСЭЦ «Финэка» ФИО6

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:7 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1?

2. Определить технико-экономические показатели объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:7 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1 (далее – спорный объект)?

3. Определить является ли объект – объектом капитального строительства или временным строением? В том числе установить, имеет ли он (объект) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли его перемещение без причинения ему несоразмерного ущерба?

4. Была ли допущена перепланировка (переустройство) или реконструкция объекта, либо были созданы новые объекты недвижимого имущества? В случае если создание объектов является результатом реконструкции – были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций) и были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, проектной документацией, имеются ли нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования?

5. Возможно ли технически приведение объекта, в случае, если эксперт установит, что имела место реконструкция, в состояние, существовавшее до проведения таких работ? Возможен ли снос иных объектов (в случае если основной объект был подвергнут изменениям) без нанесения ущерба спорному объекту?

6. Соответствуют ли спорный объект параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001? В случае если параметры спорного объекта не соответствуют акту приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, определить, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001?

7. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Сочи, Генеральному плану муниципального образования г. Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

8. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?

В материалы дела поступило экспертное заключение от 19.11.2020.

В процессе проведенного исследования экспертом по первому вопросу установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7, расположен объект капитального строительства (нежилое здание дискоклуб «Ультра», с инвентарным номером 03:426:002:000044460), который имеет два кадастровых номера 23:49:0203026:1417 и 23:49:0203027:1061.

По второму вопросу экспертом было установлено, что объект имеет следующие технически характеристики: общая площадь     м2 – 1192,3, площадь застройки м2 – 968,4, строительный объем м3 – 2465,2, площадь земельного участка м2 – 1600, процент застройки – 60,5.

По третьему вопросу экспертом было установлено, что объект является объектом капитального строительства. Объект экспертизы имеет фундамент. На дату исследования отсутствует возможность определить точную глубину залегания фундамента. Перемещение объекта экспертизы без нанесения несоразмерного ущерба – невозможно.

По четвертому вопросу экспертом было установлено, что в спорном объекте произведены следящие работы: реконструкция, перепланировка и переустройство. Новые объекты в процессе реконструкции не созданы. Произведенные реконструкции не оказывают негативное воздействие на конструктивные характеристики объекта (в том числе на прочность и несущую способность здания). Превышение предельных параметров разрешенного строительства отсутствует. Нарушения в работе инженерных систем и установленном на них оборудовании отсутствуют.

По пятому вопросу экспертом установлено, что технически приведение объекта до проведения таких работ невозможно без нанесения ущерба нежилому зданию дискоклуба «Ультра» с инвентарным номером 03:426:002:000044460.

По шестому вопросу экспертом было установлено, что спорный объект параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001 не соответствует. Возможно приведение объекта экспертизы в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, с нанесением ущерба нежилому зданию дискоклуба «Ультра» с инвентарным номером 03:426:002:000044460.

По седьмому вопросу экспертом было установлено, что спорный объект соответствует требованиям сейсмобезопасности, СП, СНиП, СанПиН, противопожарным и градостроительным нормам, за исключением: на земельном участке возведен некапитальный навес, кровельный свес которого выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7, на территорию общего пользования. Данное нарушение является устранимым, путем частичного демонтажа кровельного свеса навеса по границе земельного участка кадастровым номером 23:49:0203027:7.

По восьмому вопросу экспертом было установлено, что спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ). 

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее – Перечень). 

В соответствии с названным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (пункт 2.1, 7.2 раздела III).

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Как установлено судом, 11.10.1996 было вынесено постановление главы администрации Центрального района, г. Сочи Краснодарского края о разрешении администрации парка «Ривьера» реконструкцию танцевальной площадки «Радуга» (строительство дискоклуба «Ультра») силами ООО «Лира».

28.11.1996 администрацией города Сочи было выдано разрешение № 461 (разрешение на производство строительно-монтажных работ).

06.06.2001 Госстрой Российской Федерации выдал ООО «Лира» (заказчику) акт приемки законченного строительством объекта (дискоклуба «Ультра», общей площадью 778,5 кв.м), согласно которого, строительно-монтажные работы велись в период с 02.05.1997 по 10.09.1997.

20.03.2002 вынесено постановлением № 160 «О разрешении производства строительных работ по реконструкции существующей танцевальной площадки под дискоклуб «Ультра» на территории парка «Ривьера» в Центральном районе. Указанным постановлением ООО «Лира» предоставлен в аренду сроком на пять лет, фактически занятый существующей танцплощадкой, с правом продления, земельный участок 1600 кв.м из земель закрепленных за парком «Ривьера», без их изъятия у основного землепользования, и с его согласия; также ООО «Лира» разрешено производство строительных работ по реконструкции танцплощадки под дискоклуб «Ультра».

29.04.2002 вынесено постановление № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под дискоклуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, общая площадь дискоклуба «Ультра» составляла 778,5 кв.м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно техническому паспорту по состоянию на 08.11.2007, общая площадь дискоклуба «Ультра» составляла 778,5 кв.м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно акту от 08.11.2007 регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества, изменения в спорном объекте отсутствовали, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 06.03.2008, общая площадь дискоклуба «Ультра» составляет 1074,5 кв.м, произведена реконструкция – работы по увеличению площади объекта путем возведения литера «А1», также произведена перепланировка путем возведения антресоли и путем изменения расположения межкомнатных перегородок и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

Согласно акту от 06.03.2008 регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества, произведена реконструкция, сведения о перепланировке и переустройстве не отражены.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3, на котором располагается спорный объект, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (запись регистрации в ЕГРН от 18.07.2007 № 23-23-50/026/2007-355).

Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004896 от 26.11.2008, указанный земельный участок был передан в аренду ООО «ТрансЛайт» сроком до 06.08.2057.

В соответствии с договором от 07.05.2019 о передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.11.2008 № 4900004896 ООО «ТрансЛайт» передало свои права и обязанности, а ФИО1 принял соответствующие права и обязанности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 4900004896 от 26.11.2008.

Согласно пункту 1.3 договора аренды № 4900004896 от 26.11.2008, возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно выписке из ЕГРН на арендованном земельном участке за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства дискоклуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м и указанный объект капитального строительства передан в аренду ООО «Галеон» сроком до 27.05.2029.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2022 дело № А40-181390/18-187-237 признан недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019, переход прав аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено права собственности ФИО1 в отношении здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019; прекращено право аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Суд обязал ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника здание: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1/3 от 07.05.2019.

Как подтверждено экспертным заключением АНО «НСЭЦ «Финэка», общая площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, согласно сведениям из ЕГРН, составляет 778,5 кв.м, что соответствует техническому паспорту от 02.02.2004 и техническому паспорту от 08.11.2007. В техническом паспорте от 08.11.2007 указан инвентарный номер 03:426:002:000044460. Согласно сведениям из ЕГРН, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203027:1061, имеет инвентарный номер 03:426:002:000044460, что соответствует  инвентарному номеру в техническом паспорте от 08.11.2007 на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1417. Фактические конструктивные и объемно-планировочные решения объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203027:1061, соответствуют конструктивным объемно-планировочным    решениям     объекта     капитального     строительства    с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, за исключением общей площади. Разница в общей площади обусловлена произведенной в период с 08.11.2007 по 06.03.2008 реконструкцией, выражающейся в устройстве антресоли и в возведении пристройки литер «А1». Произведенная реконструкция подтверждается актом о регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества от 06.03.2008.

Из представленной проектной документации в материалы настоящего дела, усматривается, что допущен двойной кадастровый учет спорного объекта, в результате чего здание дискоклуб «Ультра» с инвентарным номером 03:426:002:000044460, имеет два кадастровых номера 23:49:0203026:1417 и 23:49:0203027:1061. Суд также учитывает письмо Росреестра № 00303/4213 от 08.10.2020, согласно которому объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0203027:1061 в ЕГРН не зарегистрирован.

В результате проведенного экспертного исследования, экспертом АНО «НСЭЦ «Финэка» было установлено, что конфигурация здания в плане по наружному обмеру, соответствует конфигурации здания с кадастровым номером 23:49:0203027:1061, указанной в сведениях из ЕГРН. Дата постановки на кадастровый учет 30.08.2016. Экспертом АНО «НСЭЦ «Финэка» определено, что произведена реконструкция, путем возведения тамбура, площадью 20,4 кв.м, а также произведена перепланировка путем изменения расположения межкомнатных перегородок и увеличение площади антресоли, и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения. Эксперт АНО «НСЭЦ «Финэка» пришел к выводу, что из перечня произведённых строительных изменений в период с 08.11.2007 по 06.03.2008, работы по увеличению площади объекта произведены путем возведения литера «А1», что является реконструкцией. Работы по устройству антресоли и изменению конфигурации перегородок являются перепланировкой. Работы по изменению расположения сантехнических приборов и точек подключения являются переустройством. Из перечня произведённых строительных изменений в период с 06.03.2008 по 30.08.2016, усматривается, что произведены работы по возведению тамбура, площадью 20,4 кв.м, что также является реконструкцией. Работы по увеличению площади антресоли и изменению конфигурации перегородок являются перепланировкой. Работы по изменению расположения  сантехнических приборов и точек     подключения являются переустройством. Экспертом АНО «НСЭЦ «Финэка» также установлено, что в результате реконструкции в период с 08.11.2007 по 06.03.2008 (работы по увеличению площади объекта путем возведения литера «А1») не созданы новые объекты недвижимого имущества, а увеличена общая площадь спорного объекта. Экспертом АНО «НСЭЦ «Финэка»  установлено, что в результате реконструкции в период с 06.03.2008 по 30.08.2016 (работы по увеличению площади объекта путем возведения тамбура, площадью 20,4 кв.м) не созданы новые объекты недвижимого имущества, а увеличена общая площадь спорного объекта.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Как установлено судом, первоначальный объект – диско-клуб площадью 778,5 кв.м был возведен на основании разрешений на производство строительно-монтажных работ 28.11.1996 № 461, от 20.03.2002 № 160, принят в эксплуатацию в установленном законом порядке (акты приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001 и от 29.04.2002 № 264).

Из анализа технических паспортов следует, что с 08.11.2007 по 06.03.2008 без получения соответствующего разрешения произведена реконструкция – работы по увеличению площади объекта путем возведения пристройки литера «А1», также произведена перепланировка путем возведения антресоли и путем изменения расположения межкомнатных перегородок и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

С 06.03.2008 по 2016 год проведена реконструкция путем возведения тамбура площадью 20,4 кв. м, а также произведена перепланировка путем изменения расположения межкомнатных перегородок и увеличение площади антресоли, и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

МУП «Парки отдыха «Ривьера-Сочи» представило в материалы дела рецензию от 11.06.2021 № 419 (т. 10, л. д. 140 – 146), в которой отмечены недостатки проведенной судебной экспертизы АНО «НСЭЦ «Финэка», в том числе отсутствие обоснованного вывода эксперта о невозможности производства работ по устранению строительных изменений, относящихся к реконструкции спорного объекта, в частности, в судебном заключении экспертом не указаны необходимые демонтажные работы, которые должны проводиться в соответствии с проектными решениями, в том числе содержать в себе решения по исключению негативных факторов, влияющих на технические характеристики основного объекта, вплоть до усиления конструкций.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими доказательствами.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции в постановлении от 13.04.2022 указал, что суды вопрос о возможности сноса пристроенных частей объекта и приведения его в первоначальное состояние достаточным образом не исследовали; не выяснили характер и степень возможных повреждений в случае проведения восстановительных работ, устранимость таких повреждений, в том числе путем проведения работ по усилению конструкций, а также намерение предпринимателя провести все необходимые работы в целях приведения спорного объекта в соответствие с имеющимися разрешениями. В рассматриваемой ситуации судам следовало предложить ответчику представить проект приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство, обсудить вопрос о проведении повторного (дополнительного) экспертного исследования, о чем также было заявлено ходатайство и третьим лицом.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, определением от 16.05.2023 суд первой инстанции назначил по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО7, ФИО8, ФИО9

Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

1. Соответствуют ли спорный объект параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе? В случае если параметры спорного объекта не соответствуют акту приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, определить, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под дискоклуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе? В случае установления возможности приведения спорного объекта в соответствие с указанными документами, указать перечень необходимых мероприятий.

В материалы дела поступило экспертное заключение ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Экспертами было установлено, что по результатам проведенных исследований и натурного осмотра было выявлено несоответствие спорного объекта параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе. На объекте исследования были выявлены несоответствия, которые отражены на рис. 5, рис. 6, рис. 7 и отражены в материалах фотофиксации, а именно: возведение тамбура фото 1, фото 2, фото 3 и пристройки (литера А-1) фото 5, фото 6, фото 7, фото 8 с ж/б площадкой фото 16, перепланировка (литера А) в виде изменения расположения внутренних перегородок, переустройство внутренних инженерных сетей (системы водоснабжения; водоотведения, электроснабжения, электроосвещения, отопления, вентиляции); возведение антресолей внутри здания (литера А), фото 19, фото 20, фото 25, фото 26, фото 27; возведение навеса снаружи здания (литера А), фото 31, фото 32.

По результатам проведенных исследований и натурного осмотра эксперты пришли к выводу о том, что приведение спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе – возможно.

Для приведения спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264, для устранения несоответствий, на первом этапе необходимо произвести демонтажные работы, руководствуясь положениями «СП 325.1325800.2017. Свод правил. Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации». На втором этапе выполнить строительно-монтажные работы, которые «вернут» объект состояние, соответствующее параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническом паспорте по состоянию на 02.02.2004, постановлении от 29.04.2002 № 264, руководствуясь положениями «СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004».

Для приведения спорного объекта в соответствие с указанными документами, необходимо разработать проектно-сметную документацию по демонтажу тамбура и пристройки (Литера А-1) с ж/б площадкой, результатов перепланировки (Литера А) в виде изменения расположения внутренних перегородок, внутренних инженерных сетей (системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, электроосвещения, отопления, вентиляции), демонтажу антресолей внутри здания (Литера А) и навеса снаружи здания (Литера А), а затем разработать проектно-сметную документацию на строительно-монтажные работы по приведению объекта в состояние, соответствующее акту приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, с учетом требований, предъявляемых нормативно-технических документов.

Последовательность и организация демонтажных работ отражена в «СП 325.1325800.2017. Свод правил. Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации».

При приведении объекта в состояние, соответствующее акту приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, необходимо руководствоваться положениями «СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004».

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение ООО «Центр независимой экспертизы собственности» подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, заключение экспертиз, выполненное экспертами ООО «Центр независимой экспертизы собственности» принимается судом как надлежащее доказательство по настоящему делу.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-ОО, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В силу части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

Согласно требованиям ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом норм градостроительного законодательства в случае, если изменения проектной документации затрагивают конструктивные характеристики (площадь объекта, размеры геометрической фигуры здания в осях, строительный объем, площадь застройки и другие), характеристики надежности и безопасности зданий, то необходимо получение нового разрешения на строительство. Если происходит изменение технико-экономических характеристик и качественных характеристик объектов, которые могут повлиять на его надежность и безопасность, необходимо получение нового разрешения на строительство.

На основании пункта 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, приведение спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе – возможно. 

В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичный правовой подход сформулирован в абзаце 3 пункта 3 постановление № 10/22, в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/2011).

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Судом установлено, что действуя разумно и добросовестно, застройщик имел возможность оформить разрешительную документацию на реконструкцию объекта, как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ.

Непринятие своевременных мер к получению предусмотренной градостроительным законодательством разрешительной документации и отсутствие объективных препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к удовлетворению иска в части приведение спорного объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе.

Данная мера соразмерна самому нарушению, не создает дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При этом суд учитвает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является именно ФИО2, поскольку определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2022 дело № А40-181390/18-187-237 признан недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019, переход прав аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено права собственности ФИО1 в отношении здания: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10,1/3 от 07.05.2019; прекращено право аренды по договору № 490004896 от 26.11.2008. Суд обязал ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника здание: Дискоклуб «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1/3 от 07.05.2019.

Суд полагает, что трёхмесячный срок для приведения объекта в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе не нарушает баланс интересов сторон, так как работы не сопряжены продолжительностью. Иного сторонами не подтверждено (статья 65 Кодекса). При этом нахождение ответчика (ФИО2) в стадии банкротства не ставит его в привилегированное положение по сравнению с иными лицами.

Администрация, настаивая на сносе всего объекта, не обосновала достаточным образом свои требования, с учетом акта приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, постановления от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, спорный объект введен в гражданский оборот законно. Суд также учитывает, что спорный объект соответствует требованиям сейсмобезопасности, СП, СНиП, СанПиН, противопожарным и градостроительным нормам, спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 №13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку безопасная эксплуатация объекта возможна при проведении ответчиком комплекса мероприятий в соответствие требованиям нормативным документам, проектной, правоустанавливающей и разрешительной документации, снос всего объекта является несоразмерной мерой.

Суд отмечает, что в пункте 29 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункты 1, 2 статьи 1065 данного Кодекса).

Тем самым, администрация вправе обратиться в суд с самостоятельным иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. 

Доводы администрации о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости и договор передачи предпринимателю прав и обязанностей по договору земельного участка аренды являются ничтожными сделками, не принимается судом во внимание, поскольку не влияют на правильность сделанных судом выводов в отношении самовольного характера работ по реконструкции спорного объекта.

В силу части 3 статьи 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, принятие которой допускается в особых обстоятельствах, при наличии неопровержимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба.

Доводы, свидетельствующие о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба, истцом не приведены.

Рассматривая требования администрации о взыскании судебной неустойки ежедневно, до полного исполнения решения суда в сумме 10 000 руб., суд руководствуется следующим. 

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2008 № 153- О-О следует, что согласно части 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом. 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, исполнение судебного решения по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт не исполняется (Постановления от 30.07.2001 № 13-П, от 15.01.2002 № 1-П, от 14.05.2003 № 8-П, от 14.07.2005 № 8-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 26.02.2010 № 4-П и от 14.05.2012 № 11-П). 

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 АПК РФ). 

В соответствии с пунктом 28 – 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья  304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка). 

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ). 

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ). 

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). 

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. 

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта. 

Размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

Принимая во внимания тот факт, что неисполнение судебного акта является недопустимым, учитывая, что определение размера компенсации должно стимулировать ответчика к исполнению, суд пришел к выводу о возможности определения размера компенсации в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная после истечения трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Присужденная неустойка в сумме 10 000 руб. не превышает разумных пределов и стимулирует ответчика к исполнению решения суда в полном объеме (аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2021 № Ф08-11029/2020 по делу № А32-53707/2019, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 № 15АП-341/2021 по делу № А32-21814/2020).

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО2 в течении трех месяцев после вступления в законную силу решения суда привести объект капитального строительства диско-клуб «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО10, 1, в первоначальное состояние в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническим паспортом по состоянию на 02.02.2004, постановлением от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под дискоклуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, следующим путем:  разработать проектно-сметную документацию по демонтажу тамбура и пристройки (Литера А-1) с ж/б площадкой, результатов перепланировки (Литера А) в виде изменения расположения внутренних перегородок, внутренних инженерных сетей (системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, электроосвещения, отопления, вентиляции), демонтажу антресолей внутри здания (Литера А) и навеса снаружи здания (Литера А), а затем разработать проектно-сметную документацию на строительно-монтажные работы по приведению объекта в состояние, соответствующее акту приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, постановлению от 29.04.2002 № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. ФИО10, 1 в Центральном районе, с учетом требований, предъявляемых нормативно-технических документов; руководствоваться положениями «СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004»; снести (демонтировать) Литера А-1, тамбур, навес.

          Взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная после истечения трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

          В случае неисполнения решения суда в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» трехмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса (демонтажа) объектов за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

          В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

          Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму госпошлины в размере 6 000 руб.

          Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «Центр независимой экспертизы собственности» денежные средства в размере 360 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы по реквизитам, представленным в материалы дела.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                                                  Ю.В. Любченко