ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-33769/2016

город Ростов-на-Дону

19 апреля 2022 года

15АП-2486/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Сулименко Н.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО «Вивальди»: ФИО2 по доверенности от 03.03.2022, ФИО3 по доверенности от 03.03.2022;от ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности от 23.06.2020 № 23АВ0467791;

от ООО «АрхСтройМонтажИнвест» посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»: представитель ФИО6 по доверенности от 10.01.2022 № 02/2022;

конкурсный управляющий ФИО7, посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ФИО7 на определение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.01.2022 по делу № А32-33769/2016 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной 

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СК ФИО8» ФИО9 

к обществу с ограниченной ответственностью «Вивальди» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СК ФИО8» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СК ФИО8» (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенного между ООО «СК ФИО8» и ООО «Вивальди» (далее – ответчик), и применении последствий признания сделки недействительной.

Определением суда от 17.01.2022 по делу № А32-33769/2016 отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной, повторной экспертизы. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с определением суда от 17.01.2022, конкурсный управляющий ФИО7 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод об отсутствии доказательств причинения вреда оспариваемой сделкой. При этом спорное соглашение заключено между заинтересованными лицами. Передача должнику нежилых помещений не может свидетельствовать о равноценности встречного исполнения, так как судом не дана оценка доводам о том, что в отношении подвальных помещений возможны ограничения, предусмотренные ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, однако судом не исследован вопрос о возможности регистрации нежилых помещений за должником. Также судом не учтены возражения управляющего относительно представленного экспертного заключения, а именно о том, что эксперт опирается на выводы, сделанные в рамках дела № 2-4538/2018; не проведен осмотр объекта исследования; эксперт ссылается на сведения о стоимости аренды земельного участка, однако указанное обстоятельство не влияет на стоимость переданного права; стоимость объекта, определенная доходным методом, занижена более, чем в два раза; помещения 13, 14, 34 имеют явную принадлежность к общему имуществу, однако экспертом указанное обстоятельство не учтено.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Вивальди» просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «АрхСтройМонтажИнвест» просит обжалуемое определение отменить, признать сделку должника недействительной и применить последствия ее недействительности.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель учредителей должника ФИО4 просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения от 17.01.2022 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2017 (резолютивная часть от 27.06.2017) в отношении должника введена процедура банкротства – наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО10 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2019 в отношении ООО «СК ФИО8» открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО9.

В ходе проведения процедуры банкротства управляющим установлено, что 15.02.2016 между ООО «СК «ФИО8» (застройщик) и ООО «Вивальди» (новый застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика, в соответствии с которым ООО СК «ФИО8» добровольно и с согласия ООО «Вивальди» снимает с себя все права и обязанности застройщика объекта капитального строительства: 9-тиэтажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием по строительному адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Горячеключевская, 7, и передает вышеназванные права и обязанности ООО «Вивальди» с даты заключения соглашения.

16.02.2016 между ООО «СК «ФИО8» (застройщик) и ООО «Вивальди» (новый застройщик) заключено дополнительное соглашение к соглашению о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, в связи с передачей прав и обязанностей застройщика ООО «Вивальди» принимает пассивы на сумму 178 348 240 руб., выраженные в обязанности передать участникам строительства квартиры, оплата за которые частично получена ООО «СК ФИО8» в размере 109 660 191 руб., а также активы на сумму 114 379 628 руб., представляющие собой стоимость выполненных на объекте строительных работ, определенных в соответствии с актами КС-2 и справками КС-3 (приложение № 1 к соглашению).

Кроме того, стороны согласовали, что обществу с ограниченной ответственностью ООО "СК ФИО8» подлежат возмещению расходы по страхованию ответственности в размере 1 500 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию ООО «СК ФИО8» подлежит передача 915,9 кв.м нежилых помещений (секции №№ 2-4) с оговоренной стоимостью 36 636 000 руб. (пункт 3 дополнительного соглашения от 16.02.2016). Также застройщику (должнику) оставлено право требования к дебиторам на общую сумму 34 397 159 руб. (пункт 5.6 дополнительного соглашения от 16.02.2016).

Полагая, что соглашение от 15.02.2016 заключено при неравноценном встречном исполнении с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указал следующее.

По результатам экспертизы в материалы дела представлен отчет № 14-э/2021, в соответствии с которым рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.02.2016 составляет 199 355 744 руб.

Балансовая стоимость обособленных нежилых помещений № 10-55 площадью 924,5 кв.м составила 52 749 702,18 руб., из них площадь нежилых помещений общего пользования составляет 313,6 кв.м, балансовая стоимость - 7 893 246 руб.; рыночная стоимость переданных должнику нежилых помещений (не относящихся к помещениям общего пользования) площадью 610,9 кв.м составляет 34 856 455,45 руб.

Таким образом, исходя из экспертного заключения суд первой инстанции пришел к выводу о возможности установить фактический баланс прав и обязанностей по рассматриваемым правоотношениям и сделать вывод об отсутствии факта причинения убытков должнику исходя из следующего расчета: 199 355 744 руб. (стоимость перехода прав застройщика) - 109 660 191 руб. (денежные средства, оплаченные должнику участниками строительства по ДДУ на момент совершения оспариваемой сделки (пассив)) – 1 500 000 руб. (оплачено ООО «Вивальди» по платежным поручениям № 57 от 11.05.2016 и № 90 от 19.05.2016) – 31 195 137 руб. (определенная экспертом стоимость помещений, полученных ООО «СК «ФИО8») – 98 000 000 руб. (стоимость земельного участка, обязательства по оплате которого приняты новым застройщиком).

Суд первой инстанции указал, что приведенный расчет соотносится и с изначально изложенными в заявлении о признании сделки недействительной доводами о расчете стоимости переданных прав исходя из стоимости работ -166 млн руб., при вычете из которой денежных средств, оплаченных должнику участниками строительства по ДДУ на момент совершения оспариваемой сделки в размере 109 660 191 руб. (пассив), стоимости земельного участка, фактически переданного при реализации проекта, а также стоимости помещений, переданных впоследствии должнику.

Также суд первой инстанции указал, что наличие на стороне должника выгоды от заключения оспариваемой сделки отражено в вступившем в законную силу судебном акте – решении Советского районного суда г. Краснодара от 01.11.2018.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству 04.10.2016, оспариваемая сделка совершена 15.02.2016, то есть в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 19 Закон о банкротстве заинтересованным лицом по отношению к должнику признается лицо, которое является аффилированным лицом должника.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются также: руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер (бухгалтер) должника, в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве или до даты назначения временной администрации финансовой организации (в зависимости от того, какая дата наступила ранее), либо лицо, имеющее или имевшее в течение указанного периода возможность определять действия должника; лица, находящиеся с физическими лицами, указанными в абзаце втором настоящего пункта, в отношениях, определенных пунктом 3 настоящей статьи; лица, признаваемые заинтересованными в совершении должником сделок в соответствии с гражданским законодательством о соответствующих видах юридических лиц.

В силу положений пункта 3 статьи 19 Закона о банкротстве под заинтересованными лицами по отношению к гражданину (должнику-гражданину) понимаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.

Постановляем Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А32-33769/2016 установлено, что между застройщиками ЖСК «Вивальди» и ООО «СК ФИО8» существуют определенные хозяйственные связи, поскольку юридические лица зарегистрированы по одному адресу, а анализ контролирующих лиц позволяет установить связь контролирующих общества лиц и их заинтересованность.

Так, суд установил, что права первоначального застройщика – ФИО11 перешли к ЖСК «Вивальди», руководителем и одним из учредителей которого являлся ФИО4, а в числе соучредителей ЖСК числится ФИО12 Единоличным руководителем и учредителем последующего застройщика - ООО «СК ФИО8» также является ФИО4, в последующем права застройщика переданы ООО «Вивальди», руководителем и единственным учредителем которого является ФИО13 При этом ФИО13 одновременно являлся ликвидатором общества со сходным с должником наименованием – ООО «ФИО8» (ИНН 

<

***>), которое также, как и названные выше общества, располагались по одному адресу.

Кроме того, ФИО13 был заместителем генерального директора ООО СК «ФИО8», а также представителем ООО СК «ФИО8» в судебном деле № А32-6806/2016 по иску ООО "СК ФИО8" к ООО "ЮРС", что подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2016 по делу № А32-6806/2016. Супруга ФИО13 - ФИО14 выполняла функции главного бухгалтера того же юридического лица - ООО "СК ФИО8", подписывала договоры долевого участия и дополнительные соглашения к ним. 

Указанные выше обстоятельства в совокупности свидетельствует о взаимной связи между ФИО13, ФИО4 и ООО СК «ФИО8» и согласованности их действий.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «Вивальди» является аффилированным по отношению к ООО СК «ФИО8» лицом в соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве.

В обосновании заявления о признании недействительным соглашения конкурсный управляющий должника указал, что должником отчужден актив стоимостью 166 710 870,14 руб., что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2016 по делу № А32-6806/2016 установлен факт выполнения работ на объекте по адресу: 

<

...>, ООО «ЮРС» в пользу должника в размере 103 661 847,40 руб. Также в рамках указанного дела установлено, что ООО СК «ФИО8» приобрело услуги технического заказчика в сумме 11 470 497,48 руб.

В рамках дела № А32-34714/2015 Арбитражным судом Краснодарского края от 29.06.2016 установлен объем и стоимость выполненных работ на объекте по адресу: 

<

...>, ООО АСУ «Консул» и ООО «Объединенная дирекция строящихся объектов» в размере 28 577 542,60 руб.

Также решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2016 по делу № А32-34713/2015 установлен факт исполнения ООО АСУ «Консул» на объекте по адресу: 

<

...>, в размере 23 00 981,66 руб.

По мнению управляющего, вступившими в законную силу решениями установлены объемы и стоимость работ на объекте, которые в своей совокупности составляют 166 710 870,14 руб., что составляет стоимость отчужденного по спорной сделке объекта недвижимости.

В данном случае в результате заключения соглашения должником передано ответчику имущество более 70% балансовой стоимости активов должника, что является признаком недействительной сделки в порядке части 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Фактически по условиям заключенного соглашения ответчик принял на себя все права застройщика, включая обязанности должника перед участниками долевого строительства и право на получение прибыли от реализации квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора), к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – постановление Пленума N 54), по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Соглашением от 15.02.2016 и дополнительным соглашением к нему от 16.02.2016 сторонами не определена стоимость передаваемых должником прав и обязанностей застройщика.

В целях разрешения спора в отношении наличия/отсутствия факта причинения ущерба должнику в результате совершения оспариваемой сделки, определением Арбитражного суда Краснодарского края 20.10.2020 по настоящему делу назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить стоимость обособленных нежилых помещений №№ 10-55, расположенных в подвале девятиэтажного многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 18.12.2017;

- определить рыночную стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.02.2016.

По результатам экспертизы представлен отчет № 14-э/2021, в соответствии с которым рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.02.2016 составляет 199 355 744 руб.

Балансовая стоимость обособленных нежилых помещений №№ 10-55 площадью 924,5 кв.м составила 52 749 702,18 руб., из них площадь нежилых помещений общего пользования составляет 313,6 кв.м, балансовая стоимость - 17 893 246 руб. Рыночная стоимость переданных должнику нежилых помещений (не относящихся к помещениям общего пользования) площадью 610,9 кв.м составляет 34 856 455,45 руб.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В обоснование возражений относительно представленного в материалы дела заключения конкурсный управляющий указывает, что судебный эксперт в своем заключении опирается на выводы, сделанные другим экспертом в рамках дела № 2-4538/2018. Эксперт указал в заключении, что СК «Вивальди» переданы активы на сумму 114 млн руб., что подтверждается первичными документами (т. 2 л.д. 13-14), а также экспертизой по иному делу, то есть фактически эксперт ссылается на материалы настоящего дела.

Также подлежат отклонению доводы о том, что экспертом не был проведен осмотр объекта исследования, так как экспертиза проведена на ретроспективную дату.

Размер арендной платы за земельный участок в сумме 10 000 руб. правомерно был учтен экспертом при применении затратного метода, поскольку данный метод должен учитывать все расходы, понесенные на создание спорного объекта. 

Ссылки управляющего на занижение дохода от продажи квартир более чем в два раза подлежат отклонению, так как в отсутствие сведений о стоимости реализации всех квартир в данном доме экспертом была использована среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений в г. Краснодаре в указанный период. Доказательств того, что среднерыночная стоимость отличалась от использованной экспертом, участвующими в деле лицами не представлено. 

При этом коллегия учитывает, что ответчик и учредители должника не оспаривают представленное в материалы дела заключение эксперта, в связи с чем считает возможным принять его результаты при определении рыночной стоимости переданного права застройщика по спорному соглашению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания встречного исполнения по сделке равноценным исходя из следующего.

В обоснование равноценности встречного исполнения по сделке ответчик указал, что ООО «Вивальди» от должника приняты пассивы на сумму 178 348 240 руб., выраженные в обязанности застройщика передать участникам строительства 27 квартир, по которым внесена оплата в сумме 109 160 191 руб. При этом права требования ООО СК «ФИО8» к дебиторам, указанным в пункте 3 соглашения в сумме 34 397 159 руб. оставлены должнику, в связи с чем ответчиком зачтены в счет исполнения обязательств по соглашению от 15.02.2016.

Вместе с тем оснований для учета права требования должника к дебиторам в счет исполнения обязательств ответчиком по соглашению от 15.02.2016 не имелось, поскольку указанное право требования изначально не принадлежало кредитору, в связи с чем ООО «Вивальди», как лицо, не обладающего указанным правом, объективно не могло им распоряжаться и учитывать сумму права требования в счет встречного исполнения (своего предоставления) по оспариваемой сделке.

Кроме того, из решения Славянского городского суда Краснодарского края от 27.11.2018 по делу № 2-1025/2018 следует, что ООО СК «ФИО8» обращалось в суд с иском о взыскании с ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО «Эдельвейс» денежных средств. Указанным судебным актом установлено, что ФИО4 (директор должника на момент заключения спорной сделки) передавал денежные средства по указанным в пункте 3 дополнительного соглашения от 16.02.2016 лицам за выполнение подрядных работ на объекте по адресу: 

<

...>. При этом судом с учетом представленного соглашения от 15.02.2016 о передаче прав застройщика с дополнительного соглашения к нему не установлено право требования неосновательное обогащение со стороны ответчиков и право его требования у должника, в связи с чем в удовлетворении иска отказано. 

Таким образом, доводы о получении должником встречного исполнения по сделке в размере 34 397 159 руб. необоснованны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, также не могут быть учтены при определении полученного по сделке с ООО «Вивальди» встречного исполнения. В данном случае взаимоотношения должника с участниками долевого строительства по оплате договоров участия с учетом возникших обязательств по оплате выполненных работ подрядчикам не связаны с фактом передачи прав застройщика ООО «Вивальди» по соглашению.

При определении рыночной стоимости перехода прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.02.2016 экспертом цена определена за вычетом суммы денежных средств, подлежащих уплате должнику дольщиками, заключившим договор с ООО «СК ФИО8» на 27 квартир, в связи с чем отсутствуют основания для повторного учета указанной суммы при определении размера встречного исполнения по сделке (т. 6 л.д. 98).

Доводы ответчика о передаче должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению от 15.02.2016 также не свидетельствуют о совершении сделки при равноценном встречном исполнении.

Так, по условиям дополнительного соглашения от 16.02.2016 к соглашению от 15.02.2016 после сдачи дома в эксплуатацию ООО «СК ИванКалита» подлежит передача 915,9 кв.м нежилых помещений (секции №№ 2-4) с оговоренной стоимостью 36 636 000 руб. (пункт 3 дополнительного соглашения от 16.02.2016).

22.09.2017 ООО «Вивальди» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-434274-в-2017. Между ООО «СК ФИО8» и ООО «Вивальди» заключен акт приема-передачи помещений от 18.08.2016, в соответствии с которым должник принял нежилые помещения общей площадью 915,9 кв.м в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: . Краснодар, ул. Горячеключевская, д. 7, а именно:

- в секции 2 помещения:

№ 000 площадью 14,57 кв.м,

№ 001 площадью 76,7 кв.м,

№ 002 площадью 4,7 кв.м,

№ 003 площадью 4,7 кв.м,

№ 004 площадью 80,67 кв.м,

№ 005 площадью 4,7 кв.м,

№ 006 площадью 24,0 кв.м,

№ 007 площадью 18,3 кв.м,

№ 008 площадью 5,0 кв.м,

№ 009 площадью 43,9 кв.м,

№ 010 площадью 4,4 кв.м,

№ 011 площадью 41,3 кв.м,

- в секции 3 помещения:

№ 000 площадью 7,98 кв.м,

№ 001 площадью 185,96 кв.м,

№ 002 площадью 12,6 кв.м,

№ 003 площадью 11,3 кв.м,

№ 004 площадью 2,77 кв.м,

№ 005 площадью 4,5 кв.м,

№ 006 площадью 6,0 кв.м,

№ 007 площадью 52,16 кв.м,

№ 008 площадью 2,15 кв.м,

- в секции 4 помещения:

№ 000 площадью 14,62 кв.м,

№ 001 площадью 80,72 кв.м,

№ 002 площадью 4,6 кв.м,

№ 003 площадью 4,6 кв.м,

№ 004 площадью 4,6 кв.м,

№ 005 площадью 71,0 кв.м,

№ 006 площадью 14,56 кв.м,

№ 007 площадью 18,11 кв.м,

№ 008 площадью 5,2 кв.м,

№ 009 площадью 9,13 кв.м,

№ 010 площадью 15,75 кв.м,

№ 011 площадью 18,9 кв.м,

№ 012 площадью 4,4 кв.м,

№ 013 площадью 58,5 кв.м.

Из материалов дела следует, что в настоящее время нежилые помещения за должником в установленном порядке не зарегистрированы.

При этом процедура конкурсного производства в отношении ООО «СК ФИО8» открыта только 19.07.2019 (полный текст решения изготовлен 27.08.2019), что свидетельствует о том, что в течении двух лет (ООО «Вивальди» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 22.09.2017), сторонами не предпринималось мер по исполнению сделки в указанной части и передачи должнику нежилых помещений. 

Довод ответчика о том, что объекты не были зарегистрированы только в связи с бездействием руководителя должника судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку стороны сделки являются аффилированными лицами. 

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При наличии сведений о нахождении переданных объектов в подвальном помещении здания, которые в силу изложенных положений относятся к местам общего пользования, в отсутствие в материалах дела доказательств, объективно свидетельствующих о том, что подвальные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение, в указанных помещениях отсутствуют инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома, основания для вывода о том, что должнику фактически передано ликвидное имущество соответствующее цене переданных прав, у суда апелляционной инстанции не имеется. Суд апелляционной инстанции учитывает, что все доводы ответчика о самостоятельном функциональном назначении указанных нежилых помещений носят предположительный характер, поскольку не учитывают мнение заинтересованных лиц - собственников жилых помещений в соответствующем жилом доме. 

Таким образом, факт подписания между должником и ответчиком акта приема-передачи в отсутствие доказательств регистрации права собственности на нежилые помещения, не подтверждает реальность намерений сторон сделки по ее исполнению в указанной части и ее исполнимость. 

Оценивая доводы о несении ответчиком расходов на приобретение земельного участка, на котором находится переданный ООО «Вивальди» объект незавершенного строительства, которые также необходимо, по мнению ответчика, учитывать при определении полученной должником выгоды от оспариваемой сделки, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Из решения Славянского городского суда Краснодарского края от 27.11.2018 по делу № 2-1025/2018 следует, что 17.01.2013 ФИО11 приобрела право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0410081:1172.

07.11.2013 ФИО11 выдано разрешение на строительство объекта: «9 этажный многосекционный жилой дом с пристроенным офисным зданием по адресу: 

<

...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410081:1172.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 04.12.2013 в связи с переуступкой прав на земельный участок в разрешение внесены изменения – произведена замена застройщика с ФИО11 на ЖСК «Вивальди».

Согласно пояснениям, в последующем договор уступки права требования с ФИО11 на ЖСК «Вивальди» расторгнут, право возвращено ФИО11

18.07.2014 ФИО11 и ООО «СК ФИО8» заключен договор купли-продажи земельного участка по цене 98 000 000 руб.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.08.2014 застройщик заменен на ООО «СК ФИО8».

После расторжения договора купли-продажи земельного участка между ФИО11 и ООО «СК ФИО8», 01.03.2016 между ФИО11 иООО «Вивальди» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410081:1172 со сроком аренды до 28.02.2019.

Дополнительным соглашением от 27.11.2016 продлен срок действия договора аренды до 28.02.2023 (т. 1а л.д. 107).

Дополнительным соглашением от 08.10.2019 стороны установили, что вторым арендатором земельного участка является ФИО18 (т. 1а л.д. 108).

Таким образом, фактически ответчик пользовался земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, переданный должником ООО «Вивальди», на основании договора аренды по цене 10 000 рублей в месяц, после заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды от 27.11.2016 – 5 000 руб. в месяц.

Ответчик указывает на несение расходов на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410081:1172, которые, по мнению ООО «Вивальди», подлежат учету при определении равноценности встречного исполнения по спорной сделке.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

Из предварительного договора купли-продажи земельного участка от 23.04.2016, заключенного между ФИО11 и ООО «Вивальди», следует, предметом договора является продажа ФИО11 ООО «Вивальди» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410081:1172 по цене 98 000 000 руб. 

Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет будет произведен между сторонами в следующем порядке: 

- часть стоимости земельного участка в размере 10 000 руб. передается продавцу в качестве предоплаты при подписании договора;

- оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 97 990 000 руб. будет передана после подписания основного договора купли-продажи. 

При этом сроки заключения основного договора сторонами не установлены. 

Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В нарушение указанных положений в материалы дела не представлены доказательства заключения сторонами основного договора. 

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из изложенного следует, что предусмотренный статьей 429 Гражданского кодекса РФ срок для заключения основного договора в настоящее время истек. 

Более того, в соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Частью 5 статьи 16 Вводного закона в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из изложенного следует, что в настоящее время собственниками соответствующей части земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме в связи с чем у ООО «Вивальди» не может возникнуть право собственности на указанный объект недвижимости. 

Коллегия учитывает, что застройщик вправе иметь земельный участок, в том числе на праве аренды, обязанность по его выкупу действующим законодательством не предусмотрена. 

В связи с изложенным судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка ответчика на наличие судебного спора с ФИО11 в части взыскания стоимости земельного участка по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 23.04.2016. 

Более того, заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка являются правом ООО «Вивальди» и не является предоставлением должнику встречного исполнения по спорной сделке. 

По мнению судебной коллегии, факт заключения спорной сделки в условиях неисполнения существовавших обязательств перед кредиторами, отчуждение актива без равноценного встречного предоставления и аффилированность ответчика - в своей совокупности являются обстоятельствами, достаточными для определения того, что у должника имелась цель причинения вреда своим кредиторам в результате совершения названной сделки, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у оспариваемой сделки состава подозрительности, предусмотренного пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Фактически в результате совершения спорной сделки из владения должника выбыл его единственный актив при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами в отсутствие равноценного встречного исполнения, в связи с чем объект незавершенного строительства был передан заинтересованному лицу при отсутствии у должника имущества, денежных средств для погашения задолженности перед независимыми кредитами, что свидетельствует о цели причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о признании соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенное между ООО «СК ФИО8» и ООО «Вивальди», недействительным применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Довод ответчика о том, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 01.11.2018 по делу № 2-4538/2018 отказано в признании соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016 недействительным, не свидетельствуют о невозможности рассмотрения требования об оспаривании указанного соглашения в рамках дела о банкротстве должника.

Так, в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

В данном случае основанием для признания сделки недействительной являются специальные нормы Закона о банкротстве (часть 2 статьи 61.2 Закона), на соответствие которым ранее оспариваемая сделка не проверялась, в связи с чем довод о неправомерности рассмотрения заявленного требования по мотиву наличия решения Советского районного суда г. Краснодара от 01.11.2018 по делу № 2-4538/2018 судом апелляционной инстанции отклоняется.

Доводы о ничтожности оспариваемого соглашения от 15.02.2016 судом апелляционной инстанции также отклоняются, исходя из следующего.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда РФ, сформулированной в определении от 06.03.2019 N 305-ЭС18-22069, согласно которой баланс интересов должника, его контрагента по сделке и кредиторов должника, а также стабильность гражданского оборота достигаются определением критериев подозрительности сделки и установлением ретроспективного периода глубины ее проверки, составляющего в данном случае три года, предшествовавших дате принятия заявления о признании должника банкротом. Тем же целям служит годичный срок исковой давности, исчисляемый со дня реальной или потенциальной осведомленности заявителя об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, пункт 32 постановления N 63).

Таким образом, законодательство пресекает возможность извлечения сторонами сделки, причиняющей вред, преимуществ из их недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), однако наличие схожих по признакам составов правонарушения не говорит о том, что совокупность одних и тех же обстоятельств (признаков) может быть квалифицирована как по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, так и по статьям 10 и 168 ГК РФ. Поскольку определенная совокупность признаков выделена в самостоятельный состав правонарушения, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (подозрительная сделка), квалификация сделки, причиняющей вред, по статьям 10 и 168 ГК РФ возможна только в случае выхода обстоятельств ее совершения за рамки признаков подозрительной сделки.

В противном случае оспаривание сделки по статьям 10 и 168 ГК РФ по тем же основаниям, что и в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, открывает возможность для обхода сокращенного срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок, и периода подозрительности, что явно не соответствует воле законодателя.

В силу изложенного заявление конкурсного управляющего по данному обособленному спору могло быть удовлетворено только в том случае, если он доказал наличие в оспариваемом договоре пороков, выходящих за пределы подозрительной сделки. В отношении данного подхода сформирована устойчивая судебная практика (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 10044/11 по делу N А32-26991/2009, определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034, от 29.04.2016 N 304-ЭС15-20061, от 31.08.2017 N 305-ЭС17-4886).

В рассматриваемом случае конкурсным управляющим, кредитором не доказано наличие обстоятельств свидетельствующих о выходе действий сторон за рамки состава пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки ничтожной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, сдан в эксплуатацию, права на жилые помещения зарегистрированы за третьими лицами, в связи с чем возврат прав застройщика должнику вместе с объектом недвижимости объективно невозможен. 

Вместе с тем из материалов дела следует, что в соответствии с заключением эксперта № 14-э/2021 от 26.03.2021 рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 15.02.2016 составила 199 355 744 руб.

Таким образом, указанная сумма подлежит взысканию с ООО «Вивальди» в пользу ООО «СК ФИО8» 199 355 744 руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Также коллегия учитывает, что ООО «Вивальди» в пользу ООО «СК ФИО8» в счет исполнения обязательств по соглашению перечислены денежные  средства по платежному поручению № 75 от 11.05.2016 на сумму 1 400 000 руб.,№ 90 от 19.05.2016 на сумму 100 000 руб. (т. 2 л.д. 85,86).

Так как сделка признана судом недействительной, надлежит восстановить ООО «Вивальди» право требования к ООО «СК ФИО8» на сумму 1 500 000 руб.

При этом суд апелляционной инстанции руководствуется позицией судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ, изложенной в определении от 21.07.2015 № 303-ЭС15-2858, согласно которой по смыслу пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве в случае признания на основании статьи 61.2 названного Закона недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства, обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки. 

В указанном определении ВС РФ указал на недопустимость уменьшения заявленных требований в части применения последствий недействительности сделки должника и необходимость взыскания с ответчика действительной стоимости имущества, поскольку иное будет означать фактический зачет суммы взысканной с ответчика действительной стоимости имущества и суммы уплаченной ответчиком за приобретение этого имущества у должника по недействительной сделке, что является существенным нарушением норм законодательства о банкротстве в части последствий недействительности сделки.

Ссылка ответчика на то, что размер требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, значительно меньше суммы, подлежащей взысканию в качестве последствий недействительности сделки, судом апелляционной инстанции отклоняется, в связи с тем, что недействительность сделки (полная либо частичная) по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве, с размером требований кредиторов не связана. 

Поскольку при принятии определения от 17.01.2022 по делу № А32-33769/2016 суд первой инстанции пришел к выводам не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, обжалованный судебный акт подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

По смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на ответчика.

С учетом указанных норм, надлежит взыскать с ООО «Вивальди» в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины, из которых 6 000 руб. за рассмотрение заявления, 3 000 руб. – апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2022 по делу № А32-33769/2016 отменить, заявление удовлетворить. 

Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенное между ООО «СК ФИО8» и ООО «Вивальди».

Применить последствия недействительности сделки. 

Взыскать с ООО «Вивальди» в пользу ООО «СК ФИО8» 199 355 744 руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Восстановить ООО «Вивальди» право требования к ООО «СК ФИО8» на сумму 1 500 000 руб. 

В удовлетворении заявления в остальной части отказать.

Взыскать с ООО «Вивальди» в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Д.В. Емельянов

СудьиН.В. Сулименко

Н.В. Шимбарева