АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1230/2017

г. Белгород

09 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "УК "Регионгазфинанс" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "БЕЛ-КОНСАЛТИНГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 ОГКУ "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Правительство Белгородской области, Управление автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ПАО "МРСК Центра, Центральный Банк РФ

об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, об определении размера рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных нужд, взыскании размера возмещения, 

по встречному исковому заявлению 

ОГКУ "УПРДОРТРАНС БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "УК "Регионгазфинанс" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об образовании в связи с изъятием путем раздела земельного участка, изъятии для государственных нужд земельного участка и признании права собственности,

 

при участии в судебном заседании:

от истца/ответчика: представитель ФИО2 по доверенности №105 от 09.11.2017 г.;

от ответчика ООО "БЕЛ-КОНСАЛТИНГ": не явились, уведомлены надлежащим образом;

от ответчика/истца ОГКУ "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области": представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2017;

от третьих лиц: Правительство Белгородской области: представитель ФИО4  по доверенности от 11.12.2017;

 Управление автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области: не явились, уведомлены надлежащим образом;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области: не явились, уведомлены надлежащим образом;

Центральный Банк РФ: представитель ФИО5 по доверенности 31АБ 1230324 от 25.05.2018;

ПАО "МРСК Центра: представитель ФИО6 по доверенности № Д-БЛ/43 от 01.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчикам с требованиями, которыми просит признать недостоверной величину рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд имущества - земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, ЗАО «Агрофирма-Дубовое», участок №72, указанную в отчете №2016.058 от 02.09.2016 об оценке, выполненном ООО «Бел-Консалтинг»: 52 030 000 руб.; установить величину рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд  имущества в размере 326 470 000 руб.; взыскать с ОГКУ «Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области» 326 470 000 руб. рыночной стоимости фактического изъятого земельного участка и обязании изъять земельный участок для государственных нужд.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Правительство Белгородской области, Управление автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ПАО "МРСК Центра".

Определением суда от 22.08.2017 удовлетворено ходатайство ответчика ОГКУ об объединении дела № А08-3227/2017 с делом № А08-1230/2017 в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 17.09.2018 принят к совместному рассмотрению с первоначальным встречный иск, которым ОГКУ просит:

1.         Образовать в связи с изъятием путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52 площадью 1 210 000 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский»:

- земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:1051 площадью                             1 191 187 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский»;

- земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:1052 площадью 18 813 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский».

2.        Изъять для государственных нужд Белгородской области в связи со строительством автомобильной дороги «от улицы Кольцевая МКР «Новодубовской» до МКР «Майский 8» с выплатой соответствующего возмещения из бюджета Белгородской области земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:1052 площадью 18 813 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский» путем прекращения права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «РГФ-ФН10» и права доверительного управления ООО «УК «Регионгазфинанс» (Д.У. ЗПИФ недвижимости «РГФ-ФН10»).

3.        Признать право собственности Белгородской области на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:1052 площадью 18 813 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский».

4.        Признать право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «РГФ-ФН10» на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:1051 площадью 1 191 187 кв.м, категории: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Шагаровка, микрорайон «Московский».

Истец в судебном заседании, в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд имущества- земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, указанную в отчете №2016.058 от 02.09.2016 об оценке, выполненном ООО «Бел-Консалтинг» в размере 52 030 000 руб.

2. Установить величину рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд имущества- земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский" в размере 248 050 000 руб. 

3. Взыскать с Областного государственного казенного учреждения "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" в пользу ООО "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10"  возмещение в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский" в размере его рыночной стоимости 248 050 000 руб.  

4. Прекратить право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РЕГИОНГАЗФИНАНС- Десятый фонд недвижимости» на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:52, расположенный по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский".

5. Отнести на ответчиков судебные расходы.

В порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению уточненные требования.

Истец поддержал уточненные требования, пояснил, что 29.12.2014 им было получено уведомление, которым Белгородская область в лице Управления автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области сообщила о принятом решении об изъятии земельного участка на основании Распоряжения Правительства области от 22.12.2014 № 609-рп, которое содержало указание на изъятие всего земельного участка. В 2014 при выполнении государственного контракта землеустроительных и кадастровых работ по формированию земельного участка под автодорогой, кадастровые работы по разделу земельного участка, попавшего в полосу отвода автодороги с его разделом, не проводились. 13.02.2015 в ЕГРН внесена запись об обременении всего земельного участка, изъятого для государственных нужд, влекущая в силу ст. 280 ГК РФ лишение истца права распоряжаться земельным участком и невозможностью его продажи, какого- либо использования по освоению в целях строительства объектов ИЖС. Добросовестно предполагая, что к возможному изъятию планируется весь земельный участок, а не его часть, истец неоднократно в течение 2015-2016 требовал у Управления автомобильных дорог предоставить проектную и землеустроительную документацию согласно Распоряжению № 609-рп.  До сентября 2016 истец не мог получить никакой информации о размере изымаемого имущества из состава ЗПИФ в соответствии  с Распоряжением № 609-рп. Ответчик ОГКУ, на которого были возложены полномочия по изъятию, направил в адрес истца соглашение об изъятии всего земельного участка от 02.09.2016, размер возмещения которого определен на основании оценки в отношении всего земельного участка. С указанного момента у истца появилась полная и очевидная определенность в реализации органами власти и уполномоченным государственным учреждением процедуры изъятия для государственных нужд всего земельного участка. Намерения и воля по изъятию всего земельного участка также подтверждены обращениями ответчика с иском в Белгородский районный суд об изъятии для государственных нужд всего земельного участка, позицией ответчиков по настоящему делу, которая изменилась после проведения двух судебных экспертиз, когда стало очевидным, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка не может составлять 52 030 000 руб. Истец просит применить к процессуальному поведению ответчика ОГКУ и третьего лица- Правительства Белгородской области принцип эстоппель и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Считает действия ответчика и третьего лица очевидным уклонением от добросовестного поведения. Истец просит установить рыночную стоимость изымаемого земельного участка в сумме 248 050 000 руб., определенной на основании оценки подготовленной ООО "Оценочная компания "ВЕТА" на основании заявления истца, также поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении по делу комиссионной экспертизы, производство которой просит поручить двум экспертам, проводившись первоначальную и повторную судебные экспертизы. Встречный иск не признал.

            Ответчик ОГКУ "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" в судебном заседании поддержал встречный иск, отзывом первоначальный иск не признал, указал, что истец не вправе обращаться в суд с требованиями об изъятии земельного участка, это право органа государственной власти, осуществляющего изъятие. В случае изъятия земельного участка без предварительного возмещения, истец вправе требовать в судебном заседании возмещения убытков, причиненных фактическим занятием его участка в размере рыночной стоимости фактически используемого земельного участка для государственных нужд. Считает, что истец вправе требовать возмещение за фактически используемый земельный участок, а именно участок занятый автодорогой. По мнению ответчика, внесудебное заключение по определению рыночной стоимости земельного участка не может заменить заключение судебной экспертизы. Процессуальное поведение ответчика по делу не нарушает принцип добросовестности. Поскольку истцом также заявлено требование о признании недействительным Отчета об оценке, то и ответчик заявлял о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка. Требования истца затрагивают публичные интересы, так как содержат обязанность изъять для государственных нужд земельный участок площадью в 66 раз больше, чем требуется для размещения автомобильной дороги. Согласно Правил ведения ЕГРН, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, ведение реестра осуществляется пообъектно, в реестр не могла быть внесена запись об обременении только части земельного участка. Управление автомобильных дорог и транспорта Белгородской области, является самостоятельным юридическим лицом, утратило свои полномочия по осуществлению изъятия земельного участка, ОГКУ создано в 2015 году, не выступало заказчиком при строительстве дороги, не может нести ответственности за предыдущую переписку с Управлением по изъятию земельного участка. Так как процедура изъятия не была соблюдена, то истец вправе требовать возмещения за фактически изъятую часть земельного участка. Наличие автомобильной дороги не препятствует истцу по использованию остальной части земельного участка. Истец с 2008 года по 2014 год не использовал земельный участок по назначению, не осваивал в целях индивидуального жилищного строительства. Спорный земельный участок был приобретен обществом "ЦИТЭК" в августе 2006 за 130 000 000 руб., в декабре 2006 внесен в качестве вклада в ЗПИФ оценив стоимость в размере 300 000 000 руб. Также считает, что выкупная стоимость имущества в повторном заключении эксперта существенно завышена, заявил ходатайство о назначении по делу комплексной экспертизы для разрешения вопроса об определении фактически используемого для государственных нужд земельного участка, определения его рыночной стоимости.

            Ответчик ООО "БЕЛ-КОНСАЛТИНГ" в судебное заседание не явился, отзывом иск не признал, выразил несогласие с заключением эксперта №9898/6-3 от 07.12.2017 (первоначальной судебной экспертизой). 

            Третье лицо Правительство Белгородской области в судебном заседании поддержало позицию ответчика ОГКУ, пояснило, что истец не желал использовать весь земельный участок по назначению, поэтому было принято решение об изъятии. Поскольку площадь земельного участка не занятого автомобильной дорогой в 66 раз больше, чем требуется для размещения автомобильной дороги, считает требования по встречному иску подлежащими удовлетворению. Истцу ничего не мешает использовать оставшуюся часть земельного участка по назначению.  

Третье лицо Управление автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, отзывом указало, что размер рыночной стоимости земельного участка подлежащего изъятию для государственных нужд определяется в рамках спора об изъятии земельного участка.

 Третье лицо Центральный Банк РФ отзывом и в судебном заседании пояснило, что при принятии решения полагается на усмотрение суда, указало, что согласно представленной в Банк России отчетности управляющей компании стоимость оспариваемого земельного участка в составе фонда составляет 326 470 000 руб.

Третье лицо ПАО "МРСК Центра" в судебном заседании пояснило, что при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, отзывом при принятии решения полагается на усмотрение суда.

  Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие третьего лица, надлежаще уведомленного о времени и месте судебного разбирательства. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок общей площадью 1 210 000 кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52 принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев, Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РЕГИОНГАЗФИНАНС- Десятый фонд недвижимости», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

ООО УК «Регингазфинанс» осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" на основании Правил доверительного управления, с учетом изменений и дополнений зарегистрированных ФСФР России 26.10.2006, 22.12.2009, дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом 15.11.2021.

Распоряжением Правительства Белгородской области № 609-рп от 22.12.2014 принято решение об изъятии для государственных нужд земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52 (л.д. 105 том 4).

29.12.2014 ООО УК «Регингазфинанс» уведомлено о принятии решения об изъятии земельного участка (л.д. 106 том 4).

С учетом Распоряжения Правительства Белгородской области № 339-рп, Распоряжением № 609-рп от 22.12.2014, ОГКУ «Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области» предписано произвести необходимые действия, связанные с изъятием для государственных нужд земельных участков (л.д. 124-133 том 2). 

19.09.2016 в адрес истца было направлено Соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд № 02-50/с, а именно земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52. Размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество- земельный участок определен в размере рыночной стоимости участка на основании Отчета № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016, выполненного ООО «Бел-Консалтинг» в сумме 52 030 000 руб. (л.д. 41-79 том1, л.д. 120-124 том 3).

Истец не согласился с определенной в Отчете № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016, выполненного ООО «Бел-Консалтинг»,  размером возмещения в сумме 52 030 000 руб., получив отрицательное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» на Отчет № 2016.058, обратился к независимому оценщику ООО «Конс АГ», которым был подготовлен Отчет об оценке № 01-161222-01 от 30.12.2016, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.12.2016 определена в размере 326 470 000 руб. (л.д. 104-128 том 1).

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе, прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. 

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. 

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ, в редакции, действующей с 01 апреля 2015 года), допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 01 апреля 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ).

В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Главой 7.1 Земельного кодекса Российской Федерации определен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений: 1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения); 2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения; органы местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения (статья 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (статья 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков.

В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (статья 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

После принятия решения подготавливается соглашение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии (статья 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (статья 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляется ряд документов. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, отмечено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как указано выше, на основании Распоряжения Правительства Белгородской области № 609-рп от 22.12.2014 об изъятии для государственных нужд земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, истец 29.12.2014 был уведомлен о принятии решения об изъятии земельного участка и начале процедуры изъятия (л.д. 30, 31 том 1).

Из Приложения к распоряжению Правительства № 609-рп от 22.12.2014 следует, что изъятию подлежал именно весь земельный участок общей площадью  1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, а не какая- либо его часть (л.д. 30 том 1 обратная сторона). 

Схема расположения земельного участка, из которой бы усматривалось, что изъятию подлежала часть земельного участка, в порядке ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчиком не подготавливалась и к решению об изъятии не прилагалась. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верхового Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что правовое регулирование, введенное Федеральным законом №449-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона. 

Часть 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона №499-ФЗ.

Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки  и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, должна быть соблюдена в полном объеме.

По мнению третьего лица, Правительства Белгородской области, распоряжение Правительства № 609-рп об изъятии для государственных нужд земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, принятое 22.12.2014, на момент рассмотрения спора о принудительном изъятии утратило силу, при этом ссылается на пункт 13 статьи 56.6 ЗК РФ в редакции ФЗ-499, устанавливающий трехлетний срок действия распоряжения об изъятии со дня его приятия.

После проведения по делу двух судебных экспертиз, как указано выше, ответчиком предъявлен встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным.

Ответчик также изменил свою правовую позицию по спору, а именно, изначально между сторонами возник спор относительно определения размера рыночной стоимости объекта изъятия- всего земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, после ознакомления с заключением повторной экспертизы, и предъявляя встречный иск, указал, что во исполнение распоряжения Правительства № 609-рп от 22.12.2014 Распоряжением администрации Белгородского района Белгородской области № 544 от 24.02.2015 был утвержден акт выбора земельного участка для строительства автодороги  от ул. Кольцевой МКР "Новодубовской" до МКР "Майский 8" в Белгородском районе Белгородской области, в связи с этим имелось намерение по изъятию лишь части спорного земельного участка, непосредственно занятого автомобильной дорогой.

Из представленного в материалы дела Акта от 12.02.2015 следует, что комиссией в составе сотрудников администрации района, сельского поселения, собственников иных земельных участков, за исключением истца, осуществлен выбор прохождения трассы автодороги с учетом максимального сохранения существующего земляного полотна, дорожной одежды, обеспечения безопасности движения и т.д., и определены ориентировочные показатели площадей земельных участков, намечаемых для строительства автодороги. Так, по спорному земельному участку выбрана площадь равная 1, 89 га (л.д. 39-46 том 13).

Также ответчиком в материалы дела представлен межевой план, подготовленный 17.07.2018, согласно которому кадастровым инженером выполнены работы по межеванию спорного земельного участка путем его раздела на два земельных участка, в связи с принятием решения об изъятии для государственных нужд (л.д. 21-38 том 13).

Однако, как указано выше, исполнительным органом государственной власти субъекта- Белгородской областью было принято решение об изъятии всего земельного участка и ответчик, как лицо уполномоченное Белгородской областью на проведение необходимые действий, связанных с изъятием для государственных нужд земельного участка, до направления истцу Соглашения об изъятии не осуществлял каких- либо действий по образованию земельного участка подлежащего изъятию, а направил истцу соглашение именно в отношении изъятия всего земельного участка площадью 1 210 000 кв. м. 

К тому же суд учитывает, что истец после получения распоряжения Правительства № 609-рп об изъятии земельного участка от 22.12.2014, в течение 2015- 2016 годов неоднократно направлял ответчику предложения предоставить проектную и землеустроительную документацию на часть изымаемого земельного участка, которая так и не была представлена (л.д. 32-38 том 1).    

Судом установлено, что подписанное со стороны ответчика Соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд № 02-50/с было направлено в адрес истца 19.09.2016 в отношении всего земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, с расчетом размера возмещения за изымаемый земельный участок (л.д. 39 том 1, л.д. 120-122 том 3).

Как следует из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок, 13.02.2015 в государственный реестр недвижимости были внесены сведения относительно наличия обременения всего земельного участка площадью 1 210 000 кв. м,  в связи с его изъятием для государственных нужд на основании распоряжения Правительства области №609-рп от 22.12.2014 (л.д. 125-127 том 3). О регистрации ограничения (обременения) права- изъятие для государственных нужд всего земельного участка, истец также был уведомлен УФРС 13.02.2015 (л.д. 107 том 4).      

 Тем самым, с момента получения соглашения, истец был надлежащим образом осведомлен о необходимости изъятия названного земельного участка, а не его части, поскольку такой земельный участок с его характеристиками и площадью 1 210 000 кв. м, содержался в Распоряжении № 609-рп от 22.12.2014 и Соглашении об изъятии.

16.12.2015 Управление Росреестра провело внеплановую выездную проверку в отношении общества истца, результаты которой зафиксировало в акте от 16.12.2015, и направило истцу предписание от 16.12.2015 № 472 об устранении выявленных нарушений земельного законодательства в части целевого использования спорного земельного участка. Истец, полагая, что указанное предписание не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным предписания (дело №А08- 1138/2016).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А08- 1138/2016 установлено, что на основании распоряжения Правительства Белгородской области от 22.12.2014 № 609-рп спорный земельный участок подлежит изъятию для государственных нужд; в связи с началом процедуры изъятия земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись об обременении земельного участка; со дня принятия решения об изъятии земельного участка собственник вправе не осуществлять на нем строительство индивидуальных жилых домов (л.д. 90-94 том 13). 

Также суд учитывает обращения ответчика в январе 2017 года в Белгородский районный суд с иском к истцу об изъятии для государственных нужд всего земельного участка площадью 1 210 000 кв. м (л.д. 51 том 2, л.д. 139-140  том 3), проведение им досудебной оценки всего земельного участка в целях выкупа и позицию по настоящему делу, в том числе заявление ходатайства о назначении по делу судебной экономической экспертизы для определения выкупной стоимости всего земельного участка, а не его части.   

Действуя добросовестно, ответчик не был лишен права на согласование с истцом вопроса по изъятию земельного участка в части, в определенной площади и конфигурации, истец же не согласился лишь с размером возмещения за изымаемый земельный участок.

К тому же суд учитывает фактические действия произведенные ответчиком в отношении спорного земельного участка площадью 1 210 000 кв. м, после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. А именно в сентябре 2017 года была изменена категория всего земельного участка с "земли населенных пунктов" на "земли сельскохозяйственного назначения", изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для индивидуального жилищного строительства" на "сельскохозяйственное использование (растениеводство)". Решением муниципального Совета Белгородского района №550 от 31.08.2017 в Генеральный план Дубовского сельского поселения муниципального района "Белгородский район" были внесены изменения, в том числе, исключены из границы населенного пункта с. Шагаровка весь спорный земельный участок, установлена для него категория земель- "земли сельскохозяйственного назначения"  (л.д. 141-145 том 8, л.д. 6-8 том 13).

Согласно разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (ответ на вопрос№8), с момента государственной регистрации решения соответствующего органа исполнительной власти об изъятии земельного участка в Государственный кадастр недвижимости могут вноситься сведения об изменении вида разрешенного использования (или категории земель) в целях использования участка в будущем для государственных или муниципальных нужд (ч. 3.1 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Таким образом, с момента принятия Распоряжения № 609-рп от 22.12.2014, его государственной регистрации в ЕГРН, направлении истцу Соглашения об изъятии, последний был лишен возможности использовать принадлежащий ему земельный участок всей площадью 1 210 000 кв. м, решение об изъятии земельного участка находилось в стадии исполнения, наличие спора о размере возмещения за изымаемый земельный участок, свидетельствует о фактическом изъятии из владения ответчика и ограничении его права собственности на весь земельный участок, а не его часть. 

Исходя из положений норм гражданского и земельного законодательства регулирующих порядок принудительного изъятия имущества для федеральных нужд, а также последствий принятия такого решения об изъятии, истец в рамках правоотношений, в рассматриваемом случае, является слабой стороной, и обстоятельства принятия распоряжения об изъятии земельного участка, как и последующие действия ответчика в отношении спорного земельного участка, лежат вне сферы волеизъявлений истца, поскольку последний может претендовать лишь на соразмерное возмещение за изъятый земельный участок.

В рассматриваемом случае истец не просит изъять у него земельный участок, который уже фактически изъят (земельный участок свободен, дорога построена и функционирует), а просит суд определить размер возмещения, поскольку не согласился с размером возмещения определенном ОГКУ в Соглашении об изъятии.  

В связи с изложенным, арбитражный суд отказывает ответчику в удовлетворении встречного иска и рассматривает заявленные первоначальные требования об определении размера возмещения именно в отношении земельного участка площадью 1210000 кв. м. Оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу комплексной экспертизы для разрешения вопроса об определении фактически используемого для государственных нужд земельного участка, определения его рыночной стоимости, не имеется.   

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ предусматривает, что после его принятия (вступления в силу) в регламентированном им порядке осуществляется заключение соглашения об изъятии.  

  По мнению суда, процедура изъятия земельного участка площадью 1 210 000 кв. м, установленная гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, Ууправлением соблюдена, имеется решение об изъятии, установлена цена выкупа, обществу направлено соглашение об изъятии с необходимыми документами.  

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ сам по себе не содержит положений, регламентирующих сроки действия ранее принятых распоряжений об изъятии или норм распространяющих свое действие на отношения, возникшее до его вступления в законную силу (связанные с принятием и сроком действия ранее принятых распоряжений об изъятии), а всего лишь предусматривает, что отношения по заключению соглашения об изъятии, возникающие после вступления в силу данного закона (в том числе на основании решений об изъятии, принятых до 01.04.2015), реализуются в соответствии с установленными им правилами.

Согласно статье 27 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ, он вступает в силу с 1 апреля 2015 года. Распоряжение об изъятии спорного земельного участка было принято 22.12.2014, то есть до вступления в силу Закона № 499-ФЗ следовательно, не подпадает под действие пункта 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего трехлетний срок действия распоряжения, с даты принятия последнего. 

Как указано выше, земельный участок общей площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, принадлежит на общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев, Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РЕГИОНГАЗФИНАНС- Десятый фонд недвижимости», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев, что подтверждается выпиской из ЕГРН, Свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2006 (л.д. 29 том 1, л.д. 125-127 том 3).

ООО УК «Регингазфинанс» осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" на основании Правил доверительного управления, с учетом изменений и дополнений зарегистрированных ФСФР России 26.10.2006, 22.12.2009, дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом 15.11.2021 (л.д. 128 том 3).

Пунктом 3 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" установлено, что управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.  

В связи с этим, истец обладает правом на предъявление настоящего иска.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу требований статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

По смыслу приведенных положений Закона об оценочной деятельности отчет об оценке изымаемых для государственных нужд объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленный оценщиком по заказу органа исполнительной власти, может быть оспорен собственником таких объектов в судебном порядке. При этом истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Оценивая на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности Отчет № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016, выполненный ООО «Бел-Консалтинг», с определенным размером возмещения в сумме 52 030 000 руб., арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из Отчета № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016, дата оценки определена оценщиком по состоянию на 01.09.2016, оценщиком определялась рыночная стоимость земельного участка площадью 1 210 000 кв. м, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (л.д. 41-79 том 1).

Оценщик обязан соблюдать требования Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по состоянию на дату принятия распоряжения) при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату составления отчета) в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Как установлено судом решение об изъятии спорного земельного участка было принято 22.12.2014, размер же возмещения определен исходя из Отчета № 2016.058 по состоянию на 01.09.2016, то есть с нарушением положений земельного законодательства.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Истцом в материалы дела представлено отрицательное экспертное заключение № 4088/2016 подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", членом СРО которой является оценщик ФИО7, подготовивший Отчет № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016.

Из экспертного заключения № 4088/2016 от 29.12.2016 следует, что оценка проведена с нарушением требования ФСО №7, №3. Отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО, ССО РОО 2015 (л.д. 82-92 том 1).   

Выводы, сделанные в экспертном заключении № 4088/2016 от 29.12.2016, ответчиками не оспорены.  

Также по жалобе истца на нарушение оценщиком законодательства в сфере оценочной деятельности при составлении Отчета № 2016.058 от 02.09.2016, решением заседания Дисциплинарного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом СРО которой является оценщик ФИО7, к последнему применены меры дисциплинарного воздействия в виде предупреждения, жалоба признана частично обоснованной (л.д. 121 том 2).

Таким образом, представленный Отчет № 2016.058 об оценке рыночной стоимости участка от 02.09.2016 не может являться достоверным доказательством размера выкупной стоимости спорного земельного участка, поскольку указанный документ составлен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, ФСО, ССО РОО 2015.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка на момент принятия решения об изъятии определена в размере 1 103 580 500 руб.

Как указало третье лицо Центральный Банк РФ в отзыве, согласно представленной Банку отчетности, стоимость земельного участка в составе фонда составляет 326 470 000 руб.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося обществу за изымаемый для государственных нужд земельный участок, существенным различием кадастровой и определенных в Отчетах рыночной стоимости земельного участка, учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд определением от 09.10.2017 назначил по делу судебную экономическую экспертизу по определению размера возмещения в связи с изъятием земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (

<

...>).

Согласно Заключению эксперта № 9898/6-3 от 07.12.2017 размер возмещения (рыночная стоимость земельного участка) на дату проведения экспертизы составляет 286 770 000 руб. 

Ответчик не согласился с Заключением эксперта № 9898/6-3 от 07.12.2017 и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Оценивая заключение эксперта, суд пришел к следующим выводу, что эксперт неверно применил корректировки по аналогу №3 (12%) и №1 (2%), поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости при наличии на спорном участке коммуникации "электричество" должны быть применены корректировки 24% и 16% соответственно.

С указанной ошибкой в расчетах также согласились стороны.

Эксперт, подготовивший заключение судебной экспертизы, при дополнительном представлении пояснений по представленному экспертному заключению не представил обоснования примененных корректировок, при наличии явных ошибочно примененных коэффициентов.

Таким образом, итоговый результат выкупной стоимости спорного земельного участка был рассчитан экспертом неверно в сторону увеличения, поскольку эксперт применил иные (завышенные) коэффициенты, не подлежащие применению. 

Согласно заключению эксперта № 9898/6-3 от 07.12.2017 при проведении оценки спорного земельного участка был использован сравнительный подход и метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

 Корректировка стоимости объекта оценки объектам-аналогам проведена экспертом по следующим факторам: на передаваемые права, на условия продажи (чистота сделки), на факт сделки (уторговывание), на время продажи/ предложения, на функциональное назначение, на местоположение, на общую площадь земельного участка, на наличие коммуникаций. 

То есть, согласно Методическим рекомендациям, примененных самим же экспертом, четыре из восьми примененных корректировки (на функциональное назначение, на местоположение, на общую площадь земельного участка, на наличие коммуникаций) возможно отнести к наиболее важным. Однако, как указано выше, по примененной корректировке "на наличие коммуникаций" экспертом ошибочно применена иная (завышенная) величина корректировки. Из двух корректировок, не относящихся к наиболее важным, экспертом применены при расчете значения "0".  Обоснование такого подхода при использовании сравнительного метода, экспертом не приведено. Причины, по которым эксперт не применил остальные наиболее важные факторы при корректировке, с учетом примененных двух "нулевых", не указаны.

            В связи с этим определенную экспертом выкупную цену рыночной стоимости участка, при наличии, в том числе и арифметических ошибок при расчете, нельзя признать правильной и обоснованной, суд удовлетворил ходатайство ответчика и определением от 18.05.2018 назначил по делу повторную судебную экономическую экспертизу по определению размера возмещения в связи с изъятием земельного участка, производство которой было поручено ООО "Экономико-правовая группа "Юника-С", эксперт ФИО8 (г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 22).

            В силу пункта 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

            Также пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

            Указанная правовая позиция также подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 16.02.2015 по делу № 304-ЭС14-5670, А70-7216/2013 и Определением Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 89-КГ15-4 и остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

            В связи с этим позиция истца об определении выкупной стоимости на конкретную дату (27.05.2017- дата возбуждения производства по настоящему делу), противоречит указанным разъяснениям, поскольку дата проведения судебной экспертизы совпадает с моментом рассмотрения арбитражным судом настоящего спора. 

            Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (пункт 8 Обзора от 10.12.2015). 

            На разрешение эксперта судом был поставлен вопрос: определить размер возмещения (рыночную стоимость земельного участка) в связи с изъятием принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев, Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РЕГИОНГАЗФИНАНС- Десятый фонд недвижимости», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев,  земельного участка общей площадью 1 210 000 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 31:15:12 05 002:52, на дату проведения экспертизы?

            Вопрос об определении убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка в составе суммы возмещения, судом не ставился, поскольку истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части суммы возмещения убытков, который принят судом, о чем вынесено отдельное определение. 

            Согласно заключению эксперта № 457-э/18 от 05.07.2018 величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27.06.2018 составляет 128 010 135 руб. (л.д. 28-170 том 11).

            Стороны не согласились с выводами судебной экспертизы, поскольку по мнению истца, экспертом неверно применены скидка на торг в размере максимального значения 19,1% из сегмента неактивного рынка. Считает, что коэффициент на торг должен быть применен из сектора активного рынка в диапазоне 5,1-12,6%. В связи с этим, по мнению истца, стоимость оцениваемого земельного участка занижена на сумму 8 386 000 руб. Также, по мнению истца, вывод эксперта в заключении о том, что исследуемый земельный участок в ближайшем окружении не имеет объектов, повышающих его стоимость (лес, водоем  и т.д.) недостоверен, поскольку к земельному участку примыкают лесные участки, имеется поблизости водный объект, стоимость объекта занижена на 12 805 000 руб.     

            По мнению ответчика экспертом не обоснован выбор трех объектов- аналогов по наивысшей из девяти аналогов цене за 1 кв.м – 179 руб., 202 руб. и 212 руб. Примененные корректировки имеют грубые арифметические ошибки, а именно: неуместно применение корректировки на вид и качество передаваемых прав, поскольку объект оценки и объекты- аналоги находятся в собственности; корректировка на условия финансирования применяется только для нетипичных условий продажи; корректировка на рыночные условия применена по объекту- аналогу №2 выставленному на продажу более года назад,  учитывая длительный срок реализации должна быть применена понижающая корректировка; характер подъездных путей применен по объекту №3 завышенный как к объекту к которому доступ затруднен; корректировка "наличие построек" не должна применяться, так как объекты не застроены; по корректировке на наличие инженерных коммуникаций, итоговый результат был завышен; корректировка "экономические характеристики", по мнению ответчика, является видоизмененной и не должна была применяться.

            В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. 

            По смыслу абзаца 3 статьи 15 Закона №135-ФЗ является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 №297 (далее- ФСО №1), которым определены понятия, подходя оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов- аналогов.

Из заключения повторной экспертизы № 457-э/18 от 05.07.2018 следует, что при оценке земельного участка оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.  

            Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

            Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков. 

            Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

            При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). 

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из заключения, для применения метода сравнения продаж экспертом была проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичных исследуемому объекту. Эксперт указал, что на момент проведения экспертизы ценовая информация по сделкам купли- продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер. В процессе сбора исходной информации не было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с исследуемым. Поэтому эксперт при  расчете стоимости опирался, в том числе на цены предложения. Эксперт использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет- сайтов и т.п.). такой подход, по мнению эксперта, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.       

Анализ рынка крупных массивов земельных участков предлагаемых для индивидуального жилищного строительств и расположенных в ближайшем пригороде г.Белгорода (в границах Белгородского района) позволил эксперту выявить на момент определения рыночной стоимости объекта ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимым по своим основным ценообразующим параметрам, то есть экономическим и другим характеристикам с исследуемым объектом. Для всех представленных в выборке объектов дополнительно экспертом был проведен анализ допустимости использования данных объектов в качестве земельных участков для индивидуального жилищного строительства в зависимости от технических характеристик, а именно вида разрешенного использования, местоположения, площади, наличие коммуникаций и т.д.

В ходе анализа рынка экспертом было установлено, что основными ценообразующими параметрами данных земельных участков являются вид разрешенного использования, площадь, наличие коммуникаций и подъездных путей, местоположение, транспортная доступность, вид и качество передаваемых прав и др. при подборе аналогов доступными для анализа являются в основном данные о виде передаваемых прав, местоположении, транспортной доступности, площади, в некоторых случаях данные о текущем использовании, данные о кадастровых номерах, данные об обеспеченностью инженерными коммуникациями и др. При подборе аналогов эксперт использовал в первую очередь аналоги, по которым есть точные данные о местоположении, то есть указан точно район Белгородской области и площадь. Также эксперт ориентировался на тот факт, чтобы изначально у объектов- аналогов не было значительного расхождения в цене предложения и скорректированная цена аналогов не значительно отличалась друг от друга. 

В таблице 10 заключения экспертом указано 9 земельных участков и  приведено обоснование отбора объектов- аналогов с учетом их различия либо возможности сопоставления по ценообразующим факторам, категории и целевого использования земли, вида реализации, площади, местоположения,  объема данных о предлагаемом к продаже земельного участка, возможности проверки такого предложения о продаже (источник объявления, контактное лицо и т.д.).

На основании указанного анализа, экспертом выбраны три объекта- аналога для дальнейшего расчета, как наиболее подходящие для определения рыночной стоимости исследуемого объекта, а именно земельные участки, местоположение которых максимально приближено к местоположению оцениваемого (согласно публичной топографической карты, доступной через сети Интернет расстояние между с. Репное и с. Шагаровка Белгороскдого района составляет 3 км.), дата продажи: июнь 2018; все земельные участки находятся на праве собственности у продавцов, ограничения прав не установлено; относятся к категории земель- земли населенных пунктов; разрешенным использованием: два участка- для ИЖС, один участок- для многоквартирной застройки; у всех участков характер подъездных путей и доступ к участку- хороший и свободен; близость к объектам повышающим стоимость, у одного объекта- лес; приятно во внимание наличие или отсутствие коммуникаций; дополнительная информация, относящаяся к благоустроенности и привлекательности для ИЖС района, где расположены земельные участки, инфраструктура, экономико-географическое расположение, транспортная возможность доступа к центру города; площадь участков и цена продажи.     

По мнению суда, доводы сторон о недостатках объектов- аналогов необоснованны, поскольку любой земельный участок представляет собой уникальный объект, обнаружение полностью идентичных друг другу земельных участков в принципе невозможно. Поэтому для целей экспертизы принимаются в качестве объектов- аналогов земельные участки со схожими характеристиками. 

В рассматриваемом случае все объекты- аналоги имеют схожие характеристики с объектом оценки, источники информации экспертом раскрыты, обоснован выбор объектов- аналогов. 

Все земельные участки относятся к категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования одного из объекта- аналога "для многоквартирной застройки" и остальных, в том числе и оцениваемого "для ИЖС", не является существенно разным видом использования и не влияет на их рыночную стоимость, с учетом примененных экспертом корректировок. Многоквартирная застройка либо индивидуальная застройка также влечет использование земельного участка в целях жилищного строительства, а не иного назначения.   

В таблице 12 экспертом указано на примененные корректировки, а именно применены корректировки на условия продажи; на характер подъездных путей и доступность; на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка; на общую площадь; на наличие коммуникаций; на назначение участка, а всего шесть "цифровых" корректировок. Также экспертом учтены так называемые "нулевые" корректировки, то есть объекты-аналоги с оцениваемым объектом  оказались идентичными по: виду и качеству прав; условиям финансирования; рыночным условиям; местоположению; наличию построек; экономическим характеристикам; категории земель.       

            На страницах 105-110 заключения экспертом дается подробное пояснение применяемых корректировок на дату оценки со ссылкой на документоснование: "Справочник оценщика недвижимости-2017.Земельные участки" ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки" директор ФИО9; данные статистического анализа проведенного ассоциацией "СтатРиелт", указана ссылка на источник в сети Интернет.

Довод истца о необоснованном применении экспертом максимальной корректировки поправок на торг, судом не принимается, поскольку, как отмечено экспертом, при любой сделке уместен торг, по данным агентств недвижимости города Белгорода, скидка на торг при совершении сделок купли- продажи с земельными участками Белгородской области составляет в среднем 5-30% (указанные контактные данные агентств недвижимости). Среднее значение скидки на торг 13,8% предложено в "Справочнике оценщика недвижимости-2017.Земельные участки", издание 2017. По расширенному интервалу, значение составляет 19,1%, который и применен экспертом с учетом площади объекта, назначения и местоположения. Также, по мнению истца, экспертом неверно применена корректировка на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка. Эксперт указал, что среди подобранных объектов- аналогов имеются объекты, расположенные в непосредственной близости от лесной зоны, а исследуемый объект, в ближайшем окружении, не имеет объектов, повышающих его стоимость (лес, водоем и т.д.), для определения скорректированной стоимости этих объектов применил соответствующие корректировки. Представленные истцом распечатки с публичной кадастровой карты, указанные выводы эксперта не опровергают, а являются субъективным мнением истца.  

Ответчик же не согласившись с заключением, приводит позицию о наличии в заключении грубых арифметических ошибок по примененным корректировкам.   

По мнению суда, выбор экспертом величины корректировки и его обоснование не противоречит законодательству об оценочной деятельности (в том числе ФСО), которое не исключает использование оценщиком значений, определяемых экспертным мнением.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие сторон с примененными экспертом методиками оценки, корректировками и расчетами само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

По мнению суда, экспертом в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и ФСО, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.   

В заключении приведен нормативно-методологический анализ исследования объекта оценки с обоснованием избранного подхода (сравнительного) и отказа от иных методов оценки. Вывод мотивирован в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №1, ФСО №2, ФСО№3, ФСО №7. 

С учетом того, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, по мнению суда, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок. Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими условиями, с учетом обзора рынка земли на территории г. Белгорода и Белгородского района. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении. Достоверность данной информации сторонами не опровергнута.      

            Проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение эксперта, является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. 

            С учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №3 ФСО № 7, нарушений методики проведения экспертизы не выявлено. В экспертном заключении, при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом, экспертом использованы объекты-аналоги наиболее сопоставимые по своим экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки, примененные корректировки и математические расчеты, на основе которых эксперт пришел к рыночной стоимости объекта обоснованы. В заключении приведен нормативно- методологический анализ исследования объекта оценки с обоснованием избранного подхода (сравнительного) и отказа от иных методов оценки. Вывод мотивирован в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

            При этом убедительных доводов и доказательств, опровергающих выводы эксперта или вызывающих сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов сторонами не представлено. Их возражения, по своей сути, выражают несогласие с установленной в ходе экспертного заключения рыночной стоимостью земельного участка.

            В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. 

            При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оценка заключения эксперта осуществляется судом в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам в арбитражном процессе. В связи с чем, с учетом положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение судебной экономической экспертизы по определению размера возмещения в связи с изъятием земельного участка № 457-э/18 от 05.07.2018 надлежащим доказательством размера возмещения стоимости изымаемого для государственных нужд имущества, а именно в размере его  рыночной стоимости-128 010 135 руб.

            По мнению суда оснований для назначения по делу комиссионной экспертизы, проведение которой истец просит поручить экспертам проводившим первоначальную и повторную экспертизу, отсутствуют, в связи с этим отказал истцу в удовлетворении соответствующего ходатайства.

            К тому же по смыслу п. 2 ст. 87 АПК РФ назначение повторной экспертизы тому же эксперту, что проводил первоначальную экспертизу недопустимо.    

Оснований для определения размера возмещения в сумме указанной истцом в уточнении исковых требований 248 050 000 руб. определенной в рамках получения истцом внесудебного отчета, подготовленного ООО "Оценочная компания "ВЕТА" у суда не имеется, поскольку полученное в рамках рассмотрения настоящего дела заключение повторной судебной экспертизы признано судом надлежащим доказательством размера возмещения стоимости изымаемого для государственных нужд имущества.

Согласно пункта 13 статьи 56.10 ЗК РФ возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

Пунктом 1.1 Соглашения об изъятии от 19.09.2016 направленного ответчиком в адрес истца установлено, что земельный участок изымается для государственных нужд Белгородской области на условиях предоставления возмещения за изъятое недвижимое имущество из средств бюджета Белгородской области.

Таким образом, обязанность по предоставлению правообладателю возмещения подлежит возложению на то лицо (бюджет), в интересах которого изымается земельный участок.

В настоящем судебном заседании ответчик пояснил, что в случае удовлетворения исковых требований, в решении необходимо указать, что последнее является основанием не только для прекращения права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, но и основанием для прекращения права доверительного управления и возникновения права у лица, к которому оно должно перейти.

Учитывая, что обстоятельствами дела подтверждено фактическое изъятие у истца спорного земельного участка, Область осуществляет правомочия собственника в отношении спорного земельного участка, в рамках настоящего дела установлен размер возмещения за изымаемый земельный участок, подлежащий уплате истцу, суд считает возможным указать в решении суда, что последнее является основанием для прекращения права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на земельный участок, погашении записи о доверительном управлении ООО "УК РЕГИОНГАЗФИНАНС", а также является основанием перехода и возникновения права собственности на изымаемый земельный участок субъекта РФ- Белгородской области.

По смыслу 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, определение размера возмещения собственнику за изъятый земельный участок относится к полномочиям суда и не составляет предмет исковых требований.

Дело возникло по вине ответчиков, на которых суд относит расходы по уплате госпошлины.

По требованию об оспаривании достоверности оценки на ответчиков ОГКУ и Общество в размере 6 000 руб. по 3 000 руб. с каждого. По требованию истца к ОГКУ об установлении размера возмещения и его взыскания на ОГКУ.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

 В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом Статьей 106 АПК РФ предусмотрено к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.  

С учетом изложенного на ответчика ОГКУ также относятся судебные расходы, включающие оплату судебной экспертизы в размере 45 572 руб., оплаченные истцом.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд имущества- земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский", указанную в отчете №2016.058 от 02.09.2016 об оценке, выполненном ООО «Бел-Консалтинг» в размере 52 030 000 руб.

2. Установить возмещение стоимости изымаемого для государственных нужд имущества- земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, площадью 1 210 000 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский" в размере 128 010 135 руб. на основании заключения повторной судебной экономической экспертизы по определению размера возмещения в связи с изъятием земельного участка № 457-э/18 от 05.07.2018.

Взыскать с Областного государственного казенного учреждения "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" за счет средств бюджета Белгородской области в пользу ООО "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возмещение в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 31:15:1205002:52, площадью 1 210 000 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский" в размере 128 010 135 руб.  

Вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для прекращения права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РЕГИОНГАЗФИНАНС- Десятый фонд недвижимости», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев на изымаемое имущество- земельный участок с кадастровым номером 31:15:1205002:52, площадью 1 210 000 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская обл., Белгородский р-н, с. Шараровка, микрорайон "Московский", о чем 29.12.2006 в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации под номером 31-31-01/074/2006-664, погашении записи о доверительном управлении ООО "Управляющая Компания РЕГИОНГАЗФИНАНС", а также является основанием перехода и возникновения права собственности на изымаемый земельный участок субъекта РФ- Белгородской области.

Взыскать с ответчиков ООО "БЕЛ-КОНСАЛТИНГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ОГКУ "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" в пользу истца ООО "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. сумму расходов по оплате госпошлины, по 3 000 руб. с каждого. 

Взыскать с ответчика ОГКУ "Управление дорожного хозяйства и транспорта Белгородской области" в пользу истца ООО "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РГФ-ФН10" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 200 000 руб. сумму расходов по оплате госпошлины, 45 572 руб. сумму расходов за проведение экспертизы.    

  Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. В удовлетворении встречного иска отказать. 

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Шульгина А. Н.