АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-115/2021

г. Краснодар

28 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой  И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Экология города» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Азовского района Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Краснодар», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экология города» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу № А53-115/2021, установил следующее.

ООО «Экология города» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных отношений Азовского района (далее – комитет) о взыскании 2 280 293 рублей 38 копеек неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей, а также 4 867 955 рублей убытков, составляющих затраты на подготовку проекта и иные приготовления, понесенные обществом в целях использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды                          от 06.02.2015 № 2/10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Азовского района Ростовской области и ООО «Газпром трансгаз Краснодар».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих возникшую по вине арендодателя невозможность использования земельного участка в согласованных в договоре аренды целях (для строительства производственного комплекса по переработке твердых бытовых отходов и промышленных отходов), что исключает правомерность заявленных истцом (арендатором) требований.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что извещение о проведении аукциона, спорный договор аренды и акт приема-передачи не содержали сведений относительно ограничений в использовании спорного земельного участка. При проведении инженерных изысканий и работ по подготовке проектно-сметной документации установлено, что на расстоянии 47 м от арендуемого участка размещен действующий магистральный газопровод с охранной зоной 100 м от оси газопровода. Данное обстоятельство не позволило истцу приступить к строительству объекта на спорном участке. Общество в любом случае не могло использовать для строительства часть спорного участка площадью 6286 кв. м, которая находится в охранной зоне газопровода. В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества. Обществом проведены инженерные изыскания, а также спроектировано строительство зданий именной в той части земельного участка, которая находится в охранной зоне. Расходы по изысканиям и подготовке проектной документации, понесенные арендатором, подлежат возмещению ответчиком, поскольку комитет обладал информацией о нахождении спорного участка в охранной зоне газопровода, однако обществу о наличии ограничений не сообщил. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие наличие причинно-следственной связи между неправомерными действиями (бездействием) ответчика и убытками истца. Вывод судов о возможности проектирования объектов вне охранной зоны сделан в отсутствие специальных познаний. Кроме того, названное обстоятельство не имеет значения для определения требуемых обществом убытков, поскольку проектные решения выполнены с учетом сведений об участке, отраженных в договоре аренды и градостроительном плане. Суды неправильно применили нормы гражданского законодательства об исковой давности.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Комитет направил в суд заявление о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, по результатам торгов комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.02.2015 № 2/10 аренды земельного участка площадью 115 360 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600005:758 для целей строительства производственного комплекса по переработке твердых бытовых отходов и промышленных отходов (т. 1, л. д. 10 – 17). Срок аренды установлен с 06.02.2015 по 05.02.2018 (пункт 2.1 договора); земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 18).

Комитет и общество заключили дополнительное соглашение от 17.01.2019, по условиям которого договор от 06.02.2015 № 2/10 прекращен с 06.02.2018 (т. 1, л. д. 103).

Общество обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600005:758 на новый срок, по результатам рассмотрения которого принято отрицательное решение в связи с нахождением названного участка в различных территориальных зонах (т. 1, л. 

<

...>).

В исковом заявлении общество указывает, что в рамках договора аренды им проведены работы по инженерным изысканиям для целей строительства, по подготовке проектно-сметной документации, а также получено положительное заключение экологической экспертизы. При выполнении работ выяснилось, что на расстоянии 47 метров от границы арендуемого участка расположен действующий магистральный газопровод высокого давления с охранной зоной 100 метров от оси газопровода. Данное обстоятельство препятствовало обществу начать планируемое строительство. При этом сведения об ограничениях в использовании участка в аукционной документации, в договоре аренды и в градостроительном плане отсутствовали. 

Общество, ссылаясь на невозможность использования земельного участка в согласованных в договоре целях (для строительства), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения и убытков. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса). Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из условий является основанием для отказа в иске.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления общества. Суды исходили из того, что истец не доказал, что нахождение незначительной части земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600005:758 площадью 11 га в пределах охранной зоны газопровода свидетельствует о полной невозможности фактического использования названного участка в согласованных в договоре целях (для строительства), а также причинение обществу убытков по вине комитета. Суды также указали, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется в предпринимательской деятельности, арендатор, производя осмотр земельного участка при принятии его в аренду, мог получить информацию относительно нахождения вблизи участка магистрального газопровода (на местности имеются соответствующие обозначения; т. 1, л. д. 143 – 149). Основания для квалификации внесенных арендатором платежей в качестве неосновательного обогащения арендодателя отсутствуют. 

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В силу с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы кассационной жалобы общества суд округа отклоняет с учетом обстоятельств, установленных судами.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.  Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут достичь соглашения о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В то же время в рамках настоящего дела невозможность использования участка в спорный период истцом не доказана. Так, суды установили, что площадь земельного участка, предоставленного обществу в аренду, составляет 115 360 кв. м, площадь выявленной охранной зоны – 6286 кв. м (5,44% от общей площади). Истец обладал возможностью приступить к строительству объекта – производственного комплекса по переработке твердых бытовых отходов и промышленных отходов, однако необходимых действий для достижения указанной цели не совершил (за выдачей разрешения на строительство не обращался). В период действия договора аренды арендатор претензий относительно невозможности использования спорного земельного участка для испрашиваемой цели не заявлял. Невозможность иного размещения указанных в проектной документации объектов не доказана. Более того, общество намеревалось получить спорный участок в аренду на новый срок уже после полученной от                             ООО «Газпром трансгаз Краснодар» информации о включении его части в охранную зону газопровода (т. 1, л. д. 26 – 29). Суд первой инстанции также правомерно указал на возможность корректировки границ территориальных зон.

Доказательства невозможности проектирования (корректировки размещения) предполагаемых к строительству объектов хозяйственной зоны таким образом, чтобы обеспечить соблюдение режима охранной зоны газопровода и осуществление деятельности на участке, в материалы дела не представлены, равно как и сведения, подтверждающие сокрытие организатором аукциона от участников торгов каких-либо документов. 

Выводы судов о применении исковой давности к заявленным требованиям являются правильными, соответствующими правилу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса, а также сделанными с учетом периода образования заявленных к взысканию затрат и предполагаемого срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов.

Таким образом, основания для отмены решения от 03.09.2021 и апелляционного постановления от 18.11.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на истца в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу № А53-115/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова