АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7607/2021

г. Ярославль

23 марта 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена  23 марта 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е.Д.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к акционерному обществу "ДИКСИ Юг" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   1881822.06  руб.

при участии:

от истца – ФИО2, юрист по доверенности от 17.05.2021

от ответчика – ФИО3, юрист по доверенности от 18.11.2020

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с иском к акционерному обществу "ДИКСИ Юг" о взыскании 1 881 822, 06 руб. стоимости ремонтных работ, необходимых для восстановления помещения, которое находилось в аренде у ответчика, а также 20 000 руб. в возмещение расходов на оплату строительно-технического заключения.

Дело рассмотрено Арбитражным судом Ярославской области на основании статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) и пункта 7.2 договора от 01.12.2007.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. Заявил, что ответчик уклонялся от осмотра арендованного помещения для согласования ремонтных и восстановительных работ и от подписания акта возврата помещений.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличия убытков. Строительно-техническое заключение не является допустимым доказательством. Помещения были возвращены арендатором с учетом нормального износа, что подтверждается фотоматериалами. 

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.03.2022 до 10 час. 30 мин. 23.03.2022. после перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Согласно договору аренды от 01.12.2007 истец (арендодатель) передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (арендатор) нежилые помещения первого этажа №№ 7, 8, 10-24, 26, 32, 132, общей площадью 587, 5 кв.м., в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Помещения были переданы для использования в целях размещения магазина, складских и офисных помещений. 

Помещения переданы по акту приема – передачи от 01.12.2007.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 5.1 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

На основании соглашения от 13.04.2012 права и обязанности арендатора по настоящему соглашению перешли к акционерному обществу "ДИКСИ Юг". Помещения переданы новому арендатору по акту приема – передачи 15.08.2012 с отметкой «объект находится в удовлетворительном состоянии, без видимых внешних повреждений».

Соглашением от 13.04.2012 стороны продлили срок действия договора до 01.12.2022.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязуется производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, в том числе ремонт кровли, санитарно-технического оборудования и теплоузла.

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 2 месяца.

Уведомлением от 17.04.2020 арендатор известил арендодателя об отказе от исполнения договора на основании пункта 5.4 договора (уведомление получено истцом 16.05.2020).

В ответ на указанное уведомление арендодатель письмом от 26.05.2020 сообщил, что последним днем аренды является 15.07.2020; предложил привести помещения в состояние, в котором они передавались в аренду, провести необходимый ремонт; назначил дату и время осмотра помещений для согласования ремонтных и восстановительных работ – 28.07.2020 в 09-00. (письмо получено ответчиком 27.05.2020).

13.07.2020 ответчик посредством телеграммы известил арендодателя о необходимости явиться 16.07.2020 в 14 час. 00 мин. для подписания акта возврата помещения и передачи ключей от помещения.

В указанное время ответчик уполномоченного представителя для подписания акта возврата помещения не направил. От подписания акта возврата недвижимого имущества от 16.07.2020, предложенного ответчиком, истец отказался по причине отсутствия доверенности у ФИО4, присутствующей от арендатора. Истец, в свою очередь, составил акт об уклонении арендатора передать помещение арендодателю от 16.07.2020. В тот же день истцом был составлен акт возврата и комиссионного обследования нежилого помещения с указанием выявленных недостатков и повреждений. От подписания данного акта представители ответчика ФИО4 и инженер ФИО5 отказались по причине отсутствия у них на то полномочий, о чем имеется отметка в акте. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Стороны не отрицают, что помещения возвращены арендодателю 16.07.2020.

На проведение осмотра, назначенного на 28.07.2020, ответчик своего представителя не направил.

При расторжении договора аренды истец в арендованных помещениях и на фасаде здания обнаружил повреждения внутренней отделки и ряда конструктивных элементов помещений, требующих проведение текущего ремонта. Данный факт был зафиксирован в акте возврата и комиссионного обследования нежилого помещения от 16.07.2020.

Для определения стоимости ущерба истец обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Заказ-инвест». Согласно заключению и дополнительному заключению, представленному в материалы дела, стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений первого этажа составляет 1 749 695, 67 руб., стоимость восстановительных работ фасада составляет 132 126, 39 руб.

Ответчик добровольно возместить причиненный ущерб отказался, ввиду чего истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Пунктом 2 данной статьи определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации.

При этом, для взыскания убытков нужно установить факт наступления вреда, его размер, противоправность поведения причинителя вреда, его вину, а также причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда и наличие убытков.

В свою очередь бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившим обязательство или причинившим вред. При этом вина нарушившего обязательство предполагается, пока не доказано иное.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами существовали арендные отношения, возникшие из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу норм статей 310, 450.1 ГК РФ сторона договора аренды вправе отказаться от договора в случае, если такое право предусмотрено законом или договором.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ).

На основании пункта 5.4 договора аренды арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за два месяц.

Ответчик направил арендодателю уведомление от 17.04.2020 об отказе от договора аренды. Данное уведомление получено истцом 16.05.2020. В связи с чем суд пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут 16.07.2020. 

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 655 ГК РФ возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного арендатором и арендодателем.

Из материалов дела следует, что совместный акт возврата помещений стороны не составляли и не подписывали, каждой из сторон был составлен односторонний акт возврата. При этом стороны не отрицают, что помещения возвращены арендодателю 16.07.2020. От подписания акта возврата и комиссионного обследования от 16.07.2020, в котором арендодатель указал на выявленные недостатки переданных помещений, представители ответчика отказались по причине отсутствия соответствующей доверенности, уполномоченный представитель арендатора для составления акта и осмотра помещений не явился. Уполномоченного представителя на проведение осмотра для согласования ремонтных и восстановительных работ, назначенного на 28.07.2020, ответчик также не направил. В акте возврата, подготовленном ответчиком, отсутствуют сведения о состоянии переданного помещения. В качестве приложения к акту имеются фотографии недвижимого имущества. Однако данные фотографии не позволяют в полной мере определить местонахождение помещений, состояние переданного имущества, в том числе потому, что  сделаны общим планом и не отображают детальное и достоверное состояние всех помещений. 

Установив отсутствие доказательств возврата арендованных помещений в том состоянии, в котором ответчик их получил, с учетом нормального износа, как обусловлено статьей 622 ГК РФ, приняв во внимание акт возврата и комиссионного обследования от 16.07.2020, в котором отражено, что помещения на момент их осмотра имеют недостатки и повреждения, а также строительно – техническое заключение общества с ограниченной ответственностью «Заказ-инвест», суд пришел к выводу о том, что ответчиком не исполнена обязанность по возмещению расходов истца на приведение помещения в первоначальное состояние, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию 1 881 822, 06 руб. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.

Ответчик не заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения причин образования указанных в акте повреждений, стоимости восстановительного ремонта, в том числе по предложению суда. 

Доказательств наличия убытков в меньшем размере либо причинения их при иных обстоятельствах ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения в отношении ответчика статьи 15 ГК РФ, которые подтверждаются совокупностью представленных истцом доказательств.

Доводы ответчика о том, что при передаче арендуемых помещений по актам от 01.12.2007 и 15.08.2012 фотофиксакция арендуемых помещений не производилась, а в актах отсутствует подробное описание помещений, следовательно, невозможно достоверно определить состояние арендуемого помещения на момент передачи их арендатору и то, на сколько состояние помещений изменилось, судом не принимаются. Согласно акту приема – передачи от 01.12.2007 помещения передавали в аренду в надлежащем состоянии без каких-либо видимых повреждений и недостатков. В акте от 15.08.2012 содержится аналогичное описание помещений. При этом следует отметить, что в аренду передавались новые помещения, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU76301000-099/2007 от 04.10.2007 и договором строительного подряда от 07.10.2007 с актом от 26.11.2007. Кроме того, суд принимает во внимание длительный срок аренды (свыше 12 лет), а также обязанность арендатора, предусмотренную договором, о проведении текущего и капитального ремонта в период действия договора. 

У суда нет оснований для вывода о том, что повреждения арендуемого помещения могут быть квалифицированы в качестве "нормального износа", в том числе с учетом обязанности арендатора по проведению капитального и текущего ремонта арендуемых помещений. Представленные ответчиком документы в подтверждение проведения им текущего ремонта арендуемых помещений не позволяют определить объем проведенных работ, и в каких помещениях производился ремонт, часть документов представлена в обоснование расходов на обслуживание тепловых сетей.

Возражения ответчика относительно заключения общества с ограниченной ответственностью «Заказ-инвест»  судом  также не принимаются. 

Несогласие ответчика с выводами специалиста не является основанием для непринятия судом заключения в качестве надлежащего доказательства причинения убытков и их размера. Доказательств, однозначно свидетельствующих об ошибочности выводов специалистов, ответчиком в материалы дела не представлено. Доводы ответчика о том, что осмотр объекта проводился специалистами экспертной организации в отсутствии представителей арендатора, судом не принимаются, поскольку ответчик уклонялся от участия в проведении осмотра в установленное сторонами время. Выявленные в ходе подготовки заключения повреждения соотносятся с повреждениями, указанными в акте возврата и комиссионного обследования от 16.07.2020. Подробный осмотр помещений специалистами проводился по прошествии незначительного периода времени после освобождения помещений ответчиком, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что состояние помещений могло значительно ухудшится за указанный период времени.

По мнению суда, заключение специалистов общества с ограниченной ответственностью «Заказ-инвест» отвечает принципам относимости, допустимости и достаточности доказательств, оснований сомневаться в его объективности и достоверности у суда также не имеется.

Несогласие ответчика с исковыми требованиями в части возмещения расходов на восстановительный ремонт фасада основано на неверном толковании норм права. В данном случае предметом спора является взыскание убытков в виде стоимости восстановительного ремонта, а не возложение на ответчика обязанности по содержанию общедомового имущества.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на получение строительно – технического заключения в сумме 20 000 руб.

Несение расходов в заявленной сумме подтверждается договором № 10/09/20-1 от 10.09.2020, квитанциями к приходно-кассовым ордерам от 30.08.2020, 06.10.2020 на общую сумму 20 000 руб.

Поскольку несение указанных расходов было обусловлено необходимостью установления размера реального ущерба, от возмещения которого в добровольном порядке ответчик уклонился, а иные доказательства, в том числе опровергающие названное заключение, ответчиком суду не представлены, заявленные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы истца на уплату госпошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного общества "ДИКСИ Юг" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 881 822, 06 руб. стоимости восстановительного ремонта, а также 31 818 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов на получение заключения.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

О.Н. Чистякова