АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5017/2024

Дело № А12-17752/2022

г. Казань

18 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Вильданова Р.А., Нафиковой Р.А.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024  

по делу № А12-17752/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автомани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волгоград, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волгоград, о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, взыскании расходов,

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Автомани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волгоград, о взыскании неосновательного обогащения, процентов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Автомани» (далее – ООО «Автомани», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенного по адресу: 

<

...>, установленной в отчёте об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»; установлении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб.; взыскании расходов на уплату государственной пошлины в сумме 12 000 руб., оплату услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 руб., оплату услуг эксперта по рецензированию отчета от 19.04.2022 № 2591/22 в сумме 20 000 руб., делу присвоен номер А12-17762/2022.

Департамент обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ООО «Автомани» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8 за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 в размере 1 118 180,26 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2020 по 31.03.2022 в сумме 92 512,03 руб., делу присвоен номер А12-17752/2022.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.06.2023 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела № А12-17752/2022 и                       № 12-17762/2022 объединены в одно производство, делу присвоен        номер А12-17752/2022.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.07.2023 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика по иску ООО «Автомани» к Департаменту привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2023  ООО «Автомани» и Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2023 в части отказа ООО «Автомани» в удовлетворении исковых отменено; в отменено части принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Автомани» к Департаменту; признана недостоверной рыночная стоимость земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенного по адресу: 

<

...>, установленная в отчёте об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, выполненном ООО «Аналитик Центр»; установлена рыночная стоимость земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб.; в удовлетворении иска ООО «Автомани» к ООО «Аналитик Центр» отказано; с Департамента в пользу ООО «Автомани» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 12 000 руб., по оплате денежных средств за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб., по оплате услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка по договору от 10.06.2022 № 69/06-06 в размере 20 000 руб., по оплате услуг эксперта по рецензированию отчета от 19.04.2022 № 2591/22 по договору от 06.06.2022 № 08-К/06-06 в сумме 20 000 руб.; с Департамента в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» взысканы денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.; в остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2023 оставлено без изменения.

Департамент, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе ООО «Автомани» в удовлетворении исковых требований и удовлетворении исковых требований Департамента.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией города Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СТОАВТО» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 10.02.2011 № 9665, по условиям которого арендатору в аренду сроком на 10 лет с 14.12.2010 по 14.12.2020 предоставлен земельный участок площадью 3 159 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенный по адресу: 

<

...> для магазина, производственной деятельности, складов.

Данный договор аренды зарегистрирован, о чем 05.03.2011 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На указанном земельном участке расположено здание производственного корпуса площадью 548,8 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:23, принадлежащее на праве собственности ООО «Автомани», о чем 06.03.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на данное нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, в силу пункта 2 статьи 271, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к обществу перешло и право пользования земельным участком с кадастровым номером 34:34:030061:8, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости, на праве аренды по договору аренды от 10.02.2011 № 9665, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Дополнительным соглашением от 30.03.2018 в договор аренды от 10.02.2011 № 9665 были внесены изменения, согласно которым с  06.03.2018 арендатором спорного земельного участка стало ООО «Автомани», а также установлен новый размер годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.6 договор аренды от 10.02.2011 № 9665 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. 

Пунктом 2.11 договор аренды от 10.02.2011 № 9665 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г.Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.

Дополнительным соглашением от 05.02.2021 в договор аренды от 10.02.2011 № 9665 внесены изменения, в соответствии с которыми с  10.02.2020 площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 составляет 3 049 кв.м; а также изменен размер годовой арендной платы, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 1 932 руб. за 1 кв.м. 

Департамент с 27.02.2020 производит расчет арендной платы по договору от 10.02.2011 № 9665 на основании подпункт 1.5.7 пункта 1.5, пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, исходя из рыночной стоимости земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, установленной в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, выполненном ООО «Аналитик Центр», в размере 13 770 000 руб., определенной по состоянию на 27.02.2020.

ООО «Автомани», полагая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, определенная в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, подготовленном ООО «Аналитик Центр», и применяемая Департаментом при расчете арендной платы, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в указанном отчете, и установлении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб.

Департамент, указывая, что общество надлежащим образом не исполняло обязанность по оплате арендной платы по договору аренды от 10.02.2011 № 9665, в результате чего за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 118 180,26 руб., обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Автомани» о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:030061:8 и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции, установив, что в соответствии с заключением судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», отчет об оценке от 19.04.2022 № 2591/22 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не в полной мере учтены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов об оценке №№ 1, 3, 7, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, определенная в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, не может быть применена при расчете арендной платы за данный земельный участок.

Вместе с тем, принимая во внимание, что общество осуществляло оплату арендной платы по договору аренды от 10.02.2011 № 9665 исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 6 103 188 руб., которая была установлена в отчете от 15.12.2016 № 52_1745зу, тем самым согласившись с размером арендной платы, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правовой позицией, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отказал ООО «Автомани» в удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенного по адресу: 

<

...>, установленной в отчёте об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, выполненном ООО «Аналитик Центр», и установлении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб.

Поскольку при расчете размера арендной платы не подлежит применению рыночная стоимость спорного земельного участка в сумме 13 770 000 руб., установленная в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, учитывая, что в случае расчета размера арендной платы исходя из рыночной стоимости данного земельного участка в размере 1 482 000 руб., определенной в заключении судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022, у общества за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 отсутствует задолженность по арендной плате, суд первой инстанции отказал Департаменту в удовлетворении исковых требований.

 Суд апелляционной инстанции, установив, что в соответствии с заключением судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», отчет об оценке от 19.04.2022 № 2591/22 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не в полной мере учтены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов об оценке №№ 1, 3, 7, учитывая, что согласно данной судебной экспертизе рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 по состоянию на 27.02.2020 составляет 1 482 000 руб., а также принимая во внимание, что рыночная стоимость земельного участка является одним из элементов при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок, удовлетворил исковые требования ООО «Автомани», признав  недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, установленную в отчёте об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, и установив рыночную стоимость данного земельного участка по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб., которая была определенна заключением судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022.

Принимая во внимание, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:8 исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 1 482 000 руб., у общества отсутствует задолженность по арендной плате за период с 27.02.2020 по 31.03.2022, суд апелляционной инстанции оставил решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2023 в части отказа Департаменту в удовлетворении исковых требований без изменения.   

Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что ООО «Автомани» представлены доказательства несения судебных расходов, учитывая, что исковые требования общества удовлетворены, а Департаменту отказано в удовлетворении иска, руководствуясь статьями  101,  106,  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 10, 11, 13, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», правовой позицией, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О, взыскал с Департамента в пользу ООО «Автомани» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 12 000 руб., по оплате денежных средств за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб., по оплате услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка по договору от 10.06.2022 № 69/06-06 в размере 20 000 руб., по оплате услуг эксперта по рецензированию отчета от 19.04.2022 № 2591/22 по договору от 06.06.2022 № 08-К/06-06 в сумме 20 000 руб., а также взыскал с Департамента в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб. 

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендная плата за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 должна быть рассчитана из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 в сумме 13 770 000 руб., определенной в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22, поскольку общество не вправе оспаривать данный отчет, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу                    № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенный по адресу: 

<

...> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорными земельными участками, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Порядок от 22.08.2011 № 469-п), согласно подпункту 2.1.1 пункта 2.1 которого в редакции, действующей до 31.03.2017, размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле:          А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 01.04.2017, внесены изменения в постановление от 22.08.2011 № 469-п.

В частности, добавлен подпункт 1.5.7 пункта 1.5, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 2 постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01.04.2017, осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления), с 01.04.2017 с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01.04.2017.

Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

При этом суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

Постановлением администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, вступившим в силу 17.03.2018, внесены изменения в постановление от 22.08.2011 № 469-п.

Согласно пункту 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018   № 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (С), на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых постановлением администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, регулируется пунктом 6 постановления, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта Комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта «б» подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного Порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год»; абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению; абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения; пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы; пункт 3 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению, признаны недействующими.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4 решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 отменено в части признания недействующими приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об  утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», в указанной части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказано, в остальной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 оставлено без изменения.

Таким образом, решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 в части признания недействующими абзаца 11 пункта 1.6 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению; абзацев четвертого и пятого пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения; пункта 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы, оставлено без изменения и вступило в законную силу.

При этом суд общей юрисдикции, признавая недействующими указанные положения нормативно-правового акта, пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018    № 89-п, не соответствуют принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, положения подпункта 1.5.7 пункта 1.5, абзаца 4 пункта 1.14, пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, и положения абзаца 11 пункта 1.6, абзацев 4 и 5 пункта 1.14, пункта 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018   № 89-п, противоречили принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности принципам экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, в связи с чем постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановлений администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, от 26.02.2018 № 89-п не подлежали применению при расчете арендной платы до утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы, а размер арендной платы до указанной даты должен был производиться на основании подпункта 2.1.1 пункта 2.1 Порядка от 22.08.2011 № 469-п, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а, не исходя из их рыночной стоимости.

Постановлением администрации Волгоградской области от 24.10.2022 № 624-п, вступившим в силу с 01.01.2023, внесены изменения в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в том числе в подпункт 1.5.7 пункта 1.5 и пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.

В силу подпункта 1.5.7 пункта 1.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции, действующей с 01.01.2023, годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Пунктом 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции, действующей с 01.01.2023, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кмд x Кказз где: А - величина арендной платы; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;                       Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;             Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком по договору аренды от 10.02.2011 № 9665 определялся вначале исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а с 01.01.2023 размер арендной платы подлежит определению исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Поскольку порядок расчета размера арендной платы изменился в период действия договора аренды от 10.02.2011 № 9665, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков, находящихся в публичной собственности, которая в соответствии с пунктом 2.5 Порядок от 22.08.2011 № 469-п в редакции, действующей до 31.12.2022, являлась одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливалась привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, а требования ООО «Автомани» направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды от 25.09.2006 № 6867 за период с 27.02.2020 по 31.12.2022, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что общество вправе оспорить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, определенную в отчете об оценке от 19.04.2022 № 2591/22 по состоянию на 27.02.2020, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды 10.02.2011 № 9665, а также не изменяет его условий.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998    № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте  1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности отчета от 19.04.2022 № 2591/22, выполненного ООО «Аналитик Центр», судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», отчет об оценке от 19.04.2022 № 2591/22 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не в полной мере учтены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов об оценке №№ 1, 3, 7; рыночная стоимость земельного участка площадью 3 049 кв.м с кадастровым номером 34:34:030061:8 по состоянию на 27.02.2020 составляет 1 482 000 руб.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи  82,  86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей  82,  83,  86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022 обоснованно принято судом апелляционной инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что требования общества направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендой платы по договору аренды от 10.02.2011 № 9665 за период с 27.02.2020 по 31.12.2022, обоснованно установил рыночную стоимость спорного земельного участка, которая подлежит применению для определения размера арендной платы, на основании заключения судебной экспертизы от 21.11.2022 № 27/2022.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519 по делу         № А12-40898/2018, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2022 по делу № А12-13410/2021, от 11.08.2022 по делу № А12-22168/2021, от 31.10.2022 по делу № А12-25161/2021. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 по делу № А12-17752/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом. 

 

 

Председательствующий судья                                         Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                Р.А. Нафикова

      Р.А. Вильданов