ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-18398/2023

16 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3602/2024) ФИО1 на решение от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области по делу №  А46-18398/2023 (судья Пермяков В.В.),  принятое по исковому заявлению ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Строкинский-1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании признании права собственности на объекты недвижимого имущества, при участии в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Омской области, Администрации Колосовского муниципального района Омской области,

при участии в судебном заседании ФИО1 лично (паспорт),

установил:

ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Колосовский районный суд Омской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Строкинский -1» (далее – СПК «Строкинский - 1», кооператив, ответчик) о признании договора купли-продажи от 03.09.2022 заключенным и признании права собственности на объекты недвижимого имущества: здания заправки 1981 года постройки площадью 173, 4 кв.м.; здания гаража тракторно-полевой бригады 1980 года постройки площадью 567, 8 кв.м.; здания гаража легковых автомобилей, 1981 года постройки площадью 205, кв.м.; задания зерносклада 1974 года постройки, площадью 1168, 8 кв.м.

            Определением от 11.09.2023 Колосовского районного суда Омской области дело № 2-160/2023 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.         Определением от 18.10.2023 Арбитражного суда Омской области исковое заявление ФИО1 принято, возбуждено производство по делу № А46-18398/2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Омской области, Администрация Колосовского муниципального района Омской области (далее – третьи лица).

            Решением от 08.02.2024 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: сделка (договор купли-продажи с отступным) фактически состоялась, а СПК «Строкинский-1» утратило право собственности на спорные объекты, отчуждение одобрено членами кооператива; своим правом о признании права собственности на спорные объекты ответчик распорядился при заключении сделки; суд первой инстанции не отразил в обжалуемом решении основания для признании договора купли-продажи от 03.09.2022 заключенным; здания были возведены прекратившим свою деятельность колхозом «Знамя Ильича», переход права собственности к СПК «Строкинский-1» подтверждается передаточным актом от 01.08.2005; ответчик получил все активы реорганизованного колхоза; при государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости на имя истца, либо ответчика, необходимо представление в регистрирующий орган передаточного акта, разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов и разрешения на строительство, однако последние документы отсутствуют, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд; в бухгалтерском учете СПК «Строкиснкий-1» спорные объекты числятся как здания имеются технические планы; по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто соглашение, ответчик не возражал против удовлетворения исковых требований.

Администрация Колосовского муниципального района Омской области в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, Администрация Колосовского муниципального района Омской области представила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

            Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившегося в судебное заседание истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 03.09.2022 между ФИО1 (покупатель) и СПК «Строкинский-1» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется продать и передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить нежилые здания, расположенные по адресу: с. Строкино, Колосовский район Омской области: 

1) здание заправки, 1981 года постройки, площадью 173,4 кв.м., 

2) задание гаража тракторно-полевой бригады, 1980 года постройки площадью 567,8 кв.м., 

3) здание гаража легковых автомобилей, 1981 года постройки, площадью 205,5 кв.м.; 

4) здание зерносклада, 1974 года постройки, площадью 1168,8 кв.м., по цене, указанной в пункте 2.1 настоящего договора (пункт 1.1 договора). 

По передаточному акту объекты недвижимого имущества переданы покупателю.

Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Истец указал, что в установленном законом порядке право собственности СПК «Строкинский-1» на спорные объекты недвижимости не оформляло, в связи с чем при обращении с заявлением о регистрации права собственности, регистрирующий орган приостановил регистрацию прав и рекомендовал обратиться в суд.

В обоснование требований истцом приведены доводы о том, что спорные здания были возведены хозяйственным способом колхозом «Знамя Ильича», который был  реорганизован 10.02.1993 в АОЗТ «Знамя Ильича», а затем 26.04.1996 в СХА «Знамя Ильича». 

Согласно справке и передаточному акту от 01.08.2005 часть активов СПК «Строкинский» (правопреемник «Знамя Ильича»), в том числе спорные здания, вошли в качестве паевого взноса в СПК «Строкинский-1», которое является балансодержателем спорных объектов недвижимого имущества.

ФИО1 указал, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет указным в исковом заявлении имуществом, полагает, что в срок приобретательной давности подлежит включению время владения объектами колхозом «Знамя Ильича», СПК «Строкинский» и СПК «Строкинский-1» с момента их постройки с 1980 года.

Кроме того, истец пояснил, что на общем собрании членами СПК «Строкинский-1» состоялось обсуждение вопроса о реализации указанных объектов в счет долга по договорам займов перед ФИО1 Денежных средств у кооператива для погашения задолженности не имеется. Принято решение одобрить спорную сделку купли-продажи объектов недвижимости в счет погашения долга. 

Как указывает истец, с учетом действующего в настоящее время законодательства, при государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости необходимо представление в регистрирующий орган передаточного акта, разрешение на ввод в эксплуатацию спорных объектов и разрешения на строительство, которые у сторон отсутствуют. По объектам, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов. 

В связи с отсутствием разрешений на строительство, при фактическом окончании строительства объектов, получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, либо акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, и оформить право собственности, в установленном порядке истец (ответчик) не может. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8.1, 11, 12, 131, 209, 218, 225, 234 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), установил, что спорное имущество приобретено ФИО1 по договору в сентябре 2022 года, соответственно, факт владения спорным имуществом в течение пятнадцати лет не подтвержден; право собственности продавца на спорные объекты недвижимого имущества на момент совершения сделки купли-продажи не зарегистрировано, соответственно, ответчик не имел права распоряжаться указанным имуществом; суд пришел к выводу, что СПК «Строкинский-1» может обратиться с иском о признании права на спорное имущество в силу приобретательной давности, в связи с чем отказал ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Статьей 11 ГК РФ установлена возможность судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права (статья 12 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, поскольку согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Однако, в силу части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего спора, учитывая, что ответчик является действующим юридическим лицом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, в силу статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, статей 3, 5 Закона № 218-ФЗ переход к покупателю права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора и право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений пункта 61 Постановления № 10/22 следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности при уклонении продавца от государственной регистрации перехода права подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства бездействия либо уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Напротив, ответчик заявил о признании исковых требований в полном объеме (т.3 л.д.2), следовательно, факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности отсутствует, а заявленное требование направлено на обход законодательно установленной процедуры государственной регистрации права на объекты недвижимости первоначально за продавцом и в последующем за покупателем.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих право собственности ответчика на объект недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (истцу) при совершении сделки купли-продажи не имеется (аналогичная позиция изложена в определениях ВС РФ от 04.08.2021 № 310-ЭС21-12313, от 02.12.2021 № 304-ЭС21-21994).

Обращаясь с исковым заявлением, ФИО1 ссылался на нормы о приобретательной давности.

С учетом основания заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 1 статьи 234 ГК РФ установлено специальное основание возникновения права собственности, согласно которому лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как указано в пункте 15 Постановления № 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, по смыслу статьи 234 ГК РФ требования истца о признании права собственности по основаниям приобретательной давности могут быть удовлетворены при наличии в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным (не по договору), истечение срока приобретательной давности.

Отсутствие любого из указанных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

Из представленных в материалы дела документов следует, что владение спорными объектами недвижимого имущества ФИО1 могло начаться не ранее 03.09.2022 (по передаточному акту, подписанному в момент заключения договора купли-продажи от 03.09.2022, объекты недвижимого имущества переданы покупателю), следовательно, пятнадцатилетний срок приобретательной давности на момент обращения истца с заявлением в суд (дата подачи заявления 21.07.2023) не истек.

Истец полагает, что в настоящем случае имеются основания для включения в срок приобретательной давности время владения спорными объектами колхозом «Знамя Ильича», СПК «Строкинский» и СПК «Строкинский-1» с момента их постройки с 1980 года.

Согласно пункту 3 статьи 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Однако ФИО1 не является правопреемником предыдущего владельца и продавца имущества СПК «Строкинский-1».

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что правовые и фактические основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности ФИО1 на спорные объекты отсутствуют, в силу чего в удовлетворении иска отказано судом первой инстанции правомерно.

Ссылка подателя жалобы на иную судебную практику не принимается судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего спора, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Учитывая, что определением от 02.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, то с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб. (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18398/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

 

Н.В. Бацман

 

Е.С. Халявин