ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4769/2018

г. Челябинск

16 мая 2018 года

Дело № А07-27631/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н., 

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2018 по делу № А07- 27631/2017 (судья Насыров М.М.).

При участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 -  ФИО3  (доверенность от 27.07.2017).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1, изложив пункт 2.1 договора в редакции истца: «Цена участка составляет 510 668 руб. 62 коп.» (с  учетом уточнений, заявленных в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2018 (резолютивная часть от 19.02.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу ИП ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 126-132).

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что правоотношения по выкупу спорного земельного участка возникли с момента подачи ИП ФИО2  соответствующего заявления в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение спорным участком, а именно с 28.05.2013. Следовательно, при рассмотрении спора следует руководствоваться законодательством, действовавшим на момент обращения, в силу чего, по мнению Администрации, рыночная стоимость земельного участка должна равняться его кадастровой стоимости.

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. 

С учетом мнения истца  и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал  по  доводам  апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-11556/2013 от 03.10.2013, вступившим в законную силу 22.01.2014, признан незаконным отказ Администрации в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174 в собственность, выраженный в письме Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.06.2013 № Х7494.

На Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан была возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить заявителю - ИП ФИО2, проект договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1.

Во исполнение указанного решения суда, ответчик 04.07.2017 предоставил истцу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1.

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой выкупа земельного участка, истец письмом от 18.07.2017 обратился к ответчику с протоколом разногласий об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка номером 02:55:020504:174, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1 с указанием стоимости земельного участка в размере 25% от кадастровой стоимости, а именно 1 250 133 руб. 50 коп. (л.д. 13-16).

11.08.2017 ответчик направил истцу ответ, в котором указал об отсутствии оснований для применения Постановления Правительства Республики Башкортостан № 629 от 29.12.2014 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках», поскольку акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и расчет цены выкупа должен осуществляться в порядке, предусмотренном пунктом 12 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в размере кадастровой стоимости участка на момент обращения и оснований для применения иного порядка определения выкупной цены не имеется (л.д. 11-12).

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 13.12.2017, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1 в размере 2 042 674 руб. 48 коп. по состоянию на 01.06.2014.

Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора. 

Разрешая спор об урегулировании разногласий, возникших при подписании договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что цена продажи земельного участка подлежит определению в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент  заключения  договора  купли-продажи. Размер рассчитанной в указанном порядке цены выкупа земельного участка составляет 510 668 руб. 62 коп. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о наличии  оснований для изменения судебного акта.

Граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Аналогичная норма регламентирована статьей 39.20 Земельного кодекса, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и действующей с 01.03.2015.

Предпринимателю ФИО2 принадлежит на праве собственности административно-торговое нежилое здание площадью 730 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> ФИО4, дом 41/1.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно статье 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, выкупная стоимость земельного участка определяется субъектом Российской Федерации в пределах, установленных в статье 2 Закона N 137-ФЗ.

Земельные отношения в Республике Башкортостан регулируются, в том числе, нормами Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" и постановлениями Правительства Республики Башкортостан от 30.08.2013 N 388 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Из текста названных правовых актов следует, что по состоянию на 28.05.2013 на территории Республики Башкортостан не было нормы материального права, отличным от пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ иным образом регулирующей вопрос определения выкупной стоимости земельного участка, в границах которого расположено здание (строение, сооружение), ранее отчужденное из государственной собственности и находящееся в собственности заявителя.

Вместе с тем, пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 введено следующее правило: лица, не указанные в пунктах 1 - 3 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

- до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2015 года до 1 января 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 января 2016 года до 1 июля 2016 года - по цене в размере 75 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2016 года - по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, действующей на момент обращения заявителя, если иное не установлено федеральным законодательством.

То есть, на период до 01.07.2016 на территории Республики Башкортостан установлен льготный порядок определения выкупной стоимости земельного участка, занимаемого объектом недвижимого имущества, находящегося в собственности частного лица, который предполагает поэтапное увеличение соответствующей стоимости 01.07.2015, 01.01.2016 и 01.07.2016.

Как разъяснено в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2001 N 255-О, от 10.12.2002 N 316-О, положение части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации "все равны перед законом и судом" означает, что при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении. По смыслу статьи 19 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 17, 18 и 55, конституционный принцип равенства распространяется не только на права и свободы, непосредственно провозглашенные Конституцией Российской Федерации, но и на связанные с ними другие права граждан, приобретаемые на основании федерального закона.

С учетом того, что специальный порядок определения выкупной стоимости земельного участка по состоянию на 28.05.2013 на территории Республики Башкортостан утвержден не был, а также то обстоятельство, что ИП ФИО2  не может быть поставлен в неравные условия с лицами, которые обратились в уполномоченные органы с заявлениями о выкупе земельных участков по аналогичным основаниям в период с 29.12.2014 по 30.06.2015 (то есть позднее истца), арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец в рассматриваемой ситуации имеет право на выкуп земельного участка путем определения выкупной стоимости в соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629, то есть в размере равном 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

 Между  тем, судебная коллегия не  соглашается с определением цены выкупа исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка 2 042 674 руб. 48 коп., установленной по состоянию на 01.06.2014 г. решением Верховного суда Республики Башкортостан от 13.12.2017.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании абзаца 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

В соответствии с абзацем 5 той же статьи в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

Как следует из решения Верховного суда Республики Башкортостан от 13.12.2017 по делу № 3-946/2017, заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, было подано предпринимателем 23.10.2017, в силу чего согласно изложенным нормам судебная коллегия  приходит к  выводу о том, что указанный размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2017. 

В силу положений нормы статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости, установленной путем массовой кадастровой оценки, рыночная стоимость устанавливается по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимости. 

В силу правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11и № 10761/11 от 25.06.2013, предметом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является изменение внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с целью уточнения результатов массовой кадастровой оценки, что не означает недостоверность результатов такой оценки. 

В силу этого, дата, на которую определяется рыночная стоимость земельного участка, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11). 

Таким образом, определенная в решении Верховного суда Республики Башкортостан от 13.12.2017 по делу № 3-946/2017 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.06.2014, устанавливает сопоставимость величины рыночной стоимости с величиной кадастровой стоимости участка, что не отменяет положений нормы абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом  изложенного,  при определении   выкупной стоимости  земельного участка  следует исходить из  размера кадастровой  стоимости, установленной на дату  подачи заявления истцом, т.е. на 28.05.2013.

 По состоянию на  28.03.2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан", составляла 5 797 009 руб. 68 коп.

Следовательно, выкупная стоимость составляет 1 449 252  руб. 42 коп. (расчет: 5 797 009 руб. 68 коп./ 100 * 25).

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению  применительно к пункту  4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права).

Согласно статье  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по  апелляционной жалобе относятся на истца. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится  на основании  пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2018 по делу № А07- 27631/2017 изменить.

Изложить резолютивную часть  решения в следующей  редакции:

  Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между ИП ФИО2 и Администрацией ГО г. Уфа Республики Башкортостан договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:174, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Юрия ФИО4, д. 41/1, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 1 449 252  руб. 42 коп."

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 300 руб. расходов по государственной пошлине».

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                      О.Н. Пирская

 

Судьи:                                                                            Г.Н. Богдановская

 

                                                                                               М.И. Карпачева