ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-204/2017

г. Воронеж

28 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                ФИО1,

судей

                              ФИО2,

                 ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от  общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира»: ФИО5, представитель по доверенности от 19.07.2017;

от ФИО6: ФИО7, представитель по доверенности №46 АА 1169171 от 18.09.2018;

от Администрации города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления по охране объектов культурного наследия Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО9: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от  ФИО10: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО11: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО12: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО13: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО14: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО15: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО16: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО17: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО18: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО19: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО20: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО21: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО22: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО23: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО24: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО25: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО26: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО27: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО28: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО29: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО30: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО34 Нины Егоровны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО31: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО32: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО33: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» на решение Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018 по делу №А35-204/2017 (судья Белых Н.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» к Администрации города Курска о признании права собственности на нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102293:803, расположенном по адресу: 

<

...>, в том числе нежилые помещения с кадастровыми номерами 46:29:102293:870 - II, площадью                185,3 кв.м, 46:29:102293:871 - I - 10 этаж, площадью 328,9 кв.м, 46:29:102293:872 - I - 2 этаж, площадью 313,4 кв.м, 46:29:102293:873- I - 3 этаж, площадью 323,6 кв.м, 46:29:102293:874 - I - 4 этаж, площадью 325,1 кв.м, 46:29:102293:875 - I - 5 этаж, площадью 326,4 кв.м, 46:29:102293:876 - I - 6 этаж, площадью 325,9 кв.м, 46:29:102293:877 - I - 7 этаж, площадью 325,7 кв.м, 46:29:102293:878 - I - 8 этаж, площадью 326,0 кв.м, 46:29:102293:879 - I - 9 этаж, площадью 327,4 кв.м, 46:29:102293:880 - III - площадью 286,0 кв.м, 46:29:102293:881 - IV- площадью 220,2 кв.м, 46:29:102293:867 - места общего пользования 1 подъезд, площадью 657,7 кв.м, третьи лица: Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом», ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО34, 2 А35-204/2017 ФИО31, ФИО32, ФИО33,

УСТАНОВИЛ:

Управление по охране объектов культурного наследия Курской области обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительной компании Своя квартира» (далее – ООО «СК Своя квартира») о признании жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46:29:102293:803, самовольной постройкой и обязании ответчика в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств осуществить снос вышеуказанного здания (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Курской области от 28.03.2017 дело №А35-204/2017 было объединено в одно производство с делом №А35-524/2017 по исковому заявлению ООО «СК Своя квартира» к Администрации города Курска, Комитету по управлению имуществом Курской области о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в                      г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью                              11 077,8 кв.м, с присвоением номера №А35-204/2017. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному и встречному искам привлечены Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» (далее – ЖСК «Лучший дом»), а также члены ЖСК «Лучший дом» - ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО34, ФИО31, ФИО32, ФИО33.

Определением Арбитражного суда Курской области от 07.07.2017 производство по делу №А35-204/2017 было прекращено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 определение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.10.2017 определение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по настоящему делу отменены, дело направлено в Арбитражный суд Курской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении спора к участию в деле в качестве соответчиков по иску Управления по охране объектов культурного наследия Курской области привлечены ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО34, ФИО31, ФИО32, ФИО33

Определением Арбитражного суда Курской области от 22.02.2018 производство по настоящему делу было прекращено в части исковых требований Управления по охране объектов культурного наследия Курской области о признании здания, расположенного по ул. Марата, 21 г. Курска, кадастровый номер 46:29:102293:803, самовольной постройкой и обязании ответчика за счет собственных средств осуществить демонтаж здания.

В ходе рассмотрения дела суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований от 27.03.2018, в соответствии с которыми ООО «СК Своя квартира» просит суд признать право собственности на нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102293:803, расположенном по адресу: 

<

...>, в том числе нежилые помещения с кадастровыми номерами 46:29:102293:870 - II, площадью 185,3 кв.м, 46:29:102293:871 - I - 10 этаж, площадью 328,9 кв.м, 46:29:102293:872 - I - 2 этаж, площадью 313,4 кв.м., 46:29:102293:873- I - 3 этаж, площадью 323,6 кв.м., 46:29:102293:874- I - 4 этаж, площадью 325,1 кв.м., 46:29:102293:875 - I - 5 этаж, площадью 326,4 кв.м, 46:29:102293:876 - I - 6 этаж, площадью 325,9 кв.м, 46:29:102293:877 - I - 7 этаж, площадью 325,7 кв.м., 46:29:102293:878 - I - 8 этаж, площадью 326,0 кв.м., 46:29:102293:879 - I - 9 этаж, площадью 327,4 кв.м, 46:29:102293:880 - III - площадью 286,0 кв.м, 46:29:102293:881 - IV- площадью 220,2 кв.м., 46:29:102293:867 - места общего пользования 1 подъезд, площадью 657,7 кв.м.

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018 в удовлетворении исковых требований ООО «СК Своя квартира» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «СК Своя квартира» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что Управление считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

ФИО8, ФИО31, ФИО14, ФИО13, ФИО18, ФИО6  также представили отзывы, в которых поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, жалобу – удовлетворить.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ООО «СК Своя квартира», ФИО6 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, жалобу – удовлетворить.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку своих полномочных представителей не обеспечили.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «СК Своя квартира» – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что в 2007 году общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» был разработан генеральный план строительства жилых домов с помещениями общественного назначения по ул. Почтовая - ФИО35 в                        г. Курске, предусматривающий строительство 4 жилых домов (17, 17, 6-7 и 10 этажей) и 3-уровневой наземно-подземной автостоянки (том 15, л.д. 55), согласованный с Комитетом по культуре Курской области 11.07.2007. Зона застройки согласно ситуационному плану располагалась между ул. Марата и ул. ФИО35.

Постановлением Администрации г. Курска от 14.10.2009 №2559 ООО «Своя квартира» было разрешено проектирование реконструкции здания для размещения помещения общественного назначения по ул. Марата, 21 (том 2, л.д. 59).

Как следует из уточненного искового заявления от 06.03.2017, ООО «СК Своя квартира» на основании договоров купли-продажи от 13.08.2013, стало собственником 16 квартир, находящихся в жилых домах №23, 23а, 25, 25а, расположенных по ул. Марата в г. Курске (свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2013 представлены в материалы дела, том 2, л.д. 16-31), в связи с чем приняло решение о сносе указанных жилых домов ввиду их технического состояния и нецелесообразности проведения их капитального ремонта и строительстве нового жилого дома с помещениями административного назначения на месте снесенных аварийных домов и нежилого здания.

В соответствии с постановлением Администрации г. Курска от 17.03.2010 №749 ООО «Своя квартира» разрешено было произвести снос объекта недвижимости №21 по ул. Марата и осуществить строительство здания административного назначения на существующей территории по                      ул. Марата, 21 (том 2, л.д. 58).

02.02.2011 ООО «Своя квартира» было выдано разрешение №ru46302000-1496 на строительство здания административного назначения по ул. Марата, 21, в г. Курске (двухэтажного здания прямоугольной формы, общей площадью 278,52 кв.м), сроком до 02.02.2011 (том 2, л.д.9).

Постановлением Администрации города Курска от 13.01.2012 №68 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35, площадью 0,1383 га по ул. Марата, 

<

...> (том 15, л.д. 17). 

При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 13-16).

Постановлением Администрации города Курска от 16.01.2012 №83 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7, площадью 0,1480 га по ул. Марата, 

<

...> (том 15, л.д. 22). 

При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4 (зона многоквартирных жилых домов высокой этажности 9 этажей и более), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 18-21).

Постановлением Администрации города Курска от 22.03.2011 №815 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32, площадью 0,0866 га по ул. Марата, д. 21 (том 15, л.д. 12). 

При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 5-11).

В 2012 году ООО «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» по заказу ООО «Своя квартира» был изготовлен проект (шифр №309/12) объекта «Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске» (Раздел 1 пояснительная записка, том 16, л.д. 1-109, Раздел 3. Архитектурные решения, том 17-18).

11.09.2013 ООО «Своя квартира» было выдано разрешение №ru46302000-2325 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, площадью застройки 2 943,79кв.м, общей площадью квартиры – 4 679,93 кв.м (1-й этап – 8-10 этажный двухсекционный жилой дом на 53 квартиры со встроенными помещениями общественного назначения (офисами), гостевая парковка для легковых автомашин для жителей жилого дома, ТП и закрытое помещение для хранения мусора; 2 -1 этап – встроенная надземно-подземная автостоянка закрытого типа на 111 м/мест), сроком действия до 24.04.2014 (том 2, л.д. 10).

15.10.2013 ООО «Своя квартира» был произведен вынос в натуру осей жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянкой и офисным центром, с составление ОАО «Курскгеодезия» соответствующей схемы (том 5, л.д. 6-7).

В связи с передачей функций заказчика-застройщика 10.02.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение №ru-46302000-2422 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянской и офисным центром по ул. Марата в                 г. Курске, площадью застройки 2 943,79 кв.м, общей площадью квартир –                4 679,93 кв.м (1-й этап – 8-10 этажный двухсекционный жилой дом на 53 квартиры со встроенными помещениями общественного назначения (офисами), гостевая парковка для легковых автомашин для жителей жилого дома, ТП и закрытое помещение для хранения мусора; 2 -1 этап – встроенная надземно-подземная автостоянка закрытого типа на 111 м/мест), сроком действия до 24.04.2014 (том 1, л.д. 27).

В соответствии с постановлением Администрации г. Курска от 31.03.2014 №1103 (том 2, л.д. 37) и договором №145196ю от 10.04.2014 (том 2, л.д. 33-36) ООО «СК Своя квартира» был предоставлен в аренду сроком на 3 года с 24.04.2014 земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 866 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102293:32, для строительства здания административного назначения. Договор аренды зарегистрирован 30.04.2014, запись №46-46-46-01/055/2014-877.

03.09.2014 Главным архитектором г. Курска была согласована схема планировочной организации земельного участка, разработанная ООО КурскАСПроект, предусматривающая строительство 10-этажного жилого дома, а также иных общественных зданий и сооружений (том 2, л.д. 142).

09.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на строительство №ru46302000-2616 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-й этап - жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 1-2, 2-1 этап - жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 2-3, 3-й этап – крышная котельная, 4-й этап– офисный центр, 5-й этап – надземно-подземная автостоянка), сроком до 10.02.2017 (том 2, л.д. 12).

Для строительства спорного объекта недвижимости ООО «СК Своя квартира» заключило с ПАО «Курскпромбанк» кредитный договор от 12.11.2014 №Ю03-14-051К на предоставление кредита в форме кредитной линии с лимитом кредитования (том 12, л.д. 84-88).

Кроме того, в целях привлечения дополнительных денежных средств на строительство ООО «СК Своя квартира» как застройщик заключило договор инвестирования №2/М от 05.05.2015 с ЖСК «Лучший дом» как инвестором, в соответствии с условиями которого инвестор обязался осуществить финансирование (инвестирование) создания объектов (жилые помещения, расположенные в жилом доме 21-25), а застройщик обязался обеспечить реализацию инвестиционного проекта в срок с даты заключения настоящего договора по 30.12.2016 и передать по акту приема-передачи инвестору свободные от любых прав третьих лиц вновь созданные объекты по завершении реализации инвестиционного проекта на условиях, предусмотренных договором (том 3, л.д. 96-98).

В свою очередь между ЖСК «Лучший дом» и физическими лицами (пайщиками) были заключены договоры об участии в ЖСК, в соответствии с которыми при условии выполнения пайщиком обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, пайщик приобретает право на оформление в собственность квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу (адрес строительный): 

<

...> (том 4, л.д. 22-170).

Впоследствии для строительства спорного объекта недвижимости ООО «СК Своя квартира» заключило с ПАО «Курскпромбанк» кредитный договор от 09.07.2015 №Ю03-15-025К на предоставление кредита в форме кредитной линии с лимитом кредитования 70 000 000 руб. (том 12, л.д. 89-94)

30.09.2015 Государственной инспекцией строительного надзора Курской области было выдано заключение №247 о соответствии объекта капитального строительства «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске»» требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 №384-ФЗ и утвержденной проектной документации, разработанной проектной организацией ООО «Фирма Курский архитектурно-строительный проект», шифр 309/12 (том 16, л.д. 110-111).

Постановлением Администрации города Курска от 26.11.2015 №3594 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата,21, в г. Курске» (том 15, л.д. 4), на основании которого 27.11.2015 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение №46-Ru46302000-1892-2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по                  ул. Марата в г. Курске (1-4 этапы)» (том 2, л.д. 13).

После введения многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передал инвестору по акту приема-передачи от 10.12.2015 квартиры №63, 15, 36, 6, 31, 26, 8, 52, 48, 19, 21, 22, 23, 24, 28, 29, 32, 33, 34, 37, 38, 42, 43, 47, 53, 54, 57-60, 62, 4, 39, 1-3, 5, 7, 9-13, 17, 41, 46, 51, 56, 61, 35, 40, 14, 16, 18, 20, 25, 27, 30, 44, 45, 49, 50, 55 (том 3, л.д. 99-101), которые ЖСК «Лучший дом» в свою очередь передал оплатившим паевые взносы членам кооператива.

06.05.2016 ООО «СК Своя квартира» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:102293:871, площадью 46:29:102293:871, площадью 328,9 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, пом. №I.

Между тем сообщением от 03.08.2016 №46/001/2016-914 (том 11, л.д. 66-75) в государственной регистрации было отказано, в связи с тем, что жилой дом, в состав которого входит нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:102293:871, является самовольной постройкой.

Так, в ходе строительства сотрудниками ОБУК «Инспекция по охране объектов культурного наследия Курской области» в ходе мониторинга (акт от 08.04.2014 года № 3) был произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> в результате которого было установлено, что на нем производится строительство многоэтажного дома в границах зон охраны объектов культурного значения, утвержденных Решением Исполнительного комитета Совета народных депутатов № 78 от 15.03.1990 , не согласованное с Комитетом по культуре Курской области, в связи с выше изложенным указано на принятие мер.

26.06.2014 Комитетом по культуре Курской области ООО «СК «Своя квартира» было вручено предписание №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ по строительству многоэтажного здания на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-15, входящем в зоны охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденных Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 №78 по причине того, что строительные работы проводятся в нарушение пункта 2 статьи 34 Федерального закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии с частью 1 статьи 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях». Одновременно указывалось, что приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению Комитета по культуре Курской области (том 3, л.д. 103).

Не согласившись с указанным выше предписанием Комитета по культуре Курской области №7 от 16.06.2014, ООО «СК Своя квартира» обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, считая последнее незаконным, вынесенным с нарушением норм Федерального закона «Об объектах культурного наследия», нарушающим права и законные интересы заявителя.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.11.2015 по делу №А35-5861/2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 24.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.06.2017, в удовлетворении требований ООО «СК «Своя квартира» о признании незаконным и отмене предписания №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, отказано.

Ссылаясь на то, что земельный участок, на котором происходит строительство многоэтажного жилого дома, находится в зоне регулируемой застройки с ограничением высоты 4-5 этажей, Комитет по культуре Курской области обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство № ru 46302000-2422 от 10.02.2014, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО «СК Своя квартира», ссылаясь на его несоответствие действующему законодательству Российской Федерации, нарушение публичных и охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц и изменение сложившейся исторической среды объектов культурного наследия.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу №А35-7383/2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016, разрешение на строительство №ru-46302000-2422 от 10.02.2014 было признано недействительным (том 1, л.д. 38-77). 

При этом судом установлено, что квартал, ограниченный улицами ФИО35, Почтовой, ФИО36 и Марата, располагается в зоне регулирования этажности застройки, при этом нечетная сторона улицы Марата от пересечения с улицей ФИО35 до пересечения с улицей ФИО36 (на которой расположены спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:35 (ул. Марата, 

<

...>), 46:29:102293:7 (ул. Марата, 

<

...>) и 46:29:102293:32 (ул. Марата, д.21) находится в зоне ограничения этажности застройки 2-3 этажами, а оставшаяся часть квартала – в зоне ограничения этажности застройки 4-5 этажами (том 1, л.д. 49-50).

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на спорные помещения в установленном законом порядке ввиду признания недействительным разрешения на строительство жилого дома, в котором они расположены, ООО СК «Своя квартира» обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На момент рассмотрения настоящего дела в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:7, площадью 1 480 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, 25а; о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:35, площадью            1 383 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, 23а; о праве аренды по договору аренды земельного участка в городе Курске от 10.04.2014г. №145196ю, в соответствии с которым земельный комитет города Курска предоставил ООО «СК Своя квартира» земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:32, площадью 866 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства здания административного назначения, срок аренды - до 24.04.2017.

По сведениям ГКН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35 - для строительства многоквартирного жилого дома и здания административного назначения; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7 - для строительства многоквартирного жилого дома; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32 – для строительства здания административного назначения (том 12, л.д.20-28).

Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 31 Постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В доказательство совершения действий, направленных на легализацию спорного объекта, в материалы дела истец представил разрешение на строительство №ru46302000-2325 от 11.09.2013, разрешение на строительство №ru46302000-2422  от 10.02.2014, разрешение на строительство №ru46302000-2616 от 09.09.2014.

Однако материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу №А35-7383/2014 разрешение                № ru 46302000-2422 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО «СК Своя квартира» от 10.02.2014, было признано недействительным. При этом судом было установлено, что оспариваемое разрешение на строительство было выдано без учета ограничений этажности застройки, установленных Правилами землепользования и застройки.

Определением Арбитражного суда Курской области от 11.04.2018 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» (далее – ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ»).

Согласно заключению экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018 нормы ГрК РФ и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденные Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения (10.02.2015), то есть от 21.05.2013 (далее - ПЗЗ), не нарушены.

В исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018 экспертами делается вывод о том, что этажность обследуемого здания соответствует требованиям ПЗЗ. 

При этом эксперты указывают, что земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:7, 46:29:102293:32 и 46:29:102293:32 согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования «город Курск» в части границ территориальных зон находятся в зоне, обозначенной Ж-4, то есть допускающей в соответствии с пунктами 11.2.1, 11.2.5 ПЗЗ размещение многоквартирных домов по этажности, соответствующей зоне предыдущей по высотности и с учетом применения параметров разрешенного строительства, реконструкции в зависимости от этажности здания – для жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более), что графически отображено экспертами в приложении 1 к экспертному заключению (том 13 л.д. 142).

Между тем согласно пункту 12.1.2 ПЗЗ устанавливаются виды ограничений, в том числе ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах с особыми условиями использования территории.

Так, согласно пункту 16.1.1 ПЗЗ не соответствующими градостроительным регламентами являются земельные участки, объекты капитального строительства, расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов не распространяется, в том числе, в случае существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, но расположены в границах зон с особыми условиями использованиям территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов согласно Главе 12 части II ПЗЗ.

Как указано экспертами в исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018, границы зон с особыми условиями использования для памятников обозначены в приложениях 3 и 3а ПЗЗ (том 13, л.д. 143).

Между тем согласно Приложению 3а спорный жилой дом расположен вне охранных зон, в том числе зоны разрешенной застройки, тогда как согласно приложению 3 ПЗЗ спорный жилой дом расположен в зоне 2-3 этажной застройки, что графически отображено экспертами на соответствующих схемах в экспертном заключении (том 16, л.д. 143, 144).

На основании изложенного в исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018 экспертами сделан вывод о том, что согласно приложению 3 ПЗЗ использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствует градостроительным регламентам, так как они расположены в зоне 2-3 этажной застройки (том 13, л.д. 144).

Несмотря на установленное несоответствие исследуемого объекта градостроительному регламенту, эксперты в обоснование вывода об отсутствии нарушений норм ГрК РФ и ПЗЗ со ссылкой на пункт 1.5.9 ПЗЗ, полагали, что глава Администрации города Курска может принять решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (том 13, л.д. 145). 

Одновременно эксперты указали, что «ограничения по этажности строительства, указанные в Приложении 3, являются обязательными только тогда, когда нет дополнительного обоснованного решения Администрации города Курска, и по ПЗЗ строительство здания высотой более 9 этажей разрешено, если это согласовано с Администрацией города Курска, а согласованная проектная документация, по своей сути, является обоснованием возможности строительства на территории с ограничениями, указанными в Приложении 3 ПЗЗ объекта, этажность которого соответствует приложению 1».

При оценке экспертного заключения важным является определение полноты проведенного экспертом исследования (соответствует ли экспертной методике исследовательская часть заключения, а именно: порядок проведения исследования, применение именно тех технических средств и методов, которые предусмотрены методикой для решения конкретной задачи, соответствие выводов заключения эксперта остальным доказательствам, имеющимся в деле).

Как указано в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом. Следовательно, эксперты в свою очередь не могут по своему усмотрению давать правовую оценку представленным в дело доказательствам.

Таким образом, с учетом изложенного выше, суд обоснованно отнесся критически к заключению экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018 в указанной части.

Между тем пунктом 1.5.9 ПЗЗ действительно предусмотрено, что для земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в зоне с особыми условиями использования территории, а также на территории особого градостроительного контроля, градостроительным регламентом в составе ограничений (требований) может быть указана возможность установления Администрацией города Курска дополнительных требований к его использованию, подлежащих соблюдению при разработке проектной документации.

Вместе с тем, как пояснило Управление по охране объектов культурного наследия Курской области в представленном мнении от 09.06.2018 №03.4-02-08/1005, данный пункт не означает, что глава Администрации города Курска может принять решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, а лишь установить дополнительные требования к уже имеющимся и подлежащим соблюдению. Решение Администрации города Курска о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении зон, где установлены ограничения по этажности, не может являться законным (том 14, л.д. 23).

Материалами дела подтверждается, что в состав действующих ПЗЗ входят две карты градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ зон с особыми условиями использования территории (приложения 3 и приложение 3а). При этом, как усматривается из указанных карт и ПЗЗ, отображенные в них зоны с особыми условиями использования территории установлены в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия).

В силу части 10 статьи 2 ГрК РФ одним из основных принципов законодательства о градостроительстве является принцип осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ГрК РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.

Как следует из материалов дела, в непосредственной близости от спорного многоквартирного жилого дома расположены памятники культуры регионального значения – «Здание бывшего костела» и «Дом казначея», состоящие на государственной охране на основании решений Курского областного Совета народных депутатов от 26.01.1978 №53 и от 16.02.1989 №49 соответственно.

Статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия, в том числе зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, представляющая собой территорию, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «СК Своя квартира» указывает, что зоны охраны для объекта «Здание бывшего костела» установлены распоряжением Губернатора Курской области от 14.11.2014 №824-рг «Об утверждении границ территории, границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории г. Курска». 

При этом истец указывает, что земельные участки находятся за границей зон охраны объекта «Здание бывшего костела», в обоснование чего ссылается на схему границ зон охраны объекта культурного наследия «Здание бывшего костела» (том 15, л.д. 115) и пункт 5.7 указанного Распоряжения, который содержит перечень земельных участков с кадастровыми номерами, расположенными в границах зон охраны объекта культурного наследия (том 19, л.д. 1-22).

Распоряжением Губернатора Курской области от 14.11.2014 №824-рг «Об утверждении границ территории, границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории г. Курска» были установлены границы территории, границы зон охраны, режим использования земель, градостроительные регламенты в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, в том числе «Здания бывшего костела» (

<

...>), согласно приложениям №№1-5. Схема границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшего костела», 

<

...>, приведена в пункте 5.6 Приложения №5 к распоряжению Губернатора Курской области от 14.11.2014 №824-рг.

В дополнениях к отзыву от 11.05.2017 и 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска подтвердил, что земельные участка застройщика находятся за границей зон охраны объекта «Здание костела», что подтверждается схемой границ зон охраны объекта культурного наследия «Здание бывшего костела» и пунктом 5.7 Приложения №5 указанного Распоряжения, который содержит перечень участков с кадастровыми номерами, расположенными в границах зон охраны объекта культурного наследия (том 4, л.д. 1-4, том 19, л.д. ).

Между тем в соответствии с пунктом 5 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что к зонам охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения относятся зоны охраны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством Российской Федерации вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения.

В пункте 15.1.2 ПЗЗ также установлено, что впредь до установления зон охраны памятников в порядке, определенном постановлением Правительства Российской Федерации, действуют зоны охраны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР, вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения, указанные в приложении 3.

Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 №78 были установлены и введены в действие согласованные с Министерством культуры РСФСР и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры зоны охраны памятников истории и культуры г. Курска. Исполкому Курского городского Совета народных депутатов, Главному управлению по архитектуре и градостроительству облисполкома, институту «Курскгражданпроект», управлению культуры предписывалось строго руководствоваться границей и режимом содержания и использования зон охраны памятников истории и культуры при проектировании, строительстве, реконструкции и благоустройстве городских территорий (Приложение №1; Проект зон охраны памятников истории и культуры г. Курска. Книга 1. Пояснительная записка) (том 1, л.д. 34-36).

В дополнении к отзыву от 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска подтвердил, что на карте 3 отображены зоны охраны объектов культурного наследия в соответствии с Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 №78.

Между тем проект зон охраны памятников истории и культуры                            г. Курска. Книга 1. Пояснительная записка, шифр 527/5, архивный номер 9393, был разработан проектным институтом «Курскгражданпроект» по заказу Областного управления культуры в 1987 году и согласован с Главным управлением охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Министерства культуры РСФСР (том 19, л.д. 34-37).

Согласно названному проекту в общей системе зон охраны предусматривались следующие типы территорий: охранные зоны памятников истории и культуры, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, участки исторического культурного слоя (раздел 3.1).

Так, в соответствии с разделом 3.3.1 зоны регулируемой застройки представляли собой территории, окружающие охранные зоны памятников и необходимые для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной структуры, своеобразия архитектурного облика населенного пункта, для закрепления значения памятника в застройке или ландшафтах, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой. Новое строительство в зоне регулирования застройки регламентируется по функциональному назначению, высоте, протяженности и масштабности зданий, по характеру озеленения, приема благоустройства и другим показателям, которые устанавливаются в описании режима использования зоны.

Как следует из раздела 3.3.2 Проекта зон охраны памятников истории и культуры композиционным центром заповедного района «Б» является католический костел, поскольку при небольших размерах здание костела играет доминирующую роль для обширного района ул. Гостиной, Ендовищенской, Сосновской и Центрального рынка, в связи с чем для сохранения композиционного единства требуется введение режима строго регулирования новой застройки, прежде всего по высоте. Зоны ограничения высоты застройки 2-3 этажами, входящие в границы заповедных районов и расположенные за их пределами, подковообразно окаймляют холм, на котором расположен ансамбль центра города.

Границы зон регулирования застройки представлены в выкопировках из Проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (том 1, л.д. 33, том 13, л.д. 32-33), в которых под №11 нанесено здание костела, границы образуемого данным памятником заповедного района, а также территории зоны застройки 1-2 этажей, 2-3 этажей, 3-4 этажей, 4-6 этажей.

Согласно описанию границ зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (приложение №1 к решению облисполкома от 15.03.1990 №78) в состав охранной зоны памятников истории и культуры была включена территория польского костела, включая участок ул. Марата и часть склона. Кроме того, часть ул. Марата была включена в состав зоны регулирования застройки и историко-культурных заповедных районов, а именно историко-культурного заповедного района «Б» (композиционным центром района является польский костел), особенностью режима использования которого являлась возможность сохранения 1-2 этажей, преимущественно жилой застройки.

В соответствии с Проектом зон охраны г. Курска» квартал, ограниченный улицами ФИО35, Почтовой, ФИО36 и Марата, располагается в зоне регулирования этажности застройки, при этом нечетная сторона улицы Марата от пересечения с улицей ФИО35 до пересечения с улицей ФИО36 (на которой расположены спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:35 (ул. Марата, 

<

...>), 46:29:102293:7 (ул. Марата, 

<

...>) и 46:29:102293:32 (ул. Марата, д.21) находится в зоне ограничения этажности застройки 2-3 этажами, а оставшаяся часть квартала – в зоне ограничения этажности застройки 4-5 этажами.

В пояснениях по делу от 02.03.2017 №10.8-02-08/303 Управление по охране объектов культурного наследия Курской области подтвердило, что в соответствии с Проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденным решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 №78, установлена зона регулируемой застройки с ограничением высоты в 2-3 этажа (том 1, л.д. 101).

В дополнении к отзыву от 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска указал, что земельные участки, на которых осуществлено спорное строительство, не находятся в границах историко-культурного заповедного района «Б», поэтому требование о строгом регулировании высоты застройки на них не распространяется.

Вместе с тем из представленной в материалы дела выкопировки из Проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (том 1, л.д. 33, том 13, л.д. 32-33), в которой под №11 нанесено здание костела, границы образуемого данным памятником заповедного района, а также территории зоны застройки, следует, что спорное здание находится вне границ заповедного района, однако, несмотря на это, расположено в границах зоны регулируемой застройки.

При этом согласно разделу 3.3.1 Проекта зон охраны памятников истории и культуры на территориях, относительно удаленных от памятников, с неценной в историко-архитектурном отношении планировкой и застройкой регулирование определяется задачами общего композиционного единства, сохранения значения памятников в облике, в панораме города, в ландшафте. Режим этой части зон регулирования застройки проявляется главным образом в ограничении ее габаритов. 

В зонах ограничения габаритов застройки допускается новое строительство любого назначения, не наносящее ущерба состоянию исторической среды и регламентируемое по размерам при условии, в том числе, ограничения этажности с тем, чтобы новые сооружения не перекрывали сложившихся зрительных связей между памятниками архитектуры и другими элементами наследия, не загораживали памятники с направлений наилучшего восприятия, не создавали неблагоприятного фона, не нарушали характера исторических панорам и силуэта города.

Ссылаясь на раздел 3.3.1 Пояснительной записки Проекта зон охраны памятников истории и культуры Комитет по архитектуре и градостроительству города Курска указывал, что отступление от общей регламентации режима использования зоны регулирования застройки возможны по специально выполненному проекту, согласованному с органами охраны памятников, в связи с чем, поскольку процедура получения указанного согласования законодательно не определена, согласование Комитетом по культуре Курской области 11.07.2007 генерального плана строительства комплекса жилых домов по ул. Почтовая, ФИО35, Марата в г. Курске (том 19, л.д. 48) и справка Комитета по культуре от 05.12.2011 №07.4ПР-01-13/33-59 (том 19, л.д. 49) являются согласием действующего на момент возведения спорного объекта уполномоченного органа на его строительство (том 14, л.д. 20-21).

Между тем в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В разделе 3.3.1 Пояснительной записки Проекта зон охраны памятников истории и культуры прямо указано, что отступление от общей регламентации режима использования зоны регулирования застройки возможны по специально выполненному проекту, согласованному с органами охраны памятников  и который должен сопровождаться исследованиями, показывающими соотношение проектируемых зданий или сооружений с памятниками, их влияние на формирование ансамблей, на облик населенного места, доказывающие композиционную оправданность строительства запроектированных зданий. В связи с этим ни проставленный в генеральном плане штамп согласования Комитетом по культуре Курской области от 11.07.2007, ни справка Комитета по культуре от 05.12.2011 №07.4ПР-01-13/33-59 не могут быть приняты судом в качестве соответствующего проекта. 

В свою очередь представленный в материалы дела проект ООО «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» (шифр №309/12) в отношении объекта «Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске» также не может быть признан соответствующим доказательством, поскольку не содержит вышеназванных сведений.

Кроме того, наличие возможного согласования Комитетом по культуре Курской области строительства спорного объекта недвижимости уже являлась предметом оценки в рамках дела №А35-7383/2014 о признании недействительным разрешения на строительство № ru 46302000-2422 от 10.02.2014.

Так, суд при рассмотрении дела №А35-7383/2014 установил, что градостроительные планы земельных участков утверждены постановлениями Администрации г. Курска, датированными позднее даты предполагаемого согласования с Комитетом по культуре Курской области (05.12.2011), таким образом, на дату предполагаемого согласования ГПЗУ, представленные ответчиком и третьим лицом, не существовали, в силу чего доказательства согласования этих градостроительных планов Комитетом по культуре Курской области отсутствуют, содержание градостроительных планов земельных участков, согласованных письмом Комитета от 05.12.2011, установить не представилось возможным, в связи с чем отсутствуют основания полагать доказанным факт согласования Комитетом превышения этажности застройки 05.12.2011.

Наличие штампа согласования от 11.07.2007 Комитета по культуре Курской области на рабочем проекте генерального плана строительства жилого дома само по себе не является обстоятельством, подтверждающим законность оспариваемого разрешения на строительство, поскольку, во-первых, такое согласование нельзя считать надлежащим (отсутствует указание на должность лица, осуществившего согласование, и расшифровка его подписи, в силу чего не доказано наличие полномочий лица, проставившего отметку о согласовании; во-вторых, согласование произведено без учета установленных и действовавших на тот момент ограничений высоты застройки, в силу чего никакое должностное лицо Комитета по культуре Курской области не обладало правом изменения своим решением установленного режима ограничения застройки либо освобождения застройщика от соблюдения его требований, а наличие согласования, выданного с нарушением законодательства, может лишь являться основанием для привлечения лица, выдавшего его, к ответственности, однако не подтверждает законность строительства с превышением установленных ограничений высоты застройки, и не создает предпосылки для легализации незаконного строительства и для признания такого строительства соответствующим требованиям законодательства и градостроительных регламентов.

В свою очередь памятник культуры регионального значения «Дом казначея» был отнесен к категории памятников архитектуры и градостроительства местного значения как вновь выявленный памятник решением Исполнительного комитета Курского областного совета народных депутатов от 16.02.1989 №49. В связи с этимграницы его охранных зон при разработке Проекта зон охраны памятников истории и культуры Комитет по архитектуре и градостроительству города Курска (1987 год) включены не были, в Пояснительной записке Проекта зон охраны памятников истории и культуры указанный объект не упоминается. Охранное обязательство №41 объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации – «Дом казначея» было утверждено начальником управления по охране объектов культурного наследия Курской области 25.11.2016 (том 3, л.д. 25-31).

При этом в охранном обязательстве №41 объекта культурного наследия «Дом казначея», утвержденного начальником управления по охране объектов культурного наследия 25.11.2016, указано, что зоны охраны данного объекта культурного наследия не установлены (том 1, л.д. 105).

Вместе с тем, приказом Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 15.03.2017 №01-09/018 в охранное обязательство 25.11.2016№41 были внесены изменения, в соответствии с которыми охранные зоны объекта культурного наследия «Дом казначея» были установлены в соответствии с решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 №78 (том 4, л.д. 10).

На основании изложенного суд первой инстанции указал, что в соответствии с пунктом 5 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пунктом 15.1.2 ПЗЗ на территории города Курска действуют границы охраны памятников, установленные в соответствии с законодательством РСФСР, то есть указанные в приложении 3 ПЗЗ. Факт того, что согласно Приложению 3 к ПЗЗ спорный объект недвижимости расположен в зоне ограниченной этажности (2-3 этажей) подтверждается материалами дела, в том числе заключением экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» №09003 от 14.05.2018.

Кроме того, 26.06.2014 Комитетом по культуре Курской области ООО «СК «Своя квартира» было вручено предписание №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ по строительству многоэтажного здания на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-15, входящем в зонах охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденных Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990  №78, по причине того, что строительные работы проводятся в нарушение пункта 2 статьи 34 Федерального закона РФ от 25 июня 2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии с частью 1 статьи 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях». Одновременно указывалось, что приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению Комитета по культуре Курской области (том 3, л.д. 103).

Проверяя законность предписания №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, Арбитражный суд Курской области в решении от 23.11.2015 по делу №А35-5861/2014, установил, что указанные в оспариваемом акте требования должны были быть исполнены ООО «СК Своя квартира» после получения Предписания №7 о приостановке строительных и земляных работ, чего не было сделано.

29.08.2014 заместителем председателя Комитета по культуре Курской области – начальником отдела охраны культурного наследия и технического развития учреждений культуры в отношении ООО «СК Своя квартира» были составлены протоколы об административных правонарушениях №3а по признакам состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 17.13 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, а именно по факту выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия в части несоблюдения ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия при осуществлении строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-25, в исторической части города, и №4б по признакам состава преступления, предусмотренного частью 18 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, а именно по факту неисполнения законного предписания №7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зоне охраны объектов культурного наследия.

Постановлением Ленинского районного суда от 29.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 18 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 100 000 руб. (том 15, л.д. 60-61)

Постановлением Ленинского районного суда от 06.04.2015, оставленным без изменения решением Курского областного суда от 19.05.2015, ООО «СК Своя квартира» было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного части 1 статьи 7.13 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 200 000 руб. (том 15, л.д. 75-76).

С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 16.07.2018 по делу №А35-204/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2 

 ФИО3