АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52928/2017

г. Краснодар

15 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» (ИНН 2311086903) – Седовой К.В. (доверенность от 10.12.2018), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «УК Ритейл-парк» (ИНН 2312132503), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при рассмотрении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 (судья Любченко Ю.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 (судья Ванин В.В.) по делу № А32-52928/2017, установил следующее.

ООО «УК Ритейл-парк» (далее – компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Атлант-Стройинвест» (далее – общество) о взыскании 22 290 рублей 24 копеек долга по договору аренды.

Решением от 28.02.2018 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований по праву и размеру.

Апелляционным постановлением от 20.02.2018 решение от 28.02.2018 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Взыскать с общества в пользу компании задолженность в размере 20 566 рублей 88 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 1845 рублей 40 копеек». Судебный акт мотивирован тем, что между сторонами сложились отношения, которые по своей правовой природе представляют договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Арендная плата за арендованное помещение состоит из пяти элементов: постоянная часть, стоимость эксплуатационных услуг, переменная часть, плата за использование прилегающей территории, маркетинговый взнос. Спорный договор расторгнут сторонами с 11.05.2015, вместе с тем данное обстоятельство не освобождает стороны от выполнения обязательств, возникших из данного договора в период его исполнения. По состоянию на день расторжения договора у арендатора существовала обязанность по уплате арендной платы в виде постоянной части арендной платы в размере 1442,61 долларов США, платы за использование прилегающей территорией в размере 280,58 долларов США, платы эксплуатационных услуг в размере 293,71 долларов США, платы маркетингового взноса в размере 44,93 долларов США и платы переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 22 351 рубля 14 копеек. При этом согласно условиям договора срок исполнения обязательств по уплате постоянной части арендной платы наступил 25.04.2015, а переменной – 05.06.2015. В связи с расторжением договора аренды отпало правовое основание удержания истцом суммы страхового депозита, а потому 11.05.2015 возникла обязанность истца по возврату ответчику данной суммы, размер которой составлял 2063,03 доллара США. В результате зачета обязанности истца по возврату страхового депозита и обязанности ответчика по уплате арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, платы эксплуатационных услуг и платы маркетингового взноса) обязательства прекращены в части 84 073 рублей 26 копеек. Обязанность ответчика по уплате арендной платы в части 20 566 рублей 88 копеек не прекращена и подлежит взысканию.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что дополнительные соглашения от 01.09.2013 и 01.09.2014 об изменении размера арендной платы, подлежащие государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса, зарегистрированы 15.09.2015, то есть после расторжения договора аренды (11.05.2015), в силу чего являются недействительными. Вывод апелляционного суда о том, что стороны распространили действие указанных дополнительных соглашений на отношения сторон, возникшие с даты их подписания, ошибочен. Основанная на данных дополнительных соглашениях задолженность не может быть списана со страхового депозита в пользу арендодателя. При определении размера арендной платы в соответствии с разделом 3 договора, с учетом признанного сторонами размера страхового депозита на день расторжения договора в размере 2063,03 доллара США, имеет место переплата в размере 3197,34 долларов США. Сумма коммунальных платежей (переменная часть арендной платы) в размере 22 290 рублей 24 копеек согласно пункту 3.17 договора подлежала вычету из страхового депозита в долларах США (по курсу доллара США на 01.07.2015) в первую очередь. Истец неправомерно зафиксировал курс доллара на дату расторжения договора аренды (11.05.2015), так как последние счета по коммунальным платежам выставлены 31.05.2015. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на отмене принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 20.08.2012 компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили долгосрочный договор № 312/А/122 аренды нежилого помещения, по условиям которого истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение № 232/6 (секция F01) общей площадью 22 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова/Сормовская, 178-180/1 (в настоящее время ул. Уральская, 98/11), а также часть прилегающей к помещению территории площадью 38 кв. м для организации зоны отдыха посетителей, сроком на три года. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 13.09.2012.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату, состоящую из постоянной части, эксплуатационных услуг (согласованных в приложении № 1) и переменной части; кроме того, в обязанность арендатора входит ежемесячная оплата использования прилегающей территории (пункт 3.8 договора) и маркетингового взноса (пункт 3.14 договора).

Ежемесячная постоянная часть арендной платы определена в размере 10% (без НДС) от товарооборота кафе арендатора в месяц (без НДС), но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы, составляющей 530 долларов США за 1 кв. м помещения (без НДС); срок уплаты постоянной части арендной платы: аванс в размере 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы, составляющий 530 долларов США за 1 кв. м помещения (без НДС), уплачивается не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному; доплата в размере 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС) за вычетом уплаченного аванса – в течение пяти рабочих дней месяца, следующего за расчетным (пункт 3.2 договора). Оплата постоянной части арендной платы осуществляется в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 30 рублей за один доллар США (пункт 3.4 договора).

Стоимость эксплуатационных услуг определена в размере 1/12 от годовой стоимости данных услуг, составляющей 80 долларов США за 1 кв. м помещения (без НДС; пункт 3.3 договора). Эксплуатационные расходы оплачиваются не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 30 рублей за один доллар США (пункт 3.4 договора).

Переменная часть арендной платы представляет собой плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании арендованного помещения, которая определяется ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов в срок не позднее пяти банковских дней со дня получения арендатором счета (пункт 3.6 договора).

Плата за использование прилегающей территории определена в размере 190 долларов США в месяц без НДС; данная плата вносится в срок не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 30 рублей за один доллар США (пункт 3.8 договора).

Ежемесячный маркетинговый взнос определен в размере 1/12 от годовой суммы маркетингового взноса, составляющей 12 долларов США за 1 кв. м помещения в год (без НДС); маркетинговый взнос оплачивается в срок не позднее 25-го числа (пункт 3.14 договора).

Согласно пункту 5.8 договора все платежи, штрафы, пени уплачиваются в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 26 рублей за один доллар США.

Дополнительным соглашением от 01.09.2013 № 1 стороны изменили условия договора о размере арендной платы: размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС), но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы в размере 565 долларов США за 1 кв. м помещения (без НДС); ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 1/12 от суммы в размере 96 долларов США за 1 кв. м помещения в год (без НДС); плата за использование прилегающей территории определена в размере 203 доллара США в месяц (без НДС); маркетинговый взнос определен в размере 15 долларов США за 1 кв. м помещения в год (без НДС). Согласно пункту 4 соглашения оно вступает в силу со дня его государственной регистрации, при этом стороны договорились распространить действие соглашения на отношения, возникшие с даты его подписания. Дополнительное соглашение зарегистрировано 14.09.2015.

Дополнительным соглашением от 01.09.2014 № 2 стороны изменили условия договора о размере арендной платы: размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС), но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы в размере 602 долларов США за 1 кв. м помещения (без НДС); ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 1/12 от суммы в размере 102 доллара США за 1 кв. м помещения в год (без НДС); плата за использование прилегающей территории определена в размере 216 долларов США в месяц (без НДС). Согласно пункту 4 соглашения оно вступает в силу со дня его государственной регистрации, при этом стороны договорились распространить действие соглашения на отношения, возникшие с даты его подписания. Дополнительное соглашение зарегистрировано 14.09.2015.

Уведомлением от 10.04.2015 ответчик известил истца о расторжении договора аренды с 11.05.2015, указав в качестве основания расторжение договора аренды от 01.03.2010 № 103/А/122, заключенного компанией и индивидуальным предпринимателем Седовой К.В., объектом аренды по которому выступало другое помещение (F-02), в связи с тем, что арендованное по спорному договору помещение невозможно использовать без использования помещения F02; в данном письме выражена готовность ответчика возвратить арендуемое помещение 11.05.2015. Письмо получено истцом 17.04.2015, что подтверждается штампом входящей корреспонденции (т. 1, л. д. 79). 

Ответчик представил адресованные истцу письма от 15.05.2015 и 25.05.2015, содержащие указание на готовность арендованного помещения к возврату 11.05.2015 и требование о принятии арендованного помещения, а также акт от 02.06.2015, которым зафиксирован факт передачи ключей от арендованного помещений ответчиком охранной организации (ООО ЧОО «Сокол-М»).

Компания, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендный платежей, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно статье 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что между сторонами сложились отношения, которые по своей правовой природе представляют договор аренды (договор аренды 20.08.2012 № 312/А/122). Данный договор расторгнут сторонами с 11.05.2015, вместе с тем данное обстоятельство не освобождает стороны от выполнения обязательств, возникших из данного договора в период его исполнения. В период действия договора у ответчика образовалась задолженность, определяя которую, суд апелляционной инстанции в соответствии с нормами статья 381.1 Гражданского кодекса учел обеспечительный платеж в размере 2063,03 долларов США в счет погашения основной задолженности. Размер непогашенной задолженности составил 20 566 рублей 88 копеек.

Доводы ответчика о том, что сумма коммунальных платежей (переменная часть арендной платы) в размере 22 290 рублей 24 копеек согласно пункту 3.17 договора подлежала вычету из страхового депозита в долларах США (по курсу доллара США на 01.07.2015) в первую очередь; истец неправомерно зафиксировал курс доллара на дату расторжения договора аренды (11.05.2015), так как последние счета по коммунальным платежам выставлены 31.05.2015, отклоняются судом округа, поскольку суд апелляционной инстанции определил размер долга исходя из содержания пункта 3.17 договора.

Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом апелляционной инстанций при рассмотрении дела и получили правильную правовую оценку. 

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 13.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 по делу № А32-52928/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                    Я.Е. Волков

Судьи										            Н.С. Мазурова

										            А.И. Мещерин