ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

04 февраля 2020 года

гор. Самара

                      Дело № А49-2375/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 28 января 2020 года

В полном объеме постановление изготовлено 04 февраля 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 января 2020 года в зале № 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Энерго П» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2019, принятое по делу № А49-2375/2018 (судья Иртуганова Г.К.),по иску 1) Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304583735600162, ИНН 

<

***>),

2) Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 314583604200018, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Пензтеплоснабжение» (Кривозерье ул., д. 24, Пенза г., 440031; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью УК «ЭНЕРГО П», (119361, 

<

...> (4этаж) комната 25) о возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истцов:

от ИП ФИО2 – не явились, извещены надлежащим образом; 

от ФИО3 - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истцы - Индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Акционерному обществу «Пензтеплоснабжение», в котором просят возвратить нежилые помещения: 2-этажное здание, общей площадью 1 358 кв.м, с инвентарным номером 56:401002:000272250; здание (склад), 1-этажное, площадью 103,5 кв.м, с инвентарным номером 56:401002:000272250, литер З; здание (гараж), 1- этажное, площадью 240,8 кв.м, с инвентарным номером 56:401002:000272250, литер Ж; здание мазутно-насосного хозяйства, площадью 308,4 кв.м, с инвентарным номером 56:401002:000272250, расположенные по адресу: гор. Пенза, Первомайский район, ул. Мира, 1Б, переданные ответчику ООО УК «СКМ» по договору аренды № 323 от 31.08.2015.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.09.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018, Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2019 решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Арбитражным судом Поволжского округа установлено, что судами не приняты во внимание положения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суды при разрешении спора не исследовали вопрос о том, порождает ли заключение такого дополнительного соглашения последствия (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы истца, утверждающего о том, что он не знал о факте его заключения и о содержании его условий, а также не ставили на обсуждение вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды и спорного дополнительного соглашения, учитывая, что срок действия договора аренды фактически установлен на конкретный период, не учли отсутствие в договоре купли-продажи ссылки на указанное дополнительное соглашение, не исследовали вопрос о его исполнении в части определения величины арендной платы (пункты 3.4, 3.5, 3.6, 3.7 договора в редакции дополнительного соглашения). Судом первой инстанции при назначении экспертизы на исследование эксперта не ставился вопрос о времени учинения соответствующей подписи в дополнительном соглашении от 03.09.2015 как акте волеизъявления компетентного лица названного общества, что имеет значение для верного разрешения спора, принимая во внимание дату уведомления о расторжении договора аренды.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 20.05.2019 дело принято на новое рассмотрение.

По ходатайству третьего лица определением Арбитражного суда Пензенской области от 21.05.2018 по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза на предмет определения принадлежности подписи под дополнительным соглашением от 03.09.2015 руководителю ООО «УК «Энерго П», бывшего ООО УК «СКМ энерго», ФИО4 Проведение экспертизы было поручено ФБУ Пензенской ЛСЭ Минюста России.

Также по ходатайству третьего лица была назначена техническая экспертиза документа на предмет определения срока изготовления дополнительного соглашения, проведение которой было поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2019 отказано в удовлетворении иска Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 к Акционерному обществу «Пензтеплоснабжение» о возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды. 

С депозитного счета Арбитражного суда Пензенской области ФБУ «Пензенская ЛСЭ» перечислено 31 680 руб. в счет оплаты судебных экспертиз. 

С общества с ограниченной ответственностью УК «ЭНЕРГО П» в пользу ФБУ «Пензенская ЛСЭ» взыскано 7 560 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и Индивидуальный предприниматель ФИО3, не согласившись с решением суда первой инстанции, подали в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда и вынести новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Энерго П», не согласившись с решением суда первой инстанции, подало в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт, удовлетворив исковые требования, пересмотрев вопрос о распределении судебных расходов.

Определениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2019 года и от 23 декабря 2019 года рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 28 января 2020 года на 12 час. 15 мин.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истцов, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов и третьего лица – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, мотивированного отзыва,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.08.2015 между истцом и ООО УК «СКМ Энерго» (в настоящее время в связи со сменой наименования ООО УК «Энерго П») в редакции дополнительных соглашений от 03.09.2015, от 18.09.2015, от 01.06.2016, от 01.10.2016, от 31.12.2016 заключен договор аренды имущества № 323, в соответствии с которым третье лицо передает, а истец принимает во временное владение и пользование имущество, указанное в приложении № 1 к договору. 

Дополнительным соглашением от 31.12.2016 в перечень зданий, переданных истцу на условиях договора аренды от 31.08.2015 № 323, вошли, в том числе следующие здания: нежилое здание мазутнонасосное хозяйство, площадью 308,3 кв.м, нежилое здание 2-этажное здание, площадью 1 358 кв.м, 2 этажа, нежилое здание (гараж), жилищно-бытового (вспомогательного назначения), 1-этажное, площадью 240,8 кв.м, нежилое здание (склад), материальнотехнического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, 1-этажное, площадью 103,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Арендованное имущество передано по Акту приема-передачи, подписано сторонами договора без замечаний. 

22.09.2017 на основании договора купли-продажи от 18.09.2017 в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, внесены сведения о регистрации права общей долевой собственности с долей в праве ½ ФИО3 и ФИО2 с указанием следующих характеристик: нежилое здание - мазутно-насосное хозяйство, площадью 308,3 кв.м, количеством этажей 1, в том числе подземных 1, кадастровый номер 58:29:3002003:969, нежилое здание - склад, площадью 1 358 кв.м, 2 этажа, кадастровый номер 58:29:3002003:970, нежилое здание – склад, площадью 240,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 58:29:3002003:968, нежилое здание – склад, площадью 103,5 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 58:29:3002003:967, расположенные по адресу: 

<

...>. 

08.11.2017 ответчики, ссылаясь на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и переход к ним права собственности на объект недвижимости, уведомили истца об отказе от договора и предложили по истечении трех месяцев со дня получения уведомления вернуть арендованное имущество. 

07.02.2018 в адрес АО «Пензатеплоснабжение» поступила претензия от истцов, в которой они предлагали в течение 15 дней с момента прекращения договора аренды возвратить им арендованное имущество. 

Однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Истцы предъявляют требование о возврате арендованного имущества ответчиком, полагая, что договор аренды прекращен им в порядке стать 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства явились поводом для настоящего спора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что 31.08.2015 между истцом и ООО УК «СКМ Энерго» (в настоящее время в связи со сменой наименования ООО УК «Энерго П») в редакции дополнительных соглашений от 03.09.2015, от 18.09.2015, от 01.06.2016, от 01.10.2016, от 31.12.2016 заключен договор аренды имущества № 323, в соответствии с которым третье лицо передает, а истец принимает во временное владение и пользование имущество, указанное в приложении № 1 к договору. 

Дополнительным соглашением от 31.12.2016 в перечень зданий, переданных истцу на условиях договора аренды от 31.08.2015 № 323, вошли, в том числе следующие здания: нежилое здание мазутнонасосное хозяйство, площадью 308,3 кв.м., нежилое здание 2-этажное здание, площадью 1 358 кв.м., 2 этажа, нежилое здание (гараж), жилищно-бытового (вспомогательного назначения), 1-этажное, площадью 240,8 кв.м., нежилое здание (склад), материальнотехнического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, 1-этажное, площадью 103,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>. 

Арендованное имущество передано по Акту приема-передачи, подписано сторонами договора без замечаний. 

Дополнительным соглашением от 03.09.2015г. стороны изменили сроки для предупреждения о прекращении договора аренды. Так, пунктами 7.3, 7.3.1, 7.3.2 договора от 31.08.2015 № 323 в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2015 предусмотрены сроки для предупреждения о прекращении договора, а именно: - в течение первого года срока действия договора (с 01.10.2015 по 30.09.2015) – за 5 лет до даты расторжения договора; - в течение второго года срока действия договора (с 01.10.2016 по 30.09.2017) – за 4 года до даты расторжения договора; - в течение третьего года срока действия договора (с 01.10.2017 по 30.09.2018) – за 3 года до даты расторжения договора; - в течение четвертого года срока действия договора (с 01.10.2018 по 30.09.2019) – за 2 года до даты расторжения договора; - в течение пятого года срока действия договора (с 01.10.2019 по 30.09.2020) – за 1 год до даты расторжения договора; - начиная с шестого года действия договора и в дальнейшем – в рок, установленный действующим законодательством. 

В случае утраты арендатором статуса единой теплоснабжающей организации и невозможности осуществления деятельности, для целей которой ему было передано имущество, арендодатель в случае отказа арендатора от расторжения договора по соглашению сторон, вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, направив в адрес арендатора письменное уведомление с предупреждением об отказе от договора за три месяца до даты расторжения договора (п.7.3. договора).

По ходатайству третьего лица определением Арбитражного суда Пензенской области от 21.05.2018 по делу были назначены судебная почерковедческая и техническая экспертизы документа, производство которых поручено экспертам ФБУ «ПЛСЭ», факт. адрес: 

<

...>.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Выполнены ли подписи на дополнительном соглашении от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015г., от имени генерального директора ООО «УК «СКМ ЭНЕРГО» ФИО4, им самим или другим лицом? 

2. Имеются ли на документе – дополнительном соглашении от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015 – следы замены?

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Пензенской ЛСЭ Минюста России № 1673/3-3, 1674/3-3, 2232/3-3 от 03.08.2018 подписи от имени ФИО4, расположенные в дополнительном соглашении от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015 в строках «Арендодатель», выполнены самим ФИО4 

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 2171/3-3 от 27.09.2019 решить вопрос о соответствии времени выполнения подписей, расположенных в нижних частях страниц в графах «арендодатель» дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015, дате заключения соглашения не представляется возможным в связи с отсутствием динамики высыхания паст до равновесного состояния, при котором содержание компонентов не изменяется во времени.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела истцами не представлено.

Исследовав и оценив заключение эксперта ФБУ Пензенской ЛСЭ Минюста России № 1673/3-3, 1674/3-3, 2232/3-3 от 03.08.2018 и заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 2171/3-3 от 27.09.2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что данные заключения являются полными, достаточными, ясными, не содержат внутренних противоречий, выводы экспертов категоричны.

О недостаточности материалов для проведения экспертизы экспертами не заявлено.

Изучив заключения судебной почерковедческой экспертизы и технической экспертизы документа принимая во внимание, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая расписка экспертов, учитывая, что выводы эксперта не оспорены представителями сторон, соответствие экспертного заключения требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял указанные заключения в качестве допустимого доказательства по делу.

Суд первой инстанции принимая заключение эксперта ФБУ Пензенской ЛСЭ Минюста России № 1673/3-3, 1674/3-3, 2232/3-3 от 03.08.2018 и заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 2171/3-3 от 27.09.2019, в качестве надлежащих доказательств по делу, установил, что в заключениях отражены результаты исследований с указанием примененных методов и нормативных актов, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, заключение не содержит противоречий или неточностей, оснований сомневаться в квалификации экспертов у суда не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания в спорных заключениях противоречивых или неясных выводов специалиста, не усматривается.

Следует также отметить, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, в том числе заключение эксперта ФБУ Пензенской ЛСЭ Минюста России № 1673/3-3, 1674/3-3, 2232/3-3 от 03.08.2018 и заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 2171/3-3 от 27.09.2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО2, Индивидуального предпринимателя ФИО3 к Акционерному обществу «Пензтеплоснабжение» о возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды не подлежат удовлетворению.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

 Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

Однако, исходя из положений Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 165 от 25.02.2014 по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

Предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, предыдущий собственник принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. 

Истцы вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. 

Как верно указано судом первой инстанции, отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилых зданий в Управлении Росреестра по Пензенской области, в рассматриваемом случае не лишает возможности истцов требовать его расторжения и освобождения ответчиком в связи с прекращением договорных обязательств в порядке, установленном законом и договором аренды. 

Смена собственника имущества, переданного в аренду ответчику, также не влечет правовых последствий для арендатора, поскольку об обремении имущества договорными обязательствами при заключении договора купли-продажи, истцам было известно, что подтверждается пунктом 1.11. договора купли-продажи от 18.09.2017, а также пояснениями представителей, данными в суде первой инстанции. 

Так, в пункте 1.11. договора купли-продажи от 18.09.2017, заключенного между истцами и третьим лицом, указывается, что покупатели информируют продавца о своем намерении 15.10.2017 уведомить арендатора о расторжении договора аренды. 

В случае, если в течение 3 месяцев арендатор предпримет действия, направленные на освобождение зданий от движимого имущества, то покупатель обязуется отозвать уведомление о расторжении договора аренды и предоставить возможность арендатору пользоваться имуществом 360 дней с момента заключения договора купли-продажи. 

Данное условие договора купли-продажи не только свидетельствует о том, что истцы были осведомлены о договорных обязательствах, но и до момента направления уведомления о расторжении договора аренды, исполняли его условия, более того, имели намерения исполнять договор аренды в течении года со дня совершения сделки по купле-продаже, при условии определенных действий со стороны арендатора. 

Кроме того, из пояснений представителя истцов в судебном заседании 18.09.2018 следует, что ответчик уплачивал арендные платежи (с задержками, но уплачивал). 

Также из пояснений сторон, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции, следует, что иные условия дополнительного соглашения сторонами не исполнялись, поскольку для этого не было причин и предпосылок, однако неисполнение других условий договора само по себе не свидетельствует о том, что у сторон не было намерения исполнять их в будущем в случае необходимости. 

Одним из доказательств, свидетельствующих о том, что спорное дополнительное соглашение имело место свидетельствует и переписка между АО «Пензтеплоснабжение» и ООО УК «СКМ Энерго» (нынешнее название ООО «УК Энерго П») от 08.09.2017, от 26.09.2017, от 20.09.2017, от 26.09.2017 (т. 4 л.д. 17 - 27). 

Кроме того, письмами от 31.10.2017, от 13.11.2017, от 23.11.2017, от 23.04.2018, от 21.06.2018, от 13.07.2018, ответчик уведомлял истцов о существовании дополнительного соглашения, в соответствии с которым предусмотрен иной срок прекращения договора аренды. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что третье лицо было осведомлено о заключении спорного дополнительного соглашения, в связи с чем было обязано как предыдущий собственник, поставить в известность о наличии такого условия нового собственника. 

Договор купли-продажи № 410 недвижимого имущества был заключен между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 с ООО «УК Энерго П» 18.09.2017, прошел государственную регистрацию 27.09.2017. 

О том, что сделка была заключена ими с обременением в виде аренды имущества, истцы знали на момент заключения сделки, о том, что сделка с пороком, в виде специально оговоренных предыдущими сторонами договора аренды сроками его прекращения, истцы были осведомлены в течение 2 месяцев после заключения сделки. 

Однако с иском о расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным истцы не обращались, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия договора аренды их устраивали.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, Арбитражный суд Пензенской области пришел к обоснованному выводу о том, что зная о наличии специальных условий для прекращения договора аренды, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, не оспорив сделки по мотиву не информированности о дополнительном соглашении от 03.09.2015 к договору аренды от 31.08.2015, принимая исполнение по сделке в виде арендных платежей, покупатели фактически выразили согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из спорного договора аренды.

Дополнительное соглашение от 03.09.2015 является неотъемлемой частью договора аренды, в договоре купле-продаже (п. 1.11) истцы подтвердили, что им известно о договоре аренды от 31.08.2015 № 323, срок аренды – неопределенный, с условиями договора аренды они ознакомлены, в связи с чем, у суда не имеется оснований полагать, что дополнительное соглашение не было им предоставлено вместе с основным договором и они о нем не знали, в том числе в период годичного срока действия со дня заключения договора купли-продажи.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции, дополнительным соглашением от 03.09.2015 сторонами договора предусмотрен иной порядок досудебного урегулирования спора, а именно в течении третьего года срока действия договора (с 01.10.2017 по 30.09.2018) за 3 года до даты расторжения. 

Данное условие договора не противоречит действующим положениям закона и распространяется на взаимоотношения между истцом и ответчиком. 

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды истцом в адрес ответчика направлено 08.11.2017, с иском в суд истец обратился 28.02.2018, то есть до истечения срока, установленного дополнительным соглашением от 03.09.2015. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, его требования о возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды удовлетворению не подлежат.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители ссылаются на то, что заключение дополнительного соглашения от 03.09.2015 без его государственной регистрации является недобросовестным поведением и злоупотреблении правом со стороны ответчика, так как, по мнению заявителей, скрывает информацию о наличии долгосрочного договора аренды.

Указанные доводы отклоняются арбитражным апелляционным судом как противоречащие материалам дела.

31.08.2015 между ООО УК «СКМ ЭНЕРГО» (Арендодатель») и ОАО «Пензтеплоснабжение» (Арендатор) (далее вместе именуемые - Стороны) заключен договор аренды имущества № 323, в соответствии с п. 1.2. которого договор заключен не неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 7.1. договора досрочное его расторжение допускается по соглашению сторон, в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных настоящим договором, или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании указанных выше законоположений 03.09.2015 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды имущества № 323, которым были изменены условия договора, а именно: пункт 7.3. изложен в следующей редакции: «7.3. В целях обеспечения условий для стабильного осуществления социально значимой деятельности Арендатора в качестве теплоснабжающей организации и предотвращения угрозы возникновения чрезвычайных ситуаций односторонний отказ Арендодателя от исполнения настоящего Договора возможен только в следующем порядке:

7.3.1. При условии предупреждения Арендодателем Арендатора об отказе от Договора путем направления в адрес Арендатора письменного уведомления в следующие сроки:

- в течение первого года срока действия договора (с 01.10.2015 г. по 30.09.2016 г.) -за 5 лет до даты расторжения Договора;

- в течение второго года срока действия договора (с 01.10.2016 г. по 30.09.2017 г.) -за 4 года до даты расторжения Договора;

- в течение третьего года срока действия договора (с 01.10.2017 г. по 30.09.2018 г.) - за 3 года до даты расторжения Договора;

- в течение четвертого года срока действия договора (с 01.10.2018 г. по 30.09.2019 г.) - за 2 года до даты расторжения Договора;

- в течение пятого года срока действия договора (с 01.10.2019 г. по 30.09.2020 г.) -за 1 год до даты расторжения Договора;

- начиная с шестого года действия Договора и в дальнейшем - в срок, установленный действующим законодательством.

7.3.2. В случае утраты Арендатором статуса единой теплоснабжающей организации и невозможности осуществления деятельности, для целей которой ему было передано Имущество, - Арендодатель в случае отказа Арендатора от расторжения Договора по соглашению сторон, вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке, направив в адрес Арендатора письменное уведомление с предупреждением об отказе от Договора за три месяца до даты расторжения Договора.».

Дополнительное соглашение исполнялось сторонами договора. 

Доводы заявителей о том, что в связи с установленными пунктом 7.3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2015) сроками для одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора, договор подлежал государственной регистрации, являются не состоятельными и не основанными на нормах закона. 

Договор заключен на неопределенный срок и, в соответствии с действующим законодательством, не подлежит государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 03.09.2015 года, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договор были внесены дополнения, касающиеся сроков для предупреждения о прекращении договора аренды со стороны арендодателя, а не касательно срока аренды, который остается неопределенным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители также ссылаются на то, что не знали о наличии дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору аренды имущества № 323 от 31.08.2015, которым, в числе прочего, были внесены изменения в договор в части возможности расторжения договора по инициативе арендодателя и сроков для предупреждения арендатора о прекращении договора аренды по инициативе арендодателя. 

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3), никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения настоящего дела в Арбитражном суде Пензенской области третьим лицом - ООО УК «ЭНЕРГО П» были высказаны сомнения относительно подписания имеющегося в материалах дела дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015, заключенного между ООО УК «ЭНЕРГО П» и АО «Пензтеплоснабжение», от имени генерального директора ООО УК «ЭНЕРГО П» ФИО4 им самим.

В связи, с чем третьим лицом было заявлено ходатайство о назначении по делу № А49-2375/2018 судебной почерковедческой и технической экспертизы документа дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015 г.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта по делу № А49-2375/2018 от 03.08.2018 № 1673/3-3, 1674/3-3, 2232/3-3, подписи от имени ФИО4, расположенные в дополнительном соглашении от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015 в строках «Арендодатель», выполнены самим ФИО4.

Также по ходатайству третьего лица была назначена техническая экспертиза документа на предмет определения срока изготовления дополнительного соглашения.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 2171/3-3 от 27.09.2019 решить вопрос о соответствии времени выполнения подписей, расположенных в нижних частях страниц в графах «арендодатель» дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору № 323 аренды имущества от 31.08.2015, дате заключения соглашения не представляется возможным в связи с отсутствием динамики высыхания паст до равновесного состояния, при котором содержание компонентов не изменяется во времени.

Не доверять заключениям экспертов у суда первой инстанции оснований не имеется.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалобы о том, что истцы не знали о наличии дополнительного соглашения от 03.09.2015 к договору аренды имущества № 323 от 31.08.2015, которым, в числе прочего, были внесены изменения в части возможности расторжения договора со стороны арендодателя и сроков для предупреждения арендатора о прекращении договора аренды со стороны арендодателя являются не состоятельными и не основанными на нормах закона.

На основании вышеизложенного, исковые требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения. 

Приведенные в апелляционных жалобах доводы были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. 

Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

По существу доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию заявителей с выводами суда о фактических обстоятельствах дела и иной оценке представленных в материалы дела доказательств, что не может служить основанием для отмены судебного акта. Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявители не представили.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2019, принятого по делу № А49-2375/2018 и для удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2019, принятое по делу № А49-2375/2018, оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 и апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Энерго П» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        С.Ш. Романенко   

                                                                                                                  Л.Л. Ястремский