ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции 

11АП-8292/2022

Дело № А55-26981/2021

г. Самара

13 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2022 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2022 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Весна"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2022 года по делу № А55-26981/2021 (судья Плотникова Н.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Весна" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Вега-Кино" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о взыскании

третье лицо: ООО «К.ЭкоСервис»,

с участием в заседании:

от истца - представителей ФИО2, по доверенности от 25.05.2022, ФИО3, по доверенности от 25.09.2021, 

от ответчика - представителя ФИО4, по доверенности от 01.11.2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Весна» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино», в котором просит взыскать задолженность по договору №АКА-1326 от 01.10.2018 в размере 162 212 руб. 90 коп. за период с апреля 2020 года по 28 июля 2021 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2022 года с общества с ограниченной ответственностью "Вега-Кино" в пользу общества с ограниченной ответственность "Весна" взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения № АКА-1326 от 01.10.2018 в сумме 1 974 рубля 20 копеек; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Весна" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании арендной платы за период с 20.07.2020 по 28.07.2021, считает, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, поскольку договор прекратил свое действие, ответчик обязан вернуть арендованное имущество истцу (освободить арендованное помещение); указывает, что исковых заявлений, направленных на понуждение к заключению дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, а равно как иных исковых заявлений о защите своих прав ООО «Вега-Кино» не подавало (в рамках имущества), претензий не направляло, ответчиком не представлены доказательства нарушения прав, документальное и нормативно-правовое обоснование отсутствует.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика просил обжалуемое решение оставить без изменения по доводам представленных суду возражений на апелляционную жалобу.

Третье лицо возражений на апелляционную жалобу суду не направило, явку представителя в апелляционный суд не обеспечило надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в части отказа во взыскании арендной платы за период с 20.07.2020 по 28.07.2021.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части по следующим основаниям. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2012 ООО «К.ЭкоСервис» принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 3 214,9 кв. м, этаж: подземный этаж № 2, по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, 21, нежилое помещение 1018, кадастровый номер 63:09:0101161:9127, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2015 (т.1 л.д. 72). 

01 марта 2013 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципалом) и ООО Управляющая Компания «А-Капитал» (Агентом) был заключен Агентский договор № 16/13, в соответствии с п.1.1. которого Агент обязался за вознаграждение по поручению Принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в Административно-торговом комплексе по адресу: 

<

...>, в том числе на 2 этаже в отношении помещений общей площадью 3 666, 10 кв. м, в том числе вести деятельность по поиску и подбору потенциальных арендаторов, определять условия договора аренды по своему усмотрению, заключать их, передавать помещения в аренду, осуществлять расчеты по договорам аренды, перечисляя впоследствии все денежные средства за вычетом суммы вознаграждения на счет Принципала (п.1.1, 2.1.4 договора). 

01 октября 2018 года между ООО УК «А-Капитал» (Арендодателем), действующим на основании агентского договора № 16/13 от 01.03.2013, и ООО «Вега-Кино» (Арендатором) был заключен Договор аренды № АКА-1326 нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязанность передать арендатору во временное пользование именуемую в дальнейшем Помещение – часть нежилого помещения № 1018 площадью 20, 4 кв. м, где торговая площадь составляет кв. м, от общей площади нежилого помещения 3 214, 9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, д. 21 на подземном этаже № 2 Административно-торгового комплекса, согласно прилагаемой схеме. В навигационном обозначении Комплекса Помещение обозначается как секция № 816. 

В соответствии с п. 1.3 договора аренды помещение передается арендатору для использования исключительно в соответствии с его целевым назначением – размещение склада. 

Помещение передано в пользование ответчика (арендатора) по акту приема-передачи 01 октября 2018 года (т. 1 л.д. 21). 

01 июня 2019 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципал) и ООО «Весна» (Агент) был заключен Агентский договор № 1, в соответствии с которым Агент обязался за вознаграждение по поручению принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные настоящим договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в Административно-торговом комплексе по адресу: 

<

...>, в том числе: на подземном этаже № 2 нежилое помещение 1 018 общей площадью 3 214, 9 кв. м, нежилое помещение 1 019 общей площадью 163, 4 кв. м. 

Пунктом 1.3 агентского договора ООО «Весна» было в том числе предоставлено право производить расчеты по договорам аренды с арендаторами, выставлять счета, принимать платежи, предъявлять арендаторам различные претензии, иски, основанные на договорах аренды, в том числе по взысканию задолженностей по оплате и штрафных санкций. 

01.07.2019 дополнительным соглашением к договору аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 были внесены изменения в договор аренды с ответчиком, по которому арендодателем стало ООО «Весна». 

Из имеющихся в открытом доступе сведений ЕГРЮЛ в отношении ответчика, в разделе о виде его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности с 27.04.2020 зарегистрирован код ОКВЭД основного вида деятельности организации 59.14 – деятельность в области демонстрации кинофильмов. 

Помимо договоры аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 ответчиком были заключены иные договора аренды нежилых помещений в здании по адресу 

<

...>, в том числе: 

- договор № В-0029 от 01.07.2019 с ООО «Весна» на аренду помещения площадью 15 кв. м под размещение склада; 

- договор № А-0154/В от 22.07.2009 с ООО «Вера» на аренду нежилого помещения площадью 490 кв. м для размещения и эксплуатации кинотеатра, касс кинотеатра и кинобара; 

- договор № А-0162/В с ИП ФИО5 от 16.07.2009 на аренду помещения площадью 490 кв. м под кинотеатр. 

Предметом рассматриваемого спора является договор № АКА-1326 от 01 октября 2018 года аренды части нежилого помещения № 1 018 площадью 20, 4 кв. м, расположенного на подземном этаже № 2 здания, арендованное ответчиком под размещение склада. 

В соответствии с п. 2.1 договора № АКА-1326 на момент его заключения арендная плата за 1 кв. м помещения в месяц составляет 500 руб., НДС не предусмотрен и включает стоимость потребленных Арендатором эксплуатационных услуг, а также коммунальные платежи в рамках проекта Комплекса согласно Приложению № 2 к договору. Общая сумма арендной платы за помещение составляет в месяц 10 200 рублей 00 коп. 

Пунктом 2.8 договора аренды было предусмотрено, что в течение 5-ти дней с момента заключения настоящего договора Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб., НДС не предусмотрен, равный сумме арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в п. 2.3.1 настоящего договора за последний месяц аренды. 

Согласно п. 2.9 договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по оплате арендной платы за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных п. 6.7. договора. Зачет производится на основании актов сверки взаимных расчетов, подписываемых сторонами в день наступления срока оплаты указанных платежей за последний месяц аренды. 

08 июля 2020 г. истцом ответчику была отправлена претензия № 723, в которой истец указывал, что по состоянию на 08.07.2020 по договору аренды № АКА-1326 имеется задолженность по оплате арендной платы за период с апреля 2020 г. по июль 2020 г. в размере 36 522, 60 руб., которую истец требует погасить до 15.07.2020. Согласно п. 6.7 договора обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб.  в зачет оплаты аренды за июль 2020 г. не засчитывается и не возвращается, Арендодатель вправе им распоряжаться по своему усмотрению. 

В указанной претензии ООО «Весна» также уведомила ответчика, о том что согласно п. 6.2.2 договора он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя если в течение трех дней с момента наступления срока оплаты арендатор не оплатил арендную плату, а согласно п. 6.3 договора он прекращает свое действие по истечении трех дней с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды. В связи с чем ООО «Весна» настоящим уведомляет о прекращении действия договора аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 с 19.07.2020 (т. 1 л.д.33). 

В ответ на указанную претензию ответчик своим письмом № 20-068 от 17.07.2020 сообщил истцу, что подтверждает задолженность в размере 36 522 руб. 60 коп., но в связи с приостановкой деятельности с 26.03.2020 на основании Постановления Губернатора Самарской области № 52 «О дополнительных мерах по профилактике распространения новой коронавирусной инфекции» ООО «Вега-Кино» не имеет финансовой возможности на погашение задолженности по арендной плате и гарантирует ее после возобновления коммерческой деятельности. В связи с уведомлением о прекращении действия договора аренды просит согласовать вывоз имущества из арендованного помещения (т.1 л.д.89). 

В связи с отсутствием ответа на указанное письмо, ответчик письмом № 20-072 от 24.07.2020 повторно просил предоставить акты приема-передачи помещения и принять данное помещение (т. 1 л.д. 90). 

В ответ на указанное обращение ООО «Весна» своим письмом № 750 от 29.07.2020 сообщило ответчику, о том, что по заключенным с ним 4-м договорам аренды нежилых помещений по адресу 

<

...> на июль 2020 г. образовалась суммарная задолженность в размере 2 287 703, 69 руб. Согласно п. 3.2.3 договора аренды № АКА-1326 Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств. В связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, поскольку на территории имеется имущество и задолженность по аренде. Кроме того, истец указал в письме, что договорные отношения в части исполнения обязательств по оплате аренды сохраняют свою силу и действуют до полного исполнения ООО «Вега-кино» своих обязательств. Учитывая изложенное, истцом предложено составить мировое соглашение, предоставить гарантии, либо установить порядок погашения задолженности (т. 1 л.д. 92). 

Письмом от 21.05.2021 ответчик направил истцу обращение с просьбой согласовать вывоз имущества согласно списку, в том числе имущества Кинозалов, аппаратной, бара, кассы. 

26 мая 2021 г. ответчиком истцу был предоставлен наряд-допуск № 42 на производство работ по демонтажу кресел фут-корт 26 мая 2021 г. в период с 9.00 до 20.00 часов. Работы производились, о чем свидетельствует график допуска к работе и ее окончание (т. 1 л.д. 96-98). 

02.06.2021 представителями ООО «Вега-Кино» был составлен Акт об отказе в вывозе имущества, поскольку 02.06.2021 при обращении к администратору ТРЦ «Капитал» для оформления пропуска на вывоз имущества согласно списку предоставленного 21.05.2021, на основании которого 26.05.2021 был выдан наряд-допуск для демонтажа, был получен отказ в оформлении с комментарием, что пропуск не будет выдан по распоряжению директора. 

02.06.2021 ответчиком в адрес истца направлено письмо № 21-50, в котором указывалось на получение письма ООО «Весна» № 928 от 10.05.2021 с требованием вывезти имущество и освободить занимаемые помещения. Частично имущество согласно списку от 21.05.2021 было вывезено 29.05.2021, но при запросе пропуска на вывоз имущества, запланированного на 03, 04 мая 2021 г. последовал отказ в оформлении со стороны администратора. Ответчик в письме потребовал не чинить препятствия в вывозе имущества (т. 1 л.д. 105). 

3, 4 июня 2021 г. истцом ответчику был выдан Разовый материальный пропуск № 400 на вынос оборудования согласно перечню (т. 1 л.д. 100-101). 

Письмом от 03 июня 2021 г. ответчик просил истца согласовать демонтаж и вывоз дополнительного имущества из помещений (т. 1 л.д. 106). 

Письмом от 04 июня 2021г. истец известил ответчика о необходимости представить доказательства, что кресла, установленные в арендуемых помещениях (кинозалах) являются отделимыми улучшениями (т. 1 л.д. 107). 

7-8-9 июня 2021 г. истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз оборудования по списку: кресла в общем количестве 442 шт. (т. 1 л.д. 108). 

Письмом от 08 июня 2021 г. истец просил ответчика незамедлительно представить документы о разъяснении по отделимым и неотделимым улучшениям, в том числе по: экранной зоне и пространству за экраном в кинозалах, лестниц в кинозалах, дверей противопожарных, дверей в кинозалы, напольных и потолочных покрытий (т. 1 л.д. 109).

Письмом от 22.06.2021 истец повторно просил представить документы по отделимым и неотделимым улучшениям (т. 1 л.д. 110). 

Письмами от 25.06.2021 ответчик просил истца предоставить доступ в помещения экспертам Союза «ТПП г.Тольятти» для осмотра помещений на основании договоров аренды № А-0154В от 22.06.2009, № А-0162/В от 16.07.2009 и принять участие в осмотре (арендодатели ООО «Вера» и ИП ФИО5). (т. 1 л.д. 111-112). 

28.06.2021 истец сообщил ответчику о том, что с ответчиком с июля 2021г. идут судебные споры, в связи с чем эксперты могут определяться в судебном порядке. Письмо также касается договоров аренды № А-0154В от 22.06.2009, № А-0162/В от 16.07.2009.

21 июля 2021 г. истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз строительного мусора и частей сидений со склада на 1 этаже и из комнаты отдыха персонала на 4 этаже (т. 1 л.д. 115). 

28 июля 2021 года между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи (возврата) помещения площадью 20, 4 кв. м по договору аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 от арендатора арендодателю без претензий к его техническому состоянию (т. 1 л.д.  2). 

По настоящему делу истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 в общей сумме 162 212 руб. 90 коп. за период с 01.04.2020 по 28.07.2021, в связи с тем, что нежилое помещение, арендованное ответчиком по договору, было возвращено истцу по акту приема-передачи только 28.07.2021.

Удовлетворяя исковые требования частично суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 1, 10, 309, 310, 359, 360, 405, 450, 450.1, 606, 614, 622 Гражданского кодекса, разъяснениями пунктов 14, 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что ответчик платежными поручениями от 16.11.2021 и от 16.02.2022 частично оплатил задолженность по договору аренды за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года в общей сумме 16 451 руб. 61 коп., пришел к выводу о том, что размер арендной платы за период невозможности использовать арендуемое помещение по назначению, то есть за период с 01.04.2020 по 28.07.2020 должен быть снижен на 50 % от размера ежемесячной постоянной арендной платы, поскольку с 04.07.2020 по 19.07.2020 деятельность кинотеатров была ограничена до особого распоряжения Постановлением Губернатора Самарской области № 150 от 30.06.2020, в связи с чем общество «Вега-Кино» 26.03.2020 направило в адрес представителя собственников нежилых помещений ООО «Весна» информационное письмо о прекращении работы кинотеатра во исполнение Постановления Губернатора Самарской области от 25.03.2020 № 52 «О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 до особого распоряжения» и Приказ от 26.03.2020 о приостановлении деятельности кинотеатра по адресу 

<

...>; а также к выводу о том, что сумма обеспечительного платежа в размере 10 200 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате в силу условий договора, поскольку  у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды.

Апелляционный суд считает выводы обжалуемого решения обоснованными, поскольку при рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался нижеследующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Частями 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сам по себе термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него. 

Суд первой инстанции установил, что пунктом 7.1 договора аренды стороны определили, что договор действует до августа 2019 года включительно. В случае если арендатор не уведомит письменно арендодателя о том, что он не намерен пролонгировать настоящий договор на следующие 11 месяцев, то настоящий договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев. 

В соответствии с пунктом 6.2.2 договор аренды может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя в случае если арендатор в течение 3-х дней с момента наступления срока оплаты, предусмотренного договором не оплатил арендную плату, либо оплата платежей произведена арендатором в срок, но не в полном размере. В случае, предусмотренном пунктом 6.2.2 договора аренды, арендодатель письменно уведомляет арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за 3 дня до даты его расторжения (пункт 6.3 договора аренды). 

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно установлено, что истец в претензии от 08.07.2020 сообщил ответчику о наличии у него задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 36 522, 60 руб., а также уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды с 19.07.2020 (т. 1 л.д. 33).

 Ответчик указанное уведомление получил, с расторжением договора аренды согласился.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод обжалуемого решения о наличии в рассматриваемом случае просрочки кредитора (статья 405 Гражданского кодекса Российской Федерации) в принятии имущества из аренды, поскольку в ответ на просьбу арендатора о согласовании вывоза имущества из арендованного помещения и предоставлении арендатору документов для возврата помещения, изложенную им в письме от 17.07.2020 и в повторном письме от 24.07.2020, истец своим письмом от 29.07.2020 сообщил, что имеет право удерживать имущество арендатора в помещении до фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы по четырем договорам аренды в общей сумме 2 287 703, 69 руб., в связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, а договорные отношения по оплате арендной платы будут сохранять свою силу до полного исполнения ответчиком своих обязательств.

В соответствии с п. 3.3.12 договора аренды в день истечения срока договора аренды или в день его досрочного расторжения, арендатор обязан освободить помещение, демонтировать свое оборудование, вывезти все свои товары, имущество и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи. В соответствии с п. 3.2.2 приложения № 3 к договору аренды «Правила и предписания обязательные для выполнения арендаторами АТК «Капитал» в целях предотвращения несанкционированного перемещения материальных ценностей арендаторы, желающие вывезти материальные ценности за пределы АТК «Капитал» обязаны иметь материальный пропуск на вывоз, подписанный у начальника отдела аренды. Истец письмом от 29.07.2020 заявил возражения против вывоза ответчиком имущества из арендуемого нежилого помещения, указав, что удерживает находящееся там имущество, в связи с  чем ответчик не имел возможности исполнить предусмотренную договором аренды обязанность по освобождению помещения от своего имущества, которое согласно условиям договора аренды предопределяет надлежащее исполнение обязанности по возврату арендованного имущества.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства составления перечня удерживаемого имущества, оценки этого имущества и ее соразмерности существующей по расчетам истца на дату расторжения договора аренды задолженности по арендной плате в сумме 37 200 руб., а также доказательства принятия арендодателем мер, направленных на обращение взыскания на удерживаемое имущество.

Из материалов дела также не следует, что истец направлял ответчику требования о представлении перечня оставшегося в помещениях имущества или предлагал провести совместный осмотр имущества с целью определения его перечня и стоимости. Следовательно, истец не предпринимал действий для выяснения соразмерности удерживаемого имущества и обеспечиваемого таким удержанием обязательства. Что подтверждает обоснованность выводов суда первой инстанции относительно несоответствия доводов истца о правомерном удержании находящегося в арендуемом помещении имущества ответчика требованиям статей 359, 360 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что единственной целью указания на удержание имущества и игнорирование требований о согласовании даты вывоза имущества являлось создание правовой неопределенности в положении ответчика для последующего получения арендной платы за весь период до подписания акта приема-передачи (возврата) имущества из аренды; истец, реализуя право на удержание имущества, предусмотренное законом, действовал неразумно и недобросовестно, нарушая основные начала гражданского законодательства, своим поведением фактически препятствовал ответчику в надлежащем выполнении договорных условий по освобождению помещения с целью его возврата. Доказательства того, что арендатор в период после расторжения договора аренды, то есть с 19.07.2020 до 28.07.2021 пользовался арендованным помещением в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы истца о злоупотреблении правом со стороны общества «Вега-Кино» являются необоснованными, поскольку ответчик платежными поручениями от 16.11.2021 и от 16.02.2022 частично оплатил задолженность по договору аренды за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года в общей сумме 16 451 руб. 61 коп. Ссылка истца на приведенную апелляционной жалобе практику рассмотрения споров с его участием по аналогичным делам, при рассмотрении которых установлены иные фактические обстоятельства,  не может быть признана обоснованной.

Поскольку договор аренды был расторгнут сторонами 19.07.2020, а ответчик письмами от 17.07.2020, от 24.07.2020 обращался к истцу с просьбами разрешить вывоз имущества и принять помещение по акту, с учетом установленной недобросовестности истца, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что начисление арендных платежей должно быть ограничено датой расторжения договора аренды, то есть 19.07.2020, поскольку в случае реализации поведения, ожидаемого от участников гражданских правоотношений, учитывающих взаимные интересы, ответчик бы освободил помещение и передал его истцу в указанную дату, произведя следующие расчеты. 

По расчету истца за период с 01.04.2020 по 19.07.2020 согласно условиям договора аренды ответчиком подлежала оплате арендная плата в размере: 10 200 руб. х 3 мес. + 10.200 руб. / 31 день х 19 дней = 30 600 руб. + 6 251,61 руб. = 36 851,61 руб.

Судом первой инстанции  рассмотрен довод ответчика о наличии у него права на скидку по арендной плате за спорный период в размере 50 % в связи с распространением в 2020 г. новой коронавирусной инфекции и введением в связи с этим ограничений и льгот субъектам малого предпринимательства.

Поскольку основным видом деятельности ответчика является деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД 59.14), включенная в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, на основании статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", учитывая, что на территории Самарской области Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV" был введен режим повышенной готовности и деятельность кинотеатров была приостановлена с 28 марта до 19 июля 2020 г. Постановлениями Губернатора Самарской области № 52 от 25.03.2020, N 62 от 27.03.2020, N 70 от 03.04.2020,  № 150 от 30.06.2020, апелляционный суд  считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том,  что на договор аренды № АКА-1326 от 01.10.2018 должны распространяться антикризисные меры.

По расчету суда первой инстанции задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2020 по 19.07.2020 подлежала оплате в сумме 36 851,61 руб. х 50% = 18 425,81 руб., с учетом частичной оплаты в сумме 16 451 руб. 61 коп. составила 1 974, 20 руб. (18 425,81 руб. - 16 451 руб. 61 коп.), которая правомерно взыскана с ответчика, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований оснований не имелось.

Согласно пункту 2.8 договора аренды в течение 5-ти дней с момента заключения настоящего договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, равный сумме арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в пункте 2.3.1 договора за последний месяц аренды. 

В соответствии с пунктом 2.9 договора аренды сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, плате для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и плате, указанной в пункте 2.3.1 настоящего договора, за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.7 договора. 

В силу пункта 6.7 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании пункта 6.2.2. (в том числе, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению. 

Претензией от 08.07.2020 № 722 истец уведомил ответчика, что обеспечительный взнос удержан арендодателем в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора. 

Ответчик платежными поручениями от 16.11.2021 и от 16.02.2022 частично оплатил задолженность по договору аренды в сумме 16 451 руб. 61 коп., учитывая при расчете задолженности по арендной плате обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб.

Поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды, что также подтверждает сам арендатор в письме от 17.07.2020 № 333, в силу условий договора аренды, сумма обеспечительного платежа в размере 10 200 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с выводом обжалуемого решения о том, что удержание обеспечительного платежа согласно условиям договора является штрафной неустойкой, фактически предусматривающей обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, при этом отсутствуют основания для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).  Договор аренды нежилого помещения, содержащий данное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (статьи 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что сумма обеспечительного взноса является штрафной неустойкой, которая не может быть засчитана в счет арендной платы.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и не свидетельствуют о принятии неверного решения по делу.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить судебный акт в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2022 года по делу № А55-26981/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Весна" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

 

Судьи                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

С.Ш. Романенко