ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-77524/2023

Дело № А40-37355/23

г. Москва

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Головкиной О.Г.

судей: Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Выставка достижений народного хозяйства" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2023 г. по делу № А40-37355/23 по иску АО "Выставка достижений народного хозяйства" к ИП ФИО2, Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора недействительным

при участии в судебном заседании: от истца ФИО3 (по доверенности от 22.11.2022 г.); от ответчиков: от 1-го ФИО4 (по доверенности от 16.03.2021 г.); от 2-го ФИО5 (по доверенности от 22.12.2022 г.) 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "Выставка достижений народного хозяйства" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора от 28.07.2022 г. № М-02-514030 недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2021 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Ответчики против удовлетворения жалобы возражали, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции. Ответчик Индивидуальный предприниматель ФИО2 представил отзыв на жалобу, который приобщен к материалам дела.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что в ходе рассмотрения дела № А40-207012/2020 Арбитражным судом г. Москвы представителем ФИО2 был представлен договор аренды земельного участка от 08.07.2022 г. № М-02-514030, заключенный на срок 11 месяцев 28 дней, предметом которого является земельный участок площадью 896 кв. м из состава земель населенных пунктов, условный номер 02/01/11627, имеющий адресный ориентир: Москва,                        пр-т Мира, д. 119, стр.552, предоставленный для эксплуатации нежилого здания. Постановлением суда кассационной инстанции по указанному делу при направлении его на новое рассмотрение было установлено, что здание, принадлежащее ответчику на праве собственности, расположено на территории ВДНХ, в границах земельного участка с кадастровым номером 77:02:0018011:354, который находится в аренде у открытого акционерного общества «Выставка достижений народного хозяйства» (арендатор), именуемого в настоящее время акционерным обществом «Выставка достижений народного хозяйства» (АО «ВДНХ»), на основании договора аренды от 23.01.1997 г. № М-02-007966 (арендодатель - Московский земельный комитет; в настоящее время функции указанного органа возложены на Департамент городского имущества города Москвы) сроком на 49 лет.

Указанный земельный участок предоставлен арендатору с нарушением законодательства Российской Федерации, так как является частью земельного участка с кадастровым номером 77:02:0018011:354, принадлежащего на праве аренды истцу.

Истец просил признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу отом, что заключением и исполнением договора аренды права и законные интересы истца не нарушены, доказательств, а также каких-либо доводов в подтверждение обратного, истцом не представлено.

Требования истца основаны на неверном толковании положений Земельного кодекса Российской Федерации, а также заявлены в нарушение ст.ст. 552, 607, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Объектом аренды может быть не вся вещь, а только ее отдельная часть.

По доводам жалобы, основанием для признания договора аренды недействительным на основании положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаконное представление земельного участка ответчику 2 в аренду, поскольку единственным законным способом образования предоставленного Департаментом городского имущества города Москвы ФИО2 земельного участка является перераспределение. В обоснование своей позиции истец ссылается на положения ст.ст. 2, 11.2, 11.7, 22, 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, вопреки доводам жалобы, объектом гражданских прав, в том числе права аренды, может стать только отдельный земельный участок, но не его часть.

Положения ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть – п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73).

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом в п. 15 постановления № 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, несогласованность предмета договора аренды может повлечь признание его незаключенным (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не является основанием для признания его недействительной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации); если стороны исполняют договор аренды, даже при условии, что в договоре ненадлежащим образом прописан его предмет, на этом основании договор не может быть признан незаключенным или недействительным.

Предмет договора аренды для целей заключения краткосрочного договора аренды земельного участка, представляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, ответчиками надлежащим образом определен и имеет очевидную привязку к зданию, которое расположено на арендуемом ответчиком 2 земельном участке, а именно: ответчик 2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0018011:1477, расположенного по адресу: 

<

...>. Право собственности ответчика 2 зарегистрировано в ЕГРН 03.03.2015 г. (выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2021-1139777 от 23.11.2021 г. представлена в материалы дела).

Согласно п. 1.2 договора аренды передача участка по договору от Департамента городского имущества города Москвы (ответчика 1, арендодателя) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчику 2, арендатору) совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Исходя из приведенных условий договора аренды, а также принимая во внимание специфику арендных отношений, как оформленных для обеспечения эксплуатации расположенного на участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания, предмет договора аренды является согласованным и не порождает неопределенности ни для его сторон, ни для третьих лиц.

Договор аренды заключен ответчиками на срок менее одного года и не подлежал обязательной государственной регистрации, в настоящее время он действует в статусе возобновленного на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 и ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации - п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Указанный факт документально не оспаривается ответчиком 1, который представил свои письменные пояснения в материалы настоящего дела, а также подтверждено приложенными к отзыву ответчика 2 на исковое заявление доказательствами: детализацией счета № М-02-514030-001 (соответствует номеру договора аренды) с положительным сальдо счета, что значит, что со стороны арендатора - ответчика 2 отсутствует задолженность по арендным платежам, уведомлением ответчика 1 от 29.12.2022 г. № 33-6-869559/22-(0)-1 о ставке арендной платы на 2023 г., а также платежными поручениями об уплате арендной платы за 2023 г.: от 12.12.2022 г. № 58, 30.03.2023 г. № 14, от 13.06.2023 г. № 29, 04.09.2023 г. № 47.

Таким образом, довод истца не основан на нормах действующего законодательства Российской Федерации.

Единственным законным пользователем земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности ответчика 2, в том числе в части необходимой для его эксплуатации, является исключительно ответчик 2.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, именно ответчик 2, обладая специальным статусом собственника здания, расположенного на чужом земельном участке, на законном основании воспользовался своим преимущественным правом на аренду части земельного участка, занятого зданием и необходимой для его использования.

Часть земельного участка, занятая зданием ответчика 2 и переданная ему по договору аренды, никогда не переходила в пользование к истцу, как арендатору по заключенному с ним договору аренды, что полностью исключает наличие у него нарушенного права или охраняемого законом интереса. Также истец не представил доказательства того, что оспариваемая им сделка повлекла для него некие неблагоприятные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0018011:354 от 23.01.1997 г. № М-02-007966, заключенного между истцом, как арендатором, и ответчиком 1, как арендодателем, предметом договора является земельный участок, «представляемый в аренду для использования территории и эксплуатации зданий и сооружений выставочного комплекса».

Здание ответчика 2 было построено в 1986 г., а значит на момент заключения договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком 1 (1997 г.), оно уже находилось на земельном участке, ввиду чего передача истцу части земельного участка под зданием была невозможна. Более того, здание находилось в аренде у ООО «Шанс», которое в 2003 г. его приватизировало (копия распоряжения ДИГМ от 28.03.2003 г. № 1391-р представлена в материалы дела).

Таким образом, на момент заключения договора аренды с истцом, здание не входило в число зданий и сооружений выставочного комплекса, что означает, что спорная часть земельного участка никогда не передавалась в пользование истцу, о чем ему всегда было известно или должно было быть известно, прояви он должную степень осмотрительности, которая возлагается на всех участников гражданского (коммерческого) оборота.

Более того, исходя из прямого толкования п. 1.1 договора аренды земельного участка ВДНХ, истцу было передано только право пользования, но не право владения арендуемым земельным участком, а значит, фактическая власть над вещью осталась у истца.

Действующее законодательство, а именно вышеприведённые положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, стоят на защите собственника здания, не имеющего в своей собственности земельного участка, на котором расположено это здание, так как в российской правовой системе действует принцип единства и неразрывности судьбы земли и расположенного на нем объекта недвижимости.

Истец в нарушение п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не привел доказательств того, что оспариваемая им сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы. С соответствующим заявлением об уменьшении размера арендуемого им земельного участка и исключением части участка под зданием ответчика 2 истец к ответчику 1 не обращался.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом непредставления доказательств ее уплаты при обращении с апелляционной жалобой в суд.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.09.2023 г. по делу№ А40-37355/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с АО "Выставка достижений народного хозяйства" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья:  О.Г. Головкина 

Судьи:  Н.И. Левченко 

 Е.А. Мезрина