545/2019-19593(2) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-89769/18

06 марта 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2019 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Панкратьевой Н.А., судей: Диаковской Н.В., Марченковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.11.2018 по делу № А41-89769/18, принятое судьей Бобковой  С.Ю. по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мастер- С», общества с ограниченной ответственностью «С-Профит» к администрации городского округа Ступино Московской области о признании незаконным отказа,  третьи лица: МАУ «ЕСЦ», КУИ администрации городского округа Ступино Московской области,  

при участии в заседании: 

от ООО «Мастер-С» - ФИО2 по доверенности от 18.09.2018,  от ООО «С-Профит» - ФИО2 по доверенности от 18.09.2018,  

от администрации городского округа Ступино Московской области - ФИО3 по доверенности от 19.01.2019,  

от МАУ «ЕСЦ» - извещено, представитель не явился, 

от КУИ администрации городского округа Ступино Московской области - извеще- но, представитель не явился,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мастер-С» (ООО «Мастер-С»)  и общество с ограниченной ответственностью «С-Профит» (ООО «С-Профит») обратились в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского  округа Ступино Московской области (заинтересованное лицо, далее также - администрация) с заявлением о признании незаконными отказа администрации городского округа Ступино Московской области от 19.10.2018 № И10-21/6408 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность ООО «Мастер-С»  арендуемого нежилого помещения, общей площадью 183,2 кв.м, пом. I, II располо- женного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 60, корп. 2;  отказа администрации городского округа Ступино Московской области от  19.10.2018 № И10-21/6407 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность ООО «С-Профит» арендуемого нежилого помещения, общей  площадью 200,7 кв.м, пом. I, II расположенного по адресу: Московская область,  г.Ступино, ул. Андропова, д. 60, корп. 2; обязании совершить юридически значи- мые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества.  

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований отно- сительно предмета спора, в деле участвуют МАУ «ЕСЦ», КУИ администрации городского округа Ступино Московской области.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2018 по делу №  А41-89769/18 заявленные требования удовлетворены.  

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам де- ла, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом  норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении за- явленных требований в полном объеме.  

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы  апелляционной жалобы.  

Представитель ООО «Мастер-С», ООО «С-Профит» в судебном заседании  возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в от- 

зыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.  

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав  представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил  следующие обстоятельства.  

ООО «Мастер-С» с 2003 г., а ООО «С-Профит» с 2009 г. в соответствии с до- говорами аренды являются арендаторами смежных нежилых помещений площадью  183,2 кв.м. и площадью 200,7 кв.м., соответственно - пом. I, II по адресу: 

<

...>.  

24 сентября 2018 года заявители обратились в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права  на выкуп арендуемого нежилого помещения.  

Письмами от 19.10.2018 № И10-21/6408 и № И10-21/6407 администрация от- казала в отчуждении имущества со ссылкой на то, что арендованное заявителями  имущество не может являться объектом купли-продажи, поскольку не выделено в  качестве самостоятельного объекта недвижимости и не поставлено на кадастровый  учет, а также сообщив, что указанное имущество закреплено на праве оперативного  управления за муниципальным учреждением.  

Полагая незаконным данный отказ заинтересованного лица в реализации  преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых муници- пальных нежилых помещений правообладателем указанного помещения, истцы обратились в суд с настоящим заявлением.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из от- сутствия предусмотренных законом оснований для отказа в отчуждении спорных  объектов.  

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм матери- ального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу  о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и  иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недей- ствительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий  (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных  лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и  действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному право- вому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской  и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обя- занности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и  иной экономической деятельности.  

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства  при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользу- ются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, рав- ной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,  установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при усло- вии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или)  временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления  в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договора- ми аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за  такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего  Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего  Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предприни- 

мательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения пло- щади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося  в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или  муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в  пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установ- ленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009  вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта  Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на  осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной  собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории  субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на  приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за- явители обратились в администрацию с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением всех не- обходимых документов, в том числе об отнесении к субъектам малого и среднего  предпринимательства и отсутствии задолженности по оплате за арендованное помещение. При этом заявителями соблюдены все условия, установленные Законом   № 159-ФЗ для возникновения у них права на выкуп арендованного имущества.  

Оценив представленные доказательства, апелляционный суд, вопреки доводам апелляционной жалобы, приходит к выводу, что администрация не представи- ла никаких доказательств наличия обстоятельств, препятствующие приватизации  спорных помещений.  

Письмами № И10-21/6408, № И10-21/6407 от 19.10.2018 администрация от- казала в реализации преимущественного права на выкуп вышеуказанных арендуемых помещений и сообщила, что не имеет испрашиваемые арендаторами помещений, также пояснив, что в реестре муниципальной собственности имеется помещение площадью 619,30 кв.м., а помещение испрашиваемой площади по указанному  адресу не зарегистрированы и не выделены в качестве самостоятельного субъекта.  

Апелляционный суд отклоняет данный довод, поскольку в рассматриваемом  случае данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в реализации законного права общества на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.  

Действительно, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может  быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Граж- данского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого  должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое  подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  

Вместе с тем, администрацией не учтено, что согласно правовой позиции,  изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N  134, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом  малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении  части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не до- пускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сфор- мировано нежилое помещение как обособленный объект.  

Чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно  должно удовлетворять техническому критерию, под которым понимается возмож- ность автономного пользования выделяемыми частями строения, и функциональ- ному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.  

Как следует из материалов дела, в частности из технических паспортов и до- говоров аренды, спорные помещения имеют отдельные входы, отвечают признакам  

обособленности, могут эксплуатироваться как нежилые помещения отдельно от  других помещений.  

Исходя из вышеизложенного, спорные нежилые помещения площадью 183,2  кв.м. и площадью 200,7 кв.м., соответственно - пом. I, II по адресу: 

<

...>, вопреки доводам апелляционной  жалобы, являются обособленными объектами недвижимого имущества.  

Данный вывод не противоречат разъяснениям относительно признаков  обособленности и изолированности помещения, приведенным в пункте 4 Обзора  судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении  кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 30.11.2016.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что препятствия в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заключаются в  передаче спорного имущества МАУ «Единый сервисный центр» на праве оперативного управления, а также в передаче в аренду помещений без права выкупа,  подлежат отклонению апелляционным судом по следующим основаниям.  

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от  05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что пе- речень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным пра- вом на приобретение арендованного имущества, определен в ФЗ № 159 исчерпы- вающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в дого- воре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовы- ми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных  условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать  наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации  или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие  своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего  предпринимательства права на приобретение.  

Учитывая приведенную правовую позицию, апелляционный суд считает, что  условие договора аренды о передаче в аренду спорных помещений без права выку- па не препятствует арендатору в приватизации помещений при соблюдении условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.  

При этом апелляционный суд также принимает во внимание отсутствие за- конодательного установления такого основания для отказа в реализации права вы- купа арендуемого имущества, как условие договора, предусматривающего отказ  арендатора от такого права.  

При этом заявления об отказе от использования преимущественного права  на приобретение арендуемого имущества в порядке п. 6 ст. 4 Закона № 159-ФЗ заявителями не подавались, доказательств иного в материалы дела не представлено.  

Закрепление спорного помещения в составе всего здания на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального  района произведено на основании Постановления главы Ступинского муниципального района Московской области от 29 декабря 2008 года N 7098-п, то есть после  опубликования 25 июля 2008 года и вступления в силу Закона N 159-ФЗ, при этом  датой создания МАУ «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального  района является 29 сентября 2008 года. Таким образом, право оперативного управления МАУ «Единый сервисный центр» на названное нежилое помещение возник- ло после вступления в силу Закона № 159-ФЗ.  

Доказательств, достоверно подтверждающих обстоятельства установления  обоснованности закрепления спорного объекта на праве оперативного управления  за МАУ «Единый сервисный центр», исходя из его необходимости для осуществ- ления публичных функций и интересов местного населения, администрацией в материалы дела не представлено.  

Кроме того, спорное имущество из фактического владения заявителей не  выбывало, МАУ «Единый сервисный центр» после предоставления права оперативного управления на спорное помещение фактически во владение помещением  не вступало, не использует данные помещения.  

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, обязан- ность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта  

закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у орга- на или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения,  совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послу- живших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли  акт, решение или совершили действия (бездействие).  

В нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ администрация не представила доказательств, подтверждающих обоснованность ее действий при принятии отпариваемо- го ненормативного правового акта.  

При указанных обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод су- да первой инстанции о том, что у администрации отсутствуют правовые основания  для отказа истцам в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения. Вывод суда первой инстанции о том, что требования о признании отказа в выкупе имущества незаконным и обязании администрацию совершить  юридически значимые действия, установленные п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, необ- ходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества подлежат удовлетворению, правомерен.  

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о за- конности и обоснованности решения суда первой инстанции.  

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рас- смотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия пра- вильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы,  изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и  действующему законодательству.  

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.  

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу  не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рас- сматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в си- лу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.11.2018 по делу №  А41-89769/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворе- ния.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть  обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу.  

Председательствующий Н.А. Панкратьева  

Судьи Н.В. Диаковская 

Н.В. Марченкова