ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-7283/2020

г. Вологда

30 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 30 августа 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                                             Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания                        ФИО1,

при участии от Прокуратуры Новгородской области представителя Иволги О.В. на основании удостоверения от 31.01.2019, поручения от 09.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Окуловского муниципального района на решение Арбитражного суда Новгородской области от 15 июня 2021 года по делу                     № А44-7283/2020,

у с т а н о в и л :

Прокуратура Новгородской области (адрес: 173001, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Новолучанская, д. 11; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Прокуратура), действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Окуловского городского поселения, обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Администрации Окуловского муниципального района (адрес: 174350, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Угловский комбинат бытовой химии» (адрес: 174360, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.01.2020 № 48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:12:0105007:126, площадью                 9 265 кв. м, расположенного  по адресу: 

<

...>, заключенного между Администрацией и Обществом, а также о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции – возврата денежных средств Администрацией в размере 1 170 947 руб. 76 коп. и земельного участка Обществом. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области. 

Решением суда от 15 июня 2021 года договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 признан недействительным; применены последствия недействительности ничтожной сделки, а именно на Общество возложена обязанность в срок не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу передать муниципальному образованию «Окуловское городское поселение» в лице Администрации спорный земельный участок; на Администрацию возложена обязанность возвратить Обществу денежные средства, перечисленные по договору купли-продажи от 17.01.2020 № 48, в размере 1 170 947 руб. 76 коп.; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась в апелляционный суд с жалобой и дополнениями к ней, в которых просит обжалуемый судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование жалобы ссылается на несогласие с выводом суда об отсутствии у Общества права на выкуп всей площади земельного участка. Считает, что суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы по установлению того, являются ли объекты, возведенные на земельном участке, объектами недвижимости и входят ли они в состав сложной вещи либо в состав единого недвижимого комплекса. По мнению апеллянта, в материалы дела представлено достаточно доказательств того, что объект, для строительства которого предоставлялся земельный участок, согласно виду разрешенного использования участка, Обществом в установленном порядке возведен, открытая площадка находится на участке, занимает всю его площадь и функционирует по своему назначению. Полагает, что отсутствуют основания для вывода о том, что Обществом выкуплена чрезмерная площадь участка. Указывает на невозможность выделения участка под административным зданием.

Общество в отзыве поддержало позицию апеллянта, заявило ходатайство о назначении по делу комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Представитель Прокуратуры в судебном заседании доводы Администрации отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, возражал относительно удовлетворения ходатайства Общества о назначении по делу судебной экспертизы.

Ответчики, третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с этим судебное разбирательство состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя Прокуратуры, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, Администрацией, действующей от имени муниципального образования «Окуловское городское поселение»  (Арендодатель), и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды от 05.07.2019 № 1578, по условиям которого по результатам проведенного аукциона Обществу в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 9 265 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:126, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Новгородская обл., Окуловский р-н, Окуловское городское поселение, 

<

...> уч. 27, имеющий вид разрешенного использования – для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов.

В период действия данного договора Администрацией выдано Обществу разрешение от 04.09.2019 № 53-512000-008-2019 на строительство административного здания для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов, по адресу 

<

...>.

На основании разрешения Администрации от 11.11.2019                                                 № 53-512000-05-2019 административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов площадью 11,4 кв. м введено в эксплуатацию. 

Право собственности Общества на данное административное здание с кадастровым номером 53:12:0105007:242 зарегистрировано 12.12.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). 

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 20.12.2019 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578 и предоставлении вышеуказанного земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в собственность без проведения торгов с целью его использования: для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов. При этом Общество в своем заявлении указало, что других зарегистрированных объектов недвижимости, кроме административного здания, на участке нет.

Распоряжением Администрации от 17.01.2020 № 19 принято решение о прекращении права аренды спорного земельного участка и предоставлении его Обществу в собственность за плату. 

Сторонами подписано соглашение от 17.01.2020 № 820 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578 и передаточный акт от 17.01.2020.   

Впоследствии Администрацией (Продавец) и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48, по условиям которого Общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 53:12:0105007:126, площадью 9 265 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская обл., Окуловский р-н, Окуловское городское поселение, 

<

...>, с видом разрешенного использования: для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов.

По акту приема-передачи от 17.01.2020 участок передан Продавцом Покупателю. Право собственности Общества на земельный участок 18.02.2020 зарегистрировано в ЕГРН.

Прокуратурой на основании задания от 30.01.2020 № 7-49-2020 проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании при  осуществлении муниципального земельного контроля и реализации полномочий по распоряжению земельными участками, в ходе которой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 53:12:0105007:126 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 Обществу на праве собственности, составляет                     11,4 кв. м, тогда как площадь земельного участка, предоставленного в собственность Обществу, составляет 9 265 кв. м, что более чем в 810 раз превышает площадь объекта недвижимости. 

Прокуратура, считая, что договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 является ничтожным, поскольку площадь земельного участка, предоставленного Обществу в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, что в данном случае нарушает интересы муниципального образования, которые заключаются в потенциальной возможности поступления в бюджет большей суммы в случае предоставления земельного участка с применением конкурентных процедур, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда, подробно изложенными в обжалуемом судебном акте.

Удовлетворяя исковые требования Прокуратуры, суд правомерно руководствовался нормами статей 11, 12, 130, 132, 133.1, 134, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 39.1, 39.3, 39.4, 39.20 ЗК РФ, статей 4, 9, 52, 65 АПК РФ, учел разъяснения, приведенные в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                              № 64-КГ16-2, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, и исходил из того, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке составляет               0,12 % от площади самого участка, предоставленного для его эксплуатации, наличие на участке иных объектов недвижимости не установлено, факт нахождения на участке единого недвижимого комплекса, отвечающего признакам сложной вещи, не доказан. 

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Право Прокуратуры на обращение в суд с настоящим иском следует из положений статьи 52 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае установлено, что Общество является собственником административного здания для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов с кадастровым номером 53:12:0105007:242, площадью 11,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Соответственно, в силу приведенных положений статей 39.2, 39.20 ЗК РФ Общество имеет право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под объектом недвижимости.

Вместе с тем согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, а также приведенной выше судебной практике, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Площадь предоставляемого земельного участка должна быть соразмерна площади находящихся на нем объектов недвижимого имущества, экономически обоснована. При этом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Предоставление земельного участка из публичной собственности в размере, многократно превышающем площадь объектов недвижимости, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры, о злоупотреблении правом.

Из материалов дела следует, что разрешенным видом использованием земельного участка с кадастровым номером 53:12:0105007:126 площадью                       9 265 кв. м на момент заключения оспариваемого договора являлось строительство открытой площадки для хранения инертных материалов.  

Установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от  17.01.2020 № 48, на спорном земельном участке располагался только один объект недвижимости - административное здание, площадью 11,4 кв. м, с кадастровым номером 53:12:0105007:242. 

Также согласно акту осмотра Прокуратуры 01.12.2020, на территории земельного участка имеется объект, предназначенный для охраны земельного участка – одноэтажное строение из металлического профлиста, железнодорожные пути, строительные материалы в виде песка и песчано-гравийной смеси; участок имеет частичное ограждение забором (сеткой). 

Представленные Обществом в материалы дела акты осмотра, составленные 17.03.2021, 20.05.2021 в одностороннем порядке, подтверждают факт нахождения на спорном земельном участке одного объекта                     недвижимости – административного здания, ограждения, въездных ворот, автомобильных весов, склада для хранения материалов, железнодорожных путей, строительных материалов на хранении.

Отсутствие на момент заключения договора купли-продажи на участке иных объектов недвижимости подтверждается материалами дела и сторонами не опровергнуто.

Судом установлено, что большая часть спорного земельного участка используется под складирование и хранение инертных материалов, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, однако не отвечает функциональному использованию данного земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости – административного здания.

Площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объекта недвижимости более чем в 810 раз.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности предоставления Администрацией Обществу в собственность земельного участка площадью 9 265 кв. м для эксплуатации административного здания площадью 11.4 кв. м. 

Соразмерность предоставляемой площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости ответчиками не доказана. Доказательств невозможность формирования земельного участка меньшей площади для целей эксплуатации Обществом принадлежащего ему административного здания не представлено.

При этом суд обоснованно отклонил доводы ответчиков о том, что расположенные на спорном земельной участке объекты относятся к единому производственному комплексу, который отвечает все признакам сложной вещи, установленным статьей 134 ГК РФ.

Судом установлено, что право собственности Общества на расположенные на земельном участке объекты, как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ), либо на имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, именуемый открытой площадкой для хранения инертных материалов (статья 132 ГК РФ), не зарегистрировано.

При этом остальные объекты, которые расположены на спорном земельном участке: ограждение, замощение, въездные ворота, автомобильные весы, склада для хранения материалов, железнодорожные пути, строительные материалы, которые обеспечивают функционирование площадки, объектами недвижимости не являются. Таким образом, не может быть признана объектом недвижимости «открытая площадка для хранения инертных материалов», поскольку входящие в ее состав элементы не обладают признаками недвижимого имущества, а отвечают признакам благоустройства земельного участка. Соответственно, данная площадка не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, что исключает возможность предоставления земельного участка под указанным выше объектом по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

Проектная документация на строительство открытой площадки для хранения инертных материалов как на единый недвижимый комплекс Обществом в материалы дела не представлена. Разрешение на строительство выдавалось Обществу лишь на строительство административного здания.

При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации по своему назначению нежилого здания с кадастровым номером 53:12:0105007:242, необходимо исходить из площади и назначения самого здания, а не рассматривать его как составную часть открытой площадки, так как одним из условий для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статей 39.3, 39.20 ЗК РФ является нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю.  

Как верно указал суд, желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не может служить основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз (810 раз) превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов. Площадь застройки расположенного на спорном земельном участке административного здания согласно представленной Обществом проектной документации составляет             16,2 кв. м, что составляет 0,2 % от общей площади спорного земельного участка.  

При этом административное здание, расположенное на спорном земельном участке, не может быть квалифицировано в качестве вспомогательного объекта, а относится в данном случае к основному объекту недвижимости, поскольку иных объектов недвижимости на земельном участке не находится.  

С учетом изложенного апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о явной несоразмерности площади переданного Обществу по договору купли-продажи земельного участка (9 265 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (11,4 кв. м). Соответственно, муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры. Общество в обход установленной процедуры получило земельный участок, превышающей его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания, при этом с заявлением о выкупе земельного участка для эксплуатации построенного на нем объекта недвижимости Общество не обращалось. 

Довод апеллянта о том, что суд неправомерно отказал в назначении судебной экспертизы, не принимается апелляционным судом.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в силу статьи 82                АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу; удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае суд первой инстанции не усмотрел оснований для назначения экспертизы, счел ее проведение нецелесообразным. Апелляционный суд поддерживает данный вывод суда, считает, что ответчиками не обоснована безусловная необходимость проведения экспертизы по поставленным вопросам и не доказано, что без ее проведения невозможно объективно и всесторонне разрешить возникший спор по существу. В связи с этим повторно заявленное Обществом ходатайство о назначении судебной экспертизы отклонено апелляционным судом.

Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 был нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), суд правомерно на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ признал данную сделку недействительной (ничтожной).

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ) суд, установив факт исполнения договора, обоснованно возложил на Общество обязанность возвратить Администрации спорный земельный участок, а на Администрацию – перечислить Обществу уплаченные за земельный участок денежные средства в размере 1 170 947 руб. 76 коп.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, приведенные ответчиком в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 15 июня 2021 года по делу № А44-7283/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Окуловского муниципального района  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько