ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                                        

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А48-2636/2017

город Воронеж

30» января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  23 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено  30  января 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                                    Щербатых Е.Ю., 

судей                                                                             Кораблевой Г.Н., 

Поротикова А.И.,                                                                                       

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: ФИО2, представителя по доверенности №7/4998 от 31.07.2017 (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Покровские ворота»: ФИО3, представителя по доверенности от 15.01.2018 (до перерыва);

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Покровские ворота» на решение Арбитражного суда Орловской области от 08.09.2017 по делу №А48-2636/2017 (судья Подрига Н.В.), по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Покровские ворота» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании соглашения, заключенного между Управлением государственного имущества Орловской области и ООО «Покровские ворота» от 01.09.2014 «О продлении договора аренды земельного участка», ничтожным и обязании ООО «Покровские ворота» передать земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010146:0007, находящийся по адресу: 

<

...>, Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу, 

третье лицо: Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области,

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла (далее по тексту – истец, УМИЗ) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Покровские ворота» (далее – ООО «Покровские ворота», ответчик) о признании соглашения от 01.09.2014 о продлении договора аренды земельного участка, заключенного между ними, ничтожным и обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010146:0007, находящийся по адресу: 

<

...>, УМИЗ по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 08.09.2017 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) рассматривалась в его отсутствие.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить  его полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

В судебном заседании суда апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 23.01.2018.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Орла от 16.02.2005 №563 между Администрацией города Орла и обществом с ограниченной ответственностью «Спартак-Авто» заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2005 №6785, предметом которого является земельный участок площадью 1595,99 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0010146:0007, цель предоставления земельного участка: для эксплуатации и обслуживания платной автостоянки.

В силу пункта 2.1 договор заключен на срок с 01.03.2005 по 28.02.2008.

18.04.2008 Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издан приказ №570 «О предоставлении в аренду на новый срок спорного земельного участка».

На основании данного приказа 18.04.2008 заключен договор аренды земельного участка №716/з, по условиям которого ООО «Спартак-Авто» принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Советский район, ул.Генерала Жадова, 9, с кадастровым номером 57:25:0010146:0007, для размещения платной автомобильной стоянки в границах, указанных в кадастровом плане участка, площадью 1595,99 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды - 1 год: с 01.05.2008 по 30.04.2009.

Договор от 11.08.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 30.03.2009 №348 договор аренды вышеуказанного земельного участка был продлен по 30 апреля 2012 года.

Во исполнение данного приказа между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ООО «Спартак-Авто» 30.03.2009 заключено соглашение к договору аренды земельного участка №716/з от 18.04.2008, в соответствии с которым пункт 2.1 раздела 2 изложен в новой редакции: «Срок аренды участка продляется по 30 апреля 2012 года».

01.04.2011 между ООО «Спартак-Авто» и ООО «Покровские ворота» заключено соглашение №1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.04.2008 №716/з, в соответствии с которым ООО «Спартак-Авто» уступило все свои права и обязанности по договору №716/з от 18.04.2008, существующие на момент заключения соглашения, ООО «Покровские ворота». В силу пункта 2.1 договора подписываемое соглашение является актом приема-передачи земельного участка.

10.05.2011 ООО «Спартак-Авто» уведомило Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области о переуступке прав и обязанностей по договору аренды №716/з от 18.04.2008.

26.12.2011 соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №716/з зарегистрировано Управлением Росреестра по Орловской области.

11.03.2012 ООО «Покровские ворота» подано заявление №469 о продлении договора аренды земельного участка от 18 апреля 2008 №716/з, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 57:25:0010146:7 на 10 лет.

23.03.2012 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО «Покровские ворота» заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 18.04.2008 №716/з, которым пункт 2.1 раздела 2 договора изложен в редакции: «Срок действия договора возобновляется по 30.04.2015».

Кроме того, пункт 4.3.5 раздела договора, касающийся прав арендатора, изложен в новой редакции: «По истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 15 дней до истечения срока действия договора».

Приказом Управления государственного имущества Орловской области от 01.09.2014 №1239/1 спорный земельный участок предоставлен ООО «Покровские ворота» в аренду на новый срок - по 31.08.2021.

Соглашением от 01.09.2014 к договору аренды земельного участка от 18.04.2008 №716/з пункт 2.1 раздела 2 договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается по 31.08.2021».

Соглашение от 01.09.2014 зарегистрировано Управлением Росреестра по Орловской области.

30.01.2017 Департаментом издан приказ №02 «Об отмене приказа Управления государственного имущества Орловской области от 01.09.2014 №1239 «О предоставлении в аренду ООО «Покровские ворота» на новый срок спорного земельного участка.

Ссылаясь на противоречие соглашения от 01.09.2014 положениям статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, УМИЗ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) определяется преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок. 

Применительно к названным нормам в пунктах 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если законом предусмотрено заключение договора аренды находящегося в публичной собственности имущества только на торгах, то договор аренды такого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, или соглашение о его продлении являются ничтожными. На неопределенный срок в предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса порядке может быть возобновлен только договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный до вступления в силу закона, предусматривающего его заключение только на торгах.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, был урегулирован в статье 34 ЗК РФ, действовавшей на дату заключения оспариваемого соглашения, которой не предусматривалось заключение договора аренды исключительно на торгах. 

Вместе с тем, нормами названной статьи в обязанности уполномоченных органов вменялось обеспечение управления и распоряжения такими земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления, принятие акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок, предусматривающий рассмотрение всех заявок, поступивших до определенного указанными процедурами срока, и не допускающий установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий претендентов, если иное не установлено законом. Соблюдение названных принципов обеспечивалось подготовкой и заблаговременной публикацией информации о земельных участках, предоставляемых заинтересованным лицам на определенном праве и предусмотренных условиях. 

В определении от 25.11.2010 №1549-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что приведенные нормы направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ситуации, когда на один и тот же земельный участок претендуют несколько лиц, предоставление в аренду одному из них влечет нарушение принципа сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленного в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а выставление на торги права на заключение договора аренды земельного участка позволит обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10).

Во исполнение положений статьи 34 ЗК РФ постановлением правительства Орловской области от 31.12.2010 №472 утвержден порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле (далее - порядок).

Пунктом 1.2 порядка установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Орле осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.

Раздел 6 порядка определяет процедуру предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

В силу пункта 6.1 орган по управлению имуществом обеспечивает заблаговременную публикацию информации о земельных участках, которые свободны и возможны для предоставления гражданам и юридическим лицам на определенном праве для целей, не связанных со строительством, в газете «Орловская правда», а также размещение ее в государственной специализированной информационной системе «Портал Орловской области - публичный информационный центр» в сети Интернет.

В информационном сообщении должны содержаться сведения о местоположении земельного участка, примерных размерах, виде разрешенного использования, праве, на котором предлагается предоставить земельный участок, сроках подачи заявлений граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении этого земельного участка» (пункт 6.4).

При наличии нескольких заявок орган по управлению имуществом проводит торги.

Применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, установив, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок осуществлено в отсутствие опубликованной информации о предстоящем предоставлении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о противоречии оспариваемой сделки действовавшему в момент ее заключения законодательству и о нарушении ею принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления публичных земель в аренду, обеспечивающих справедливый баланс между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду такие земельные участки.

Статьями 166, 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Относительно названных норм в пунктах 70, 72, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под публичными интересами понимаются, в том числе интересы неопределенного круга лиц.

Обращаясь в суд с иском, комитет как представитель публичного собственника и сторона оспариваемого договора преследовал цель защиты интересов неопределенного круга лиц. Такое обращение не могло быть квалифицировано как недобросовестное поведение. Какое-либо проявление комитетом воли на сохранение силы договора аренды правового значения не имеет. Условия договора аренды противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. При его заключении был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом. 

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. 

Однако статья 39.6 ЗК РФ вступила в силу с 01.03.2015, что следует из статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», следовательно, не применяется к отношениям сторон, вытекающим из соглашения от 01.09.2014.

Ссылка ответчика на статью 621 ГК РФ, на преимущественное право заключения договора и отсутствие запретов на заключение соглашения о продлении договора аренды в момент действия договора является необоснованной по вышеизложенным основаниям.

Кроме того, на дату заключения оспариваемого соглашения у ООО «Покровские ворота» имелась задолженность по арендной плате в размере 59 421 руб. 92 коп., по неустойке в размере 6 333 руб. 56 коп.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из указанной правовой позиции не следует допустимость продления такого договора на определенный сторонами срок, в силу чего вышеуказанные нормы не применимы в данном деле. Воля сторон была направлена на заключение срочного договора.

При этом довод заявителя о неприменении Федерального закона «О защите конкуренции» к спорным правоотношением в силу положений части 2 статьи 17.1 Закона, поскольку порядок распоряжения земельными участками определен Земельным кодексом Российской Федерации, судебная коллегия считает правомерным. 

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской области от 08.09.2017 по делу № А48-2636/2017 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Покровские ворота» – без удовлетворения.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями  269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 08.09.2017 по делу № А48-2636/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Покровские ворота» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                               Е.Ю. Щербатых

 

Судьи                                                                            А.И. Поротиков

 

                                                                                       Г.Н. Кораблева