ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-61145/17

23 апреля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 апреля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Авантаж ПК»: ФИО2, по доверенности от 09.01.2017, ФИО3, генеральный директор (выписка из ЕГРЮЛ);от Администрации городского округа Балашиха: ФИО4, по доверенности от 09.01.2018 № ИСХ-16; от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;от ОАО «Центральный телеграф»: не явились, извещены;от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;от Управления Федерального казначейства по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Авантаж ПК» на решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года по делу № А41-61145/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха к ООО «Авантаж ПК» о расторжении договора, третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Министерство имущественных отношений Московской области, ОАО «Центральный телеграф», Управление Федерального казначейства по Московской области,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Авантаж ПК», в котором просит суд:

             - расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.09.2012 № 1518;

             - обязать общество с ограниченной ответственностью «Авантаж ПК» возвратить арендодателю, Администрации городского округа Балашиха, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010512:280, площадью 0,8400 га, по адресу: 

<

...> у дома 9, с видом разрешенного использования: «для размещения административного здания».

            Решением Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года по делу № А41-61145/17 исковые требования Администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО «Авантаж ПК»  обжаловало его в апелляционном порядке.

            Стороны направил в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 17.09.2012 между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (арендодатель) и ООО «Авантаж ПК» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1518, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлялся земельный участок общей площадью 0,8400 га, состоящий из двух земельных участков: площадью 0,2930 га с кадастровым номером 50:15:0010512:45 и площадью 0,5470 га с кадастровым номером 50:15:0010512:40, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: 

<

...> у дома № 9, в границах, указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору, вид разрешенного использования: «для размещения административного здания». 

Срок действия договора сторонами установлен с 17.09.2012 по 16.09.2061 (п. 2.1. договора). 

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 08.10.2012 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. 

В дальнейшем земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0010512:45 и 50:15:0010512:40 были объединены и 30.05.2013 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010512:280, общей площадью 8400 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения административного здания». 

01.07.2014  между сторонами было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в соответствии с которым уточнялся предмет договора аренды, в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010512:280. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Представителями Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха 16.01.2017 провел осмотр земельного участка, предоставленного в аренду, по итогам которого был составлен Акт осмотра, из которого следует, что общество не осваивает земельный участок по целевому назначению – на земельном участке отсутствуют объекты капитального строения, в верхней части земельного участка располагается парковка для автомобилей, имеется наземный трубопровод (предположительно теплотрасса), большая часть территории огорожена бетонным и металлическим забором, произрастают лиственные деревья и кустарники, строительные и земляные работы не ведутся. 

По итогам проверки 28.06.2017 в адрес ответчика истцом была направлена претензия от 27.06.2017 № 1952исх, в которой истец предлагал ответчику приступить к использованию земельного участка по целевому назначению в течение 30 календарных дней, либо расторгнуть договор аренды. 

В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Таким образо, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

 Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под размещение административного здания, которое не возможно без его строительства, – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д. 

Администрация городского округа Балашиха, посчитав, что общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

При этом, ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в суд не представил. 

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010512:280 необходим для использования и эксплуатации административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:010512:41.

Однако, из материалов дела следует, что помещения в административном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:15:010512:41, принадлежат на праве собственности и иных вещных правах разным лицам, в том числе:

- нежилые помещения, площадью 130 кв.м, площадью 176,6 кв.м, площадью 125,6 кв.м, площадью 108,6 кв.м, площадью 38,5 кв.м, площадью 389,8 кв.м, площадью  28,3 кв.м, площадью 362,6 кв.м принадлежат на праве собственности ООО «Авантаж ПК»;

 - нежилое помещение площадью 125,7 кв.м принадлежит на праве собственности ОАО «Центральный телеграф»; 

- нежилое помещение площадью 473,6 кв.м предоставлено на праве оперативного управления Управлению Федерального казначейства по Московской области. 

При этом право собственности ОАО «Центральный телеграф» на помещение было зарегистрировано 16.06.2006, а право оперативного управления Управления Федерального казначейства по Московской области 15.06.2006. 

На момент заключения спорного договора аренды в 2012 году в соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ, в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Подобная норма закреплена в настоящее время в статье 39.20 ЗК РФ. 

То есть, если земельный участок предоставлялся в аренду в целях использования и эксплуатации административного здания, помещения в котором не принадлежат на праве собственности одному лицу, то земельный участок мог быть предоставлен в аренду, учитывая наличие права оперативного управления на одно из помещений, только на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Именно на данном праве предоставлен ООО «Авантаж ПК», ОАО «Центральный телеграф» и Управлению Федерального казначейства по Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:15:010512:41 на котором непосредственно расположено административное здание, что подтверждается договором аренды земельного участка от 01.08.2010 года № 1421. 

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года по делу № А41-61145/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи

 

М.А. Немчинова

 В.Н. Семушкина