Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-998/2020

г. Благовещенск

28 мая 2020 года

изготовление решения в полном объеме

27 мая 2020 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола с использованием  средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Стройподрядчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным действие,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Региональная строительная компания»

при участии в заседании: 

от заявителя – к/у ООО «Стройподрядчик» ФИО2, паспорт.

от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 13.01.2020, диплом № ВСВ 1548154, свидетельство о заключении брака, удостоверение.

от ООО «Региональная строительная компания» - представитель ФИО4 по доверенности № 8 от 01.08.2019, диплом № ДВС 1290438, паспорт.

установил,

в Арбитражный суд Амурской области обратился конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Стройподрядчик»  (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление), выразившиеся в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454, об обязании произвести государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости: наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454 стоимость 500 000 руб.

Представитель заявителя на заявленных требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика требования не признавал, возражал против их удовлетворения.

Представитель третьего лица поддерживал позицию, отраженную в отзыве, представил дополнения к отзыву для приобщения к материалам дела, просил суд удовлетворить заявленные требования.

Исследовав доводы лиц, участвующих в деле и представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

26.07.2018 между ООО «Стройподрядчик» (продавец) и ООО «Региональная строительная компания» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. Участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454 стоимостью 500 000 руб.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 15.05.2019 по делу № А04-9975/2018, в отношении ООО «Стройподрядчик» введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Во исполнение своих обязанностей 02.07.2019 конкурсный управляющий общества ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании сделок недействительными, в том числе о признании договора купли-продажи от 26.07.2018 на сумму 500 000 руб., недействительной сделкой.

01.08.2019 конкурсным управляющим общества получено письмо ООО «Региональная строительная компания» с просьбой о расторжении договора купли-продажи от 26.07.2018 и принятием в конкурсную массу объекта недвижимости: наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. Участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454 и включением в реестр требований ООО «Стройподрядчик» требование ООО «Региональная строительная компания» в размере 500 000 руб.

18.09.2019 между ООО «Региональная строительная компания» и ООО «Стройподрядчик» заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 26.07.2018, согласно которому стороны пришли к следующему соглашении: ООО «Региональная строительная компания» обязуется вернуть имущество ООО «Стройподрядчик» к моменту подписания  соглашения, а ООО «Стройподрядчик» обязуется принять имущество, согласно акту приема-передачи. После подписания акта и соглашения стороны не будут иметь претензий в отношении объекта купли-продажи, друг к другу. Также ООО «Стройподрядчик» вернет ООО «Региональная строительная компания» денежные средства в размере, указанном в первоначальном договоре, а именно 500 000 руб.

18.09.2019 между ООО «Региональная строительная компания» и ООО «Стройподрядчик» подписан акт приема-передачи объекта.

26.12.2019 конкурсный управляющий обратилась в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости: наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454.

15.01.2020 государственным регистратором ФИО5 на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ принято решение о приостановлении государственной регистрации до 15.05.2020.

Не согласившись с указанным решением, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Как установлено судом, уведомлением от 15.01.2020 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по следующим основания: 

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Из представленных на государственную регистрацию документов (п. 1.3 договора) следует: «Расчет произведен полностью. Претензий по оплате у продавца к покупателю нет». В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательством является наличие определенных прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Соответственно, изменить или расторгнуть договор можно только при условии существования обязательства. При отсутствии же таковых обязательство является прекращенным, и его изменение или расторжение невозможно.

В соответствии с ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника. Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодеком Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Ознакомившись с указанными мотивами приостановления государственной регистрации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В абзаце первом пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). 

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Основания приостановления государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 26 Закона о регистрации.

Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления государственной регистрации права послужило то, что, по мнению Управления Росреестра соглашение о расторжении исполненного договора (прекращенного обязательства) купли-продажи не может быть основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, при принятии оспариваемого решения (уведомления), регистрирующим органом не учтено следующее.

Во исполнение своих обязанностей 02.07.2019 конкурсный управляющий общества ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании сделок недействительными, в том числе о признании договора купли-продажи от 26.07.2018 на сумму 500 000 руб., недействительной сделкой.

При этом, арбитражный управляющий до подачи заявления об оспаривании сделки в силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве обязан предложить другой стороне этой сделки произвести указанный возврат. В связи с этим, если данный возврат не будет произведен в разумный срок после поступления такого предложения, то при последующем оспаривании сделки в суде возврат, произведенный после такого оспаривания и по истечении указанного срока, может рассматриваться как признание иска, и статья 61.7 Закона о банкротстве в таком случае не применяется, а в случае признания судом сделки недействительной подлежит применению в том числе пункт 2 статьи 61.6 Закона.

Однако до подачи заявления об оспаривании сделки, в нарушение указанной статьи, конкурсный управляющий не выполнил обязанность по предложению другой стороне этой сделки произвести возврат имущества в конкурсную массу.

При этом, у ООО «РСК» сохранилось право на добровольный возврат имущества в конкурсную массу.

В этой связи, 01.08.2019 конкурсным управляющим общества было получено письмо ООО «Региональная строительная компания» с просьбой о расторжении договора купли-продажи от 26.07.2018 и принятием в конкурсную массу указанного объекта недвижимости и включением в реестр требований ООО «Стройподрядчик» требование ООО «Региональная строительная компания» в размере 500 000 руб.

18.09.2019 между ООО «Региональная строительная компания» и ООО «Стройподрядчик» заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 26.07.2018 и подписан акт приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктом 29.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы II 1.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в силу статьи 61.7 Закона о банкротстве арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если приобретатель по оспариваемой сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.

В связи с этим, если лицо приобрело имущество по сделке и полагает, что она подпадает под основания недействительности сделок, установленные статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то после введения в отношении должника любой процедуры банкротства такое лицо вправе вернуть должнику полученное имущество либо уплатить его стоимость, сообщив ему о таком возврате со ссылкой на статью 61.7 Закона.

Приведенные разъяснения направлены на предоставление ответчику по обособленному спору возможности возвратить незаконно полученное имущество в конкурсную массу во внесудебном порядке и имеет своей целью сокращение срока проведения процедуры банкротства и судебных расходов по делу.

При этом не имеет значение какое имущество: движимое или недвижимое подлежит возврату в конкурсную массу, то есть подлежит оно государственной регистрации или нет.

Таким образом, ООО «Региональная строительная компания» имела все основания и права вернуть переданный по договору купли-продажи от 26.07.2018 объект недвижимости первоначальному собственнику ООО «Стройподрядчик», расторгнув указанный договор.

Оснований считать, что соглашение о расторжении исполненного договора (прекращенного обязательства) купли-продажи не может быть основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности у Управления Росреестра не имелось, поскольку указанная сделка, с учетом банкротства ООО «Стройподрядчик», являлась оспоримой, переданное ООО «РСК» имущество подлежало возврату в конкурсную массу.

Кроме того, акт приема-передачи от ООО «РСК» к ООО «Стройподрядчик» был подписан, претензий у сторон не имелось.

Ссылка ответчика на то, что указанная сделка должна быть оспорена в судебном порядке, в рамках дела о банкротстве, не соответствует действительности, поскольку у приобретателя объекта есть право добровольно вернуть его предыдущему собственнику.

Наряду с этим, как установлено судом, 01.07.2019 в Арбитражный суд Амурской области в рамках дела А04-9975/2018 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании ряда сделок недействительными, включая вышеуказанный договор купли-продажи от 26.07.2018.

Но поскольку ООО «РСК» обратилось к ООО «Стройподрядчик» за расторжением указанного договора, в результате чего было подписано соглашение и акт приема-передачи, конкурсный управляющий отказался от требований в части признании недействительным договор купли-продажи от 26.07.2018. Указанный отказ был принят судом, что отражено в определении от 05.11.2019.

Таким образом, ООО «РСК» воспользовалось своим правом, в соответствии со статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, вернуть должнику (ООО «Стройподрядчик») полученное имущество.

В рассматриваемом случае обжалуемые действия Ответчика не только нарушают нормы действующего законодательства, но и предоставленное Законом о банкротстве право ООО «Региональная строительная компания» на добровольный возврат спорного имущества в конкурсную массу с возможностью включения уплаченных по расторгаемому договору денежных средств в третью очередь расчетов с кредиторами, а не за реестр требований в случае признания сделки недействительной в судебном порядке.

Таким образом, с учетом изложенного, суд признает действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект незаконными, а следовательно требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Должных доказательств, подтверждающих законность оспариваемого решения, ответчиком в материалы дела не представлено.

Способом восстановления нарушенного, приостановлением государственной регистрацией перехода права собственности на объект, права будет обязание Управление Росреестра устранить нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с действующим законодательством.

При подаче заявления в арбитражный суд заявителю была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины. 

В соответствии с часть 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку исковые требования удовлетворены, а ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина по делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: наружные сети теплоснабжения, сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 228 м., КН: 28:01:000000:10745, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, зем. Участки с КН: 28:01:010190:61, 28:01:000000:10530, 28:01:000000:3454, 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)               (ОГРН, ИНН) устранить нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с действующим законодательством.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                          Н.А. Чертыков