АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-267/2024

Дело № А65-6786/2023

г. Казань

15 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Вильданова Р.А., Королевой Н.Н.,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 21.06.2023), 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АМГ» - ФИО3 (доверенность от 10.10.2023),

         в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АМГ»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023

по делу № А65-6786/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АМГ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, о взыскании задолженности, неустойки, 

при участии третьих лиц: ФИО4, Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АМГ» (далее – ООО «СЗ «АМГ», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2017, понуждении за свой счет произвести снос самовольно возведенного строения на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090585:222, привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его предпринимателю по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2017 за период с 01.10.2017 по 02.08.2023 в размере 164 873 052,71 руб., неустойки за период с 18.02.2023 по 02.08.2023 в сумме 24 927 473,45 руб., а также неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки, начисленной на сумму основного долга, начиная с 03.08.2023 по день фактической оплаты долга.

До принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ИП ФИО1 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалась от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.10.2017, понуждении общества за свой счет произвести снос самовольно возведенного строения на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090585:222, привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его истцу по акту приема-передачи.

ООО «СЗ «АМГ» на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось со встречным иском к ИП ФИО1 о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 01.10.2017, установлении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, расположенный по адресу: 

<

...> в размере 37 582,14 руб. в месяц, а за период с 01.12.2020 по 01.09.2023 в сумме 1 277 792,76 руб., применении последствий недействительности сделки путем взыскания с  предпринимателя в пользу общества денежной суммы в размере 21 322 665,24 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023, ООО «СЗ «АМГ» возвращено встречное исковое заявление; принят отказ ИП ФИО1 от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.10.2017, понуждении за свой счет произвести снос самовольно возведенного строения на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090585:222, привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его предпринимателю по акту приема-передачи, производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; с ООО «СЗ «АМГ» в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2017 за период с 01.10.2017 по 02.08.2023 в сумме 164 873 052,71 руб., неустойка за период с 18.02.2023 по 02.08.2023 в размере 24 927 473,45 руб., неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки, начисленная на сумму основного долга, начиная с 03.08.2023 по день фактической оплаты долга. 

ООО «СЗ «АМГ», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2024 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Вильданова Р.А., Королевой Н.Н. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы ООО «СЗ «АМГ» отложено на 09.04.2024 на 10 часов 45 минут.

После отложения судебное заседание продолжено 09.04.2024 в 10 часов 45 минут в том же составе.

Представитель ООО «СЗ «АМГ», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФИО4 (арендодатель) и ООО «СЗ «АМГ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2017, по условиям которого обществу во временное пользование за плату предоставлен земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Герцена, для обеспечения парковочного пространства строящегося жилого комплекса по ул. Краснококшайской Кировского района г. Казани (ЖК «Евразия»), корпуса Г, Д, Б, В (далее – объект).

По акту приема-передачи от 01.10.2017 данный земельный участок передан ответчику.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.10.2017 стоимость арендной платы по договору определяется сторонами из расчета 650 руб. за 1 кв.м земельного участка в месяц. Оплата за пользование земельным участком производится не позднее ввода в эксплуатацию объекта исходя из фактического срока пользования участком. Стоимость аренды земельного участка после ввода в эксплуатацию объекта будет определена соглашением сторон, оформленном в письменном виде.

Также между ФИО4 и ООО «СЗ «АМГ» был заключен договор о передаче земельного участка от 19.03.2020, в соответствии с которым в связи с необходимостью исполнения обществом обязательств по реализации проекта по созданию объекта: «Многосекционный жилой комплекс с подземной парковкой по ул. Краснококшайская г. Казани (Блок Б, В) жилого комплекса «Евразия» (далее – объект) на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090558:246, расположенном по адресу: 

<

...>, правообладателем которого является ООО «СЗ «АМГ» (основание: договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.02.2017 № 19450 и дополнительные соглашения к нему), стороны договорились о том, что ФИО4 передает обществу на возмездной основе земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, принадлежащий ФИО4, под строительство шестиэтажного паркинга на 499 машино-мест с административными и торговыми помещениями (далее – паркинг), 480 машино-мест из которых предназначены для строящегося жилого комплекса «Евразия», по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора о передаче земельного участка от 19.03.2020 данный земельный участок передается исключительно в целях строительства паркинга.

Земельный участок передается до даты подписания ООО «СЗ «АМГ» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.3 договора о передаче земельного участка от 19.03.2020).

ФИО4 по договору дарения от 28.04.2022 подарил ИП ФИО1 земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, о чем 18.05.2022 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации. 

Дополнительным соглашением от 18.05.2022 к договору аренды от 01.10.2017, заключенным между ФИО4 (арендодатель), ИП ФИО1 (новый арендодатель) и ООО «СЗ «АМГ» (арендатор), произведена замена арендодателя на  ИП ФИО1

На земельном участке площадью 9 253 кв.м с кадастровым номером 16:50:090:558:246 обществом был построен многосекционный жилой комплекс со встроенно-пристроенной парковкой по ул. Краснококшайской Кировского района г. Казани, корпус Б, который был введен в эксплуатацию на основании разрешения о вводе объекта в эксплуатацию от 17.02.2023.

ИП ФИО1, полагая, что с момента ввода в эксплуатацию многосекционного жилого комплекса «Евразия», построенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090:558:246, у ООО «СЗ «АМГ» возникла обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 по договору аренды от 01.10.2017 за период, начиная с момента передачи ответчику данного земельного участка, т.е. с 01.10.2017, указывая, что общество не надлежащим образом исполнило обязанность по оплате арендной платы, в результате чего у него, с учетом произведенных платежей по арендной плате на общую сумму 22 600 458 руб., образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 02.08.2023 в размере 164 873 052,71 руб., на которую подлежит начислению неустойка, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав условия заключенного между сторонами договора аренды от 01.10.2017 в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что у ООО «СЗ «АМГ» возникла обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 по договору аренды от 01.10.2017 за период, начиная с момента передачи обществу данного земельного участка, с момента ввода в эксплуатацию многосекционного жилого комплекса «Евразия», построенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090:558:246, который был введен в эксплуатацию 17.02.2023.

Поскольку ООО «СЗ «АМГ» не в полном объеме оплатило арендную плату по договору аренды от 01.10.2017, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 02.08.2023 в размере 164 873 052,71 руб., суды, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика в пользу предпринимателя задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, суды, исходя из положений пункта 6.5 договора аренды земельного участка от 01.10.2017, в соответствии с которым в случае просрочки уплаты арендных платежей арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», взыскали с общества пени за период с 18.02.2023 по 02.08.2023 в сумме 24 927 473,45 руб., а также пени в размере 0,1% за каждый день просрочки, начисленные на сумму основного долга, начиная с 03.08.2023 по день фактической оплаты долга.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении гражданских прав, в том числе при заключении договора и определении его условий, и не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. В случае несоблюдения данного запрета суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункты 3 - 4 статьи 1, пункты 1 - 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если спорное условие договора явно нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для экономически слабой стороны договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 по делу           № 305-ЭС23-11168.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации исчисление срока исполнения обязательства допускается в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Подобным же образом в силу статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (ответ на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Как указывалось выше, по договору аренды от 01.10.2017 обществу в аренду был передан земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Герцена, для обеспечения парковочного пространства строящегося жилого комплекса по ул. Краснококшайской Кировского района г. Казани (ЖК «Евразия»), корпуса Г, Д, Б, В.

Пунктом 3.2.2 договора аренды от 01.10.2017 предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением согласно пункту 1.2 настоящего договора и принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.10.2017 оплата за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 производится не позднее ввода в эксплуатацию объекта исходя из фактического срока пользования участком.

При этом из условий договора аренды от 01.10.2017 следует, что начало исчисления срока по пункту 4.1 настоящего договора производится с даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, действие настоящего договора прекращается со дня возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи (пункты 4.2, 4.4 договора аренды от 01.10.2017).

Между ФИО4 и ООО «СЗ «АМГ» был заключен договор о передаче земельного участка от 19.03.2020, по условиям которого в связи с необходимостью исполнения обществом обязательств по реализации проекта по созданию объекта: «Многосекционный жилой комплекс с подземной парковкой по ул. Краснококшайская г. Казани (Блок Б, В) жилого комплекса «Евразия» (далее – объект) на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090558:246, расположенном по адресу: 

<

...>, правообладателем которого является ООО «СЗ «АМГ» (основание договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.02.2017 № 19450 и дополнительные соглашения к нему), стороны договорились о том, что ФИО4 передает ответчику на возмездной основе земельный участок площадью 4 114 кв.м с кадастровым номером 16:50:090585:222, принадлежащий ФИО4, под строительство шестиэтажного паркинга на 499 машино-мест с административными и торговыми помещениями (далее – паркинг), 480 машино-мест из которых предназначены для строящегося жилого комплекса «Евразия», по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора о передаче земельного участка от 19.03.2020 данный земельный участок передается исключительно в целях строительства паркинга.

Земельный участок передается до даты подписания ООО «СЗ «АМГ» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.3 договора о передаче земельного участка от 19.03.2020).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 16:50:090585:222 был предоставлен ответчику исключительно для строительства паркинга к жилому комплексу «Евразия».

На данном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство от 09.02.2023 № 16-50-10-2023 осуществляется строительство паркинга, который до настоящего времени в эксплуатацию не введен.

При этом многосекционный жилой комплекс «Евразия» был построен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090:558:246, который не является предметом договора аренды от 01.10.2017 и договора о передаче земельного участка от 19.03.2020.

При рассмотрении настоящего дела стороны разошлись в толковании условий договора аренды от 01.10.2017, посвященных определению момента, с которого у ООО «СЗ «АМГ» возникает обязанность по оплате арендной платы за период, начиная с 01.10.2017: общество полагало, что такая обязанность возникает с момента ввода в эксплуатацию паркинга, для строительства которого и был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером  16:50:090585:222, в то время как предприниматель указывал, что такая обязанность возникает у ответчика с момента ввода в эксплуатацию жилого комплекса «Евразия», построенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090:558:246.

Между тем, толкование условий договора аренды от 01.10.2017 и договора о передаче земельного участка от 19.03.2020, предложенное истцом и поддержанное судами, не соответствует цели заключенных между сторонами договоров и существа законодательного регулирования договора аренды, так как земельный участок с кадастровым номером 16:50:090585:222 был предоставлен ООО «СЗ «АМГ» для строительства паркинга, а не для строительства жилого комплекса «Евразия», и данная цель предоставления указанного земельного участка не достигнута.

Исходя из цели заключенных между сторонами договоров, существа законодательного регулирования договора аренды и обычаев делового оборота, а также условий пункта 2.1 договора аренды от 01.10.2017 следует, что в соответствии со статьями 314 и 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обществу была предоставлена отсрочка уплаты арендной платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 до ввода в эксплуатацию паркинга, для строительства которого и был предоставлен данный земельный участок.

Вместе с тем согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости готовность паркинга составляет 55%, данный объект в эксплуатацию не введен, а, следовательно, цель предоставления указанного земельного участка не достигнута.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что под объектом, указанным в пунктах 1.2, 2.1 договора аренды от 01.10.2017, с моментом введения в эксплуатацию которого у ООО «СЗ «АМГ» возникает обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 за период, начиная с 01.10.2017, стороны имели ввиду многосекционный жилой комплекс «Евразия», построенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090:558:246, который не являлся предметом договора аренды от 01.10.2017 и договора о передаче земельного участка от 19.03.2020, сделаны преждевременно без полного установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, а также без установления действительной воли сторон при заключении договора аренды от 01.10.2017 и договора о передаче земельного участка от 19.03.2020.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о том, что ООО «СЗ «АМГ», оплачивая арендную плату по договору аренды от 01.10.2017 за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50:090585:222 с июня 2022 года, т.е. до ввода в эксплуатацию многосекционного жилого комплекса «Евразия», фактически подтвердило, что под «объектом» подразумевался именно жилой комплекс, а не паркинг, поскольку в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 01.10.2017 оплата за пользование арендуемым земельным участком производится не позднее ввода в эксплуатацию объекта исходя из фактического срока пользования участком, в связи с чем такая оплата обществом арендной платы до ввода в эксплуатацию паркинга, для строительства которого и был предоставлен данный земельный участок, согласуется с условиями договора аренды от 01.10.2017 и безусловно не свидетельствует о том, что стороны при заключении договора аренды от 01.10.2017 и договора о передаче земельного участка от 19.03.2020 под «объектом» имели ввиду многосекционный жилой комплекс «Евразия».

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличие оснований для удовлетворения исковых требований, сделаны преждевременно, без учета вышеуказанных норм права, а так же без полного установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.   

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу № А65-6786/2023 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-6786/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить действительную волю сторон при заключении договора аренды от 01.10.2017 с учетом договора о передаче земельного участка от 19.03.2020, а также поведения сторон в рамках их правоотношений по данным договорам с учетом того, что каждая сторона должна действовать добросовестно, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2024 исполнение решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2023 было приостановлено.

В соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнение судебных актов приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Поскольку кассационная жалоба ООО «СЗ «АМГ» по существу рассмотрена, судебная коллегия считает необходимым отменить приостановление исполнения указанного судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу № А65-6786/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Приостановление исполнения решения Республики Татарстан от 08.09.2023 по делу № А65-6786/2023, принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2024, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом. 

 

 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                    Н.Н. Королева

Р.А. Вильданов