ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-14020/2022

г. Вологда

18 августа 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 августа 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и                    Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания      ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Левобережье» представителя ФИО2 по доверенности от 10.01.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 мая 2023 года по делу № А05-14020/2022, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Левобережье» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163038,                      

<

...>; далее – Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>; далее – МТУ Росимущества), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 321290100036222, ИНН 

<

***>; адрес: г. Архангельск; далее – Предприниматель) о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного имущества – нежилого помещения, площадью                      75,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> этаж, кадастровый номер: 29:22:081101:1502; о признании недействительным договора купли-продажи арестованного заложенного имущества от 22.11.2022 № 31/22-МТУ в отношении указанного нежилого помещения, применении последствий недействительности данного договора купли-продажи путем возврата сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Каравай» (далее – ООО ТД «Каравай»), Управление Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в лице судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных пристав России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, общество с ограниченной ответственностью «РТС-Тендер», закрытое акционерное общество работников «Народное предприятие «Архангельскхлеб», общество с ограниченной ответственностью «Архбиоэнерго», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Соломбальский округ», акционерное общество «Северодвинский хлебокомбинат», акционерное общество «Птицефабрика Зеленецкая», администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация округа), общество с ограниченной ответственностью «ТГК-2 Энергосбыт», общество с ограниченной ответственностью «Регион-А», общество с ограниченной ответственностью «ТД Айсберри», муниципальное унитарное предприятие «Горсвет» городского округа «Город Архангельск», общество с ограниченной ответственностью «РВК-Архангельск», публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 2», муниципальное унитарное предприятие «Водоочистка» городского округа «Город Архангельск», Управление Федеральной налоговой службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление Федеральной налоговой службы по городу Москве.

Решением суда от 25 мая 2023 года исковые требования Управляющей компании удовлетворены. 

Ответчики с решением суда не согласились и обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, в иске отказать. 

Предприниматель в жалобе ссылается на то, что при реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда в ходе исполнительного производства, действует специальная правовая норма, которая организатором торгов соблюдена. 

МТУ Росимущества, мотивируя жалобу, указывает на то, что спорное помещение реализовывалось как заложенное арестованное имущество, торги проведены в соответствии с требованиями статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон                    № 102-ФЗ), сроки размещения извещений о торгах не нарушены. Имущество реализовывалось путем проведения публичных торгов, следовательно, доступ к процедуре торгов был обеспечен всем желающим, в том числе и истцу. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что участие истца в оспариваемых торгах могло повлиять на цену продажи недвижимого имущества (имущество могло быть продано по более высокой цене) и, соответственно, на выбор победителя, носит предположительный характер, поскольку в торгах участвовало 4 участника, что, напротив, позволяет сделать вывод об установлении рыночной цены имущества по итогам торгов. Кроме того, в жалобе ссылается на то, что судом неверно применены последствия недействительности договора купли-продажи от 22.11.2022 № 31/22-МТУ; МТУ Росимущества реализовывало имущество, находящееся в частной собственности, следовательно денежные средства от реализации данного имущества являлись собственностью должника – ООО ТД «Каравай», поэтому денежные средства подлежали взысканию с ООО ТД «Каравай».

Представитель истца в судебном заседании возражала против удовлетворения жалоб ответчиков по мотивам, изложенным в отзыве.

Ответчики, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, в отношении ООО ТД «Каравай» на исполнении судебного пристава-исполнителя Межрайонного отделения по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – судебный пристав-исполнитель) находится сводное исполнительное производство № 13343/19/29047-СД. 

В ходе совершения исполнительных действий судебный пристав-исполнитель установил, что должнику – ООО ТД «Каравай» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:081101:1502. 

Нежилое помещение обременено ипотекой в пользу Администрации округа на основании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 24.04.2013 № 3, о чем 15.05.2013 в ЕГРН совершена запись регистрации.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.04.2022 по делу № А05-1087/2022 удовлетворено заявление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество ООО ТД «Каравай»: нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:081101:1502.

Решение суда от 11.04.2022 по делу № А05-1087/2022 вступило в законную силу. 

В связи с указанными обстоятельствами судебный пристав-исполнитель на основании постановления от 01.08.2022 передал в МТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, принадлежащее ООО ТД «Каравай» нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:081101:1502.

Первые торги по продаже имущества признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц, что подтверждено протоколом заседания комиссии по проведению торгов МТУ Росимущества                  от 28.09.2022 № 1.

МТУ Росимущества 27.10.2022 опубликовало информационное сообщение № 2 о повторных торгах, назначенных на 17.11.2022. Данное информационное сообщение опубликовано в печатном издании «Газета Архангельск» от 27.10.2022 № 42 и на сайте torgi.gov.ru.

Согласно данному извещению дата начала приема заявок на участие в аукционе – 28.10.2022; дата определения участников аукциона – 16.11.2022; дата проведения аукциона – 17.11.2022. 

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже арестованного имущества от 17.11.2022 № 3 победителем торгов признан Предприниматель. 

Впоследствии МТУ Росимущества (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.11.2022 № 31/22-МТУ арестованного имущества, по которому Продавец передал в собственность Покупателю нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:081101:1502. Стоимость имущества составила 1 540 633 руб. 50 коп. 

В договоре купли-продажи также указано, что обращение взыскания на имущество осуществлено с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц. 

По акту приема-передачи от 22.11.2022 указанное нежилое помещение передано МТУ Росимущества Покупателю. 

Платежными поручениями от 21.11.2022 № 59602 и от 21.11.2022                  № 4 Предприниматель в полном объеме произвел оплату по договору купли-продажи. 

Право собственности Предпринимателя на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРН 29.04.2023.

Истец, указывая на то, что извещение о торгах опубликовано с нарушением установленного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) тридцатидневного срока, обратился в суд с настоящим иском о признании торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.  

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда, изложенными в судебном акте.

Пунктом 1 статьи 449.1 ГК РФ предусмотрено, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу пунктов 2, 3 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В пункте 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации

Согласно пункту 2 статьи 90 Закона № 229-ФЗ порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В рассматриваемом случае, как установлено судом и подтверждается материалами дела, при проведении торгов по продаже нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:081101:1502, площадью 75,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, нарушен срок публикации о проводимых торгах, установленный пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. 

Сообщение о торгах опубликовано 27.10.2022, вместе с тем сами торги назначены на 17.11.2022. То есть, извещение о торгах опубликовано за 21 день до даты проведения торгов, тогда как в силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.

Апелляционная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что указанное выше нарушение срока публикации сообщения о торгах является существенным, поскольку привело к сокращению срока фактически на треть.

Как верно отмечено судом, указанное нарушение повлекло невозможность участия истца в торгах ввиду его неосведомленности о торгах из-за короткого срока публикации. При этом материалы дела подтверждают, что истец был заинтересован в участии в торгах. Об этом свидетельствует факт его участия при первых торгах, которые согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов от 28.09.2021 № 1 признаны несостоявшимися по причине того, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. На повторных торгах участвовало уже 4 участника, что свидетельствует о привлекательности реализуемого на торгах недвижимого имущества. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из-за несоблюдения срока публикации извещения о торгах истец необоснованно был ограничен в праве на участие в них. Вместе с тем, по справедливому указанию суда, участие истца в оспариваемых торгах могло повлиять на цену продажи недвижимого имущества (имущество могло быть продано по более высокой цене) и, соответственно, на выбор победителя.

Судом также обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что цена продажи имущества имеет существенное значение для погашения требований взыскателей. Чем больше цена, тем в большей сумме будут погашены требования взыскателей в исполнительном производства. Доказательств того, что на дату рассмотрения спора в суде все требования взыскателей погашены (исполнены), нет. Напротив, из постановления судебного пристава-исполнителя от 22.11.2022 следует, что на указанную дату размер требований взыскателей по сводному исполнительному производству составлял 8 253 248 руб. 24 коп., а сумма исполнительского сбора –                   858 428 руб. 14 коп. При этом за счет продажи спорного имущества погашено только 1 540 633 руб. 50 коп. Оснований считать, что цена продажи с участием истца не изменилась бы в сторону увеличения, у суда не имеется. Доказательств неплатежеспособности истца в деле нет. 

Доводы ответчиков о том, что при реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда в ходе исполнительного производства, применяются специальные нормы Закона                  № 102-ФЗ и организатором торгов данные нормы соблюдены, рассматривались судом первой инстанции и правомерно отклонены по мотивам, изложенным в решении. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 57 Закона № 102-ФЗ, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 

Как верно отмечено судом, Законом № 102-ФЗ установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям залогодержателей для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспеченных залогом. 

В рассматриваемом случае, как следует из решения суда по делу                        № А05-1087/2022 обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке произведено не по требованию залогодержателя – Администрации округа в порядке главы 9 Закона № 102-ФЗ, а по требованию судебного пристава-исполнителя, и реализация недвижимого имущества происходила не для удовлетворения требования залогодержателя, а для удовлетворения требований взыскателей по сводному исполнительному производству, не являющихся залогодержателями. 

Соответственно, порядок проведения торгов, установленный нормами статьи 57 Закона № 102-ФЗ, в рассматриваемом случае не применяется, что следует из пункта 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ.

С учетом фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку при проведении торгов допущены существенные нарушения ввиду несоблюдения срока публикации извещения о торгах, требование истца о признании торгов недействительными, подлежит удовлетворению в силу статей 168, 449 ГК РФ.

В качестве единственного правового последствия признания торгов недействительными пункт 2 статьи 449 ГК РФ предусматривает недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим такие торги. 

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», должник, имущество которого арестовано и продается на публичных торгах, не является стороной договора купли-продажи, а последствия недействительности договора должны применяться между организатором торгов и покупателем.

Обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

С учетом изложенного доводы МТУ Росимущества о том, что денежные средства подлежат взысканию с должника, отклоняются апелляционным судом.

В связи с признанием договора купли-продажи спорного имущества недействительным, суд с учетом положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ правомерно возложил на Предпринимателя обязанность возвратить                           МТУ Росимущества нежилое помещение площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, эт. 1, кадастровый номер 29:22:081101:1502, а также взыскал с МТУ Росимущества в пользу                  Предпринимателя 1 540 633 руб. 50 коп. долга. 

Судом также верно отмечено со ссылкой на положения пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/ 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что решение суда о применении последствий недействительности сделки является самостоятельным основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, судебной коллегией не установлено оснований для отмены или изменения решения суда.

Все доводы заявителей апелляционных жалоб по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормам материального права, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционные жалобы МТУ Росимущества и                Предпринимателя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 мая                   2023 года по делу № А05-14020/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько