ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-5415/2019

г. Вологда

18 декабря 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 18 декабря 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания                   ФИО1

при участии индивидуального предпринимателя ФИО2 и его представителя ФИО3 по доверенности от 28.05.2019,  от администрации города Твери ФИО4 по доверенности от 01.10.2018, ФИО5 по доверенности от 04.09.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 сентября 2019 года по делу                 № А66-5415/2019,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2                 (ОГРНИП 315695200009465, ИНН 

<

***>, далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, 

<

...>;                                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Администрация) о расторжении договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № 191-1 от 05.04.2018 и взыскании 1 092 277 руб. 59 коп. убытков. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ФИО6 (далее – ФИО6). 

Решением суда от 25 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается то, что нахождение на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу, создает препятствия в пользовании этим земельным участком. Факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости был установлен истцом в марте 2019 года, то есть после заключения договора аренды.   

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Администрация в отзыве на жалобу и представители в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы стороны сообщили, что после принятия судом обжалуемого судебного акта, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № 191-1 от 05.04.2018 сторонами расторгнут, о чем свидетельствует соглашение о расторжении договора №441-1 от 10.10.2019 (том 2, листы 29-30). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 05.04.2018 Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) по результатам торгов был заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № 191-1, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4437 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0200011:534, находящийся по адресу: 

<

...>.

Земельный участок передан для использования в целях размещения объектов капитального строительства, предназначенных для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

Факт передачи указанного земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи от 05.04.2018.

Срок аренды земельного участка с 05.04.2018 по 04.10.2022 (зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 17.04.2018, запись № 69-40-0200011-534-69/183/2018-1).

Согласно пункту 1.3 договора аренды объект недвижимого имущества (земельный участок) свободен от застройки и не обременен правами других лиц.

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды установлено, что арендатор ежегодно уплачивает арендную плату в размере 972 277 руб. 59 коп. 

В пункте 7.4 договора отражены ограничения в использовании земельного участка.

Истец осуществил платеж на сумму 972 277 руб. 59 коп. платежным поручением от 15.03.2018 № 32.  

В обоснование иска предприниматель указал, что на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534, в нарушение пункта 1.3 договора, расположен объект недвижимости - одноэтажное кирпичное нежилое здание (узел учета: теплотрассы № 2); кадастровый номер объекта 69:40:01 00001:1151, принадлежащий                 ФИО6

Также, на земельном участке имеется частично разрушенный железобетонный фундамент.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера ФИО7 (ООО «КЦ Базис») и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Полагая, что при указанных выше обстоятельствах, объективная возможность использования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением отсутствует, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 25.01.2019.

Письмом от 22.02.2019 Администрация сообщила о необходимости представления истцом дополнительной информации с целью рассмотрения вопроса о досрочном расторжении договора аренды № 191-1 от 05.04.2018.

Ответчику 07.03.2019 передана досудебная претензия о возмещении убытков с предоставлением запрошенной информации.

Письмом от 04.04.2019 ответчик отказал в удовлетворении требования истца о возмещении убытков.

Считая, что в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем обязательств по договору аренды, у арендатора возникли убытки в размере внесенной арендной платы в сумме 972 277 руб. 59 коп, а также расходов на разработку проектной документации для строительства производственного цеха в сумме 120 000 руб., Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдения норм процессуального права, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу положений пунктов 2, 4 статьи 620 названного Кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 упомянутого Кодекса).

Согласно статье 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как уже указывалось ранее, в обоснование иска предприниматель указал, что на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534, в нарушение пункта 1.3 договора, расположен объект недвижимости - одноэтажное кирпичное нежилое здание (узел учета: теплотрассы № 2) с кадастровым номером 69:40:0100001:1151, площадью 9 кв. м (год завершения строительства 1968) - 04.07.2011, принадлежащий  ФИО6

Апелляционным судом установлено, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции был осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что на спорном земельном участке расположено частично разрушенное одноэтажное строение, не имеющее признаков использования; в дверном проеме отсутствует дверное полотно; внутри осуществляется складирование пустых полиэтиленовых канистр (заключение кадастрового инженера ФИО8 и акт осмотра от 04.07.2019) (том 1, листы 104, 132-136). 

Сведения о здании узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 площадью 9 кв. м внесены в ЕГРН - 04.07.2011. 

При этом сведения о координатах данного объекта (то есть привязке объекта к данному земельному участку) внесены в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного 20.03.2019. 

Суд апелляционной инстанции запросил в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области копии регистрационного дела в отношении объекта недвижимости - одноэтажное кирпичное нежилое здание (узел учета теплотрассы № 2) кадастровый номер объекта 69:40:01 00001:1151.

Исходя из предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области информации усматривается следующее.

ФИО6 приобрел здание узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 площадью 9 кв. м у                   ФИО9 на основании договора купли-продажи от 14.04.2018.

В пункте 1.2 указанного договора указано, что право собственности Продавца возникло на основании договора купли-продажи от 29.10.2015.

По договору купли-продажи от 29.10.2015 ФИО9 приобрела здание узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 у ЗАО «Рядом Т». 

При этом в пункте 1.1.1 указанного договора отражено, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 69:40:02:00:011:0104.

Аналогичная информация в отношении местоположения здания узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 содержится и в предшествующих сделках: договоре купли-продажи от 10.04.2012, заключенном между ЗАО «Рядом Т» и ОАО «Альтпрофайл», договоре купли-продажи от 21.02.2011, заключенном между ОАО «Альтпрофайл» и ОАО «Разноимпэкс», договоре купли-продажи от 07.06.2002, заключенном между ОАО «Разноимпэкс» и ОАО «Тверское Химволокно».

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает недоказанным факт нахождения здания узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает и тот факт, что технические характеристики здания узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151 и объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534, также различны. 

Так, в соответствии с данными технического паспорта на объект - здание узла учета теплотрассы № 2 с кадастровым номером 69:40:0100001:1151, он имеет площадь 9 кв. м, три оконных проема и одну дверь. 

На земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534 расположен объект, имеющий длину по внешнему контуру 4,53 м на 4,02 м; внутренние размеры 3,47 м на 2,96 м. Объект имеет один дверной проем и один оконный проем (заключение кадастрового инженера ФИО8 от 11.12.2019).   

Доказательств того, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:534, создавался как объект недвижимости, в материалах дела не имеется, как не имеется и доказательств его обременения правами третьих лиц. 

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает недоказанным факт нарушения Администрацией пункта 1.3 договора аренды.

Кроме этого, апелляционный суд отмечает, что право аренды приобретено предпринимателем по результатам торгов; согласно аукционной документации осмотр земельного участка должен был производиться предпринимателем самостоятельно (том 1, листы 110-113),  в заявке на участие в аукционе истец указал, что с состоянием земельного участка ознакомлен (том 1, листы 126-127), акт приема-передачи земельного участка подписан истцом без каких-либо замечаний (том 1, лист 19).

Также, при принятии настоящего постановления судом учитывается и тот факт, что согласно представленному предпринимателем проекту производственного цеха (архитектурные решения) принятое объемно-пространственное и архитектурно-художественное решение позволяло оптимально использовать возможности спорного земельного участка с учетом обеспечения нормативной инсоляции и сохранения благоприятного микроклимата рядом расположенных зданий.

Требование Предпринимателя о взыскании с Администрации                       1 092 277 руб. 59 коп. убытков необоснованно ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, иск о взыскании убытков может быть удовлетворен только при доказанности наличия самого вреда, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим вредом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При изложенных выше обстоятельствах дела, совокупность условий для возложения на Администрацию гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцом не доказана.

Других убедительных  доводов, основанных на доказательственной  базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной  жалобе не содержится.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 25 сентября                    2019 года по делу № А66-5415/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина