АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-45264/2019

Дело № А55-23276/2018

г. Казань

04 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

администрации городского округа Тольятти – Вадченко А.В. (доверенность от 12.11.2018),

ИП Байрамова Г.Д.  –  Воронина Д.А. (доверенность от 25.03.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Байрамова Гурбана Джиловхан оглы

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2018 (судья Рысаева С.Г.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-23276/2018

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) к индивидуальному предпринимателю Байрамову Гурбану Джиловхан оглы (ОГРНИП 314632017600011) о расторжении договора аренды земельного участка и обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Байрамову Гурбан Джиловхан оглы (далее – ИП Байрамов Г.Д., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2016 № 3438; обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв. м, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования; в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить администрации городского округа Тольятти право за свой счет осуществить освобождение участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2018 договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № 3438, заключённый между администрацией и ИП Байрамовым Г.Д. расторгнут, суд обязал ИП Байрамова Г.Д. вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв.м, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, также в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставил администрации право за свой счет осуществить освобождение участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе ИП Байрамова Г.Д., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, указывает на отсутствие у арендодателя права на расторжение договора, в связи с погашением задолженности в разумный срок, также полагает, что обращение администрации с иском о расторжении договора спустя 8 месяцев с момента погашения ответчиком задолженности не может служить основанием для расторжения договора аренды. 

В судебном заседании представитель ИП Байрамова Г.Д. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель администрации возражал против ее удовлетворения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в выступлении представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 22.06.2016 между Мэрией (с 21.03.2017 администрация) городского округа Тольятти (арендодатель) и ИП Байрамовым Г.Д. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № 3438, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 96, площадью 150 кв. м, с разрешенным использованием: для общественного питания, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации. 

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.09.2016 № 63-63/032-63/009/341/2016-5896/1. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды годовой размер арендной платы составляет 202 735 руб. Годовой размер арендной платы может быть изменен путем индексации на коэффициент инфляции расчетного года.

Пунктом 2.2 договора аренды, установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 дня каждого квартала.

Согласно пункту 5.4 договора в случае существенного (более трех раз) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срок подряд. 

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 01.07.2016. 

Впоследствии Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент) в адрес предпринимателя было направлено письменное требование от 09.10.2017 № 9310/5.2 о наличии задолженности по арендной плате в размере 199 309 руб. 48 коп и пеням в размере 26 594 руб. 62 коп. с предложением в случае неоплаты задолженности в тридцатидневный срок подписать и направить в этот же срок, в адрес департамента соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Актом сверки расчетов арендной платы и произведенных платежей за аренду земельного участка от 11.09.2018 за период с 07.09.2016 по 30.09.2018 установлена переплата арендатора по обязательству в сумме 3672 руб. 73 коп., переплата по пени 1424 руб. 77 коп.

Письмом от 18.12.2017 исх. № гр-6013/52 департамент повторно направил в адрес ИП Байрамова Г.Д. соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2016 № 3438 и сообщил об имеющейся задолженности по арендной плате в размере 83 019 руб. 81 коп. по состоянию на 14.12.2017 предлагая оплатить указанную задолженность и подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

Дополнительным соглашением от 10.04.2018, зарегистрированным 25.05.2018 № 63:09:020205:1479-63/009/2018-1, стороны внесли изменения в пункт 2.1 договора, изложив его в редакции «Годовой размер арендной платы составляет 202 735 руб. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды».

Администрация, полагая, что, арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Между тем выводы судов двух инстанций сделаны без учета действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 9 статьи22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, судебные инстанции установили все существенные для дела обстоятельства, однако, неправильно применили нормы материального права.

Согласно пункту 2.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 дня каждого квартала.

В письменном предупреждении от 09.10.2017 № 9310/52 направленном предпринимателю было предложено оплатить в тридцатидневный срок с момента получения требования, образовавшуюся по состоянию на 06.10.2017 задолженность по арендной плате в размере 199 309 руб. и неустойку в сумме 26 594 руб., при этом в указанном письме, также содержится предложение расторгнуть договор аренды и подписать соглашение в течение 30 дней с момента получения предупреждения.

Разрешая спор, суды не учли взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Однако применительно к спорному случаю, администрация в направленном требовании, установив тридцатидневный срок для устранения нарушений с момента получения уведомления, одновременно в указанный срок предложила арендатору подписать соглашение о расторжении договора, а также возвратить объект аренды.

Таким образом, без учета действующих норм, предложение для расторжения договора было направлено арендатору до возникновения для этого правовых оснований, а срок для рассмотрения соглашения о расторжении истекал одновременно с датой для устранения соответствующих нарушений.

Следует отметить, что по состоянию на 06.10.2017 предприниматель не имел задолженности в размере 199 304 руб., указанной арендодателем в письменном предупреждении от 09.10.2017 № 9310/52, которое являлось основанием для предъявления настоящего иска о расторжении договора аренды.

Из представленного акта сверки от 12.09.2018, подписанного администрацией следует, что долг по состоянию на 06.10.2017 составлял 108 840 руб. и уже был оплачен 13.12.2017, а по состоянию на 11.09.2018 у арендатора имеется переплата в размере 3672 руб. 73 коп.

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

Представитель администрации в процессе судебного разбирательства также пояснил, что в письменном требовании долг от 09.10.2017 предпринимателя в размере 199 308 руб. был указан ошибочно и не оспаривал факта его погашения 13.12.2017.

При таких обстоятельствах, действия предпринимателя, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании и необоснованное указание администрацией размера задолженности подтверждены документально и не опровергнуты документально.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также было отмечено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В связи с чем, предъявление администрацией требования о расторжении договора аренды, по истечении 8 месяцев после уплаты долга в срок, установленный арендодателем, не может расцениваться в качестве действий, совершенных в разумный срок. 

Учитывая незначительность периода и размера задолженности, которая была погашена арендатором, такие нарушения не могут признаваться существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю оснований для расторжения договора не имелось.

Признавая данные обстоятельства и устранение арендатором оснований для расторжения договора, администрация 18.12.2017 направила арендатору новое требование № 6013/62, в котором отразила иной период долга (по состоянию на 14.12.2017) и вновь предложила подписать соглашение о расторжении в тот же срок, установленный для устранения нарушений.

Указанные действия администрации по направлению нового требования и повторному предложению о расторжении договора также свидетельствуют о признании со стороны арендодателя отсутствия оснований для расторжения договора, которые были изложены в письменном требовании от 09.10.2017, на котором основан предъявленный иск.

Кроме того, администрация, направив требование, и предложение о расторжении договора от 09.10.2017 впоследствии заключает дополнительное соглашение от 10.04.2018 к договору аренды, которое было зарегистрировано в установленном порядке.

Действия администрации по внесению изменений в договор после наступления оснований для расторжения договора и направлению соответствующего предложения арендатору, также свидетельствуют о наличии воли арендодателя на сохранение арендных правоотношений (применительно к пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая совокупность установленных судами обстоятельств при правильном применении взаимосвязанных норм статьи 22 ЗК РФ, статей 450,619 ГК РФ оснований для удовлетворения иска не имелось.

Поскольку судебные инстанции, установили, что указанный в требовании размер задолженности не соответствовал действительности, при этом, предложение о расторжении было направленно одновременно с требованием об устранении нарушений с установлением одного срока, тогда как, допущенные нарушения не могут быть признаны существенными, а обращение администрации с иском состоялось за пределами разумного срока, требования органа публичного образования удовлетворению не подлежали.

Учитывая, что суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает допустимым принять новое решение. 

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2019 исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2018 было приостановлено.

Приостановление исполнения судебных актов считается отмененным с момента принятия постановления арбитражным судом кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и в соответствии с положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

В соответствии со статьей 319 АПК РФ исполнительный лист на взыскание государственной пошлины следует выдать суду первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 по делу № А55-23276/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) к индивидуальному предпринимателю Байрамову Гурбану Джиловхан оглы (ОГРНИП 314632017600011) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2016 № 3438 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:1479 отказать.

Взыскать с администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) в пользу индивидуального предпринимателя Байрамова Гурбан Джиловхан оглы (ОГРНИП 314632017600011) государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы и 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     В.А. Петрушкин 

 

Судьи								     С.Ю. Муравьев 

 

А.Ф. Фатхутдинова