﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8407/19 

Екатеринбург

12 декабря 2019 г.

Дело № А60-7012/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2019 г.

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества в Свердловской области) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 по делу № А60-7012/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Уральский научно-исследовательский химический институт с опытным заводом» (далее – общество«УНИХИМ с ОЗ») – Медведева Ю.С. (доверенность от 28.08.2017№ 47);

акционерного общества «Альфа-Банк» (далее – общество «Альфа-Банк») – Ардашева А.А. (доверенность от 19.10.2017 № 5/5823Д);

ТУ Росимущества в Свердловской области – Постникова Л.А. (доверенность от 05.12.2019 № 66-РА-03/15289), Веретенникова К.С. (доверенность от 15.04.2019 № АР-4461/03).

В рамках дела № А60-7012/2019 общество «Альфа-Банк» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об урегулировании разногласий, возникших между обществом «Альфа-Банк» и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды (со множественностью лиц на стороне арендатора) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1, расположенного по адресу: Свердловская область,г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5/пер. Химиков, дом 3, - с целевым использованием «под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж».

В рамках дела № А60-9687/2019 общество «УНИХИМ с ОЗ» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об урегулировании разногласий, возникших между общество «УНИХИМ с ОЗ» иТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды (со множественностью лиц на стороне арендатора) в отношении того же земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1.

Дела № А60-7012/2019 и № А60-9687/2019 объединены в одно производство с присвоением делу № А60-7012/2019.

С учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом рассмотрения суда в рамках дела № А60-7012/2019 явилось требование общества «Альфа-Банк» и общества «УНИХИМ с ОЗ» к ТУ Росимущества в Свердловской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 4406 кв. м с кадастровым номером 66:41:0301008:1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5/пер. Химиков, дом 3, - с целевым использованием «под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж», истцы просили изложить приложение № 3 к договору в следующей редакции:

«Расчет выполнен в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0301008:1.

Площадь земельного участка (кв. м): 4406.

Рыночная стоимость права аренды, рассчитанного за весь срок аренды земельного участка (руб.): 64 220 000 руб. 00 коп.

Срок договора аренды (лет): 49.

Общий размер годовой платы (руб.): 1 310 612 руб. 24 коп.

Общая площадь расположенных на земельном участке объектов недвижимости (кв. м): 8106.

Для АО «Альфа-Банк» – Площадь объектов недвижимости в собственности АО «Альфа-Банк» (кв. м): 587,38.

Размер годовой арендной платы для АО «Альфа-Банк» в 2018 году (руб.): 1310612,24 / 8106 x 587,38 = 94 970 руб.

Величина ежеквартального платежа для АО «Альфа-Банк» в 2018 году (руб.): 23 742 руб. 50 коп.

Для АО «УНИХИМ с ОЗ» – Площадь объектов недвижимости в собственности АО «УНИХИМ с ОЗ» (кв. м): 6657,9.

Размер годовой арендной платы для АО «УНИХИМ с ОЗ» в 2018 году (руб.): 1310612,24 / 8106 x 6657,9 = 1 076 477 руб. 33 коп.

Величина ежеквартального платежа для АО «УНИХИМ с ОЗ» в 2018 году (руб.): 269 119 руб. 33 коп.».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 исковые требования удовлетворены: возникшие при заключении договора аренды разногласия урегулированы путем изложения приложения № 3 к договору в редакции истцов.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Свердловской области просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда (коллегиальном).

Кассатор считает, что судами в основу принятого по делу решения положен отчет об оценке от 09.11.2018 № 6639007339-2018-1339(11869), выполненный по заказу общества «Альфа-Банк», указывая, что данный отчетне был проверен судами на соответствие требованиям Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), в том числе и путем проведения соответствующей судебной экспертизы, более того, указанный отчет в принципе не мог являться надлежащим доказательством по делу, поскольку его заказчиком выступило неуполномоченное лицо.

По мнению кассатора, отчет об оценке от 09.11.2018 № 6639007339-2018-1339(11869) никоим образом нельзя признать достоверным, поскольку оценщиком не изучено состояние рынка недвижимого имущества в районе расположения объекта оценки, используемая информация об объекте оценки и анализируемом сегменте рынка недостаточна для целей оценки, неправильно выбраны аналоги объекта оценки, что существенным образом повлияло на расчет рыночной стоимости аренды земельного участка.

Кассатор отмечает также, что отчет об оценке от 21.06.2018 № 326-18/Н-12, выполненный по заказу ТУ Росимущества в Свердловской области, истцами не оспорен, экспертиза в целях установления достоверности данного отчета судами при рассмотрении настоящего дела не назначена.

Помимо этого кассатор указывает на необходимость привлечения к участию в рассмотрении настоящего дела Уральской палаты недвижимости с целью изучения рынка земли и получения анализа ценовой политики в Свердловской области, а также оценщика, составившего экспертное заключение.

В отзывах на кассационную жалобу общество «Альфа-Банк» и общество «УНИХИМ с ОЗ» просят оставить решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Суд округа, изучив материалы дела и проверив законность обжалуемых  судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, а также проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам,не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок общей площадью 4406 кв. м с кадастровым номером 66:41:0301008:1 с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5/пер. Химиков, дом 3, с целевым использованием «под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж» находится в федеральной собственности.

В границах указанного земельного участка расположены следующие объекты недвижимости: помещения с кадастровыми (условными) номерами66-66-01/034/2008-470, 66:41:0301008:125, 66:01/01:00:1103:03:07, право собственности на которые принадлежит обществу «УНИХИМ с ОЗ»; помещения с кадастровыми номерами 66:41:0301008:255 (доля в праве 588/1000), 66:41:0000000:64109, право собственности на которые принадлежит обществу «Альфа-Банк».

Письмом от 21.12.2017 ТУ Росимущества в Свердловской области направило в адреса общества «Альфа-Банк» и общества «УНИХИМ с ОЗ» распоряжение Росимущества от 20.12.2017 № 1083-р о предоставлении обществу «УНИХИМ с ОЗ» и обществу «Альфа-Банк» в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5/пер. Химиков, дом 3, с разрешенным использованием «под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж».

Письмом от 13.09.2018 № АР-11132/07 ТУ Росимущества в Свердловской области направило в адреса общества «Альфа-Банк» и общества«УНИХИМ с ОЗ» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 с местоположением: Свердловская область,г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5/пер. Химиков, дом 3, с разрешенным использованием «под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж».

Расчет размера арендной платы в проекте договора (приложение № 3) выполнен ТУ Росимущества в Свердловской области в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582), на основании отчета об оценке от 21.06.2018 № 326-18/Н-12, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 на срок 49 лет составляет 2 142 412 000 руб.

В материалы дела представлено отрицательное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» на отчет об оценке от 21.06.2018 № 326-18/Н-12.

Не согласившись с предложенной ТУ Росимущества в Свердловской области стоимостью аренды земельного участка, общество «УНИХИМ с ОЗ» и общество «Альфа-Банк» направили в его адрес протоколы разногласий с просьбой внести в проект договора аренды земельного участка правки в части указания размера арендной платы на основании отчета об оценке от 09.11.2018 № 6639007339-2018-1339(11869), согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 составляет 57 962 000 руб.

Письмом от 21.12.2018 ТУ Росимущества в Свердловской области отказало обществу «УНИХИМ с ОЗ» и обществу «Альфа-Банк» в принятии протоколов разногласий к договору.

Недостижение сторонами соглашения по условию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 о стоимости аренды послужило основанием для обращения общества «УНИХИМ с ОЗ» и общества «Альфа-Банк» в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора аренды в отношении земельного участка из федеральной собственности в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при реализации обществом «УНИХИМ с ОЗ» и обществом «Альфа-Банк» как собственниками недвижимого имущества исключительного права на приобретение земельного участка под этим имуществом в аренду.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор аренды, заключаемый сторонами в отношении спорного земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для ТУ Росимущества в Свердловской области обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству истцов была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – оценщику общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза собственности» Сегалю Л.А. (определение суда от 24.04.2019).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 и величина рыночной стоимости арендной платы на текущий момент и за срок аренды 49 лет этого земельного участка.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 составляет 76 890 000 руб., рыночная стоимость права аренды, рассчитанная на срок аренды 49 лет – 64 220 000 руб., годовой размер арендной платы на текущий момент – 1 311 000 руб. (округленно).

Истцы, согласившись с заключением эксперта – оценщика Сегаля Л.А., скорректировали свои исковые требования.

Руководствуясь пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582, суд первой инстанции установил стоимость аренды спорного земельного участка с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы (исходя из стоимости аренды за весь срок аренды 49 лет - 64 220 000 руб.).

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав сделанные судом первой инстанции выводы.

Выводы судов в части установления стоимости аренды спорного земельного участка соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65).

В соответствии с пунктами 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу пункта 1, подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства № 582 закреплены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила  определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен определяться на основании пункта 6 Правил, в соответствии с которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Вопреки доводам кассатора, в основу принятого по делу решения по существу спора положен не отчет об оценке от 09.11.2018 № 6639007339-2018-1339(11869), выполненный по заказу общества «Альфа-Банк», критика которого как недостоверного приведена в кассационной жалобе, а заключение эксперта – оценщика Сегаля Л.А., составленного по результатам проведения по делу судебной оценочной экспертизы.

Отчет от 09.11.2018 № 6639007339-2018-1339(11869) судамине исследовался и не оценивался.

Суды исследовали и оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы и признали, что выводы эксперта Сегаля Л.А. являются ясными, полными и не противоречат иным представленным в материалы дела доказательствам, заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем на основании данного заключения установили стоимость аренды спорного земельного участка.

ТУ Росимущества в Свердловской области результаты судебной оценочной экспертизы ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, на стадии апелляционного производства не оспаривало, на обстоятельства, опровергающие выводы эксперта Сегаля Л.А., не ссылалось, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертиз не заявило (статьи 9, 65, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет от 21.06.2018 № 326-18/Н-12 судами также не исследовался ине оценивался. Ссылки кассатора на указанный отчет, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 на срок 49 лет составляет 2 142 412 000 руб., не принимаются судом округа в качестве основания для отмены принятых по делу судебных актов с учетом положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, в силу которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что с даты составления по заказуТУ Росимущества в Свердловской области отчета об оценке (21.06.2018) на момент обращения истцов в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договора аренды (08.02.2019 - общество «Альфа-Банк», 22.02.2019 - общество «УНИХИМ с ОЗ») прошло более шести месяцев и рекомендуемый шестимесячный срок действия итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете, истек.

В связи с изложенным утверждение кассатора о том, что установленный судом первой инстанции размер арендной платы существенно занижен,не принимается судом округа ввиду бездоказательности данного утверждения.

Следует отметить, что поскольку разрешение спора производится судом путем сопоставления и анализа представленных сторонами доказательств, то на результат рассмотрения дела влияет процессуальное поведение сторон, каждая из которых вправе либо активно доказывать свои доводы и возражения, представляя суду доказательства их обоснованности, либо, заняв пассивную позицию, ограничиться общим непризнанием правильности позиции оппонента. В последнем случае сторона принимает на себя риски наступления негативных последствий собственного процессуального бездействия в силу норм части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку добровольно отказывается от доказывания тех обстоятельств, на которых базируется ее позиция.

Из материалов дела не следует, что ТУ Росимущества в Свердловской области как ответчик по делу было лишено соответствующей процессуальной возможности представлять в ходе судебного разбирательства доказательства в обоснование своей правовой позиции по существу спора.

Довод кассатора о непривлечении к участию в деле оценщиков, выполнивших отчет от 21.06.2018 № 326-18/Н-12 и отчет от 09.11.2018№ 6639007339-2018-1339(11869), отклоняется судом округа как несостоятельный. Права указанных лиц принятыми судебными актамине нарушены, указанные отчеты не анализировались судами, оценка имне давалась, суд лишь констатировал факт их составления.

Равным образом судом округа отклоняется довод кассатора о непривлечении к участию в деле Уральской палаты недвижимости с целью изучения рынка земли и получения анализа ценовой политики в Свердловской области.

Следует отметить, что смыслу статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечение специалиста является дискреционным правом суда, реализация которого должна быть обусловлена конкретными обстоятельствами рассматриваемого дела. В данном случае суды не усмотрели необходимости для привлечения специалиста, исходя из наличия других доказательств по делу. Кроме того, соответствующего ходатайства ТУ Росимущества в Свердловской области при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций не заявляло.

При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований являются обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального права.

Исходя из содержания кассационной жалобы ТУ Росимущества в Свердловской области, суд округа находит, что жалоба направлена на получение возможности при новом рассмотрении дела передоказать обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, в том числе посредством представления новых доказательств.

Между тем безосновательное предоставление противоречащей принципу правовой определенности возможности неоднократного рассмотрения дела по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции посредством отмены судебных актов, сопряженной с направлением спора на новое рассмотрение, нарушает принципы равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 309-ЭС16-3904, от 07.07.2017 № 304-ЭС16-15347, от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 28.06.2016 № 305-ЭС15-6246, от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858).

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют в соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены к установленным по делу фактическим обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций правильно.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 по делу№ А60-7012/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					           Л.А. Суспицина 

Судьи					           В.А. Купреенков 

                                                                                            А.А. Столяров