673/2023-110970(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11913/2022

город Саратов

24 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 апреля 2023 года 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 310644019400022 ИНН 

<

***>,  Саратовская область, Балашовский район, с. Хоперское) к администрации Балашовского  муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>,  Саратовская область, город Балашов) о признании права собственности на самовольную  постройку,  

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП ФИО1 к  администрации Балашовского муниципального района Саратовской области с исковым  заявлением о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание,  расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:41:000000:28173 по адресу:  412311 

<

...>.  

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.  Представитель ответчика отзыв не представил.  

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, суд приходит к выводу  о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Полагая, что имеются основания для признания права собственности на спорный  объект в порядке ст. 222 ГК РФ истец обратился в арбитражный суд с соответствующим  иском.  

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном  соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в  судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку,  поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.  

Согласно ст. 222 ГК РФ необходимыми условиями для признания права собственности  на самовольную постройку является наличие следующих условий:  

- право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее  осуществившим и субъектом права собственности на земельный участок где осуществлена  самовольная постройка, то есть за лицом, которое является одновременно застройщиком и  собственником земельного участка;  

- иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит  удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной  постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода  объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,  предпринимало меры и сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не  создает угрозы жизни и здоровью граждан.  

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в  контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3  статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в  отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия  для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или  предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.  

Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может  возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать  строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии  соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о  целевом назначении земельного участка.  

В силу ст. 1, 30 и 31 ГрК РФ и ст. 7, 85 ЗК РФ собственник земельного участка вправе  осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры,  выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального  строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных  градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и  осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства  предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является  составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного  пункта.  

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на  самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что  единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на  строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых  лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.  

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи  следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на  него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной  постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода  объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную  постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого  разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом  сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не  создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на  самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие  отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого  разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом,  намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех  разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное  строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.  

В силу изложенного, обстоятельства того, предпринимало ли лицо меры к получению  разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ  уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, в числе  прочего, являются юридически значимыми по делам о признании права собственности на  

самовольно построенный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению  в качестве таковых судом в силу статьи 65 АПК РФ.  

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда  Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение  самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица  какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного  права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц,  угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и  нормативов.  

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3  Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской  Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их  капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое  выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где  планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке  должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок,  градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также  иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  документы.  

Как следует из материалов дела, Истцу на праве собственности принадлежит  земельный участок площадью 3729 +/- 21.37кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:41:000000:28173 (далее -  Земельный участок). Права Истца на Земельный участок подтверждаются выпиской из ЕГРН.  Указанный земельный участок используется истцом в его предпринимательской  деятельности.  

На указанном земельном участке истцом было построено нежилое здание -  административный блок с помещением для хранения сельскохозяйственной продукции,  общей площадью 1160,7 кв. м. Истцом был изготовлен технический паспорт на указанное  здание.  

25.11.2021 г. истец направил в администрацию Балашовского муниципального района  Саратовской области заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного  нежилого здания. В соответствии с ответом от 01.12.2021 в выдаче разрешения отказано, по  причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка.  

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав» указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо,  создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к  получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный  орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы  воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое  предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). При этом разъяснение пункта 26  постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о  признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда  истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В  подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет  выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет  отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать  применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет  

дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на  самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.  

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №  143, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых  разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность  получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения. Если общество не  принимало никаких мер для получения разрешения на строительство как до начала  строительства спорных объектов, так и во время работ, удовлетворение иска о признании  права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222  ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.  

Судом установлено, что обращение истца в орган местного самоуправления,  осуществленное им в 25.11.2021 (уже после завершения строительства) за получением  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не может свидетельствовать о совершении  истцом необходимых установленных законодательством действий по легализации постройки  с учетом того, что строительство объекта начато истцом в нарушение статьи 51 ГрК РФ в  отсутствие отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство спорного  объекта. Надлежащие меры по вводу объекта в эксплуатацию истцом не предприняты.  

Между тем доказательства того, что истец совершал необходимые действия,  направленные на получение разрешения на строительство до начала возведения спорного  объекта либо в его процессе, а уполномоченным органом было незаконно отказано в его  выдаче, в деле отсутствуют.  

Между тем, строительство объекта, осуществленное без принятия соответствующих  мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства, и  последующее формальное обращение за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, не  может свидетельствовать о добросовестном соблюдении истцом установленного порядка  осуществления строительства.  

Истцом не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о  невозможности своевременного (до начала строительства) получения разрешения на  строительство.  

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную  постройку, в виде наличия обстоятельств того, что строение не нарушает права и охраняемые  законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое  значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в  уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных  работ.  

При указанных обстоятельствах, суд считает, что строительство спорного объекта  осуществлялась с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине  истца, без получения необходимых разрешений и удовлетворение иска о признании права  собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего  законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных,  градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.  

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания утверждать, что истцом приняты  исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на  строительство объекта, что само по себе является достаточным основанием для отказа в  удовлетворении предъявленного иска.  

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на  строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения  работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не  соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно  связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства.  

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1  ст. 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму  недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу  государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для  признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).  

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от  осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо  установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или  на основании закона к недвижимым объектам (аналогичная позиция изложена в определении  Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).  

Согласно п. 29 постановления Пленумов № 10/22 положения статьи 222 ГК РФ не  распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов,  не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство  (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект  недвижимости.  

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с  учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.  

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой  категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в  совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или  нет.  

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать  следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть  использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание  объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других  находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого  имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника  такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного  ущерба его назначения  

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи  недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права  собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее  в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.  

Согласно Техническому паспорту от 21.10.2021 здание состоит из: фундамент - ж/б  блоки, стены и перегородки – сэндвич-панели обшитые сайдингом, полы - бетонные,  покрытия кровли - металлическая.  

Согласно Заключению эксперта № 131/2022, подготовленному ООО «Бюро рыночной  оценки», конструктивные элементы объекта исследования, выполнены из следующих  материалов:  

- фундамент – бетонный свайный; 

- стены – кассетные сэндвич-панели облицованные металлическим профилированным  листом,  

- крыша - кассетные сэндвич-панели с наружным покрытием из профлиста; - полы – железобетонные плиты; 

- проемы - оконные блоки из ПВХ, промышленные роллетные ворота секционного  типа.  

Конструктивно здание является каркасным, с каркасом из стальных труб  прямоугольного сечения и стальных ферм из труб прямоугольного сечения.  

Судебный эксперт пришел к выводу, что спорное здание является объектом  капитального строительства и соответствует основному виду разрешенного использования  земельных участков.  

Суд не соглашается с выводами судебного эксперта, поскольку определение правового  режима объекта, то есть, является ли объект движимым или недвижимым имуществом,  является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не  может быть определен только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи  данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.  

Таким образом наличие фундамента из железобетонных блоков, бетонного пола не  является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому  имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения здания без несоразмерного  ущерба его назначению. Напротив, из имеющегося в материалах дела документов следует,  что здание является сборной металлоконструкцией, что не исключает фактической  возможности ее разборки и повторной сборки.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 при решении вопроса о признании вещи  недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права  собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить  ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.  

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства  возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на  земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением  разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Учитывая  существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров  для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости необходимо  исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и  юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство,  ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).  

Суд установил, что объект не обладает признаками, позволяющими отнести его к  недвижимому имуществу, необходимость резки конструкций при демонтаже и наличие  фундамента из железобетонных блоков, бетонного пола не являются достаточным  основанием для отнесения сооружения к объекту недвижимости, так как неразборное  основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на  нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая  остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте), а укорачивание элементов  в результате резки может быть устранено их заменой, так как предполагается, что любое  «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных  элементов: стоек, листов и т.д.  

Кроме того, истцом нарушен вид разрешенного использования земельного участка.  Так согласно ответу Администрации Балашовского муниципального района Саратовской  области в воде в эксплуатацию было отказано по причине того, что земельный участок, на  котором расположено нежилое здание, согласно Правилам землепользования и застройки  территории МО город Балашов находится в зоне ПК-3 (Зона производственно-коммунальных  объектов V класса вредности), где вид разрешенного использования земельного участка «для  осуществления производственной деятельности» не предусмотрен.  

Судебным экспертом сделан вывод, что здание расположено в территориальной зоне  ТИ-1 (Зона улично-дорожной сети) с видом разрешенного использования  «предпринимательство» и соответствует основным видам разрешенного использования.  

Судом установлено, что построенное нежилое здание является объектом смешанного  типа (административный блок с помещением для хранения сельскохозяйственной  продукции). Поскольку объект такого типа не предназначен для использования ни в зоне  указанной в ответе администрации, ни в зоне установленной судебным экспертом, суд  приходит к выводу, что спорное нежилое здание построено в нарушение градостроительного  законодательства на земельном участке, не предназначенном для таких целей.  

На основании изложенного и принимая во внимание, что у истца отсутствует в  установленном порядке составленная проектная документация, разрешение на ввод объекта  недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением  градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности, а также то,  что спорный объект не является объектом недвижимости, приходит к выводу о том, что  требование истца о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости  на основании статьи 222 ГК РФ удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых индивидуального предпринимателя ФИО1 к  администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании  права собственности на самовольную постройку – нежилое здание, расположенное на  земельном участке с кадастровым номером 64:41:000000:28173 по адресу: 412311 

<

...> – отказать.  

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока  со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.  

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный  суд Саратовской области.  

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу  судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области  - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании  арбитражного суда.  

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в  соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Разъяснить сторонам, что примирение сторон возможно на любой стадии  арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.  

Судья В.Е. Бондаренко 

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 14.04.2023 8:57:00 

 Кому выдана Бондаренко Вадим Евгеньевич