ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, 

<

...>, тел. 

<

***>

www.21aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-26832/2022

10 июля 2025 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.07.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Сикорской Н.И., Плотникова И.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голованевым В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нарзан Крымский» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2024 по делу № А83-26832/2022,

по исковому заявлению первого Заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Феодосия Республика Крым в лице Феодосийского городского совета

к Администрации города Феодосии Республики Крым, обществу с ограниченной ответственностью «Нарзан Крымский»,

при участии в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельныхтребований относительно предмета спора:  Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым, Совет Министров Республики Крым, Министерства экономического развития Республики Крым,

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым (далее – прокурор) в интересах муниципального образования городской округ Феодосия Республика Крым в лице Феодосийского городского совета обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Феодосии Республики Крым (далее – ответчик 1, Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Нарзан Крымский» (далее – ответчик 2, Общество, ООО «Нарзан Крымский») с требованиями:

- признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:010107:353, заключенный 28.09.2018 № 1090, зарегистрированный 15.03.2021;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Нарзан Крымский» в течение 10 дней передать Администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 390 кв.м с кадастровым номером 90:24:010107:353, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, район г. Ильи, Карантин, зона № 33.

Исковые требования мотивированы тем, что оснований для заключения договора аренды земельного участка не имелось, поскольку у Общества отсутствует лицензия. Кроме того, договор заключён без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2024 исковое заявление  прокурора удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО «Нарзан Крымский» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивированы тем, что судом первой инстанции не учтено, Общество является собственником объекта недвижимости (скважины), расположенного на спорном земельном участке, для эксплуатации которого и предоставлен спорный земельный участок на условиях аренды.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного  суда от 15.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующие в деле.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 19 мая 2010 года между Феодосийским городским советом и ООО «Нарзан Крымский» был заключен договор аренды земли, согласно которому в аренду были переданы земельные участки №1 с КН 01 116 000 00 01 007 0389, площадью 0,0390, участок №2 - 01 116 000 00 01 007 0388, площадью 1,9610 га, зона №33 (далее – Договор от 19.05.2010). Указанный договор был зарегистрирован КРФ «Центр государственного земельного кадастра» при Госкомземе Украины 13 октября 2010 года, регистрационный номер 041001900302.

Земельный участок предоставлен для геологического изучения, в том числе для исследовательски-промышленной разработки подземных вод, для централизованного и нецентрализованного водопользования .

В соответствии с пунктом 8 Договора он заключен сроком до 30 сентября 2014 года.

Общество привело свои учредительные документы в соответствии с нормами Российской Федерации.

Постановлением Администрации города Феодосии Республики Крым от 28.09.2018 года №3421 прекращен Договор от 19.05.2010, а также предоставлен в аренду ООО «Нарзан Крымский» без проведения торгов сроком на 49 лет земельный участок площадью 390 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, район г. Ильи, Карантин зона №33 с КН 90:24:010107:353 для эксплуатации сооружения - артезианской скважины с КН 90:24:010107:801.

28 сентября 2018 года между Администрацией и ООО «Нарзан-Крымский» был заключен договор аренды земельного участка площадью 390 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, район г. Ильи, Карантин зона №33 с КН 90:24:010107:353, с целью эксплуатации сооружения - артезианской скважины, вид разрешенного использования – недропользование (далее – Договор от 28.09.2018).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора от 28.09.2018 на земельном участке расположено сооружение с КН 90:24:010107:801.

Согласно п. 2.1 Договора от 28.09.2018  он заключен сроком на 49 лет.

Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в ЕГРН 15.03.2021 года регистрационный номер 90:24:010107:353-91/010/2021-2.

На основании решения заместителя прокурора города Феодосии от 10 октября 2022 года №200 в отношении Администрации в период с 10.10.2022 по 06.11.2022 была проведена проверка исполнения требований земельного, градостроительного, водного законодательства при размещении объектов капитального строительства и осуществления иной хозяйственной деятельности в водоохраной зоне Черного моря.

В соответствии с письмом от 23.11.2022 за исх.№59501/1 Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым лицензия ООО «Нарзан Крымский» не выдавалась, право пользование недрами не предоставлялось.

Посчитав, что договор аренды земельного участка является недействительной сделкой, прокурор обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, необходимым условием предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является наличие у пользователя недр лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода. Поскольку указанные документы у Общества отсутствуют, передача спорного земельного участка в аренду нарушает установленный земельным законодательством запрет на формирование и предоставление земельных участков для недропользования. Кроме того, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что действия ООО «Нарзан-Крымский» в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) направлены на обход установленных Законом процедур получения испрашиваемого земельного участка в аренду.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда являются ошибочными, а  решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как правильно отмечено судом первой инстанции, в силу подпункта 20 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

В соответствии с статьи 7 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» (далее - Закон о недрах) пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.

В соответствии со статьей 25.1 Закона о недрах земельные участки, в том числе лесные участки, водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством и названным Законом.

Таким образом, необходимым условием предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является наличие у пользователя недр лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что анализ норм 25.1 Закона о недрах, статьи 25 Закона Республики Крым от 07.08.2014 N 45-ЗРК, Постановления Совета министров Республики Крым от 26.12.2014 N 626 «Об утверждении Порядка предоставления права пользования участками недр местного значения без проведения аукциона на территории Республики Крым» свидетельствует, что оформление лицензии на право пользование недрами предшествует заключению договора аренды земельного участка в порядке подпункта 20 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Из правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 г. N 1314-О, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 июня 2006 г. N 15737/05, определения ВС РФ  от 2 декабря 2024 г. N 304-ЭС24-9595 следует, что горный отвод и земельный участок над ним - это самостоятельные объекты права.

Таким образом, предоставление земельного участка с видом разрешённого использование – «недропользование» не означает, что земельный участок предоставлен в порядке, предусмотренном Законом о недрах и  подпункта 20 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из Постановления Администрации № 3421 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Нарзан Крымсий» без торгов» и пунктов 1.1. и 1.2. Договора от 28.09.2028 года спорный земельный участок предоставлен для эксплуатации сооружения – артезианской скважины (кадастровый номер 90:24:010107:801).

Согласно статье 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В силу статьи 273 ГК РФ  и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах (Определение Конституционного Суда РФ от 30.11.2021 N 2518-О).

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Департамент судебных экспертиз» ФИО1.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) является ли сооружение - артезианская скважина объектом капитального строительства? 2) является ли спорный земельный участок необходимым для обслуживания указанного сооружения?

В соответствии с заключением эксперта от 21.10.2024 артезианская скважина является объектом капитального строительства, спорный земельный участок необходим для обслуживания артезианской скважины.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ, является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив экспертное заключение в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), коллегия судей пришла к выводу, что заключение экспертизы согласуется с иными материалами, по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в заключении эксперта даны ответы на все поставленные вопросы, противоречий в выводах эксперта не выявлено, в связи с чем, суд не установил наличие противоречий в выводах эксперта.

Лицами, участвующими в деле, выводы экспертизы не оспорены, ходатайства о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявлены.

С учётом изложенного, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключён в соответствии с требованиями действующего законодательства, для обслуживания существующего объекта недвижимости.

Само по себе определения вида разрешённого использования для спорного земельного участка «недропользование» не свидетельствует о том, что арендатор будет нарушать Закон о недрах и осуществлять добычу недр без получения соответствующей лицензии. Данное обстоятельство не может быть основанием для признания оспариваемого Договора от 28.09.2018 недействительным.

Апелляционный суд полагает необоснованным утверждение прокурора о том, что Договор от 28.09.2018 года подлежит признанию недействительным, так как право на артезианскую скважину (кадастровый номер 90:24:010107:801) зарегистрировано за ООО «Крымский Нарзан» после заключения оспариваемого Договора.

Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость не означает отсутствия прав. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом.

В соответствии со статьёй 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

ООО «Нарзан Крымский» в период с 11 декабря 2008 г. по 11 декабря 2014 г. ООО «Нарзан Крымский» являлось обладателем специального разрешения на пользование недрами за № 3434, с видом разрешенного использования: «геологическое изучение, в том числе опытно промышленная разработка», в районе участка недр «Нарзан Крымский» в г. Феодосия, определенного в соответствии с координатами по адресу: г. Феодосия, район м. Ильи, Карантин, зона № 33, выдано Министерством охраны окружающей природной среды Украины на основании приказа Минприроды от 30.10.2008г. № 556.

Для указанных целей Обществу предоставлен земельный участок на основании Договора от 19.05.2010.

В период действия разрешения и Договора от 19.05.2010 геологическое изучение проведено в полном объеме, заявителем за счет собственных средств на основании лицензии, на участке общей площадью 390 кв.м., была создана эксплуатационная артезианская скважина № 6856, что подтверждается паспортом артезианской скважины, составленным в соответствии со СНиП III 30-74, зарегистрированном Рескомприроды Крыма 30.01.2009 г.

Сооружение поставлено на кадастровый учёт как объект недвижимости 10.01.2018.

В последующем, 11.04.2023 право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке за ответчиком 2.

Прокурором возникновение права собственности у Общества на сооружение -артезианскую скважину не оспаривается, соответствующие требования, в том числе в рамках данного дела не заявлены.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что в силу вышеуказанных положение ГК РФ  и ЗК РФ спорный земельный участок не может быть предоставлен иному лицу нежели ответчику 2, в том числе посредством конкурсных процедур.

Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции необоснованно применены к спорным правоотношениям положения статьи 10 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 и 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

При этом, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Обращение за заключением договора аренды земельного участка, который фактически используется Обществом в связи с размещением объекта капитального строительства ему принадлежащего, равно как и то обстоятельство, что ответчик 2 не успел зарегистрировать право собственности на указанный объект до окончания срока Договора от 19.05.2010 не свидетельствует о нарушении ООО «Нарзан Крымский» положений статьи 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований о признании Договора от 28.09.2018 недействительным и применения последствий ничтожности указанной сделки отсутствуют.

Таким образом, исковые требования прокурора удовлетворению не подлежат.

Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике и правовым позициям высших судебных инстанций (определение ВС РФ от 16 марта 2020 г. N 308-ЭС20-1054, постановление АС ЦО от 21 января 2020 г. по делу N А68-10315/2017)

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, обстоятельствам дела является основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и заявления ООО «Нарзан Крымский», судебные расходы, понесенные заявителем, с федерального бюджета не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 марта 2024 года по делу       № А83-26832/2022 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Заместителя прокурора Республики Крым отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                       Ю.В. Колупаева

Судьи                                                                                                                              И.В. Плотников

                                                                                                                              Н.И. Сикорская