Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115,  Владивосток, 690001

www.5aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-18337/2014

г. Владивосток

13 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей К.П. Засорина, Т.В. Рева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости «Отлогая»,

апелляционное производство № 05АП-6001/2023

на определение от 19.09.2023 

судьи Р.Б. Алимовой

по заявлению товарищества собственников недвижимости «Отлогая» о признании недействительными торгов

по делу № А51-18337/2014 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1»,

при участии:

от ТСН «Отлогая»: представитель ФИО1, по доверенности от 17.10.2023, сроком действия на 1 год, паспорт

от ООО «Восток-Консалтинг»: представитель ФИО2, по доверенности от 29.06.2022, сроком действия на 5 лет, паспорт;

от УМС г. Владивостока: представитель ФИО3, по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, служебное удостоверение;

ФИО4 (лично), на основании копии определения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-18337/2014 от 22.07.2019, паспорт;

в соответствии со статьей 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании присутствует ФИО5 в качестве слушателя, паспорт; 

иные лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Приморского края поступило заявление открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка открытого акционерного общества «Сбербанк России» о признании общества с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1» (далее – ООО «Далта-Восток-1», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 29.07.2015 заявление кредитора принято к производству, назначено судебное заседание по проверке обоснованности поданного заявления.

Определением суда от 09.10.2015 (резолютивная часть решения от 06.10.2015) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должником утвержден ФИО6.

Объявление о введении в отношении должника процедуры банкротства -наблюдение опубликовано в газете «Коммерсантъ» No192 от 17.10.2015.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.04.2016 ООО «Далта-Восток-1» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО7.

Определением суда от 24.05.2017 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником.

Определением суда от 26.07.2017 (резолютивная часть 24.07.2017) конкурсным управляющим должником утвержден ФИО8.

Определением суда от 06.09.2018 ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Далта-Восток-1».

Определением суда от 30.01.2019 конкурсным управляющим ООО «Далта-Восток-1» утвержден ФИО9 (адрес для корреспонденции: 690001, 

<

...>; ИНН 

<

***>, номер в реестре арбитражных управляющих - 15817; страховая компания: ООО СК «АРСЕНАЛЪ»).

Определением суда от 29.03.2022 ФИО9 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Далта-Восток-1», судебное заседание по вопросу утверждения конкурсного управляющего назначено на 27.04.2022.

Определением суда от 27.04.2022 конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1» утверждена ФИО10 (адрес для корреспонденции: 692503, 

<

...>).

В рамках данного дела о банкротстве должника обратилось товарищество собственников недвижимости «Отлогая» (далее - ТСН «Отлогая», заявитель, апеллянт) с заявлением о признании недействительными торгов (номер торгов на электронной площадке 5761), проведённых организатором торгов конкурсным управляющим должника ООО «Далта-Восток-1» ФИО9, по лоту № 1 «Право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе пр-та ФИО11 6» (протокол о результатах проведения торгов № 5761 от 01.12.2021) и договора б/н от 15.12.2021 с победителем торгов ООО «Восток-Консалтинг» (ИНН 

<

***>), применении последствий недействительности сделки.

Определениями суда от 09.11.2022, от 05.04.2023 к участию в рассмотрении обособленного спора привлечены Управление муниципальной собственностью г.Владивостока, Прокуратура Приморского края, Государственная жилищная инспекция Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому краю. 

Определением суда от 19.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Обжалуя указанный судебный в порядке апелляционного производства, ТСН «Отлогая» просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать торги и договор недействительными и применить последствия недействительности сделки. Доводы апеллянта сводятся к тому, что конкурсный управляющий не вправе был распоряжаться земельным участком, предназначенным для благоустройства многоквартирного дома. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07.11.2023. Определением суда от 07.11.2023 судебное заседание отложено на 05.12.2023. 

К судебному заседанию через канцелярию суда от ООО «Восток-Консалтинг», УМС г. Владивостока поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщены к материалам дела. 

В канцелярию суда от ТСН «Отлогая» поступили дополнительные пояснения, которые приобщаются к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель ТСН «Отлогая» настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, поддержал позицию, изложенную в дополнительных пояснениях.

Представитель ООО «Восток-Консалтинг» возразил против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считает обжалуемое определение законным и обоснованным.

Судом заслушаны пояснения ФИО4 по доводам, озвученным представителем ТСН «Отлогая».

В судебном заседании 05.12.2023 апелляционной коллегией на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 06.12.2023, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного заседания на сайте суда.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии: 

от ТСН «Отлогая»: представитель ФИО1, по доверенности от 17.10.2023, сроком действия на 1 год, паспорт; представитель ФИО5, по доверенности от 01.10.2023, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ООО «Восток-Консалтинг»: представитель ФИО2, по доверенности от 29.06.2022, сроком действия на 5 лет, паспорт;

от УМС г. Владивостока: представитель ФИО12, по доверенности от 26.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, служебное удостоверение.

Иные лица, участвующие в деле, после перерыва не явились, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствовало продолжению судебного заседания.

За время перерыва через канцелярию суда от ООО «Восток-Консалтинг» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора купли-продажи (уступки) права от 15.12.2021, копии акта приема передачи от 30.12.2021. Представитель ООО «Восток-Консалтинг» заявленное ходатайство поддержал.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь правилами статей 159, части 2 статьи 268 АПК РФ, определил приобщить к материалам дела дополнительные документы как представленные во исполнение требования суда.

Судом установлено, что к дополнительным пояснениям ТСН «Отлогая» приложена копия определения Верховного Суда Российской Федерации по делу № А60-38881/2013 от 16.12.2021, что расценено коллегией как ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства.

Представитель ТСН «Отлогая» заявленное ходатайство не поддержал ввиду общедоступности судебного акта, в связи с чем ходатайство судом не рассматривалось, документ не возвращается ТСН «Отлогая» по причине его подачи в электронном виде.

Исследовав и оценив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле,  проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое определение суда подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела коллегией установлено, что в рамках процедуры банкротства ООО «Далта-Восток-1» конкурсным управляющим проведены торги по реализации следующего имущества: лот № 1 «Право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе пр-та ФИО11 6».

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 5761 от 01.12.2021 победителем торгов признано ООО «Восток-Консалтинг». 

Между ООО «Далта-Восток-1» в лице конкурсного управляющего ФИО9 (продавец) и ООО «Восток-Консалтинг» (покупатель) заключен договор купли-продажи (уступка прав) от 15.12.2021, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю следующее имущество (имущественные права): «Право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе просп. ФИО11, 6 (на основании Договора № 04-001168-Ю-Д-0782 аренды земельного участка от 08.01.2004, соглашение о передаче прав и обязанностей от 25.05.2009, дата регистрации 29.06.2009, N25-25-01/070/2009-376) для благоустройства прилегающей территории (ограничения размещены на ЭТП и в ЕФРСБ), а покупатель принимает указанное имущество (имущественные права) и обязуется уплатить за него цену, согласно протоколу о результатах проведения торгов. Цена имущества (имущественных прав) по результатам торгов составила 158 000 рублей (НДС не облагается).

ТСН «Отлогая», посчитав, что на торгах было реализовано общее имущество жильцов многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушений интересов заявителя в результате проведения торгов, право аренды земельного участка должника правомерно включено арбитражным управляющим в конкурсную массу, заявитель не подавал заявку на участие в торгах, не вносил задаток и не принимал участия в торгах. Суд посчитал, что отмена торгов в судебном порядке не восстановит права и законные интересы ТСН «Отлогая» при наличии действующего договора аренды спорного земельного участка, ТСН «Отлогая» не является заинтересованным лицом, которое имеет право требовать защиты своих нарушенных прав. Также суд указал, что заявителем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представлены доказательства того, что торги по продаже спорного имущества были проведены с нарушением закона и что эти нарушения являются существенными и повлияли па результат торгов. 

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции. 

Правилами пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как закреплено в данном пункте, торги могут быть признаны недействительными, в том числе, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Таким образом, приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. 

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» даны разъяснения о том, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, по смыслу статьи 449 ГК РФ условиями для признания торгов недействительными является одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно абзацу третьему пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве определено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе. 

Право на обращение заявителя в суд с рассматриваемым заявлением вытекает из следующего. 

ТСН «Отлогая» действует в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, по адресу: 

<

...> (протокол № 1/23 от 15.01.2023). 

Данный жилой многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию 10.12.2014. Строительный адрес: 

<

...>. Разрешение на ввод в эксплуатацию (1 этап) выдано администрацией г. Владивостока 12.12.2014.

Постановлением главы администрации города Владивостока от 08.09.2003 № 2210 предварительно согласован земельный участок площадью 4208 кв. м для размещения многоэтажного жилого дома с прилегающей инфраструктурой.

На основании вышеуказанного Постановления издано Постановление от 15.10.2003 № 2504 (т. 1 л.д. 45-48) о предоставлении земельных участков в районе ФИО11, 6 в аренду: площадью 1819 кв м - для строительства, 1851 кв м - для благоустройства прилегающей территории.

На основании Постановления от 15.10.2003 № 2504 между администрацией г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Альфа-СК» (арендатор) 08.01.2004 заключены:

1.Договор аренды земельного участка от 08.01.2004 №04-001169-Ю-Д-0781 - для благоустройства прилегающей территории.

2.Договор аренды земельного участка от 08.01.2004 №04-001168-Ю-Д-0782 -для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного жилого дома.

Суммарная площадь земельных участков составила 3670 кв. м, что отражено в проектной документации дома и техническом плане объекта. 

В дальнейшем право аренды земельных участков перешло к ООО «Далта-Восток-1», который являлся застройщиком.

В Проектной декларации на строительство «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в районе проспекта ФИО11, 6 в г. Владивостоке» (т. 1 л.д. 66-89) и договорах долевого участия (пункты 1.2.5, 1.2.6), заключаемых с дольщиками, указаны права застройщика на оба земельных участка: 25:28:040008:0142, 25:28:040008:0141. 

Согласно разделу проекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в районе проспекта ФИО11, 6 в г. Владивостоке» («Архитектурные решения») площадь земельного участка, принятая при проектировании составляет 3670 кв.м. (1819 кв м +1851 кв. м.),

Согласно пункту 1.2.7. договоров долевого участия, отделом государственной экспертизы проектов Департамента градостроительства Приморского края 08.06.2009 выдано положительное заключение № 63/08 (регистрационный номер от 25-1-4-0055-09 по рабочему проекту на строительство многоэтажного жилого дом со встроенными помещениями в районе проспекта ФИО11, 6 в г. Владивостоке.

В соответствии с  рабочим  проектом  на земельном  участке  25:28:040008:0141  должно располагаться непосредственно здание дома с пристроенной автостоянкой, на земельном участке 25:28:040008:0142 - должны располагаться элементы благоустройства - площадка для детей, площадка для отдыха населения, открытая автостоянка на 6 мест.

31.10.2014 по результатам итоговой проверки инспекцией государственного строительного  надзора  Приморского  края  принято  решение  о  выдаче  заключения  о  соответствии построенного объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со военными помещениями по проспекту ФИО11, 6» (1 этап) требованиям технических регламентов и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (1 этап - жилая часть здания) выдано 12.12.2014. 

20.02.2015 произведены первые регистрационные действия - зарегистрировано право собственности на жилые помещения в доме № 10 по ул. Отлогая, г. Владивостока со следующими кадастровыми номерами: 25:28:040008:7452, 25:28:040008:7487, 15:28:040008:7489, 25:28:040008:7460, 25:28:040008:7525. 

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции заявитель представил Заключение специалиста в отношении земельных участков 25:28:040008:0142, 25:28:040008:0141, расположенных по адресу: 

<

...> в районе дома 6 (т. 2 л.д. 95-96), которое подготовлено специалистом – кадастровым инженером на основании обращения ТСН «Отлогая». 

Согласно указанному Заключению в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:141 расположено здание с кадастровым номером 25:28:040008:7723 - многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...>, здание с кадастровым номером 25:28:040008:7645 - пристроенная 2-х уровневая автостоянка по адресу: 

<

...>, а также следующие объекты благоустройства: озеленение, тротуары, часть пандуса для маломобильиых людей, часть проезда по ул. Отлогая.

В пределах границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:142 расположены следующие объекты благоустройства: детская площадка, часть пандуса для маломобильных людей, озеленение, тротуары, проезды, автостоянка для жителей дома и офисных помещений, гостевая автостоянка.

Доступ в нежилые помещения с кадастровыми номерами 25:28:040008:7729 и 25:28:040008:7735 организован через отдельные входные группы, расположенные на цокольном этаже южной стороны жилого дома с кадастровым номером 25:28:040008:7723 по адресу: 

<

...>, проход и проезд к которым осуществляется в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:142.

Доступ в нежилые помещения с кадастровыми номерами 25:28:040008:7736 и 25:28:040008:7737 организован через отдельные входные группы, расположенные на первом этаже западной стороны жилого дома с кадастровым номером 25:28:040008:7723 по адресу: 

<

...>, проход и проезд к которым осуществляется в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:142.

Доступ в квартиры организован через центральный вход, расположенный на первом этаже западной стороны жилого дома с кадастровым номером 25:28:040008:7723 по адресу: 

<

...>, проход и проезд к которому осуществляется в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:142.

Доступ на эксплуатируемую кровлю пристроенной двухуровневой автостоянки с кадастровым номером 25:28:040008:7645 осуществляется путем проезда по территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:142.

В результате исследования было определено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.12.2014) составляет 4624,1 кв.м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:141 для размещения необходимых объектов благоустройства требуемого размера, площади, с учетом санитарных расстояний от фасада жилого дома до объектов благоустройства (автостоянка, детская, спортивная площадки площадка, озелененная территория, площадка для твердых, крупных бытовых отходов и др.) с целью эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 25:28:040008:7723 по адресу 

<

...> и нежилого здания пристроенной двухуровневой автостоянки с кадастровым номером 25:28:040008:7645 по адресу: 

<

...> с соблюдением прав собственников помещений этих объектов недостаточна.

Представленное в материалы Заключение специалиста от 15.08.2023 не было оспорено в установленном порядке заинтересованными сторонами и иными участниками дела.

Ввиду изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что при проектировании и для строительства 22-этажного высотного дома площадью 15 071 кв. м с инфраструктурой были предоставлены 2 участка: 25:28:040008:0141 и 25:28:040008:0142, на которых возведен дом с пристроенной парковкой, детская площадка, озелененная территория, клумбы у фасада дома, лестницы выхода из дома, тротуары, в соответствии с проектной документацией, площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:141 для размещения необходимых объектов благоустройства и требуемого размера недостаточна для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату введения дома в эксплуатацию - 12.12.2014) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. 

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) определено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1). 

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2). 

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5). 

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 6). 

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 7).

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Пункты 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъясняют, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Как отмечено выше, первые права собственности на жилые помещения в доме № 10 по ул. Отлогая, г. Владивостока зарегистрированы 20.02.2015 со следующими кадастровыми номерами: 25:28:040008:7452, 25:28:040008:7487, 15:28:040008:7489, 25:28:040008:7460, 25:28:040008:7525.

Таким образом, с учётом вышеприведённых положений и разъяснений к ним, а также с учетом позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, с того момента, как будет зарегистрировано право собственности на любое из помещений таких многоквартирных домов, в силу закона переходят в режим общего имущества многоквартирного дома и, следовательно, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому в силу прямого указания закона в конкурсную массу должника ООО «Далта-Восток1» не могло быть включено и впоследствии выставлено на торги право аренды должника земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0142, поскольку такое право должнику начиная с 20.02.2015 не принадлежит. 

Должник в лице конкурсного управляющего распорядился землей в той части, в которой она необходима для эксплуатации многоквартирного дома, нарушив положения пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ. По спорной сделке собственники помещений в многоквартирном доме лишились того, на что были вправе справедливо рассчитывать по окончании строительства.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 166 ГК РФ лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, наделяется правом требовать признания ее таковой. 

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2021 г. №309-ЭС 16-9270(7) высказана правовая позиция, согласно которой собственник - застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе распоряжаться землей в той части, в которой такие участки по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЗК РФ должны быть сформированы под многоквартирными домами и переданы в общую долевую собственность гражданам. Также в данном судебном акте вышестоящей инстанции отражено, что выбор собственником помещения многоквартирного дома способа защиты нарушенного права путем оспаривания договора купли-продажи и применения последствий его недействительности является надлежащим в силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

Ссылка ответчика на то, что при проведении торгов конкурсный управляющий руководствовался сведениями из общедоступного Единого государственного реестра недвижимости о том, что ООО «Далта-Восток-1» на праве аренды принадлежит участок с кадастровым номером 25:28:040008:0142, а также письмом Управления Муниципальной Собственности г. Владивостока, подлежит отклонению, поскольку действия конкурсного управляющего предметом настоящего спора не являются, данные обстоятельства могут быть учтены при соответствующем оспаривании с учетом отсутствия очевидности отнесения данного участка к собственности жильцов и письма Управления Муниципальной Собственности г. Владивостока, о наличии договора аренды. В то же время право собственности возникает в силу закона и не зависит от того, сформирован один или два земельных участка, необходимых для строительства и эксплуатации жилого дома.

Также судебной коллегией не принимаются доводы ответчика о том, что Постановлением администрации города Владивостока от 21.10.2020 № 4361 О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 21.08.2020 № 3268 «Об утверждении документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. 3-я Северная в городе Владивостоке» утвержден проект межевания территории (в том числе и земельного участка 142). Согласно данному проекту через земельный участок 142 проходит дорога местного значения, проведены красные линии, что отнесло земельный участок 142 к землям общего пользования. Сейчас через земельный участок 142 проходит дорога местного значения, согласно данному Постановлению, земельный участок будет изъят для государственных и муниципальных нужд. 

Такие доводы не могут служить основанием для отказа в признании торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной по их результатам. 

То, что на момент формирования и предоставления земельного участка для строительства отсутствовали утвержденные в установленном порядке Правила землепользования и застройки (на территории Владивостокского городского округа Правила землепользования и застройки утверждены решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462), не означает отсутствие иных технических регламентов (норм и правил), действующих в этот период и обязательных для исполнения при строительстве объекта (жилого дома). В частности, СанПиН 2.1.2.1002-00. 2.1.2 «Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные-эпидемиологические правила и нормативы», согласно которым площадь отводимого земельного участка должна обеспечить возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения.

Кроме того, как указано выше, земельный участок площадью 3670 кв. м,  сформирован для строительства и эксплуатации многоквартирного дома и именно этот участок в силу закона (статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статьи 36 ЖК РФ) должен перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по окончании строительства.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Аналогичная правовая норма содержится в пункте 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка 25:28:040008:0142 (т. 1 л.д. 97-98) зарегистрировано ограничение и обременение объектов недвижимости в пользу ООО «Восток-Консалтинг»  с 05.07.2022. 

Таким образом, с учетом того, что указанный земельный участок на основании закона перешел в долевую собственность собственников жилых помещений в спорном многоквартирном доме до проведения торгов и должник в лице конкурсного управляющего не вправе был им распоряжаться, апелляционный суд в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи от 15.12.2021 признает отсутствующим право аренды ООО «Восток-Консалтинг» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе проспекта ФИО11, 6. Также в порядке применения последствий недействительности сделки с ООО «Далта-Восток-1» в пользу ООО «Восток-Консалтинг» подлежит взысканию 158 000 рублей, уплаченных за право аренды на спорный земельный участок.

Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства служат основанием для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции и удовлетворения заявления ТСН «Отлогая».

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным частью 5 статьи 110 АПК РФ.

В результате рассмотрения настоящего спора заявление ТСН «Отлогая» удовлетворено, в связи с чем судебные расходы по уплате государственной пошлины как по заявлению, так и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ООО «Далта-Восток-1» и ООО «Восток-Консалтинг» в равных долях.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 19.09.2023 по делу №А51-18337/2014 отменить.

Заявление товарищества собственников недвижимости «Отлогая» удовлетворить.

Признать недействительными торги (номер торгов на электронной площадке 5761), проведенные организатором торгов конкурсным управляющим должника ООО «Далта-Восток-1» по лоту № 1 «Право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе проспекта ФИО11 6 (протокол о результатах проведения торгов № 5761 от 01.12.2021), а также договор б/н от 15.12.2021, заключенный с победителем торгов обществом с ограниченной ответственностью «Восток-Консалтинг».

В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восток-Консалтинг» 158 000 рублей; признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью «Восток-Консалтинг» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:0142, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе проспекта ФИО11,6.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Далта-Восток-1» в пользу товарищества собственников недвижимости «Отлогая» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, 1500 рублей расходов по уплате государственной пошлины по ходатайству о принятии обеспечительных мер, 1500 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 6000 рублей.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восток-Консалтинг» в пользу товарищества собственников недвижимости «Отлогая» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, 1500 рублей расходов по уплате государственной пошлины по ходатайству о принятии обеспечительных мер, 1500 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 6000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

К.П. Засорин

Т.В. Рева